クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[9821: 匿名さん]

あっという間にどんどん売れてますね
ここ2ヶ月で12-13戸くらい？？1ヶ月で6-7って客観的にみてもすごいですね

仕様云々の議論もありますが直近の実績は文句なしです
4月末までlets seeですね

[9822: 匿名さん]

>>9821 匿名さん

>>9821 匿名さん
一ヶ月6って芝浦にしては売れ無さすぎだけど…アイランドにしても、CMT、GFT も月50-100は売れてたよね。そもそも竣工後売れ残りってここの物件が芝浦で初めてじゃない？

[9823: 匿名さん]

>>9821 匿名さん
仕様の議論は、購入者さんがポジショントークで、他と比べて高級仕様って書き込んで、
いやそうじゃ無いでしょ？って書き込みに逆ギレしたから荒れたんですけどね。
最近の新築では標準以上、位の客観的な事実ベースのコメントしてればそうならなかった。

[9824: 検討板ユーザーさん]

>>9822 匿名さん

TBTは？

[9825: 匿名さん]

>>9824 検討板ユーザーさん
あ、TBTが初の売れ残りか。駅遠すぎるのにここよりさらにぼったくり価格だったからね。
もともと新駅徒歩5分で売ってて、新駅の位置が品川よりに変更されて新駅すら徒歩10分越えになった時点で詰んでる物件だったね。ここと比較検討されているのが驚き。

[9826: 匿名さん]

>>9821 匿名さん
中古板で築10年をゆうに超えるWCT中古が昨年一年間で51戸、うち10-12月で18戸成約したそうです。良い勝負ですね。

[9827: 匿名さん]

>>9822 匿名さん

アイランドやCMTは10年前の芝浦が倉庫街のイメージだった時の物件で当時でも激安でしたからね。
GFTもその年で日本一売れた程の割安物件でした。
クラッシィは今出てる他地域の新築と比べると仕様も標準以上ですし、竣工時点で残り1割未満なら価格も適正だったのかなと思います。
今は大手デベの大規模タワマンでも即日完売するような値付けの物件は皆無ですからね。

[9828: 匿名さん]

モノレール見るの楽しい

[9829: 匿名さん]

モノレールと言えば、浜松町から天王洲アイルまで駅が一つもないと言うのは不自然ですよね。途中駅を一つくらい、例えば芝浦アイランドのポンプ所前あたりに作ったら利用客もかなりあるだろうし、運営会社にとってもメリットが大きいでしょうに。

[9830: 匿名さん]

>>9829 匿名さん
アイランドが出来た頃に東京モノレールに周辺住民から要望出したが、東京モノレールはその考えは無い、と言うことで一蹴された経緯があったりします。

[9831: 匿名さん]

駅がなく使えない交通の線路だけがマンション脇を通り抜けていくのは、ある意味ストレスだろうなぁ。

[9832: 匿名さん]

>>9831 匿名さん

こちらからは100m以上離れているのでアイランドの風景の一部のように見えますが、音も静かなのでアイランド住民の方もそこまで気にされている方はいなそうな気がしますがどうなんでしょうね？
嫌なら西側低層を避ければいいだけの話ですし。

もし駅ができたらアイランド住民の方は徒歩1分とかになるので嬉しいでしょうね。

[9833: 匿名さん]

週間ダイヤモンドによると、品川に近い芝浦マンションはおすすめらしいです。ここもおすすめですかね。

[9834: 匿名さん]

ここを買うには大体どれくらい年収があればいいですか？頭金無理して入れても住宅ローン地獄になりますよね。

[9835: 匿名さん]

>>9834　匿名さん
ほぼフルローンだとして、世帯年収で1200万円以上じゃないですかね？もっとかな？

[9836: 匿名さん]

>>9830
地上から線路までが高すぎて駅を作るのは技術的に難しいとか言う話だったような。何れにしても浜松町～天王洲アイルの距離にほぼ匹敵する大門～北品川の間に３つの駅(三田・泉岳寺・品川)があるのに、モノレールの方は０と言うのは変ですよね。

