元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[221: 匿名さん]

＞＞215

銀行っていうのはそもそも現金を持っていません。どこかから利息を払ってお金を調達してさらに高い利息でお金を貸して利ざやを稼ぐのです。

なので、125%ルールが適用されると、本来入ってくる現金が最低5年先延ばしになるのでその分をどこか他から利息を払って調達しなければなりません。

125%ルールが適用されるような状況ですと、おそらく調達コストも跳ね上がってるでしょう。

それと、銀行にとって最大のリスクは不良債権化です。
「元金減らず利息のみ支払い！銀行はメリットだらけ！ 」のわけが無いでしょう？

[222: 匿名さん]

>218
私は逆に保証料以外のメリットを訴える元金さんに違和感です。
元利が万全のリスク対策ではないですが元金よりはいい。
今まで5年ルール適用がないからといって変動で借りてる以上は少しでもリスク対策しておいた方がいい。
再就職先がなかなか見つからないなら尚更そうでしょう。

[223: 匿名さん]

銀行も１２５％ルールで超えた分は将来にならないと回収出来ないから、だったらすぐに回収出来るところに貸した方が儲かるわな。

将来はどのくらいの金利で貸せるか分からないし物価次第では損するかもしれないし。

[224: 匿名さん]

試しに、金利0.001%で、元本がどのように減るか試算してみると分かりやすいかも。

元利均等なのに、元本が、同じ額減ってきますね。元金均等返済と同じです。

逆に、金利を5%ぐらいで、試算してみると、
元本なかなか減りません。総支払額の差が広がりますね。

[225: 匿名さん]

＞金利が大きく上がる。所得が大きく下がる。病気で収入が大きく下がる。教育費で想定外の出費が大きくなる。勤め先が倒産する。リストラにあう。天災にあう。

これって、5年スパンで見たら改善される可能性はかなり高いと思うけど。

金利はいずれ下がる。所得は景気次第。病気は治るかもしれない。教育費は最長4年？倒産しても再就職で改善するかも。天災だって5年も経てばかなり復興してるだろうし。

実際可能性としては生命保険と同じで低いかもしれないけどでも実際起きたら5年125%ルールが有れば良かったってなるよ。

まあ、そういう意味ではやはり変動で借りたからには元金元利に関わらず繰り上げは必須でしょうけど。

[226: 匿名さん]

元利のメリットは月々の最低返済額を必要で有れば低く出来るって事でしょ？

普通の人は変動で借りている以上、繰り上げを行っているでしょうから返済額軽減でそれをやっていれば本来の月々の返済額はどんどん低くなる。でも実際は３％差額繰り上げ等をやっているので表面上は月々の返済額は多い。

何か有った時にこの部分をバッファーとして調整出来る。この自由度だと思います。

最低返済額（元本＋利息）＋繰り上げ額（調整部分）＝月々の返済可能額

月々の返済可能額はいろいろな事情で変動します。プラスになっていればいいですがマイナスになる可能性も有るわけです。

元金は利息の部分を調整出来ないので最低返済額が元利より多くなります。金利が上がれば上がるほど多くなります。
5年125％ルールも有るおかげで元利は「調整部分」という自由度を大きく取れます。調整部分を大きく取れば総返済額を減らす事も出来ますし、利息を払って調整部分を小さくする事も出来ます。

この調整部分のバッファーの大きさに対するコストが保証料の差です。

[227: 匿名さん]

＞226
当初15年程度だけですね。
先々では、逆に増えてしまいますよ

そこは、注意しないと

[228: 匿名さん]

>>226
元金の調整が効かないところは利息ではなく、元本の方ですね。

おそらく金利上昇時の利息増分に対して元金は調整が効かない（125%ルールの適用）と言いたいのかと思いますが、金利改定は銀行によるのかもしれませんがおそらく半年毎。元利は5年ルールで返済額は次回改訂まで一定になりますが、この場合、利息は上昇分きっちり取られて、元本返済額が減額されるわけですよね。つまり金利上昇時は、元利は元本の返済額を減らす（先送りする）ことによって、その分の運用自由度（返済に充てようが、生活費に充てようが自由）を得るといった方が正しいですかね。

そこに要するコストとして保証料の差が発生するのだと思いますが、保証料を選ぼうが、自由度を選ぼうがいずれにしても正解は無いように思えます。

[229: 匿名さん]

>>225
可能性は否定しませんが、高いかどうかは何とも言えませんね。
起こる可能性は低いけど、回復する可能性は高いということですか？ちょっと都合がよすぎるかなって。（言葉尻を取ってるだけですね、スイマセン）

