元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[No.101 by 匿名さん 2013-11-11 02:21:36]

>85
詳しい人ですかね？ぜひ競売者のうちで、住宅ローン破綻者で元金と元利の比率を教えていただきたいものです。

[No.102 by 匿名さん 2013-11-11 02:25:00]

>91
だからわかったってば。ムキになんないでよ。。。

[No.103 by 匿名さん 2013-11-11 02:28:21]

>99
それでいいと思うけど、アンカ間違ってる？
>97はそんなこと言ってないのでは？
>100はまぁ当然。

[No.104 by 匿名 2013-11-11 10:04:45]

繰り上げ返済を全くしない前提では、元金均等返済と変動金利は相性がいいです。ただ、繰り上げ返済のし方では家計の経済力で好きな方を選べばいいのでは。

[No.105 by 住まいに詳しい人 2013-11-11 10:11:08]

> 変動が暴騰したら、返済どうしよう・どうしようばかりだけど
> 変動（短期金利が暴騰）ということは、バブルってるだろうから、
> ３０００万の土地が８０００万とか、もしかしたらウハウハかもしれないし
> 売却益で何駅か郊外の築浅中古マンションにでも引っ越せば、
> ローン無しで住み替えできるかもよ

無理ですね
地価が高騰するということは、引っ越し先の土地も高騰しているし、賃貸の家賃も高騰しているので、自分が住んでる家は、インフレリスクに対して全く無意味である
得するのは、2件以上の家（もしくは土地）を持っている人だけである。

[No.106 by 匿名さん 2013-11-11 11:34:23]

>>104

繰上げを全くしない前提だと元利は手元にお金が残るので元金にメリットが有るとは言えませんね。

そもそも金利上昇への耐性がゼロの元金は元利より繰上げの重要度が高いので元金で借りて繰上げしないなんて無謀極まり無いと思います。

元利では繰上げは常識ですが元金の人はしない人が多いようなのでビックリです。

[No.107 by 匿名さん 2013-11-11 11:37:43]

>104
全く繰り上げしない前提だと変動金利との相性は元利の方がいいんじゃない？
現実的には元金さんでも支払い初期も無理しない金額に設定するよね？
実際には住宅ローンにかける枠は決まってて支払額は元金でも元利でも同じことが多くなる。
今のように低金利が続くと毎月支払額が減って元利の人に追いつかなくなるよ。
支払額下がるの見越して初期に無理してる人は別ですが。

[No.108 by 匿名さん 2013-11-11 11:53:08]

ほんのごく一部の方でしょうが、思い込みの激しさにはびっくりです。

元金の人の多くはまったく繰上げしないと思ってるんでしょうかね？

元利・元金関係なく、変動で借りる以上、繰上げはするでしょうに・・・

[No.109 by 匿名さん 2013-11-11 11:55:42]

繰上返済なんて掲示板で話してもしょうがないでしょ？
家庭の事情なんだから。

ギリギリ返済の人は元利均等しか選択の余地はないのだからね。
そりゃ無謀に見えるでしょうよ。

[No.110 by 匿名さん 2013-11-11 12:28:59]

>108

思い込みが激しいのはあなたでは？

[No.111 by 匿名さん 2013-11-11 12:58:34]

有益な情報よりもくだらない足の引っ張り合いが増えてきて読む時間が無駄に思えてきた。
今までどうもありがとう。

[No.112 by 匿名さん 2013-11-11 13:12:18]

>>109

繰上げが家庭の事情？

元金とか元利以前の問題。変動で借りる以上、繰上げは必須。家庭の事情で繰上げ出来ない人は借り過ぎ。

[No.113 by 匿名さん 2013-11-11 13:49:49]

繰上金額は家庭の事情。

ダメだ、こりゃ。さようなら。

[No.114 by 匿名さん 2013-11-11 13:59:42]

結局双方の一部の人が、意地を張って自己主張しすぎなのがノイズになっているだけなんだよな。
個人的には、繰上しないなら元金と言う主張が最も違和感が大きいけど。
繰上げる金額は各家庭の事情やリスク許容範囲によって異なるから、どれだけ繰上げるかは個人によるけど、元金の方が元利より金利上昇リスクに対しては脆弱であることはシステムから明確なので、この低金利で残債が多い初期により多く繰上げることによって、金利上昇リスクにより大きくヘッジを掛けるべきだと個人的には思うよ。

