物件の売れ残りについて

[契約済みさん]

札幌のマンションの供給と需要のバランスが悪く、未入居物件がたくさんある状況となっていますが、デベとしてどれくらいの残数および期間が許容範囲内なのでしょうか？
自分が契約しているマンションもまだ半分以上売れていない状況なので、心配になりました。
この現状がデベの計算違いなのか、想定事項なのか。
また、完売しなくても利益がちゃんとあるものなのか？
詳しい方またはデベの方、内情をお願いします。

[2: マンコミュファンさん]

諸条件によりいろいろ違ってくるとは思うが、
販売総額２０億円　
デベの利益率１０％
と想定すると、
デベの利益額は２億円。
ただし、これは竣工引渡し時まで値引きなしで全戸完売した場合の数字。
引渡し後も売れ残りがあった場合は、これに余分なコストが上乗せさせれる。
たとえば、人件費・広告費・金利負担・そして建物などの保有コスト（積立金・税金・保険料など）。そして販売価格も、当然値引き額が大きくなっていく。
細かい説明は省くが、これから逆算すると、竣工時までの販売率が85％、おおよそ１年以内に全戸販売（１０％値引き販売）すれば少なくとも赤字にはならなくて済む計算になる。
これを下回れば赤字になる可能性は大、スレ主さんのように半分も売れ残りがあれば、１年以内に全戸販売したとしても大幅赤字間違いないと思われる。
先にも述べたとおり、諸条件により異なるのであくまで参考までに。

[3: デベにお勤めさん]

デベの利益率10％では、事業計画は社内・銀行とも承認されませんよ。まあ銀行はともかく、社内はあり得ない。16%ぐらいがヤレヤレでしょう。だから売れ残りはもっと交渉しましょう。
許容は？と言われると最後までせっぱ詰まったこと無いのでなんとも言えませんが、竣工時に営業の雰囲気で「やれる。」って感じが無かったら、自分を削ってでも売りに協力するので、今のところ最悪のシュミレーションをしたことが無いです。

[4: No.2]

>NO.3 デベにお勤めさん
あなたのおっしゃる利益率16％というのは粗利のことではないのでしょうか？
私の言っている利益率10％というのは、販管費や建設中金利も差し引いた最終利益のことなのですが…。いまどき最終利益が10％確保できれば上出来ではないかと思いますが…
この時代最終利益が16％も見込めるなら、みんな不動産業に参入しますね・・（笑）。

[5: 匿名さん]

私は素人ですが、
何で供給過剰になるまでマンション建築するのかなと、
思いますけど。
デべさんや銀行さんは予測しなかったのでしょうか。

[6: 匿名さん]

在庫＆経費の問題でしょう。
予測するには仕込む時期に行わないといけないが、その時に景気動向、行政、等々よめれれば
よいがかなり難しいね。
（右から左に受け流すだけの物ならまだわかるが受け流すまでに何年もかかるものだと．．．）

[7: 匿名さん]

供給過剰じゃないよ
昨年の供給数は一昨年より激減してる
消費者ニーズとかけ離れた価格域まで一気に値上げしたのが問題なだけ
売れず、値下げも出来ずに塩漬けになってる

不動産総合研究所も今年は価格が下がると予想してる
デベに煽られて新価格物件に手を出してしまった方は御愁傷様です

[8: BW１２]

半数が売れてないとなるとデペも焦りますね。
それどころか、すでに分譲購入されてる方々にも色々負担が出てきますよ。
一部賃貸になったりすると最悪。
残った戸数を一括買いする不動産屋が現れても不思議じゃありません。

現実、札幌で昨年ありましたね。土○ホーム３０数戸一括買いとか・・

[9: 匿名さん]

札幌でも、人気エリアと人気じゃないエリアがあるからね。

[10: ビギナーさん]

建材価格が上昇基調なうえ法改正で新規計画が遅れると読んで、作れば高く売れると想定していたのでは？
現在も供給面での過剰はなく、建材や新規着工数も当初の予定通りの推移で供給不足。

