クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[9761: 匿名さん]

検討してるよ。9759が検討内容だろ？　それとも「検討結果」とは常にポジティブな
ものばかりが出てくるのか？

[9762: 匿名さん]

最近のマンションってエアコンも自分で購入なんだよな。エアコンなしで生活する人はほとんどいないから、以前はそこそこの分譲マンションならエアコンは既設で価格に含まれていたんだが。それで、ここと同じくらいの駅距離でグロス価格はここよりはるかに安かった。港南には部屋の形にぴったりの洗濯機まで最初からついてるマンションまであったな。最近は食洗器も何もかも別料金か。そういうところにコストカットが見え隠れするんだよね。

[9763: 匿名さん]

>>9761 匿名さん
検討結果をわざわざ書いてんだ。笑
ちなみ比較検討したいから坪260はどこのマンション？

[9764: 匿名さん]

>>9759 匿名さん
ピントがズレてて可哀想としか申せませんが頑張ってくださいね

[9765: 匿名検討者さん]

>>9758 匿名さん

ご回答ありがとうございます。そう聞いて安心しました。
参考にさせていただきます。

[9766: 匿名さん]

>>9759 匿名さん

新築も周辺相場を参考に値付けされてますよ。
芝浦港南の中古を見渡せばどこも分譲時より値上がりしてますし、今値上がりした中古を買われる時点でリスクはありますね。

また、10年落ちの中古を買うならキッチン、バス、トイレ、床、壁紙などフルリフォームしたくなりますし、軽く1000万は追加でかかりそうです。
備え付きのエアコンや洗濯機などの電化製品も全て買い替えでしょう。

ただ、専有部はリフォームで新しくできても共用部は使い古されたままなので、新品の共用部を使えるのは新築購入者だけの特権だと思います。

修繕積立金も10年落ちただと丁度値上がりするタイミングなので確認した方がいいですね。

[9767: 匿名さん]

それは新築にこそ一層当てはまることなのでは。

[9768: 匿名さん]

中古を売りたい人、もしくは業者が出入りしてるみたいね。

[9769: 匿名さん]

>>9761 匿名さん

一向に地域も物件名も出てこないですね。
何かきな臭いな。笑

[9770: 匿名さん]

今年は三井は大規模の新築は手控えるそうだ。コスト高による価格高騰による市況悪化で
大規模マンション建てても順調に売れる見通しが立たないのだとか。
そういうことを考えると今は天井なのだろう。今、新築マンション買うのは高値掴み
になる可能性も高い。

[9771: 匿名さん]

今は中古マンションも絶対手を出しちゃダメだね。

[9772: 匿名さん]

>>9766 匿名さん

新品の共用部といっても、ここにはほとんど何もついてないんだよねえ。やっぱり分譲できない共用部を最小限にして部屋を増やし、少しでもコストカットした結果か。

[9773: 匿名さん]

>>9766 匿名さん
多少使用感はあっても、共用部の充実度とスケールは芝浦の中古は良いと思うけどね。
グローヴとかケープ、CMTとかやはり良いよ。更にもう直ぐ大規模修繕で新品同様になるしー。

[9774: 匿名さん]

>>9772 匿名さん
共用部がないマンションなんて無いでしょ。笑
新品が良いに越したことはないね！

[9775: 検討板ユーザーさん]

>>9773 匿名さん

CMTはさすがに専用部の仕様が低いのでリフォーム必須ですね。ケープは駅距離が問題。

[9776: 匿名さん]

>>9773 匿名さん
CMTは共用部も専有部も仕様低いだろ 苦笑
CMTのどこが仕様がいいのか教えて？芝浦全くわかってないど素人か、CMTのオーナーとしか思えない発言… 大規模修繕で新品同様って…10年目の大規模修繕は外壁の補修程度で内装や共用部の刷新なんてやらないよ？ケープなんて管理費ケチりすぎてるのかラウンジのソファとかクタクタじゃん。グローブやGFT はわかるが、CMTケープは流石にないわ。

[9777: 匿名さん]

グローブやGFTも言うほどじゃないでしょ…

[9778: 匿名さん]

この物件の感想。

いいところ↓
港区アドレス。
通勤便利。
新駅期待。
外観、エントランス綺麗。
水辺ビュー。

悪いところ↓
駅徒歩9分とあるが、実際は11分くらい。
バルコニー狭い。
流し下観音開き。
東向きだから朝しか日差し入らない。
エントランスは綺麗だけどそれだけ。
バスルーム狭い。
外廊下か・・。
調査済みといっても地盤が不安。