まぁ8割がたの人は、元金のメリットは1千万あたり数万の保証料のみ、元利のメリットは返済自由度のオプションのみ、この低金利だとどちらのメリットも誤差の範疇だから好きなほうでよい、と言う結論で納得しているようだけどね。

[No.115 by 匿名さん 2013-11-11 14:31:30]

でも金利が上がり出すと誤差では無くなって来るよ

[No.116 by 匿名さん 2013-11-11 15:21:05]

変動が繰り上げ必須？
別にこれだけ低金利のうちは慌てて繰り上げなくてもいいんじゃない？
その分を貯蓄してればリスク対策は同じ。
金利が上がってから繰り上げで十分でしょ。
減税期間は尚更。繰り上げれば損する人もいるだろうし。

[No.117 by 匿名さん 2013-11-11 15:55:59]

繰り上げ≒繰り上げもしくは繰上げ用貯蓄と読み替えるでしょ、ふつう。

[No.118 by 匿名さん 2013-11-11 16:41:12]

元金さんってあまり繰上げを重要とは考えていない人が多いね。

元金だからこそ重要なのに。

[No.119 by 匿名さん 2013-11-11 16:48:31]

>109

あなたは元金をギリギリで組んでるの！？
そういう発言だよね？

[No.120 by 匿名さん 2013-11-11 16:48:52]

1千万あたり2万として0.02%。

1年あたり571円。1ヶ月あたり47円元金より元利が余計にコストが掛かります。

その見返りが5年125%ルールならば安いなって思うんですが、それすらも勿体無いと思う人もいるということですね。

人それぞれです。

[No.121 by 匿名さん 2013-11-11 17:28:15]

>115
ふと興味が湧いたので、計算して見た。
金利が上昇した時は誤差とはいえない、と言うのは正しいし、このまま35年間0金利が続く可能性は非常に低いと考えられる。
とは言え、どの程度の時期にどの程度の金利上昇が起こる可能性があるか、と言う予想が無ければ定量的な比較検討はできない。

政策金利が上昇する時期について可能性を検討すると、まず来年の消費税増税、次いで再来年の消費税増税、この2年間は金融緩和と経済対策で切り抜ける必要があり、政策金利が上昇する可能性はほとんどない。
消費税10％後にも順調に経済成長がありインフレ2％が継続したとしても、まずは経済対策を止めても持続的な成長があるか、次いで金融緩和の縮小しても持続成長が見込めるかなので、政策金利が上がる可能性はここ5年はほとんど無いと予想される。
個人的には、おそらく米国の出口戦略を見ても分かるとおり、景気指数が好転し緩和縮小と言う話が出ただけで景気指数が後退する一進一退を繰返し、順調な回復は10年後あたりになる可能性が高いと予想しているけど、リスク管理の面から5年後を目安にする。

政策金利が上昇する規模について可能性を検討すると、2％のインフレが継続する状況であれば2％前後上がり、今の1％弱から3％程度までは上がる可能性は十分にありえる。
更に景気過熱する場合は抑えるために＋0.5％～1％程度は上がる可能性があるので、リスク管理の面から4％を目安にする。

当然金利が上がった後は下がる可能性が高いのでどの程度の期間上がるかは不明だけど、仮に3000万35年0.775％で10月実行として5年後に0.225％＋1％、その後毎年1％ずつ上昇し8年後に4％に到達、その後年1％2年間下がって2％になった後、11年目に3％になり最後まで3％が継続すると仮定する。
5年ルールや125％ルールを無視したとして、元利は約定返済額が固定3％の115,455を超えることが無いので毎月115,455返済、元金は一時的に115,455を超えるので115,455を越えている間は約定返済額のみ支払、それ以外は毎月115,455返済とする。

元金　最高支払：141,411・総支払額：40,252,080・減税払戻：2,488,217・完済時期：345ヶ月
元利　最高支払：115,455・総支払額：40,659,127・減税払戻：2,498,906・完済時期：353ヶ月

勿論常に元金と同じだけ元利も支払った場合は、元利は元金の上記金額と同一になる。
参考に、フラット1.8％繰上げなしの場合総支払額は40,457,513で減税払戻は2,695,410だね。
ついでに繰上げない場合の元金は、最高支払151,429で総支払額は42,448,348になる。
固定3％との差額と言うのはあくまでも目安で、銀行審査金利が4％と言われているから多くの人がそれほど無理なく負担できると考えられる金額なので、当然繰上げる金額を増やしておけば元金も元利も更に総支払額を圧縮できる。

