元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[1: 匿名]

しかし、元利均等返済で元金均等返済と同じ金額繰り上げ返済していくのは、現実的ではないと思う。

[2: 匿名さん]

もう終わりでいいんじゃないの？

議論は尽きたし結果も明白なのだから。

元金さんは何でそんなに自虐的なの？

[3: 匿名さん]

>1
その点についても既に言及されていますよ。

[4: 匿名さん]

>>1

わざとだろ？

[5: 匿名さん]

元利で借りて定期的計画的に繰上げるのは別に元金と条件を合わせるためじゃなく、元金との僅かな差額で繰上げると言うのは説明のための例であって、実際は固定3％との差額以上を目安に繰上げるよ。
繰上げるのは金利変動リスクに対するヘッジが目的の上、1回繰上げるのは好きな時間にインターネットで15分程度の手間だし、毎月が面倒なら年1回でも十分だし。

そうすると結果的に元金のメリットがほとんどなくなっちゃうけど、目的は元金のメリットを無くすためとは違うから。

[6: 匿名さん]

損得で見ると

元利で借りて期間を短くする>元利で長く借りて繰上げで期間を短くする>元金で借りる>元利で借りて繰上げしない

リスクで考えると

元利で長く借りて繰上げで期間を短くする>元利で借りて繰上げしない(手元資金を残す)>元金で借りる>元利で借りて期間を短くする


いずれにしても元金は中途半端

[7: 匿名さん]

ここは元利の人が元金の人を蔑ん自己陶酔にひたるスレですねｗ

[8: 匿名さん]

しゃ、元金の人は書き込まなきゃいいんじゃないの？

[9: 匿名さん]

>6
元金で繰り上げちゃいけないの？

[10: 匿名さん]

>9
すればいいじゃん。
同じ人が元利か元金かで検討してるんだから、わかるよね？

[11: 匿名さん]

どちらかと言われたら個人的には元利を勧めるけど、この低金利だと元金でも元利でもメリットは誤差の範疇だから、好きなほうを選べばいいんじゃないの？

3000万35年の例で保証料差額は、一切繰り上げしない場合で16万前後、10年後一括繰上だと数千円～数万円、固定3％との差額を繰上で10万ちょっと、元利より元金の方が得。
期間による保険だけで十分だから保証料を僅かでも安くしたい人は元金。
僅かな保証料の差額で大きなリスクヘッジを求める人は元利。

ただし変動である以上、元金元利に係わらず金利変動リスクに備えて定期的計画的な繰上をお勧めする。

[12: 匿名さん]

>固定3％との差額を繰上で10万ちょっと、元利より元金の方が得。

2,3万です。

控除が有るので当初10年はワザワザ繰上げする理由が無いので10年目迄の差は数千円。

10年目以降、差額繰上げで完済時期は13年後。残り13年で保証料に10万も差が出る訳ない。

[13: 匿名さん]

保証料の元利と元金の差なんだけど、金融機関によって多少の誤差は有るかもしれないけど、前スレの数値を参考にすると10年経過時点で1000万当たり3000円元利の方が負担が多いようなので、3000万なら9000円。20年経過時点ならばさらに戻りが双方減る事を勘案すると3000万当たり15000円程度元利の方が負担が多いくらいだろう。

[14: 匿名さん]

減税対象が最大3000万に減ったから
借入4000万だと、
ローン減税どちらも、満額享受出来るから、
保証料の差がそのままの認識でよい？

借入額が少なくて、10年ぐらいで完済だと、
差が無いけど、
借入額の大小で変わってくるということかな？

[15: 匿名さん]

減税分考慮せず、1000万当たり3000円だけど、前スレの例だと双方10年間一切繰上げしない場合の差なので比較例でよく出る月々の返済額を合わせて10年経過すると差はもっと縮まるはず。