[9779: 匿名さん]

>>9776 匿名さん
ここ、外廊下板状マンションにしてはエントランスがいいけど。別に周辺タワマンより上では全然無いのに、その下品な反応してると、また事実べーすで叩かれちゃうよw

[9780: 匿名さん]

悪いところ
今どきゴミステーションがない
耐震
屋形船ビュー、屋形船は動く予定はない＆遊歩道はいつ整備されるんだ？
上階は天井低い
トランクルームがない

>>9770
くじらタワーがようやく販売段階にこぎつけてるから
１０００戸以上さばくのでとりあえず満足なんじゃない？
広めの部屋はトイレ２つ欲しかった

[9781: 匿名さん]

>>9780 匿名さん

各階ゴミステーションがないだけだから、ゴミに関しては特に困らなさそう

[9782: 匿名さん]

>>9780 匿名さん

運河沿い遊歩道は3年後には整備される予定です。
TGMMも低層の外壁が見てきましたね。完成が楽しみです。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2023 田町第一ビル再開発（６年後）←田町駅西口も綺麗になるかも
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町駅付近と羽田が直結する現在実現性の高い構想
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2024 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （7年後）←2017年度に都市計画決定予定
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←全国が注目する夢の国家的プロジェクト
2030 芝浦一丁目再開発（13年後） ←野村が社運をかけた大型再開発

[9783: 匿名さん]

2017 航路変更の為300m上空を飛行機が爆音で通過（ただし15～19時に限る）

が抜けてるぞ。

[9784: 匿名さん]

品川勤務なのですが、TBTの中古と迷ってます。

[9785: 匿名さん]

>>9778 匿名さん
実際歩きましたが、歩道橋使わずに7分でした。
少し人より歩くスピードは早めです。
駅前の信号で少し待ちましたがそれくらいで行けましたね。

[9786: 匿名さん]

>>9785 匿名さん

歩くの早い人の時間が何の参考になる？

[9787: 匿名さん]

>>9783 匿名さん

芝浦の上空は飛ばんだろ。笑

[9788: 匿名さん]

>>9787 匿名さん

おいおい、芝浦じゃないのを沢山年表に入れておいて、ネガティブなことは範囲外？　勝手だなあ。

[9789: 匿名さん]

まあいいじゃないですか。
サウスゲート計画は「品川駅・田町駅周辺まちづくり」ですから、品川～新駅～田町まで一体的に連続した開発です。

[9790: 匿名さん]

芝浦とは別世界…

[9791: 匿名さん]

>>9786 匿名さん
捻くれてるね〜笑

[9792: 匿名さん]

>>9791 匿名さん

私は人より歩くのがゆっくりなのでここから駅まで15分以上かかりました。遠い。

[9793: 匿名さん]

昨日発表された京急品川駅の再開発概要を見ますと高輪口側が再開発により大変貌しそうです。ここからもそう遠くはないので、大規模商業施設ができるといいな。

[9794: 匿名さん]

いやー、遠い、遠い・・・。

[9795: 匿名さん]

高輪口はここには関係ないよ。線路の向こう側なので尚更関係ない。ここは山手線新駅徒歩圏なのが一番大きい。

[9796: 匿名さん]

嘘は良くないよ。ネガしたい理由が知りたいね、構ってちゃんなの？

[9797: 匿名さん]

>>9780
>2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町駅付近と羽田が直結する現在実現性の高い構想
実現性はあまり高くないよ。国の補助金が頼りだが肝腎の国交省にその気がない。また東海道線の支線だから頻度は1時間に3本程度でしかも田町には停まらない。(停車駅は高崎/宇都宮・・・上野・東京・新橋・羽田)

[9798: 匿名さん]

×　>>9780
〇　>>9782　でした。失礼。

[9799: 匿名さん]

>>9795 匿名さん
新駅13-14分て徒歩圏なの？

[9800: 匿名さん]

>>9799 匿名さん
高輪口だと徒歩20分、それこそ豊洲から銀座まで歩くノリだろ。豊洲に住んでるやつが銀座の再開発で資産価値アップとか言ってるのとたいしてかわらん。むちゃくちゃすぎ。

[9801: 匿名さん]

>>9800 匿名さん

どうでもいいけど豊洲から銀座まで歩いたら軽く40分以上はかかりますよ。
ネガる前に距離感も土地勘も無さすぎ。笑

[9802: 匿名さん]