変動にある程度不利な金利予想をしてもフラットと同程度に収まるので、団信や繰上げの柔軟性を考慮すると変動を選ぶメリットは把握できると思う。
元金と元利は、途中2万5千円前後毎月余分に負担せざるを得ないか、1000万あたり2～3万円前後余分に保証料を払って追加負担せずに生活水準を維持することも出来るし、余裕があるなら同額負担することも選択可能な自由度を持つか、と言う違いでしかない。
個人的には元利をお勧めするけど、総利払いに大きく響く返済初期の金利がこれだけ安いと、長い眼で見た時は結局誤差程度と言って差し支えないと思うよ。
それよりも、計画的に軽減で繰上げるリスク管理を行うか行わないかの差の方がかなり大きく感じるね。

[No.122 by 匿名さん 2013-11-11 17:30:32]

>116
勿論減税期間中かつ残債の1％を全額回収できる間は、繰上げずに安全かつ流動性の高いものに投資したほうが得をするね。
と言っても、5年程度では数万～10万前後得をする程度かな。

[No.123 by 匿名さん 2013-11-11 18:39:30]

繰上げが家庭の事情次第という、ビックリ発言。

新たな名言だな。

[No.124 by 匿名さん 2013-11-11 18:47:25]

>121
わかりやすい試算ありがとう。
でもその程度の金利上昇は想定の範囲過ぎて差が出ないのが予想がつく。
元利は想定外のリスクヘッジだから、せめて10年後バブルなみの7％の5年ルール発動くらいでやってほしかったな。

[No.125 by 匿名さん 2013-11-11 18:51:38]

>120
数万円が勿体ないのではなくて、他でもっと効果的な対策してるからこれ以上必要無い、なんだよ
対策の想定が甘くて後で泣く人は居るかもしれないけどね

ここの元利派は金利3%を想定する、35年で借りるが20年で返せるでしょ？
誰に聞いても十分な対策と言ってもらえるレベル
それ以上対策は要らないと言う人が居ても当たり前

[No.126 by 匿名さん 2013-11-11 18:59:40]

この元金さん何言ってるの？

スレの前提は同じ人が元金・元利を選んだ場合の比較なんだけど。

[No.127 by 匿名さん 2013-11-11 20:41:35]

家庭の事情で一切繰上げ出来ないで金利が上昇した場合の試算して欲しいわ

[No.128 by 匿名さん 2013-11-11 21:32:06]

元金に都合が悪くなるだけです。
くだらない議論はやめましょう。

[No.129 by 匿名 2013-11-11 22:09:24]

元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済してます。元金の減りが早いし、減った分、翌月の繰り上げ返済にまわしてます。金利上昇にも十分耐えれます。

[No.130 by 匿名さん 2013-11-11 22:40:33]

>>129

それ出来るならそもそも元金で借りるのでは無く元利で借りた方が合理的

[No.131 by 匿名さん 2013-11-11 23:34:20]

>130
理由を言ってみな僕ちゃん

[No.132 by 匿名さん 2013-11-12 00:59:49]

>129
だったら最初から繰り上げ分を上乗せした金額で元利にしてたらチマチマ繰り上げなくても済んだろ。
元金早く減らしたいのか自由度がほしいのかどっちなんだ？

[No.133 by 匿名さん 2013-11-12 13:04:26]

>129
良いことだね。
ただ、
＞元金の減りが早いし、減った分、翌月の繰り上げ返済にまわしてます。
これは元利でも全く同じことなので、元金だからじゃないよ。

[No.134 by 匿名さん 2013-11-12 13:16:16]

>>132
両方じゃないの？
上乗せ金額の元利では、元本の減りは早いだろうけど自由度が下がる。

[No.135 by 匿名さん 2013-11-12 13:20:16]

>>133
その通りですね。

ところで、計画的に（頻繁に？）繰り上げ返済できる人は、返済額軽減の方が効率がいいってことですかね。完済まで繰り上げていけば、結果としては期間短縮と同等になるけど、途中のリスクヘッジになる？他にメリット・デメリットってあるんでしょうか？

[No.136 by 匿名 2013-11-12 13:35:29]

期間短縮の方が保証料の戻りが多い
返済軽減の方が返済の自由度があがる

[No.137 by 匿名さん 2013-11-12 14:39:08]

>135
なんとなく貯金も溜まったし繰上するか、と言う人は短縮の方が良いけれど、年1回以上計画的に繰上げる人は軽減が良いと言われるのは、返済期間中のリスクヘッジのためですね。
基本的に、期間短縮の場合期間中のリスクに対するヘッジは無いですが、軽減の場合は金利変動リスクにも収入減リスクにも対応でる範囲が広くなるのに、生じた差額を繰上げていくことで期間短縮とほぼ同じ利払いで同じ期間になりますから。
ただし軽減の方が保証料の戻りは減ります。