[9837: 匿名さん]

>>9836 匿名さん

天王洲のように周りの企業に出資して駅をつくってもらえないのなら、近隣世帯が100万づつ出資すれば作ってもらえるんじゃないかな？

[9838: 匿名さん]

>>9835 匿名さん
全然届かないので大人しく検討から外します。。

[9839: 匿名さん]

空港行くなら、浅草線から京急で問題無いでしょう。

[9840: マンション検討中さん]

北側の土台がボロボロに見えるんですがここは大丈夫なんでしょうか

[9841: 匿名さん]

>>9836 匿名さん

埋め立て地と山手線沿いでは価値も期待される利用客数も違いすぎます。

[9842: 匿名さん]

>>9840
船舶の航路になっている京浜運河沿いは側方流動対策として、東京都港湾局が護岸の
強化工事を順次進めているようです。現在、港南４の緑水公園付近で護岸の強化工事を
やっていますが、ここは対策がされるのでしょうか？
少なくとも、京浜運河がやっているということは、どこの運河沿いもこのままの強度で
よいということはないと思います。

[9843: 匿名]

>>9838 匿名さん
年収900万ぐらいで購入できると思いますよ。

[9844: 匿名さん]

>>9840 マンション検討中さん
確かになんとかして欲しいですね。中がどうなっているのか心配になっちゃいますね。こう言う知識全くないので。

[9845: 匿名さん]

>>9842 匿名さん

芝浦西運河の内部護岸も東京都港湾局の平成24年度〜平成33年度までの整備計画に含まれていますね。

京浜運河沿いは海に面した防潮堤ですが、芝浦西運河沿いは水門内の内部護岸ですので、そこまで震災リスクは高くないでしょう。

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-keikaku/keikaku.pdf

[9846: 匿名さん]

>>9845 匿名さん

津波リスクではなくて、地盤が大丈夫かを心配してるんですが。水門内の内部護岸でも建物すぐ横の護岸が崩れたら危ないのではないですか。長い杭で建物自体は大丈夫かもしれませんが、周りの地盤がズタズタならないか不安。

[9847: 匿名さん]

地盤がいい場所とは言えないと思うが。
浸水リスクなら、護岸工事することで、ある程度は軽減できるかもね。。。

[9848: 匿名さん]

>>9846 匿名さん

建物すぐ横は平野ビルですが。
崩れて危ないようなレベルでしたら優先整備されているでしょう。

[9849: 匿名さん]

>>9848 匿名さん

いえすぐに危ないというより、大地震の時に大丈夫かということ。

[9850: 匿名さん]

>>9833 匿名さん

品川よりの芝浦物件がおすすめな理由は田町〜品川駅間の大規模開発で価値が高まりそうなエリアだからと書いてありますね。

サウスゲート再開発エリアで新航路の影響が少ない芝浦エリアは確かに狙い目だとは思いますね。

しかし、グローヴよりケープの方が現在価格が高くなっているというのには正直驚いた。

[9851: 匿名さん]

>>9850 匿名さん
れいんずみるかぎりケープはグローブより坪30は安いよ。いい加減な飛ばし記事信じてケープ高値掴みしないように気をつけて 笑 まぁ売り出しからしてケープのが安いけど。

[9852: 匿名さん]

CMT、グローブ、ケープ、TBT、クラッシあたりは資産価値維持されるかな？

[9853: 匿名さん]

>>9846 匿名さん
基本的に護岸が崩れても修復工事するだけ。さらに崩れないような強化工事も予定されてるので問題はないでしょう。

[9854: 匿名さん]

>>9850 匿名さん

その記事、チョーテキトーだからまともに受けたらダメ。笑

[9855: 匿名さん]

ここ、ハザードマップで液状化の可能性が高い地域になってます。可能性がある、でなく、一番危険度の高い区分です。敷地内は地盤改良？や杭で大丈夫だとしても、周辺が液状化して、道がガタガタになったり上下水道インフラが壊れたりなど、震災後の浦安のような状況になるリスクは覚悟が必要でしょうか…