>>9776
GFT、グローブ、CMTと内覧したけど、
外廊下ということ以外は、CMTが良かったですけどね。
（嫁も同様の意見）

天カセだったし、バーみたいなのついてたし、コンビに入ってるし。
内覧した部屋が高層階だったこともあり、景色も良かったですよ。

[9803: 匿名さん]

>>9793 匿名さん

クラッシィの最寄のバス停から品川駅まで5分で着くので品川に大規模商業施設ができたらさらに便利になりそうですね。

新駅と合わせて第二東西連絡道路が開通すると泉岳寺や高輪方面へのアクセスもしやすくなりますし楽しみですね。

[9804: 匿名さん]

>>9802 匿名さん
外廊下も、天井のぶっとい梁も、インフレームでくい込んだ柱も、低い天井も、10年前の型落ちテンカセも気にならない人はCMTでいいのかもね。そもそも専有部仕様にこだわりがない人なんだろうし。コンビニなんてどこのタワマンにもあるでしょ。

[9805: 匿名さん]

>>9804 匿名さん
さらには今時オール電化でIH、床暖房も旧式の電熱式で電気代がものすごいかかる。食洗機もないしトイレはタンクレスですらない。クラッシィのキッチン見た後じゃ嫁さん確実にNGだと思うけど、料理しない奥さんなのかな？

[9806: 匿名さん]

>>9805 匿名さん

クラッシィのキッチンにそこまで魅力はないでしょう。リフォームすればいいし。

[9807: 匿名さん]

残り12戸
うち1戸は契約手続き中、
欧米人らしい

[9808: 匿名さん]

湾岸のタワマンの仕様なんて、似たり寄ったりでしょ。そもそもどこも大した仕様じゃないし。。。

[9809: 匿名さん]

>>9806 匿名さん
CMTの100倍まし。

[9810: 匿名さん]

どんぐりの背比べですね。

[9811: 匿名さん]

どこも、威張るような仕様じゃないことだけは確か。

[9812: 匿名さん]

TBTの中古と悩んだかたはいませんか？

[9813: 匿名さん]

とは言え、専有部にの一番大事な、スラブとか戸境壁、天井高は中古タワマンと比べて明らかに劣るのがココだよね。だから10年落ちの中古と新築のココが大して変わらない価格何だが。

[9814: 匿名さん]

>>9812 匿名さん

TBTは新駅ができると最寄になるのが魅力的ですね。現状は田町駅まで徒歩13分なので微妙ですが。

あと内廊下なのはいいのですが、間取りがリビングや洋室の柱や梁が目立つインフレームなので、居室形状を重視されるならクラッシィの方がいいと思います。

エントランスも2層吹き抜けのクラッシィの方がラグジュアリーでスケールがありますね。

両方内覧して見て気に入った方を選ばれたらいいと思いますよ。

[9815: 匿名さん]

>>9813 匿名さん
10年落ちなんかと比べられても困りますが。比較する意味がわからない

[9816: 匿名さん]

10年前の物件より仕様が劣るという事実のほうが悲しい・・・

[9817: 匿名さん]

>>9816

しょうがない。ここに限らずどこもそう。10年前は湾岸マンションは際物扱いだった。
だから売るために共用部を豪華にしたり、共用設備をつけたり、仕様を良くして客寄せ。

いまは、そんなことしなくても売れるのが分かった上にコストが上がったからそんなこと
する余裕がなくなった。明らかに10年前の湾岸タワマンのほうが優れてる。

[9818: 匿名さん]

>>9812
TBTはエントランスがとにかく残念でした。
エントランス前の植栽もいまいちな気がします。
しかし立地はTBTの方が将来性を感じますね。
視界が抜ける部屋なら、TBT>ここ
そうでない住戸なら、ここ>TBT
個人的な考えですが。

[9819: マンション検討中さん]

TBTとの比較のご意見、ありがとうございます。
エントランスはこちらの方が豪華ですね。
現在住んでいるマンションに各階ごみステーションがあり、それに慣れているので、わざわざゴミ捨てに降りなければならないのが気がかりです。慣れてしまえば、問題ないと思いますが。

[9820: 匿名さん]

>>9807 匿名さん

現況報告ありがとうございます。残り実質11コということで、遅くとも夏までには売り切れそうですね。

[9821: 匿名さん]