本当に数千～数万円のレベルでぎりぎりまで支払を減らす場合、全ての経費や減税の払戻を考慮して最も最小の負担で済むのは、毎年年末の残債1％を満額回収できる最大の金額で元利35年のローンを組み12月に実行、逆ザヤがなくなった時点で99.9％期間短縮（残1ヶ月以内）にて一部繰上げでしょうね。
大抵の銀行は、一部繰上手数料は無料ですが全額繰上げの場合は手数料が掛かりますので。
後はリスク管理にどれだけのコストを支払ってどれだけのヘッジを求めるかですが、これは個人によって差が大きいので自己責任で判断してください。

[No.138 by 匿名さん 2013-11-12 14:54:04]

コストを掛けたくないのであれば、さらに期間を短く出来る元利のが得だし、返済の自由度とコストパフォーマンスを両立したいなら長めの元利で返済額軽減繰上がベスト。

結局元金ってコストも自由度もどっちも中途半端な気がする。

[No.139 by 匿名さん 2013-11-12 15:17:33]

保障料が安い。それだけで充分。

でもいい？

[No.140 by 匿名 2013-11-12 15:45:30]

>138
まだ期間短くする話をする人いるんだね
元利の期間短くしても、今までとは逆に元金が短い元利との差を繰り上げれば、元金が保証料分得って話になるだけ
どんな試算をしようとも、同じ人が、同じ金額を返済する限り、金銭面元金＞元利、自由度元利＞元金

[No.141 by 匿名さん 2013-11-12 15:50:49]

1000万当たり月47円だっけ？

[No.142 by 匿名 2013-11-12 16:54:03]

>141
だましのテクニック来た(笑)

[No.143 by 匿名さん 2013-11-12 20:26:47]

>135
自分は10数万円とかだと返済額への影響が軽微すぎるから期間短縮で
年に1回くらい100万円とかまとまった額なら軽減にしてる。

気分によって変えればいいんじゃない。そんなに大差ないよ。

[No.144 by 匿名さん 2013-11-13 07:29:01]

自分の借りてる所は毎月自動繰り上げすると勝手に返済額軽減になる。

5年ごとの改定で5年後の月々の返済額が一気に下がる。

[No.145 by 匿名さん 2013-11-13 18:30:48]

>>142
事実だよ

[No.146 by 購入検討中さん 2013-11-14 13:50:16]

>　どんな試算をしようとも、同じ人が、同じ金額を返済する限り、金銭面元金＞元利、自由度元利＞元金

ちょっと誤解を招くして、また変な議論になるので、もう少し明確に

同じ人が、同じ金額を月々返済する限り

（保証料金抜きの金銭面）元金　＝　元利
（保証料の金銭面）　　　元金　＞　元利
（自由度）　　　　　　　元金　＜　元利

保証料の金額や、繰上げ時の戻りなどは銀行によって違うので、その金額と自由度で自分で判断する
まぁどっちもそこまで大きな差にはならないけど

[No.147 by 匿名さん 2013-11-14 18:47:32]

自由度っていうのが、解釈次第で曖昧と思うけど

借入期間35年の場合

当初15年程度は
（月々の返済額）　　　元金　＜　元利

16年目以降は
（月々の返済額）　　　元金　＞　元利

に変わってると思うけど。

返済後半、元本の返済を先送りは終わって
自由度？は下がってくと思います。

極端なことを言うと、社債みたいに、
半期毎に利払のみ行って（元本は1円も返さない）
35年後に元本を一括返済するような借入を、
自由度？が高いと思いますか？

[No.148 by 匿名さん 2013-11-14 19:44:02]

>>147
ここで言っている「自由度」っていうのは、「繰上げ返済する金額の決定権」といった意味合いかと思われます。

元利にしろ元金にしろ、同じ人が同じ返済能力があるとしたら、たとえば固定金利3%との差額を繰上げ返済するようなパターンでは、元利の方が元々の返済約定額が低い分、「自分で繰上げする金額が多い」＝「自由度」なのかなと。

まぁゼロがイチかではないので、元利も元金も繰上げするとしたら、自分で余力に対して金額を決定できるという意味では、自由度を大なり小なり有しているのですけどね。

[No.149 by 匿名さん 2013-11-14 19:50:15]