これは推測なんだけど、実は月々の返済額を合わせれば保証料の負担もほぼ同じになるんじゃないかと思う。当然それには払い戻し手数料無料などの条件が必要だけど。

ちなみに10年間減税満額取れるならば10年経過時点では元利の方が総負担額は少ない。

[16: 匿名さん]

>>15
差が縮まるというところをもう少し詳しく教えていただけませんか？

[17: 匿名さん]

保証料のあの計算ってどこでもそうなの？

みずほで10年目に完済した場合を聞いたら元金は4分の1、元利は5分の1で見てくださいって言われたんだけど。

[18: 匿名さん]

過去スレより。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407
1810万円35年のローンで、

元利が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-373,059
返戻保証料 \153,156
→約41％

元金が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-296,225
返戻保証料 \82,754
→約28％

保証料の戻り率を同じと仮定して、3000万35年0.775％変動のローンで今年10月実行、減税を12月元本の1％を満額取れる優良住宅とし30万まで減税、固定3％との差額を10年間貯蓄、121ヵ月後に差額分を軽減繰上げした場合を想定する。
なお本来は毎月減るはずの返済分を繰上原資から減らさずに計算する。
なお当初の保証料は三井住友銀行を例として、元利618,600、元金489,870、初期の差額は128,730とする。
※以前の三井住友銀行の保証料から値下がりして、差額が16万ちょっとから13万弱に減っていましたので修正します。

元利の場合120ヶ月後は、
元本金額：22,241,578
繰上原資：4,065,480
控除合計：2,642,936
→比率約18％
∴41％*18％=7.4％
従って保証料の戻りは618,600*0.074=45,776

元金の場合120ヵ月後は、
元本金額：21,428,571
繰上原資：3,287,546
控除合計：2,599,996
→比率約15％
∴28％*15％=4.2％
従って保証料の戻りは489,870*0.042=20,575

10年後の保証料差額は、128,730-(2,642,936-2,599,996)-(45,776-20,575)=60,589となる。
ここから先の保証料の戻りは推測だけど元金はほとんど無し、元利もほとんど期待できないだろうから、差は縮まっても1～2万程度かな。
参考までに、このまま3％の差額を毎月繰上だと元利は287ヶ月、元金は286ヶ月で完済。

なので、>11の保証料戻りは、
＞3000万35年の例で保証料差額は、一切繰り上げしない場合で13万前後、10年後一括繰上だと数千円～数万円、固定3％との差額を10年間は貯蓄して10年後に繰上、以降固定3％との差額を毎月繰上で4～5万程度、元利より元金の方が得。
と修正しておく。
最初の保証料差額が3万ちょっと下がったために以外と大きな差額が出てたね。

[19: 匿名さん]

>>17

明らかにおかしくない？
元金のが元本の減りが早いのに戻りが多くなることはないんじゃない？

[20: 匿名さん]

>18にちょっと補足。

＞→比率約18％
は、繰上原資を元本で割った数字ね。
後、>11は同じような計算をして元金の保証料の戻りを計算したんだけど、初期差額3万ちょっと減ったら他も同じ程度減っちゃったので、
＞最初の保証料差額が3万ちょっと下がったために以外と大きな差額が出てたね。
と書いたけど、誤解を招きそうだから、

＞最初の保証料差額が3万ちょっと下がったために、以外と元金と元利の差額が小さくなったね。
と訂正しておく。

[21: 匿名さん]

>7
金銭差があまり無い事に気付いて、自由をとれば良かったと後悔してる元金
保険の効果が限定的なことに気付いて、保証料損したと後悔してる元利

認めたくないから相手を否定し自分の選択の優位さを大げさに言い募る
だが、当然無理があるし、間違いもある

それを、きちんと仕組み理解して選んだから選択に自信のある元利or元金が淡々と指摘する
ずっとこの構図

前スレをよく読めばわかるが、正しく具体的な例などで冷静に指摘してる人ほど反対の選択に理解を示してるよ

逆に片方にこだわる人は元金は即破綻（←貯蓄ないの？）とか、元利はギリギリ（←ギリギリなら元金元利関係ないからよ？）など極端な事を言ってる

[22: 匿名さん]