[9856: 匿名さん]

>>9855

何をご覧になっていますか？

この界隈は関東大震災でも液状化しなかったかなり頑丈なエリアです。東京都が出している災害危険度でも最も低い部類にランクされています。

[9857: 匿名さん]

>>9856 匿名さん

港区液状化ハザードマップです。ググればすぐ出てきます。

[9858: 評判気になるさん]

これですね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

[9859: 匿名さん]

>>9858 評判気になるさん

真っ赤ですね。

[9860: 匿名さん]

>>9859 匿名さん

以前も全く同じ話題になりましたが、このマンションを建てる際ボーリング調査を行っており、その結果液状化につながるような層は出てこなかったそうですよ。
重説にも明記されているそうです。
MRで必ず説明されるはずですが、貴方が行かれた時は説明がなかったですか？

[9861: 匿名さん]

>>9860 匿名さん

ですから、心配なのはこのマンションの敷地が大丈夫でも、公式ハザードマップでは危険度大なので、周辺が液状化する可能性が高く、そうすると上下水道がやられて暮らせなくなるということを心配してるんです。浦安もそうだったじゃないですか。

[9862: 匿名さん]

>>9861 匿名さん
じゃあやめたらいいのになんでしつこくココにいるのw

[9863: 匿名さん]

>>9862 匿名さん
背中を押して欲しいので

[9864: 匿名さん]

>>9861 匿名さん

ハザードマップの位置付けと目的について正しく理解しましょう。

まず、港区の液状化マップはあくまで予測値であり、液状化による被害の程度を表したものではありません。
また、既に行った地盤改良等の液状化対策については反映されていないものになります。

あくまで液状化リスクがあると思われる地域で、新築や改築を行う際に、詳細な地盤調査や液状化対策の検討に活用してもらうために作られた資料です。

そのため本物件の敷地のようにボーリング調査をした結果、液状化の対象となる砂層は確認されないケースもありますし、既に地盤改良さているケースもありますので、可能性がある＝危険というわけではないのです。

[9865: 匿名さん]

まあ、あまりムキにならないで。
でも、想定外のリスクは311の原発事故で日本人は皆骨身に染みたでしょ。自然の脅威を見くびらない方がいいよ。

[9866: 匿名さん]

>>9865 匿名さん

想定外のリスクはどこに住んでいても同じですね。
ちなみに東京で大地震が起きた場合、一番怖いのは内陸の建物倒壊による地震火災で被害の7割と想定されています。

そういった意味では木造家屋が少なく、道路が広く整備されていて、電線が地中化されており、最新の耐震耐火建物が多い湾岸エリアは建物倒壊や地震火災のリスクは低いんですよね。

[9867: 通りがかりさん]

>>9863 匿名さん
高額な買い物なので、背中を押してもらうと、なにかあった時に人のせいにしてしまいがちです。どの物件も完璧はなく不安はありますよね。でも現実は何処も選んで購入して住んでいる方がいるということです。良いところと妥協点のバランスですね。

[9868: 匿名さん]

マップで危険度が高いとされている土地であっても、実際はそうではないところがあるけど、マンションの周囲がそうでないかどうかは調べてないから分からないってこと。
分からない以上、マップでしか判断せざるを得ないので、マンションの周囲は危険度が高いという市場評価になる。

[9869: 匿名さん]

マジレスすると、液状化で人が死ぬことはありません。
一時的に生活が不便になるだけです。
古い雑居ビルや旧耐震ビルの倒壊、木造木密地帯の火災は一番危険で死者がでます。
港区の災害時の避難場所によると、芝浦地区住民は芝浦に待機することになっています。理由は芝浦地区内に待機しているのが一番安全だからです。
港区の他地区住民は公園や学校などが避難場所になっています。自宅にいたら危ないですから。

[9870: 匿名さん]