>>147
すいません。質問に答えてなかったです。

半期ごと利払い＋元本一括返済という返済方法が固定であるならば、35年間は元本の運用を「自由」にできるという意味では自由度があるのかなと思います。ただし、借入期間中利息が発生するのであれば、支払総額が増えてしまうので、あえてその自由度を選択するかどうかは、その人の運用利回り次第ってところでしょうかね。

運用するのも返済するのも自由ってのがここで言われている「自由度」のようなので、そういう意味では、ちょっと前提が違うかも。

[No.150 by 匿名さん 2013-11-14 21:07:23]

>>147

①
（月々の返済額）　　　元金　＜　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＞　元利

もしくは
②
（月々の返済額）　　　元金　＝　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＝　元利

もしくは
③
（月々の返済額）　　　元金　＞　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＜　元利

この3つのうち好きなのを選べる事が元利の自由度。

②を選ぶ人は誰もいないと思うけど、余裕が有るならば①を選んで総返済額と期間を短縮出来るし、
想定外の出費、リストラ、病気、急激な金利上昇など発生した場合③に変更して一時的に凌ぐ事も出来る。

あなたっていつも元金が自由度有るって言い張ってる人でしょ？なんで返済の一例しか見ないの？

[No.151 by 匿名さん 2013-11-14 21:18:48]

>>150
この①か②か③を選択するための費用として保証料の差が発生するということでいいですかね。

無事に繰り上げて期間短縮完済できたとしても、その差額は小さくなるけど保証料は逆転しない。

それが選択オプションのための費用であり、人によってはいざという時の保険料と言う、というところでしょうか。

[No.152 by 匿名さん 2013-11-15 00:21:28]

その通り。

[No.153 by 匿名さん 2013-11-15 07:34:46]

ちょっとだけ保証料低いのが元金
ちょっとだけ自由度が高くちょっっっとだけ破綻率低いのが元利
ただどちらも大差無い

[No.154 by 匿名さん 2013-11-15 08:43:53]

保証料逆転するよ。過去スレに有ったように10年完済なら元利のが総額で少なくなる。

それと、元利のが繰上げ額が大きければ当然保証料で得になる場合もある。

[No.155 by 匿名さん 2013-11-15 08:46:34]

>>153

金利が上がり出すとちょっとだけではなくなるかもよ？

[No.156 by 匿名さん 2013-11-15 08:52:35]

＞150
それが、当てはまるのは
返済初期だけでしょ？

後半は、逆になって、あいこでは？

同じ金利、同じ期間で返済するかぎり、
同じだよ。

借入残高＞預貯金な限り自由度何てものは無い

先送りしてるだけなのに、
使途自由と勘違いしているだけと思いますね。

[No.157 by 購入検討中さん 2013-11-15 09:27:13]

> 借入残高＞預貯金な限り自由度何てものは無い
> 先送りしてるだけなのに、
> 使途自由と勘違いしているだけと思いますね。

先送りできるという自由度があるということです
先送りできなければ、即破綻です
簡単にいうと返せなくなったと判断したときに競売ではなく任意売却の選択もあるし、借り換えする選択もある

[No.158 by 匿名さん 2013-11-15 09:37:21]

>>156

君がいくら騒いでも元金には僅かな保証料の差しかメリットは無いんだよ。

[No.159 by 匿名さん 2013-11-15 12:38:22]

その通り、保証料の差以外に、
有意な差は、何もないと思います。

[No.160 by 匿名 2013-11-15 13:24:47]

この元利均等さんは負けず嫌いですね！そもそも元金均等返済の方は元利均等返済の支払い額を気にして元金均等返済をしてませんよ！五年ルール適用何か考えてません。金利上昇しても払える自信があるから元金均等返済を選択してるはず。ここの元利さんは、ねちっこいですねー。
繰り上げ返済を語るには別のスレ見ればいいのに。 単純に考えれば、毎月返済額が少なくなれば、それだけも金利上昇対策になりますよ。元金均等返済と変動金利は相性いいですよ。

[No.161 by 匿名さん 2013-11-15 13:33:55]

>>154
「保証料」は逆転しないですよね？言葉は正しく。

ローン控除まで含めた総額で比較するとわかりませんが。

[No.162 by 匿名さん 2013-11-15 13:45:07]