5年125%ルールがあってよかったなと思う人もいるでしょうけど、そうでない（必要ない）人もいるでしょうね。そういう意味では、決めつけ・押し付けっぽい発言はそのような意図がなくとも、表現には注意された方がよいかと思います。（すぐに荒れてしまうので・・・）


そうは言うものの、変動には繰上げがリスク対策上必要というのは同意ですね。

[230: 匿名さん]

元利均等＋返済額軽減繰上げ　→　極力返済額決定権の自由度をとる
元金均等＋期間短縮繰上げ　　→　極力保証料の軽減をとる

といった感じですかね。

[231: 匿名さん]

＞＞227

逆。
返済額軽減で繰り上げしてるんだから返済が進めば進むほど最低返済額が減って繰り上げ額が増えていく。
よって、想定外の事が起きなければ返済が進めば進むほどリスクは減っていく。

簡単に言えば元金均等払いのような事を手動でさらに大きい金額でやっているようなもん。

違いは元金は絶対にやめられないけど元利はいつでもやめられる。

[232: 匿名]

元金均等返済+期間短縮繰り上げ返済=返済額減少 自由度ができる。返済回数減少>次回返済額軽減の繰り上げ返済したら返済回数が少ないので効果が大きい。経済力で好きな方を選択する。

[233: 匿名さん]

繰上返済するなら、例えば、

減税の終わった11年目以降、
毎月2万を自動繰上返済すると
やはり、元金のほうが支払額少ないですよ。
いつでも、やめられるし。

返済後半の元利＞元金の差額を
繰上するだけでも、多少、利払が少なくなりますね。

[234: 匿名]

>２２３無知ぶりは凄い！ 例えば金利上昇１%上がったら、五年ルール適用の返済と適用外の返済を比べたら総支払い額の差はすごいよ！つまり五年ルールの適用の方は適用外よりかなり利息をはらうわけ！因みに、五年ごと、又五年後ろには、毎月の返済額は、五年ルール適応外の返済額を上回ります！
それが理解できれば、繰り上げ返済の議論に入ってください。元金均等返済か元利均等返済の議論にはやいです。変動金利元利均等返済には五年ルール適用外の商品もありますんで。勉強してください。

[235: 購入検討中さん]

>>234


またアホが現れた。
わざとだろ？

[236: 購入検討中さん]

計算上保障料以外に差が無いのに何で必死に元金さんは得だと主張続けるの？

[237: 匿名さん]

同じ金利、同じ期間借入なら、
差は、保証料以外になにも無いのにね

[238: 匿名さん]

また出た。。。この>236さんは定期的に出没しますね。「元金が得」とか誰が主張してるんだっけ？思い込み？？？

[239: 匿名さん]

>>237
同じ月々の返済額という条件もいりますね。
じゃないと、利息の差がついてしまう。

[240: 匿名さん]

>234
この人は単純に借り入れ側の支払額が多くなれば銀行は得すると思ってるんだね。
哀れ。

[241: 匿名さん]

>例えば3000万円35年の場合、元利・元金の返済額の差は1万円もないわけですよね。

元利・元金の利息はそれぞれ何％のばあいでしょう？

[242: 匿名さん]

>>241
すいません。条件書いてませんでしたね。
変動金利（優遇後）0.775%で計算しました。貸出金利により多少の誤差はあろうかと思います。

[243: 匿名]

元利均等返済で十年間繰り上げ返済せず。この場合ローン控除で帰ってきた分を１１年以降の繰り上げ返済の資金、又は貯蓄するとの議論ありましたが、確かに今の低金利では十年間無利子での返済ですが、控除の期間が終わり残りの年数期間の十年から二十五年の返済期間の利息を考えると初年度から繰り上げ返済した方がいいのでは？
変動金利なんだから繰り上げ返済していかないと思う。

[244: 匿名さん]

>>243
そこも既に議論されてきてますが、返済するも貯蓄に回すも、資金計画次第といったところじゃないですか。他に入用な状況が想定されるのであれば、比較的低金利な住宅ローンを残してでも手持ち資金を確保したいといった方もいてもよいかと思います。まぁ私は今のところ大きな出費予定もないので、さっさと繰り上げたい派ですけど。

[245: 匿名さん]

＞242
元利0.775%と同等の元金利息はいくらですか？

[246: 匿名さん]

元金のメリットは、元利より保障料が安いってことだけ。
それでこの議論終わってなかったっけ？

[247: 匿名さん]

>244
私は減税後でも金利が大きく上がってなければ別に急いで繰り上げなくてもいいかな。
その場合はリスク対策より損得の問題だものね。
いつ死ぬかもわからないし。

[248: 匿名さん]

＞246
そうなんですよね、この低金利な時代
元金と元利の差なんて無いんですよね。

だったら、保証料の差15万ぐらい
少なく借入るのも自然なことかと

3000万元利で借りてもいいし
2985万元金で借りてもいいし

[249: 匿名]