ああ、後最終的な利払いも10年間繰上げずに置いていた分が響いて僅かながら元利の方が増えちゃって、

　元利総支払額：33,031,710
　元金総支払額：32,992,053
　元金元利差額：39,657

広がっちゃうので、

＞固定3％との差額を10年間は貯蓄して10年後に繰上、以降固定3％との差額を毎月繰上で8～9万程度、元利より元金の方が得。

条件を変えるのは計算が面倒だからもう投げ出し。

[23: 匿名さん]

前スレで出てた10年繰上げせずに控除取りつつ、十年目以降返済額軽減で20年で完済すると元金との差は一千万あたり一万数千円って所ですかね。

[24: 匿名さん]

>>23
　>22からするともう少し多いのでは？2～3万円ってところ？

[25: 匿名さん]

むしろ保証料の差が意外と少ないんだなと思った。

[26: 匿名さん]

>18
銀行が違うからなんとも言えないが保証料減った分戻り率が下がってるかも

2500万円35年の場合
保証料 51.5万円
5年後完済 31.6万円（61.35%）
10年後完済 18.6万円（36.11%）
15年後完済 10.2万円（19.80%）
20年後完済 5万円（9.70%）

ソースは
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/kinri_kawase/loan/

[27: 匿名さん]

まぁ、銀行によって違うので、目安程度にしかならない事は理解してね。
自分でローン償還表を作れば、自分の好きな条件で検討出来るよ。

[28: 匿名さん]

>19
実際はみずほは元利しか扱ってないんで適当なこと言ってる可能性は大いにある。

元金と元利どっちがいいかっていう話をしたら、保証料は金利上乗せと同じような保証料の減り方だから残債の減りが早いと保証料の減りも遅くなるので元金のほうが戻ってはくるけど、元利にして残債を同じように減らせば保証料の減り方が同じでも払ってた保証料が多い分多く戻るっていう説明だった。

もし保証料の減らし方だけは本当だとすると、10年繰上しないなら、みずほでは借りないほうがいいってことだなと。

[29: 匿名さん]

>28
行員は保証料の戻りは詳しく知らないよ
あとで少ない！補償しろ！と言われないように控えめで言っていると思われる

[30: 匿名さん]

グレーだった保証料の差もほぼ解明出来た事だし、元利と元金の違いはこれでだいたい明らかになったんじゃない。

結局、最初から言われていたように保証料の差は数万円元金が得、その分元利が返済額調整自由度が大きいって事と5年125%のオプション付与。

[31: 匿名さん]

これだけ低金利だとどっちでもほぼ同じ
元利の方がちょっっっとだけ破綻する可能性低い
元金の方がちょっとだけ保証料が安い
繰り返すがどちらも差はほぼ無い

[32: 匿名さん]

>>31

「っ」の量に悪意を感じる。

[33: 匿名さん]

わたしが、借入のときに、
保証料の返金について聞いたら
繰上時点の保証会社（グループ会社ですが別の組織）の規定に基づいた計算だから
今の時点で、将来繰上時の御約束できる金額は無いと聞きました。

きっと延滞金や貸倒の引当金とか懐事情で、変えるんでしょうね。

[34: 匿名さん]

今は減税があり、なおかつ低金利だから最初の10年は元利がより有利になりますね。
私も元利で借りました。

ただこのスレにたまにでてくる、返済額をそろえれば～とか言う人は現実味がありませんね。
１２５％ルールは正直言って破綻回避には全くメリットだと思えないので
そこまでする手間をかけるなら元金で借りて放っておきます。
繰上げ返済が趣味の方は違うのかもしれませんが。。。

[35: 匿名さん]

>>32
というより発生確率の違いを感じる。

[36: 匿名さん]

>>34
そうですね～。確かに趣味にしてそうな人もいそう。
そういう人は苦にならないんでしょうが、私には無理だなー（＾＾；

[37: 匿名]