あっという間にどんどん売れてますね
ここ2ヶ月で12-13戸くらい？？1ヶ月で6-7って客観的にみてもすごいですね

仕様云々の議論もありますが直近の実績は文句なしです
4月末までlets seeですね

[9822: 匿名さん]

>>9821 匿名さん

>>9821 匿名さん
一ヶ月6って芝浦にしては売れ無さすぎだけど…アイランドにしても、CMT、GFT も月50-100は売れてたよね。そもそも竣工後売れ残りってここの物件が芝浦で初めてじゃない？

[9823: 匿名さん]

>>9821 匿名さん
仕様の議論は、購入者さんがポジショントークで、他と比べて高級仕様って書き込んで、
いやそうじゃ無いでしょ？って書き込みに逆ギレしたから荒れたんですけどね。
最近の新築では標準以上、位の客観的な事実ベースのコメントしてればそうならなかった。

[9824: 検討板ユーザーさん]

>>9822 匿名さん

TBTは？

[9825: 匿名さん]

>>9824 検討板ユーザーさん
あ、TBTが初の売れ残りか。駅遠すぎるのにここよりさらにぼったくり価格だったからね。
もともと新駅徒歩5分で売ってて、新駅の位置が品川よりに変更されて新駅すら徒歩10分越えになった時点で詰んでる物件だったね。ここと比較検討されているのが驚き。

[9826: 匿名さん]

>>9821 匿名さん
中古板で築10年をゆうに超えるWCT中古が昨年一年間で51戸、うち10-12月で18戸成約したそうです。良い勝負ですね。

[9827: 匿名さん]

>>9822 匿名さん

アイランドやCMTは10年前の芝浦が倉庫街のイメージだった時の物件で当時でも激安でしたからね。
GFTもその年で日本一売れた程の割安物件でした。
クラッシィは今出てる他地域の新築と比べると仕様も標準以上ですし、竣工時点で残り1割未満なら価格も適正だったのかなと思います。
今は大手デベの大規模タワマンでも即日完売するような値付けの物件は皆無ですからね。

[9828: 匿名さん]

モノレール見るの楽しい

[9829: 匿名さん]

モノレールと言えば、浜松町から天王洲アイルまで駅が一つもないと言うのは不自然ですよね。途中駅を一つくらい、例えば芝浦アイランドのポンプ所前あたりに作ったら利用客もかなりあるだろうし、運営会社にとってもメリットが大きいでしょうに。

[9830: 匿名さん]

>>9829 匿名さん
アイランドが出来た頃に東京モノレールに周辺住民から要望出したが、東京モノレールはその考えは無い、と言うことで一蹴された経緯があったりします。

[9831: 匿名さん]

駅がなく使えない交通の線路だけがマンション脇を通り抜けていくのは、ある意味ストレスだろうなぁ。

[9832: 匿名さん]

>>9831 匿名さん

こちらからは100m以上離れているのでアイランドの風景の一部のように見えますが、音も静かなのでアイランド住民の方もそこまで気にされている方はいなそうな気がしますがどうなんでしょうね？
嫌なら西側低層を避ければいいだけの話ですし。

もし駅ができたらアイランド住民の方は徒歩1分とかになるので嬉しいでしょうね。

[9833: 匿名さん]

週間ダイヤモンドによると、品川に近い芝浦マンションはおすすめらしいです。ここもおすすめですかね。

[9834: 匿名さん]

ここを買うには大体どれくらい年収があればいいですか？頭金無理して入れても住宅ローン地獄になりますよね。

[9835: 匿名さん]

>>9834　匿名さん
ほぼフルローンだとして、世帯年収で1200万円以上じゃないですかね？もっとかな？

[9836: 匿名さん]

>>9830
地上から線路までが高すぎて駅を作るのは技術的に難しいとか言う話だったような。何れにしても浜松町～天王洲アイルの距離にほぼ匹敵する大門～北品川の間に３つの駅(三田・泉岳寺・品川)があるのに、モノレールの方は０と言うのは変ですよね。

[9837: 匿名さん]

>>9836 匿名さん

天王洲のように周りの企業に出資して駅をつくってもらえないのなら、近隣世帯が100万づつ出資すれば作ってもらえるんじゃないかな？

[9838: 匿名さん]

>>9835 匿名さん
全然届かないので大人しく検討から外します。。

[9839: 匿名さん]

空港行くなら、浅草線から京急で問題無いでしょう。

[9840: マンション検討中さん]