>156
当初設定の返済プランで比較すると、元金の方が初期返済額が多い分、後半元利の返済額と逆転するのは事実だと思います。

ただし、ここでの元利さん（に限らないかもしれませんが）の主張は、同じ返済能力を持った人が、同じ金額同じ期間返済する（繰上げ前提）のであれば、>157さんが言うような「返済額を決める（先送りするかさっさと繰り上げるか）」自由度は、元利の方が少しだけ高いですよねというのが、今までの流れなのかなと解釈してます。

借入超過である限り、精神的な自由度は低いかとは思いますけどね。（なので私はさっさと返済したい派です）

同じ返済能力の前提に立って変動で借りて約定額以上の返済を予定している人であれば、>157さんのいうような「即破綻論」は極論に聞こえてしまうので、言いたい気持ちは少々押さえていただいた方が板の平安につながりますのでよろしくお願いします。

[No.163 by 匿名さん 2013-11-15 13:49:53]

>160さん、落ち着いてください。
ここの板で元金均等を頭ごなしに否定している人は、ごくわずかな煽りの人しかいませんよ。
たいていの仕組みを理解されている方は、元金・元利双方のメリットを理解した上で、「好きな方を選べばいい」という立場かと思います。
煽りに乗って言葉を荒げると相手の思うつぼですので、冷静に冷静に。（＾＾）

[No.164 by 匿名さん 2013-11-15 13:58:38]

>>160

ねちっこいのはどちら？
元利で借りていても当然金利上昇を考慮して余裕を持って借りているのは当たり前。

住宅ローンの月々の返済額をいくらに設定するかは元利も元金も関係ないでしょ？

繰上げも含めて月々(年間でもいい)いくら返済するかが重要であって、そこに元金と元利の優位性の差は保証料以外にはない。

月々の返済額は元利も繰上げによって将来減らす事が出来ます。よって、元金の優位性にはなりません。

[No.165 by 匿名さん 2013-11-15 14:02:01]

>>161

保証料も逆転する場合は有りますよ。
例えば元金は繰上げなし、元利は毎年100万繰上げみたいな感じにすれば。

[No.166 by 匿名 2013-11-15 14:09:32]

ここの元利さんは、繰り上げ返済のスレ立てほしいものですね。

[No.167 by 住まいに詳しい人 2013-11-15 14:11:51]

１６０さん
> 金利上昇しても払える自信があるから元金均等返済を選択してるはず。ここの元利さんは
> 、ねちっこいですねー。 繰り上げ返済を語るには別のスレ見ればいいのに。
> 単純に考えれば、毎月返済額が少なくなれば、それだけも金利上昇対策になりますよ。
> 元金均等返済と変動金利は相性いいですよ。

金利上昇しても払える自信があって、繰上げ返済しないなら、元金の初期支払いと同等まで元利で期間を短くするのが一番得なのですけど。。。過去スレで何度もやっています

[No.168 by 購入検討中さん 2013-11-15 14:54:24]

元利で繰上げされると元金のメリットがなくなっちゃうから他でやってくれ！

って事？

[No.169 by 匿名さん 2013-11-15 15:05:08]

>>165
そんな条件変えたらなんでもありですがな・・・せめて前提条件は揃えないと。。。

[No.170 by 購入検討中さん 2013-11-15 15:19:11]

>>169

ま、そうなんだけど、先日の比較が元利は3%差額繰上げだったので。

前提条件を揃えれば保証料が元金の方が得なのは間違いないですよ。

[No.171 by 匿名 2013-11-15 18:12:15]

>167
その方式は元利との差額を元金が繰り上げて埋めれば、金利差0、保証料分得になる
繰り上げないならその分貯蓄されて破綻確率が下がる
短い元利にメリットは何もない

[No.172 by 購入検討中さん 2013-11-15 18:21:30]

短い元利って結果的に期間が短くなるだけで基本は返済額軽減で繰上げだよ。

[No.173 by 購入検討中さん 2013-11-15 18:30:51]

>>171

元金にして短く借りた元利との差額を繰上げるより始めから短く借りた元利のが保証料は少ないですよ？

元金の人は僅かな保証料が得だから元金にしたと言いつつ、さらに得な元利で元金の初回返済額になるように短く借りないのはなぜ？

[No.174 by 匿名 2013-11-15 18:31:32]

>172
うん。理解してる
あくまでも>167の元金の初回と同じ額になるように元利の支払い期間を短縮する、という謎テクニックに限定の話
短くしても保証料は元金に追い付けず、元金が繰り上げたら金利差ゼロになり、しかも自由度すら元金が上（繰り上げないなら貯蓄、繰り上げたら短い元利より元々少ない月額支払いに更なる差がつく）
元利のメリットがわかってないとしか思えない愚策じゃない？