液状化リスクの高いところに住みたい人なんているの！？ そんな人、そもそもいないでしょ・・・

[9871: 匿名さん]

>>9868 匿名さん

どんな市場評価だよ。笑
芝浦のアイランド、CMT、GFT、港南のＶタワー、WCT全部そうだけど。
無理ネガもあんまりしつこいと見苦しいよ。

[9872: 検討板ユーザーさん]

>>9858 評判気になるさん
丁度真っ赤の場所なんですね。内側なのになんでなのでしょうか

[9873: 匿名さん]

>>9871 匿名さん

そういうなら、あなたはマップをどう評価しているのですか？評価に関係ないと？理由は？

[9874: 匿名さん]

>>9873 匿名さん

簡単です。ここにポジティブな結果になってるものは信頼でき、評価に関係あり。都合悪いものは信頼性なし、市場評価にも関係ない、ってこと。

[9875: 匿名さん]

>>9869 匿名さん

浦安の震災後の苦労を調べてみるといい。建物大丈夫でも相当長い間、トイレが使えなくてマンションでは暮らせなかった。周辺が液状化する状況を甘く見てはいけない。

[9876: 匿名さん]

>>9875 匿名さん
あのね、みんな関東大震災クラスの災害を想定した話をしています。
311で液状化した場所は論外として、関東大震災クラスの災害で一番危険なのは火災と旧耐震ビルの倒壊です。
関東大震災で芝浦が避難場所になった理由を理解していますか？

[9877: 匿名さん]

芝浦で災害に強いマンションは何処でしょう?

[9878: 9876]

補足
旧耐震ビルとは旧耐震基準で作られたビルの事。
具体的には1980年以前に建てられたビルの事です。

[9879: 匿名さん]

>>9876 匿名さん

話がすり替わってますが、地震火災、建物倒壊が無い場所を選ぶのは大前提。湾岸は基本的にどこもこれについては大丈夫。都のマップでもそうなっている。

その上で次に重要なのは、液状化によって周辺インフラが寸断されて生活継続できなくなるリスクがないか。この意味ではここの周辺は、液状化危険度高いと公式発表されており弱い。興味深いのは、昔海だった同じ湾岸でも、液状化危険度が高い場所とそうでない場所があるということ。

関東大震災で液状化しなかったから、あるいは311でしなかったから大丈夫とはならないというのは、多くの専門家が指摘のとおり。だからこそ港区もハザードマップを作成している。

物件は総合評価なので、上記リスクを許容するかどうかは個人判断。

[9880: 9876]

>>9879 匿名さん
その考えには同意します。

[9881: 匿名さん]

液状化してもマンションなんて問題ないよ。地面が荒れるかもしれないけど修復工事するだけ。マンション自体が使い物にならなくなることはまず無い。
液状化が問題になるのは戸建ての場合。地面が液状化すると家自体が傾いたり沈み込んだりして家自体が使い物にならなくなる。

[9882: 匿名さん]

>>9881 匿名さん

だから、建物は大丈夫でも、周辺液状化で上下水道がやられたら生活できないという話をしてるんですが。

[9883: 匿名さん]

9882さん
人生の中のどのくらいの日数、もし地震による液状化があった場合、水道が止まると思っていますか？

[9884: 匿名さん]

3.11時の浦安市のライフラインの復旧推移、このレポートの23P参照

http://www.21water.jp/G120711-3.pdf

[9885: 匿名さん]

>>9873 匿名さん

東京都の液状化予測図の注意書きにもあるように、あくまで目安であって断定するものでも保証するものでもありません。

この予測図は、個人では調べることが難しい液状化発生の目安を示すことが目的であり、「絶対に液状化する・しない」と断定するものではありません。土地や建物の取引等で、その場所の液状化判定について高い精度が必要な場合は、自らの責任で詳細な調査を行ってください。また、「液状化の可能性が低い地域」についても、東京都が液状化は発生しないことを保証するものではありません。