北側の土台がボロボロに見えるんですがここは大丈夫なんでしょうか

[9841: 匿名さん]

>>9836 匿名さん

埋め立て地と山手線沿いでは価値も期待される利用客数も違いすぎます。

[9842: 匿名さん]

>>9840
船舶の航路になっている京浜運河沿いは側方流動対策として、東京都港湾局が護岸の
強化工事を順次進めているようです。現在、港南４の緑水公園付近で護岸の強化工事を
やっていますが、ここは対策がされるのでしょうか？
少なくとも、京浜運河がやっているということは、どこの運河沿いもこのままの強度で
よいということはないと思います。

[9843: 匿名]

>>9838 匿名さん
年収900万ぐらいで購入できると思いますよ。

[9844: 匿名さん]

>>9840 マンション検討中さん
確かになんとかして欲しいですね。中がどうなっているのか心配になっちゃいますね。こう言う知識全くないので。

[9845: 匿名さん]

>>9842 匿名さん

芝浦西運河の内部護岸も東京都港湾局の平成24年度〜平成33年度までの整備計画に含まれていますね。

京浜運河沿いは海に面した防潮堤ですが、芝浦西運河沿いは水門内の内部護岸ですので、そこまで震災リスクは高くないでしょう。

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-keikaku/keikaku.pdf

[9846: 匿名さん]

>>9845 匿名さん

津波リスクではなくて、地盤が大丈夫かを心配してるんですが。水門内の内部護岸でも建物すぐ横の護岸が崩れたら危ないのではないですか。長い杭で建物自体は大丈夫かもしれませんが、周りの地盤がズタズタならないか不安。

[9847: 匿名さん]

地盤がいい場所とは言えないと思うが。
浸水リスクなら、護岸工事することで、ある程度は軽減できるかもね。。。

[9848: 匿名さん]

>>9846 匿名さん

建物すぐ横は平野ビルですが。
崩れて危ないようなレベルでしたら優先整備されているでしょう。

[9849: 匿名さん]

>>9848 匿名さん

いえすぐに危ないというより、大地震の時に大丈夫かということ。

[9850: 匿名さん]

>>9833 匿名さん

品川よりの芝浦物件がおすすめな理由は田町〜品川駅間の大規模開発で価値が高まりそうなエリアだからと書いてありますね。

サウスゲート再開発エリアで新航路の影響が少ない芝浦エリアは確かに狙い目だとは思いますね。

しかし、グローヴよりケープの方が現在価格が高くなっているというのには正直驚いた。

[9851: 匿名さん]

>>9850 匿名さん
れいんずみるかぎりケープはグローブより坪30は安いよ。いい加減な飛ばし記事信じてケープ高値掴みしないように気をつけて 笑 まぁ売り出しからしてケープのが安いけど。

[9852: 匿名さん]

CMT、グローブ、ケープ、TBT、クラッシあたりは資産価値維持されるかな？

[9853: 匿名さん]

>>9846 匿名さん
基本的に護岸が崩れても修復工事するだけ。さらに崩れないような強化工事も予定されてるので問題はないでしょう。

[9854: 匿名さん]

>>9850 匿名さん

その記事、チョーテキトーだからまともに受けたらダメ。笑

[9855: 匿名さん]

ここ、ハザードマップで液状化の可能性が高い地域になってます。可能性がある、でなく、一番危険度の高い区分です。敷地内は地盤改良？や杭で大丈夫だとしても、周辺が液状化して、道がガタガタになったり上下水道インフラが壊れたりなど、震災後の浦安のような状況になるリスクは覚悟が必要でしょうか…

[9856: 匿名さん]

>>9855

何をご覧になっていますか？

この界隈は関東大震災でも液状化しなかったかなり頑丈なエリアです。東京都が出している災害危険度でも最も低い部類にランクされています。

[9857: 匿名さん]

>>9856 匿名さん

港区液状化ハザードマップです。ググればすぐ出てきます。

[9858: 評判気になるさん]

これですね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

[9859: 匿名さん]

>>9858 評判気になるさん

真っ赤ですね。

[9860: 匿名さん]

>>9859 匿名さん

以前も全く同じ話題になりましたが、このマンションを建てる際ボーリング調査を行っており、その結果液状化につながるような層は出てこなかったそうですよ。
重説にも明記されているそうです。
MRで必ず説明されるはずですが、貴方が行かれた時は説明がなかったですか？