元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[361: 匿名]

ローン中盤以降、元利均等より自由度が増えますが？金利上昇しても当初元利均等で支払いする金額までいきませんが？

[362: 匿名さん]

>>361

中盤以降だろうが、元金が元利の自由度を超えることはないんだってｗ
同じ人が検討している以上、残念ながらあなたの言わんとしている逆転現象は起こりません。

[363: 匿名さん]

>>361
ここで言われている自由度と言うのは、
返済に充てる額を調整出来るか否か。
元金で毎月20万円払ってたとすればその20万円より支払額を下げることはできないでしょ?(厳密に言うと徐々に下がってきますが)
元利で毎月15万円＋繰り上げ5万円払ってた場合、繰り上げ続けてもいいし止めてもいい。

だから何年後であっても元金が元利より自由度が高くなることは無いですよ。

[364: 匿名さん]

>>350
あなたの言う通り、月々の生活費を抑えて、足りなく成る程では、無いかもしれない。
ただそうじゃないかもしれない。
なんらかの不幸があり繰り上げ資金もあまり溜まっていないかもしれない。

そういったケースで元利にしておいたおかげで破綻せずに済む可能性は否定できないでしょ?
何故そこを否定しようとするのか。

[365: 匿名さん]

＞363
それ、条件が違う

変動0.705%35年で
元利15万返済なら、借入5581万円

元金初回返済20万だと、借入6738万円
か、
同じ借入額なら28年で完済

比べるなら、同じ条件にしないと、

5500万借入で、初回差額が15000
16年目で、元金は返済額が減って
逆転します。

先送りしてたツケが表面化します。
繰上しない限り、元金より月々の返済が減らせません。
（元金と比較なら、繰上必須、やめたら、月々返済がへらず、リストラに備えられなくなります）

元金は、元利（月々15万返済）との差額を完済に向けて、
繰上するのも、しないのも自由です。

[366: 匿名さん]

けっきょくは元利の返済自由度を、元金が超えることはないんですよ。

[367: 匿名さん]

みんな各々の前提条件で語っているのでいつまでも歩み寄りが見られないｗ

同額同期間の借入で比較したら

１）「元利」と「元金」なら、約定返済額（≒自由度の反対）は、前半は元金＞元利、後半は元金＜元利

２）「元利＋軽減繰上げ」と「元金」なら、約定返済額はずっと元金＞元利、ただし実質返済額はほぼ同等

３）「元利＋繰上げ」と「元金＋繰上げ」で返済能力同等としたら、実質返済額はずっと同じ


上の方で出てくる元金さんは、おそらく１）の主張をしているのだと思うのだけど、自分のメリット（自由度）を浸食されたくない意固地な元利さん（おそらく２）の主張）が、「元金は間違っている」の一点張り。

ってなところかな？

[368: 匿名さん]

>>361
に対しての（よくある元金さんの勘違い）

>>362
の回答が正解。

これはスレの前提を含めたことなので
どこまで議論しても

・元金のメリットは、元利より保証料が安いだけ。
・元利のメリットは、元金より返済自由度が高いだけ。

にしかならない。

[369: 匿名さん]

繰上予定の資金を、まるで使途自由の
お金と、勘違いしてはいけないと思います。

繰上した分は、もう戻ってはきませんし、
一時的に、繰上資金を利用しても当初10年程度


老後を考えたら、ローンに付き合ってる暇は無いと思います、
50代では、完済して、貯蓄に励むべきと思いますよ。

[370: 匿名さん]

>357

自由度（破綻回避率）
　×　固定≒元利＞元金
　　↓
　○　固定＞元利＞元金

では？元利は返済額が確定しているだけであって、金利が当初固定金利よりも上昇するような場合においては、支払総額が上回ることになるので、破綻回避確率を固定と同等まで上げることは不可。金利上昇確率自体を議論することは無意味だが。

[371: 匿名さん]

ざっと見ると、以下のような人が多いですかね。
　・元金の人は、標準の元金と元利のプランを比較してモノを言っている。（繰上げはあくまでもオプション。しないとは言っていない）
　・元利の人は、軽減繰上げがデフォルトのように考えてモノを言っている。（変動で借りる以上、繰上げは至極当然と考えている）

[372: 匿名さん]

元金のメリットを主張する人は、意図的か無意識かは別として、何らかの条件を落としている。
同じ人が元金にするか元利にするかと言う前提なので、例えば>365の場合生活費や貯金などの全ての条件を合わせたらローン返済に回せる費用は全く同じになるのに、元金と元利の約定返済額差額は無かったことにしている。
個人的にはお勧めしないけど、完全に消滅すると言う>365の主張よりかなり現実的に、低リスク低リターンを目指し年利1％でその差額を運用すれば、元金より元利の方が総資金は増えるよ。
>367もそうだけど、同じ人が元金にするか元利にするかなので、ローン返済に回せる費用は全く同じなるんだから、返済額を変える時はその差額をどうするかきちんと言及しなきゃ。

10年間繰上なんてしないんだから、10年後の元本は元金の方が少ないから有利だといっていた人もいたけど、そもそも繰上しないのは住宅ローン減税を考慮すると逆ザヤになるから繰上しないほうが特なのに、元利と比較した場合強制的に繰上げしている元金の方が得になることがありえないのは、常識で考えても分かることでしょ？

元金のメリットは保証料が安いだけ。
元利のメリットは返済自由度が高く破綻確率を下げられるだけ。

同じ人を約定返済額の計算式に当てはめるだけなんだから、この事実は状況や個人による条件をどう変えようとも絶対に変わらない。
それ以外のメリットを主張する人がいたら、確実に何らかのアンフェアな条件をつけている。

[373: 匿名さん]