>36
125%の意義には懐疑的な自分だけどその繰り上げへの指摘は言い過ぎ
利子合わせるため計算上は毎月繰り上げるになってるが、実際は半年に一度程度元金との差額＋αを繰り上げれば十分
差額は少し増えるけどわずかなもの

[38: 匿名さん]

>31
元利は返済自由度が高いので破綻を回避できるケースがあるだけで、破綻回避だけが目的じゃないから。

>34 >36
>5にも書いたし既に>37も答えているけど、

＞元利で借りて定期的計画的に繰上げるのは別に元金と条件を合わせるためじゃなく、元金との僅かな差額で繰上げると言うのは説明のための例であって、実際は固定3％との差額以上を目安に繰上げるよ。
＞繰上げるのは金利変動リスクに対するヘッジが目的の上、1回繰上げるのは好きな時間にインターネットで15分程度の手間だし、毎月が面倒なら年1回でも十分だし。

＞そうすると結果的に元金のメリットがほとんどなくなっちゃうけど、目的は元金のメリットを無くすためとは違うから。

[39: 匿名さん]

比較の為のシミュレーションと実際どう返済するかをごっちゃにして現実的じゃないって言う人が毎回出てくるのは何故？

[40: 匿名さん]

都合が悪いだけでしょ。

[41: 匿名さん]

>>32
>>38

これだけ低金利だとどっちでもほぼ同じ
元利の方が自由度が高くちょっっっとだけ破綻する可能性低い
元金の方がちょっっっとだけ保証料が安い
繰り返すがどちらも差はほぼ無い


確かにっっっの数変わると印象変わるな
訂正するわ

[42: 匿名さん]

>>39
なんせ繰り上げ返済の話はスレ違いだからその話はするなとか125％ルールはデメリットしかないとかひたすら主張し続ける奴がいるくらいだからな
それくらいの奴がいても不思議じゃない

[43: 匿名]

普通に考えて繰り上げは1月に一年分やればいい。
だいたい元利の人も元金と比べてなんて普通考えてないから元金と差額を繰り上げしてる人なんかいないでしょ。自分の都合でやるだけ。
元金は元利より強制繰り上げしてるだけだよね。

[44: 匿名さん]

>42
逆に元金は繰り上げしないんだ、とか言い出した人も居たしね
自分の説を守るために極論言う人はスルーするしかないね
ただ、繰り上げが出てきてもいけど、繰り上げ返済の大事さとかはさすがにスレ違いだと思うぞ
返済方法と関係ないからさ

[45: 匿名さん]

>18
その保証料の計算例って実行金利を0.775％ではなく、審査金利の3.25％で計算してるんじゃないだろうか。

保証料のオーソドックな計算だと一定の保証料率による経過保証料から未経過保証料を出して、さらに残債ベースの返戻率を掛けるのが基本的なものだけど、いくら調整をしたとしてもこの低金利時代は残債の減り方はそんなに変わらないから返戻率にそんなに差がつくのはおかしい。けど旧中央三井は審査金利は3.25％だったけどそれで計算すると例の計算とほぼ一致。

[46: 匿名さん]

>45
銀行や条件により違いはあるが、ローン減税考慮後で1000万円あたり1.5～2.5万円位差が出る
大した差はないから好き好きで決めればよい

[47: 匿名さん]

例えば３年後に金利が上昇して以後変動の平均金利が３％くらいが普通の世の中になっちゃったらどうなるの？

日本は少子高齢化で高成長しにくいのは分かるけどデフレが終了すればそのくらいは現実的だし消費税増税が終われば五輪までわりと順調に金利は上がる可能性高くない？

[48: 匿名さん]

>>47
そう予想するなら是非長期固定で借りることをオススメする。

[49: 匿名さん]

>>48

変動で借りる以上、こういうケースも可能性として対策すべきでは？

[50: 匿名さん]

>>49
だから、そう思うなら固定に借り換えればいいだけじゃないの？