ただ、こういう資料があると売主側もきちんとボーリング調査した結果を開示する必要が出てきますし、物件検討者にとってはありがたいですね。
特に港区は東京都とは別に個別でハザードマップを作成しているので行政の防災意識も進んでいると思います。

[9886: 匿名さん]

>>9885 匿名さん

その通り、絶対はなく、場所的に認識しておかなければならないリスクであることは確か。後は個人の判断によりますね。

[9887: 匿名さん]

マップが絶対でないのはそうでしょう。
問題は、マップの信用性いかんにかかわらず、可能性の高い地域だとマップに示されていること。
マップで可能性の高い地域とされていることを物件評価でどのように位置付けるかは個人の問題ですけどね。

[9888: 匿名さん]

マップの信用性が高いと、よりリスキーですけどね。

[9889: 匿名さん]

>>9887 匿名さん

3.11後も評価が上がり続けている港区湾岸エリアの芝浦港南の中古物件を見る限り、体勢には影響ないというのが市場評価でしょう。

[9890: 匿名さん]

>>9882 匿名さん
修復すれば大丈夫。そういう復旧は早い。

[9891: 匿名さん]

地震で怖いのは液状化なんかより火災。
周囲に延焼したら家に帰れない。
マンション自体に燃え移る可能性さえある。

[9892: 匿名さん]

ここの購入者は，物件周辺に液状化リスクがあると指摘されていることは認めつつも，液状化の可能性が高いのかどうかは実際分からないし，仮に液状化するとしても，液状化ってのは建物倒壊などの他の震災に比べると生命の危機に至るレベルのものではないので，立地などのことを考慮すると，総合考慮で当物件には価値あると判断したということですね。

[9893: 匿名さん]

埋め立てエリアの液状化問題や震災問題は、個人の判断でしょ。避けたければ、内陸買えば良い、買えない人は郊外行けば良い、それだけの事でしょう。因みに、新浦安は悲惨でしたよ。

[9894: 匿名さん]

>>9892 匿名さん

東京都の液状化予測図からすると、芝浦港南のリスクランクは銀座や日本橋と変わらないですからね。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

それをリスクと捉えるか、立地や火災リスクの低さをメリットとして捉えるかは個人の判断ですね。
メリットの方が大きいと捉える方が大半というのは市場評価からして明らかですが。

[9895: 匿名さん]

芝浦港南でも、ここのように液状化危険度の高い赤ゾーンと、それより危険度の低い黄色ゾーンがあるんですね。同じ埋立地でも、地盤は複雑ですね。

[9896: 匿名さん]

>>9895 匿名さん

黄色ゾーンであっても、その周辺が赤ゾーンであれば、赤ゾーンと同じようにインフラの寸断などの危険性はありますから、ご心配な方は芝浦港南自体やめておいた方が良さそうですね。
埋め立て地は基本どこも同じリスクが想定されますから。

[9897: 匿名さん]

建物さえ崩れなければ、ライフラインの寸断には別の方法で備えることはできますよね。

このマンションの場合、食べ物、水、トイレ、電気には備えているようです。
http://www.classy-club.com/shibaura/safety.html

[9898: 匿名さん]

>>9893 匿名さん
正確には新浦安の戸建てな。マンションで倒壊、使用不能になった物件あったかい？

[9899: 匿名さん]

新浦安の場合、マンホールが飛び出してしまって、永久にと修復できないって言う話し無かったでしたっけ？そしたら残念な街並みになりますよ。また、倒壊した建物は無かったと思いますが、傾いてた建物あったと思うけどな。それと液状化の被害は物理的な事だけじゃないと思うけど。新浦安でマンションの価格が、液状化で下がったと思いますが、その後、液状化前の水準に戻ってるんでしたっけ？戻ってるんだったらどのくらいで？まあ新浦安と芝浦の価格を比べても、意味無い部分もあるけど、同様の傾向になるんじゃないかと思いますが。

[9900: 匿名さん]

>>9898 匿名さん
あなたは、見てないんでしょ。私は、当時現地を見てるんだよ。

[9901: 匿名さん]