元金均等返済で金利上昇したら即破綻？毎年千円少々返済額がさがり自由度が増えていくので、金利上昇の局面でも即破綻はかんがえれないが？無論私は繰り上げ返済もしていきますので、年間二千円位は返済額軽減していきます。金利上昇しても当初の返済額より増える事はない計算です。元金均等で金利上昇即破綻は言い過ぎでは？支払い回数をこなしていくごとに自由度が増えて金利上昇対策になりますよ！

[250: 匿名さん]

どうでもいい話だけど
まあ、いいんじゃないの？

[251: 匿名さん]

＞247
借金が生命保険代わりということです。
繰り上げもギャンブル、一寸先は闇ということですか。
難しいですね。

[252: 匿名さん]

>>249

あなた、返済額が減っていくから自由度が高くなるっていうのが元金のメリットって必死に訴えてるけど、
まさか、繰上げしない人？

元金で借りて繰上げしないなんて無謀この上ないと思うけど。

あなたにとってなんでそんなに元利より元金の方がメリットが有る事にしたいの？

あなたが書き込むたびに荒れる気がする。

[253: 匿名さん]

>249
まだ元金で自由度とか言ってる人いるんだ。
金利10％になっても大丈夫？

[254: 匿名さん]

この人は元利で繰上げされると元金のメリットが無くなるから「繰上げ」の話は他でやらなきゃならないみたいよ。

[255: 匿名さん]

繰上げ出来る金額は元金より元利の方が多いって事は理解しているのでしょうか？

元利も元金も月々住宅ローン返済に回せる金額は同じ。
元金が元利より自由度が高くなる事は一切有りませんよ？

[256: 匿名さん]

月々の返済額が減っていく事が元金のメリットにしたいみたいだね。

でも元利でも返済額軽減で繰り上げれば月々の返済額は減っていくからメリットにはならないよね。

かってに減らすか手続きするかの違いだけ。

[257: 匿名さん]

だ・か・ら
元金のメリットも微々たるもの。
元利のメリットも微々たるもの。

[258: 匿名さん]

>>256
勝手に減るってのをメリットと考える人がいてもいいんじゃない？元利がほんの少し手間をかければ同じことになるってのは分かるけどさ。
何でも頭ごなしに否定しすぎだよ。

[259: 匿名さん]

>258
繰り上げせずに元本が減るのがメリットと書いてあれば256さんも否定しないだろうが、自由度とか言われたら否定するとこでしょ。

[260: 匿名さん]

>259
元金としては返済しなきゃいけない額が減って行くわけだから自由度が増すといってもウソではないですよね。そりゃ比較したら、元利の方が高い自由度は保てるでしょうが、>249は「元利より」も高くなるとはいってないんだから、まぁいいんじゃないの？

[261: 匿名さん]

手間をかけなくて良い自由

[262: 匿名さん]

もう屁理屈だよね。

[263: 匿名さん]

＞255
＞256
返済前半の十数年間は、そうだけど
減税があるから、借入3000万以下の場合
当初10年は、ほぼ同じ

返済後半は、月々の返済額が元利＞元金なので
繰上できる金額は、元金のほうが多い。

自由度なんてものは、無いのに
元本の返済を先送りしているから
勘違いしやすいのが、元利ということでは？

[264: 匿名さん]

元利の繰り上げを返済額軽減してれば
元金が多くなることはないんだけどなぁ
そんなの、基本的なことじゃん。

[265: 匿名さん]

>264
　「元金が」　→　「元金より」　ですか？

[266: 匿名]

でたー！元金均等と同額の繰り上げ返済！自由度を求める勇者！元金均等に嫉妬を感じるかた！で、貴方はそんな返済できてる？こんな人こそ口だけ番長といいます！

[267: 匿名]

元利の一部が元金はわかってないと言い、元金の一部が元利はわかってないと言う
しかし、大半の人はわかっている
制度を理解して自分の意思で決定したのなら、どちらを選んでいても後悔するような差なんて無い
いまどちらかのメリットを訴えてる人は単にちゃんと考えずに選んだうっかりさんだけ

[268: 匿名さん]

>>266さん、気持ちは分からないでもないですが、モノの言い方には気を付けた方がいいですよ。荒れるだけですから。

[269: 匿名さん]

元金は屁理屈ばかりだね。
因みに元利で元金に嫉妬する人は皆無ですよ。
元金よりは返済選択肢が広いんだから。

[270: 匿名さん]

自分だけの価値観で決めつけたようなことを言わない方がいいですよ。
返済選択肢が広いことを望んでいる方ばかりではありませんから。
まぁあなたは聞く耳を持っていそうなので通じると願いますが。