ただ、サブプライムローン問題による新規着工の冷え込みに、最大の需要国である中国に北京オリンピック閉幕後の不安感があって、消費者が建材価格を様子見するようになり予想外に需要が縮小してしまった。
北京の新築が成約率100％近くで入居率30％とかいう不動産バブル的な見方をする報道が追い討ち。
中国がコケでもしたらいったい誰が資源を消費して値上がりイメージを守ってくれるのかと。
その雰囲気から一部の供給側が勝手にあわてて早く売り急いでいるのかと思う。

購入に待ちをかけた人は結局買う必要があるし、今の新規着工が減少しているのも事実。
中国の実体経済は急成長中で問題なく、夏のオリンピック後に落ち着いている所を見て急激に購入者が増えると思います。

[11: 匿名さん]

「供給過剰」だと分かっていても、造り続けなければ会社が立ち行かない。

小売チェーン店の出店攻勢と同じ。どこかでコケルのも同じ。

[12: 契約済みさん]

>>11さん
まったく同意です。

仙台はあきらかーに供給過剰。
地下鉄徒歩６分での大手デベすら売れてないのに、中心部では更に大規模マンション続々建設中。
中心部はリッチな方々が買うかもしれませんが、その余波で少し郊外に行くと極端に駅が近いなどのポイントが無い限り、大幅に安くないと売れませんね。
作らないと会社が維持できないから大変ですよね^^;

[13: 匿名さん]

デベに煽られてはいないけど、
新価格物件に手を出してしまった一人です。

来月入居なのにまだ9割程の成約率で、、、完売御礼が難しそうです。
ちょうど、我が家の購入のタイミングというのがあって契約しましたが、世の中の動きは少し違いますよね。

・・・売れ残った場合はやはりいつまでも“住宅情報誌”に掲載されますよね。
また、賃貸となる可能性もあるのでしょうか？

入居時には完売していてほしいものです。

[14: 匿名さん]

9割だったらいいほうじゃないの？

[15: 匿名さん]

今年は、すみふ豊洲が伝説を作ります！！！

[16: 匿名]

全30戸で残り一戸なんだけどもう1年ずっと売れ残ってる。元々人気の無いエリアで
確かに最も魅力のない部屋ではあるんだが・・・。
デベは全然宣伝もせず売る気がないような位。
のぼりとか垂れ幕も一切無しで、知らない人は売ってるのかもわからない。

管理費、修繕費とかはデベが払ってるんだけど、どう考えてるんだろ。
うちの下の階なので、騒音を気にしなくても良いからずっとこのままでも
別に良いんだけど、

[17: ビギナーさん]

近所に売れ残りマンションが3棟あります。
しかも尋常な売れ残りではないのです。
A.去年の完成から売れ残りが3割ほど残っていたが売主破綻
B.ワンフロア２戸のちょっと高級マンション、完成から5ヶ月、1割ほど在庫
C.完成から半年、48戸中9割くらい在庫、夜照明が点くのは2,3戸

BとCは同じ売主なんですけど、100mくらいしか離れていない。
しかも売主のホームページには完売とも販売中とも表示なし。
専用ページが削除されている。
棟内モデルルームは継続中で、立て看板もたってる。
チラシは最近入らなくなった。（完成時まではよく入ってました）

それまでも多くのマンションが建設されてきたので、過剰供給ではないかと懸念していました。
Bはもうちょっとで完売しそうですが、A,Cにいたってはどうなることやら。
他人ごとではあるのですが、この先、これらのマンションがどうなるのか心配です。
似たような質問では1割くらいの在庫程度で、「いずれは完売します」とか「売主も必死に完売しますよ」とかの回答でした。
9割も在庫があるような質問はなく、BとCの売主もこのままでは破綻してしまうのではないかと思っています。チラシには地域No1の供給戸数と謳っています。

もうちょっとエリアを広げるともう何件か未完売物件があります。
私大、国大があって昔からの文教エリアなので地名を狙って立てたと思うのですが、それにしても立て過ぎ。田舎なのに。