そもそも元利の人の主張に散見されるのは繰上げを前提のようにしておきながら、そこは自由度の範疇としている。これには別に異論はないのだが、自由度の実行と返済総額はトレードオフの関係にあることをはっきりということは少ない。（あくまでも元金は保証料の差しか金銭面で得しないという主張がこれに該当）繰り上げ前提なら、そこを（ある程度）自動的に実行される元金のシステムと歩み寄れそうなものだが、そこに理解は示すことが少ない。

また、よく出てくるのが、同じ返済能力の人が返済するので返済額は一定になるという理論。これも一理あるように見えるが、元利は都合よく返済額の増減を状況に応じて使い分けるので、メリットしかないような紛らわしい表現（意図的？）になる。まぁこれも暗黙のデフォルトが多いため、元金の人に通じにくくなっているのが一因と考えるが、そこに対して違和感を覚える元金が異論を唱えると、お決まりの「元金は分かってない」という流れになる。

[374: 匿名さん]

>>372
＞同じ人が元金にするか元利にするかなので、ローン返済に回せる費用は全く同じなる

元利は自分の裁量の資金として、返済に充てようが貯蓄・運用に充てようが自由。
ただし、その場合はローン金利を背負った資金を運用するわけだから、金利以上の運用益を出さなければ金銭的にはメリットでもなんでもない。その自信と時間がある方はそちらを選んだ方がいいのだと思います。

元金は自動的に繰り上げに回して利息発生する元本を減らしに行っているだけ。金利上昇に対するリスクヘッジとしてはひたすら元本を減らしに行くことで対応と考えている（万全ではないが一理はある）。

当初10年間はローン控除があるというのは事実であるが、満額享受できるかどうかは借入＆収入条件次第のところもあるので、万人共通の認識のように語るのは過剰表現。

[375: 匿名さん]

>373
例えば>321に書いたけど、
＞自由度の実行と返済総額はトレードオフの関係にあることをはっきりということは少ない。
これは既に常識なので、繰上と言えば軽減を示すのと同じでわざわざ繰り返していないだけ。

＞自動的に実行される元金のシステムと歩み寄れそうなものだが、
自動的に実行される、つまり強制的に繰上げさせられるから、自由度が元金の方が低くなるんだよ？

>374
＞元金は自動的に繰り上げに回して利息発生する元本を減らしに行っているだけ。
元利も繰上すべきだといっているし、元金でも高々1万前後の差額程度の繰上げじゃ金利上昇リスクに対するヘッジとしては不足だから、目安として固定3％との差額を繰上げるべきだと思うよ。

＞当初10年間はローン控除があるというのは事実であるが、満額享受できるかどうかは借入＆収入条件次第のところもあるので、万人共通の認識のように語るのは過剰表現。
その通りだけど、元金の人がその条件で主張するからその条件での誤りを指摘しただけだよ？

どちらかと言われたら元利を勧めるけど、この低金利だとどちらのメリットも誤差の範疇だから好きにすれば良い、別に元金を選ぶのは間違いとは言わない、ただアンフェアな比較で元金を推すのは間違いだから指摘しているだけ。

[376: 匿名]

低金利だからは関係ない
高金利の時に契約すると確かに元金、元利の返済金額の差は広がる
だが、高金利な事が分かっているのに、元利なら返せるが元金では返せないような金額借りるのは単に借りすぎ
ちなみに3000万円5%35年でも19.6万円と15.1万円で差は月4.5万円しかない
元利の破綻回避効果はあくまでも契約後に金利が上がった時の話

[377: 住まいに詳しい人]

> ・元金の人は、標準の元金と元利のプランを比較してモノを言っている。
> （繰上げはあくまでもオプション。しないとは言っていない）
>　・元利の人は、軽減繰上げがデフォルトのように考えてモノを言っている。
> （変動で借りる以上、繰上げは至極当然と考えている）

元金の人は、元利と期間が同じであることを前提とするが、初期支払額が同じ場合（元利の期間を短くする）で考えると元金と元利の立場が変わるので理解しやすと思いますけどね。
ただし、金利は、大幅に上がらない前提ですけどね。

繰上げが必須というわけではないですが、返済額に差がある場合、貯蓄に差がでるので、単純な支払額では比較が難しくなるので、繰上げで返済額を同一にするやり方が一般的だとは思います。

[378: 匿名さん]

>376
確かにどれだけ金利が高いときでも、ローンは審査→金消契約の流れなので、審査金利が上がるだけで変わらない。
同じ人なら、元金で借りようが元利で借りようが十分返済可能だろうね。
ただ、月4.5万円の差額は誤差と呼べないレベルだと思うし、その時は保証料の差額も広がってくる可能性が高い上に、今後金利が上がるしかない現状と上がるか下がるか分からない状況では、リスクヘッジに掛けるコストも変わってくるね。

メリット自体は金利によらないけど、お勧めは変わってきてもおかしくないと思うよ。

[379: 匿名さん]

元金
保証料分得する
返済額を調整しづらい
破綻確率がほんのわずかに上がる

元利
返済額を調整しやすい
破綻確率がほんのわずかに下がる
保証料分損する
返済額を調整には別途コストがかかる

[380: 匿名さん]

頑張るね(苦笑

返済額の調整(自由度)の差の延長線上が破綻確率の差なので、わざわざわける必要は無いと思うよ。
あえてほんのわずかと言う修飾をつけるならば、保証料の差額も繰上げ状況により1000万あたり数千～数万なので、ほんのわずかと言うべきだと思うよ。
従って、修正するなら

元金
保証料分ほんのわずかに得する
返済額を調整しづらく破綻確率がほんのわずかに上がる

元利
返済額を調整しやすく破綻確率がほんのわずかに下がる
保証料分ほんのわずかに損するし返済額の調整には別途コストがかかる