元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[921: 匿名]

>913
確かに忘れてた。
一万円程度変わるから0.5ヶ月位元利は延びるね。

[922: 匿名さん]

●データ1
http://www.jhf.go.jp/about/research/H24.html
フラット35が借入者の詳細なデータを公開している。
東京都、神奈川県ともに、世帯年収の5.6倍のマンションを買い、頭金を約2割入れて、年収の約4.5倍ローンを借りる。

●データ2
http://allabout.co.jp/gm/gc/371368/
総務省の家計調査で、収入の81%～84%が手取り。手取りの2割が貯蓄。
つまり年収の64%が生活費、16%が貯蓄となっている。

●試算
上記のデータを平均的な姿と仮定して、世帯年収600万の場合を試算してみる。
・3360万円の家を買い、660万頭金を入れて、2700万円ローン
・貯蓄可能額は毎年96万円
・2700万円、35年ローン、金利0.775%、元金均等返済
・6年目に金利がバブル期並みの8%に急騰する

初年度の支払いは97.8万円、金利上昇後の6年目の支払いは259.4万円。
ただし、貯蓄可能額96万円×5年分の480万円が手元にあるはずなので、それを繰り上げると6年目の支払いは210万円となる。
差額の112.2万円から、貯蓄可能額96万円を引いた毎年16.2万円が生活レベルを維持しつつ返済する場合の貯蓄取り崩しになる。

●結論
6年目にバブル期並みの金利に急騰した場合、平均的な世帯年収600万円世帯が生活レベルを落とさずに10年間耐えるためには、借入時に最低162万円残すこと。
※１
　実際には、9年目には支払額が初年度+96万円の193.8万円を下回るので
　9年目以降は貯蓄取り崩しすら不要で貯蓄再開が可能。
※2
　ちなみに、3年目に8%に上がる場合は、10年で649万円必要になる。
※3
　データは見つかったものを用いただけで、他のデータでは計算していない。
どちらかに有利で他のデータがあるならそれで計算してほしい。

[923: 匿名さん]

＞918
同意ですね。みなさん定年までには完済しますよね？
老後もあるから、50代は、貯蓄に励まないと

35年もかけて返済してる場合でないけど、
返済期間伸ばせないから、念のため35年
返済15年分ぐらいは、余裕もってるでしょう。

わたしは、借入時の計算は20年で試算しました。15年はバッファです。
それでも足りない方は、借りすぎと思います。

[924: 匿名さん]

元金さんが頑張って色々提案してるけど、今のところ、↓を超えるものは出てこないね。


※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、借入１０００万に対して１．５～３万円程度、元利より保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い（５年１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる

結果
・元金のメリット＝保障料の差
・元利のメリット＝５年１２５％ルール、返済自由度および若干の破綻率低下

以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。

[925: 匿名さん]

＞９２２
年収の4.5倍のローンは、フラットで決定でしょ。

年収600万で年収の4.5倍のローンを変動で借りた時点でアウト。
元利も元金も検討の余地なし。

[926: 匿名さん]

>>925

昔の固定金利と勘違いしてませんｗ？
フラットは議論の土台にすら上がってませんので、あしからず。。。

[927: 匿名さん]

>925
ここのスレには借入金額に関わらずフラット推しの人はいないと思われる。
固定vs変動のスレへどうぞ。

[928: 匿名さん]

その余地の無いレベルで、バブルが来て、賃金上がらなくても、たった200万円貯蓄があれば生活改善すら要らないし破綻しない。
破綻対策とはそのレベル。もっと余裕があるなら尚更効果は下がる。

で、この効果に何万円払えるかは個人で決めれば良いこと。
結論は元金は保証料が安い、元利は返済に裁量の余地がある（破綻リスクが低い）

[929: 匿名さん]

次スレが建つなら、もう＞９２４を
テンプレにしてもいいんじゃない？

[930: 匿名さん]

>915
元金が生活きつめギリギリで耐え切ったとすると
１２５％をフルに使ってプライスレス(笑)な生活をした元利はつけを払うことになる。
という逆転も考えられるのに、１２５％をめいっぱい使った場合の元金破綻時の貯金とか言ってもね。

＞924
あなたの言う限定条件下で差が無いという話には誰も反論してませんよ。
意見が出ているのは、破綻に対して若干の差でしかない１２５％ルールを保険といい
それで生活が守れるという誇大表現に関してです。

[931: 匿名さん]

ここでがんばる元利さんは金利があがるとそのうち給料も増えるだろうとかいう
脳みそお花畑な人だからなぁ

[932: 匿名さん]

>>930
ツケを払うって言っても
結局払う金利は同じなわけで、元金が耐えきるなら元利には返済にゆとりがありますよね？
それを繰り上げしたら同じことですが。
なので元金と元利が逆転することはないんです。残念ながら。

[933: 匿名さん]

>927
むしろ固定変動スレの方が喜ばれそうなデータだよな。
変動は金利があがったらヤバイよって言われまくっているが、破綻がいかに現実ばなれしてるか良くわかるデータだしね。

[934: 匿名さん]

じゃ、病気で3年間殆ど収入無しでバブル期並みの金利になった際の試算誰かしてみて。

子供が医学部行くとか、海外で心臓移植でもいいよ。

[935: 匿名さん]

＞それで生活が守れるという誇大表現に関してです

別に誇大表現なんてしてないよね。

>>924
＞以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。

って文章に反論がないんだから。

[936: 匿名さん]

多分金利上昇による返済増はあまり心配ないと思う。景気が良ければ収入も上がるだろうし。

問題は収入の維持と病気かな。これは本人の意思に関係無いからね。

[937: 匿名さん]

>932
勘違いか1点あるよ。
125%ルールで差額を繰り上げない場合、金利は同じではなくなる。大した差ではないけど。
また、ゆとりを子供や旅行に使ってしまうと、後の支払いは当然きつくなる。
使わないなら繰り上げたら良いわけで、125%を利用した時点で、少し不利になってるんだよ。

[938: 匿名さん]

ここの元利の人も基本的に変動なので金利が急上昇するとは思ってない。
ただ元金、元利で今の保証料の差ならリスクヘッジのコストパフォーマンスとして納得なので元利にしているのだろう。
保証料の差が何百万なら元金にする人がほとんどだろうね。
何百万の差が出ると思われるフラットは問題外だね。

[939: 匿名さん]

>910 >915
例えば、ローン10万円、生活費15万円貯蓄５００万円世帯の場合
ローンが10万円上がったとする。
リストラや病気、倒産の影響で収入が月25万に減ると仮定すると、元金は4年後に破綻。
元利は5年ルール適用となるので最大で5年後500万円丸々残る。
10年後も１２５％適用で350万円残ってる。
14年後にやっと破綻。

つまり14年の間に見通しがたてば破綻回避。

どう試算するかで結果は変わるのに、元金に有利な試算だけをあげて元利のメリットは破綻が4ヶ月伸びるだけと結論づけるのは間違い。

[940: 匿名さん]

>934
試算しました。
一部の金持ちを除き、固定、変動、元金、元利の差はなく等しく破綻しました。