>>9900 匿名さん

で、なんでこのスレにいつまでもいるの？
液状化ネタなら3.11で実際に液状化した豊洲のスレや湾岸スレでどうぞ。

[9902: 匿名さん]

昨日近くを通りかかりましたが、結構電気点いてる部屋ありますね。エントランス結構いい感じでした。

[9903: 匿名さん]

>>9899 匿名さん
>新浦安の場合、マンホールが飛び出してしまって、永久にと修復できないって言う話し無かったでしたっけ？

ねぇよ。笑

[9904: 匿名さん]

>>9901 匿名さん
貴方は、ここで議論されている事の文脈捉えられてます？芝浦が液状化してしまった場合の影響について議論してるんじゃ無いの？議論できないならコメントしなくても良いんですよ。

[9905: 匿名さん]

>>9904 匿名さん
港南、芝浦は液状化しねーよ。マンションへの被害想定はゼロ。

[9906: 匿名さん]

>>9899 匿名さん
新浦安エリアはあれだけの被害があったにもかかわらず、わずか3年で不動産市況も回復してますね。

http://www.meiwajisho.co.jp/blog2/2014-10-04/6984.html

2014年に入り新浦安駅前およびシンボルロードドの大規模改修が完了致しました。
それを契機に新浦安エリアの不動産市況も急激な回復を見せました。
交渉率も震災前の水準である2.5％に戻りました。
特にそれまで値下がりが顕著だった新浦安エリアのマンションの取引価格が著しく上昇しております。
これからしばらくは新浦安の物件価格は上昇のサイクルに乗ったように思います。

[9907: 匿名さん]

>>9906 匿名さん

新浦安のことは関係ないのでどうでもいいが、リンク先の価格推移見ると、全く震災前の水準に回復してないじゃん。嘘はいかんよ。

[9908: 匿名さん]

>>9907 匿名さん
3年で回復したのは市況、価格は上昇基調ってちゃんと書いてますよ。よく読んでね。

[9909: 匿名さん]

>>9908 匿名さん

正確に言えば、震災液状化の影響により、震災後3年経過した時点でも未だ震災前を10%程度下回る水準に留まる、ということですね。

[9910: 匿名さん]

ど田舎の千葉県浦安と東京都港区芝浦を同列に扱う馬鹿がいるな。

[9911: 匿名さん]

ところでホームページ更新されませんね

[9912: 匿名さん]

>>9909 匿名さん
新浦安って今や人気エリアとなっているようですね。
価格も2016年時点で震災前の水準まで戻っていて上昇基調のようです。
http://utinokati.com/details/マンション相場/沿線・駅/千葉県-JR-JR京葉線-新浦安駅/

結局、新浦安をワーストケースと捉えても、液状化した場合の影響は一時的なものでしかなくて、立地や再開発で魅力的な街であれば数年で不動産市況も価格も元の水準まで回復するってことなんですね。

[9913: 匿名さん]

>>9912 匿名さん
その事実は、湾岸エリアを検討する際の有用な実績ですね。

[9914: マンション検討中さん]

もう液状化の話やめません？

[9915: 匿名さん]

>>9912 匿名さん

リンクが見れないのでもう一度貼っていただけると助かります。

[9916: 匿名さん]

湾岸で最も防災に優れているマンションは?

[9917: 匿名さん]

ガンガン売れてて驚きますね

[9918: 匿名さん]

>>9917 匿名さん

？

[9919: 匿名さん]

>>9916 匿名さん

最もはわからないが、3.11以降にできた新築マンションは防災に対する意識が高いよね。

ここも防災備蓄倉庫を複数階に設置していたり、耐震ラッチ、対震仕様ドア枠、管制運転付エレベーター、非常用自家発電など防災に対する備えが手厚い印象はありますね。

[9920: 匿名さん]

公式HP更新されましたね。
夜のエントランス素敵です。
そろそろ竣工写真ギャラリーとかできないのかな？