[No.175 by 匿名 2013-11-15 18:40:16]

>173
初回支払いを同じにする程度では、保証料は元金に追い付かない

35年0.775%の元金と同じ返済期間になる元利は約31年
三井住友銀行の場合
35年元金100万円あたり16329円
25年元利100万円あたり17254円

まさかそんな計算すらしてないで書いてるとは思わなかった

[No.176 by 購入検討中さん 2013-11-15 18:41:08]

>>174

君は何を言ってるんだ？

その例だと短い元利のが保証料は安いだろ。

[No.177 by 匿名 2013-11-15 18:41:24]

×同じ返済期間になる
○同じ初回返済額になる

[No.178 by 匿名さん 2013-11-15 19:23:19]

>>175

保証料は残債と返済期間に対して掛かるものだとばっかり思っていたら違うんですね。そもそも元金のが割安？
元利は5年125%ルールが有る分、銀行がリスクを負っているからでしょうか？

[No.179 by 匿名さん 2013-11-15 19:30:02]

＞173
返済期間は延ばせない、
返済方法は変更できる。

の違いでは？

借入額が2000万程度までなら
25年～30年程度で借りて、
10年後の減税終了後、数年で完済とか
一番お得な気がするけど

[No.180 by 匿名 2013-11-15 20:55:10]

んー。元利で元金と同額にして期間を短くするのかー。金利上昇したら五年後がしんどいなー。
で、返済額軽減の繰り上げ返済の議論になるわけ。
元利を選択する方は黙々と繰り上げ返済に励むしかないのですね。
結論、元金均等返済と変動金利は想定してる金利になっても支払い続ければ額は減る、期間短縮もしくは返済額軽減の繰り上げ返済しても返済額はへる自由度がふえる。元利均等返済は金利上昇しても五年ルールで返済額同じだけど、利息は後回し。繰り上げ返済で対策とらなければいけない。当初固定のち変動金利を選択した方は五年ルールは適応外なので金利上昇までには繰り上げ返済していかないとしんどくなる。

[No.181 by 匿名さん 2013-11-15 21:02:45]

>>180

でも元金だと先伸ばし一切出来ないからいきなりしんどくなって最悪家を手放すか何かを犠牲にする事も。

先伸ばしに出来るってのは割りと魅力的だと思うけど。1ヶ月だけでもOKなわけだから。今月ちょっと厳しいな、今年ちょっと厳しいな、みたいな。

逆に今月ちょっと余裕出来たから、今年ちょっと余裕出来たから多めに払っとこってのも出来るので先送りした場合、後から挽回も出来るわけだし。

その辺が自由度だと思います。

[No.182 by 匿名さん 2013-11-15 21:19:14]

>>181
内容には全く同意します。
ただ、その自由度は、可能な限り貯蓄によるバッファーで対応した方が、ゼロコストで得ですよね。
仮に金利急騰で毎月の支払いが10万円増えたとしても、300万円貯蓄していれば2.5年も先延ばせます。
2.5年で解決できないような問題なら、元利でも時期が少し延びるだけでダメな結果になるのでは？

私もですが、元金の人がその辺に”あまり”メリットを感じないのは、別の手段で回避できるからではないでしょうか。
返済に余裕はある、貯蓄もした、でも、念のため備えるという人がいても、それはそれでよいと思います。

[No.183 by 匿名さん 2013-11-15 21:42:46]

>>182

個人差も有るのだろうけど、貯蓄ってーのは切り崩したく無いものなんじゃないのかな？
極端に言えば貯蓄を切り崩さなくて済む自由度が有るわけ。

[No.184 by 匿名 2013-11-15 21:43:03]

と言うことは、上記の元利さん達は元金均等返済より総支払い額が多くなると結論になってしまう・・・

[No.185 by 匿名さん 2013-11-15 21:59:56]

>>184

そうだよ。

総返済額が多少増えてでも貯蓄を切り崩さなくて済む自由。
総返済額を減らすために貯蓄を切り崩すしかない不自由。

[No.186 by 匿名さん 2013-11-15 23:06:19]

>>183
その辺は個人差でしょうか。
私は、取り崩さず利子を払うよりは、取り崩す方を選ぶ感じです。
もちろん、崩さずに住む選択肢があること自体はうらやましいと思わないでもないです。
でも、多分自分は、そちらは選びませんので、ムダ金になるだけと判断しました。

[No.187 by 匿名さん 2013-11-15 23:35:53]

