元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[741: 匿名さん]

>734
それはそうだがそれだと比較にならないから意味が無いし、そもそもそういうことをいいたいわけじゃないしね。


元金は支払いが滞ったら即破綻。

これは結局

元金は金利上昇の影響で支払いが滞ったら即破綻するが、同じ状況でも元利は支払いが滞らず凌げる可能性がある。

を省略しているだけのこと。

[742: 匿名さん]

>736

>741が回答。

付け加えると
>「元金は金利上昇したら支払いが滞り即破綻する」ととれる

とれる？
それはただの勘違いで、前後の流れから見て誰もそんな意図では言っていない。
繰り返すが
⑴金利上昇したら支払いが滞る
は間違いだが
⑵支払いが滞れば即破綻する
は正解。

[743: 匿名さん]

>736
遡ってみると、元金は後半の返済額が減るから自由度が高い、と前半は元利の方が返済額が少ない事を無視した元金の主張に対し、間違いの指摘から保証料の多寡や125％ルールのリスクがどうのと言う話を経て、元金は返済が滞れば破綻と言う流れだね。
文脈的には、元利は元々返済が滞る可能性が低いと言う暗黙の了解を書いていないだけの様に見えるけど？

>738 >739
例えば>673に対して無視している事実を指摘したのは私だけだよ？

>740
はいはい、日本語が苦手なようだから正確に言うと「感想や煽りに対して」黙っていただけだよ。
元金が大半である事実に反した情報に対しては、中立的に誤りを指摘し続けていただけ。

[744: 匿名さん]

新しくきた人が、省略された一文みたら反論するよ

[745: 匿名さん]

>736
【元金は金利上昇したら支払いが滞って破綻する可能性が元利より高い】
と主張してる人はいるよ。
これは事実だからね。
ただ
【元金は金利上昇したら即破綻する】
と主張してる人はいない。
君のように【〜ととれる】、と勝手に解釈を変えたりしなければ。

[746: 匿名さん]

>744
それはその通り。
だが新しく入るならせめて100〜200レス位読んでから参加して欲しいと思う。
強制ではないが全く流れわからずに突然入ってこられてもねぇ。

[747: 匿名さん]

誰かテンプレ作って。

全部じゃないけど必ず元金さんには勘違いから入る人がいるから。

[748: 匿名さん]

やたらとこだわる人がいるので、どうでも良いことだが調べてみた。
前スレ見ればいますね。あきらかに煽りで言ってる即破綻ちゃん。
そこからずっと戦ってる人がいればそう感じるんじゃない？

[749: 匿名さん]

＞743
673は煽り発言をした>668に対するカウンターですよね。
それに対してムキーってなって指摘するほうが変だと思いませんか？
無視している事実とやらを追求する前にそこが気になるのが普通の人です。
それに>673は間違ったことを言っていませんよ。

[750: 匿名さん]

>>749

保険にも色々有るんだから掛け金を積み立てて何かあったら保証される保険だけと比較するのはおかしい。

5年125%ルールは金利急騰時でも返済額を一定以下に留める事が出来るんだからその部分を保険と捉える表現は別に変じゃない。

ようは費用対効果で、生命保険は一定の年齢までに死なないと掛け金の数百万が全て無駄になるのに対して、元利の保険は数万円の保証料増分に対する効果に保険としてメリットを感じる人もいるって話。

[751: 匿名さん]

>749
他人の事だから推測だけど、それは更にたどると>665の
＞>663
＞それは誰も否定してないだろう。
＞元金にメリットが無いからと言って元利にメリットがあるとは言えない。あくまでも同等、保証料と自由度を除いたら。ってなだけ。

で、破綻に言及しないからじゃないの？
それに>673が間違えていないと主張するなら、元金は返済が滞ると破綻するとか、元利は保証料以外すべて有利という主張も、あえてメリットに言及していない>673よりよっぽど正しいことになるよ？

[752: 匿名さん]

なんかさ、自作自演で無理矢理盛り上げ演出してるぽくない？
さっきからアンカー飛びまくりで、元利派を装ったはずが元利否定したり、その逆だったり
書いてる本人がちゃんと理解してるか疑問な書き込みが散見されるんだけど。
みんな、ついていけてるの？

[753: 匿名さん]

＞694
＞697
に、良レスが、混じってる。
（他はループだから、置いといて）

減税期間中で、3000万以内なら、繰上無いのが、セオリーだけど
計算してみると、得になるパターンあるのかな？

[754: 匿名さん]

>>753

確か過去スレで元金VS元利で保証料と減税を含めて10年後の総返済額は元利が得との結果が出てる。

[755: 匿名さん]

金利より減税が多くても、元金は元利に比べて無駄に繰り上げしてるのと同じだからな。

[756: 匿名さん]

＞754
元利で毎月繰上のパターンと
年末の残高証明確定翌月の、年１回繰上
と
元金の比較を

保証料込み、減税込みで、10年間

Excelで試算すれば出るけど、
ちょっと面倒ですね。
気が向いたら、やってみようかと。

[757: 匿名さん]

私は4年前に0.875元利均等で借入、減税1.2％、金利が上がらない限り元本減らすと損する。
借入初期に元本の減りの遅い元利は現在の変動金利と相性がいいね。
ついでに自由度と破綻リスクが少し低いというオマケ付き。

[758: 匿名さん]

>>756

過去スレより

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[759: 匿名さん]

>753
1000万円、35年ローン、0.775%、減税はフルに適用を前提に試算。

元金と元利の10年間の累計の返済差額は約26万円（259,200円）。
差額を1%複利で運用した場合、運用益約1.7万円。
差額分の減税額-ローン金利の減税メリット増加が2300円。（元金203,894、元利206,270）
10年目に元金と元利の差額分をまとめて返済。保証料戻り率100%でも戻りは4500円なので、元金の保証料との差額は3万5500円。

減税を考慮してもなお、1000万円あたり1.6万円の差がでました。（戻り100%なので元利優位の計算です）
かなり運用をうまくやらないと、保証料差額にも届かないという結論になります。
確か前スレにもそれ位の試算があったような気がします。

低金利過ぎて、元金と元利の毎月の支払いがほとんど変わらないので
1000万円借りても減税のメリットはほとんど無いということが分かります。

[760: 匿名さん]

>758
その保障額の戻りだけど固定金利2％のを使いまわしてるから実際はそうならないよ。

まぁ、あくまで概算ってことだね。