>>186

住宅ローン金利は他の金利とくらべて格段に安いのでわざわざ貯蓄を切り崩すのはどうかと。
貯蓄額にもよるでしょうが。貯蓄が300万しか無いならば普通は取り崩さないんじゃないかな。

最終的には個人差でしか無いけど。

[No.188 by 匿名さん 2013-11-16 00:39:21]

元金さんがどのようなケースを想定しようと保証料以外は元利が有利。

[No.189 by 匿名さん 2013-11-16 00:39:49]

>187
取り崩すのはあくまでも金利が大きく上がって払いきれない場合、じゃない？

[No.190 by 匿名さん 2013-11-16 00:43:59]

「住宅ローン金利は他の金利とくらべて格段に安い」と言われても
住宅ローン以外はキャッシュで買う人によってはねぇ

[No.191 by 匿名さん 2013-11-16 00:48:02]

>>189

金利が大きく上がる。所得が大きく下がる。病気で収入が大きく下がる。教育費で想定外の出費が大きくなる。勤め先が倒産する。リストラにあう。天災にあう。

色々と有るよね。

借り入れ時点でのライフプランに大きな変更が無ければ元利だろうが元金だろうが特に問題は無いでしょう。
問題は想定外のリスク。

住宅ローンは最長で35年。シナリオ通りに進めるにはあまりにも長すぎるし、リタイアしたら人生全てを失う可能性も有る。

[No.192 by 匿名さん 2013-11-16 00:50:47]

>>190

それも個人差。
キャッシュで買うなら貯蓄を切り崩さず、住宅ローンの繰上げを少し減らすという選択肢だって有る。

今現在個人の資金調達でもっともコストが掛からないのが住宅ローン。

[No.193 by 匿名さん 2013-11-16 00:51:07]

金利が上がったら元利は他の物をキャッシュで買えるが元金だとローン組まないといけなくなる可能性はあるね。

[No.194 by 匿名さん 2013-11-16 00:54:14]

アリが元金で。キリギリスが元利みたいな感じかな。
冬が越せると良いね。

[No.195 by 匿名さん 2013-11-16 00:57:32]

＞１７８
＞元利は5年125%ルールが有る分、銀行がリスクを負っているからでしょうか？
１２５％ルールを誤解されていませんか？全く銀行はリスクなど負ってませんよ。
元利の人で誤解しているかのような発言をする人がいるせいもあると思いますが
あくまで毎月の返済額の上昇の上限が１２５％になるだけで、金利は関係なくそのまま上がっているので
１２５％ルールを適用すれば、トータルの返済額はきっちり増えています。
その場しのぎにはなるかもしれませんが、その分の対価は後できっちり払う必要がありますよ。
私はローン減税もあるから元利で借りていますが、
１２５％ルールに価値はないと考える元金の人の気持ちはわかります。

[No.196 by 匿名さん 2013-11-16 01:00:36]

>192
>キャッシュで買うなら貯蓄を切り崩さず、住宅ローンの繰上げを少し減らすという選択肢だって有る。
そして車のローンを組むの？馬鹿？

[No.197 by 匿名さん 2013-11-16 01:04:07]

＞金利が大きく上がる。所得が大きく下がる。病気で収入が大きく下がる。教育費で想定外の出費が大きくなる。勤め先が倒産する。リストラにあう。天災にあう。

その場合、同じ人が元利にしてただけで助かる可能性はほとんどありません。
貯金が０でギリギリの生活をしてる人でもなければね。

[No.198 by 匿名さん 2013-11-16 01:21:03]

元利の人も元金の人も、繰上がリスクヘッジだという考えは多いようですが、
一番リスクヘッジできるのは繰上返済をしないことかもしれないな・・・
と思う今日この頃。

[No.199 by 匿名 2013-11-16 01:28:37]

ここには4種類のタイプがいる

1.返済に自信があるから少しでも返済減らしたい元金
2.返済に自信はあるがさらにリスクを減らしたい元利
3.返済に自信が無いから少しでも返済を減らしたい元金
4.返済に自信が無いから少しでもリスクを減らしたい元利


1と2は実は意外と分かり合っている
問題は3と4。余裕があれば返済方法なんか大した差ではないのだが、余裕がないからそれに気づけない
自分達がそうだから、即破綻とか、差額を払えず金利が増えるとか滅多に起きない事態をやけに重視してしまう

[No.200 by 匿名さん 2013-11-16 01:31:26]

>194
アリが過労死して、キリギリスがナマポで生き延びるのが、
今の日本だとかなんだか、コピペを見た気がする