クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[9741: 匿名さん]

>>9737 匿名さん

ザパークハウス西麻布とかもそうみたいよ。

[9742: 匿名さん]

パークハウス西麻布は広尾徒歩6分で坪410の超激安物件だから仕様低くても仕方ない。坪360のくせに芝浦9分とは比較にならない。

[9743: 匿名さん]

>>9740 匿名さん
ボイド22.5は薄すぎない？よくそんなボイド厚で高級仕様とかいえるね。

[9744: 匿名さん]

ここの検討者として、色々な角度からの意見が本当に参考になります。
この近辺の新築で上記の仕様が良いマンションはありますか？
私が探した限りでは似たような価格帯のマンションがなくて・・・。
色々検討したいので教えていただけないでしょうか。

[9745: 匿名さん]

>>9744 匿名さん
GFTが天井高2.6ボイド30で比較的坪単価も近いかと。低層中古なら坪350切るものもあります。芝浦自体に新築がここしかないので築浅中古との比較になりますね。

[9746: 匿名さん]

>>9744 匿名さん

一つだけ忠告としては、今新築限定で探すと、高値掴み、仕様はコストカット物件になるから薦めないけど。

[9747: 匿名さん]

中古でも高値掴みには変わりないし、やっぱり新築がいいよねー
新築でおすすめの物件あります？

[9748: 匿名さん]

>>9745 匿名さん
>>9746 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
GFTも検討しています！ただ売り出した時の価格を知ってしまったのでどうにも躊躇してしまします。
転売屋？に儲けさせると思うと何だかイヤで・・・(小さい人間ですみません)

私も新築はやはり割高に感じています。
ただ現在賃貸なのでもったいないと感じている＆安くなるのを待つのもいつまで待てばいいのやら・・・。

この物件も近くに分譲中のマンションがあれば比較しやすかったのにと思います。

[9749: 匿名さん]

質問なんですが、戸境壁の厚さが同じ場合、乾式と湿式では変わりますか？ここ湿式でしたよね。

[9750: 匿名さん]

>>9740 匿名さん
場所は？

[9751: 匿名さん]

>9749

湿式の方が遮音性能は良いでしょうが、音の問題は感じ方や隣人の生活スタイルによるので、なかなか一概に言えないでしょうね。

[9752: 匿名さん]

>>9741 匿名さん
天井高以外の専有部の仕様は段違いでしょ…。

[9753: 匿名さん]

>>9749 匿名さん

湿式の方が圧倒的に遮音性能高いです。住めば分かります。乾式の場合、隣の部屋で掃除機をかけてるのがわかるときもあります。特に掃除機が巾木のあたりに当たれば隣戸に響きます。

[9754: 匿名さん]

>>9753 匿名さん

隣より上下が問題だよね。通常スラブより7-8掛けの遮音性能のボイドスラブで225-250mmでは不安。

[9755: 評判気になるさん]

>>9720 匿名さん
安マンションとかいうの失礼すぎでしょ

[9756: 匿名検討者]

フローリングについてあまり詳しくないのですが、コーティングはしなくても良いような素材なのでしょうか？
結構な金額なので、するべきか悩んでおります。

[9757: 匿名さん]

>>9754 匿名さん

LDや各洋室の居住スペースは標準的な250を確保できており、上下階ともに同じ間取りで構成されているため影響は少ないでしょう。

また、スラブが厚いタワマンでよく騒音が問題になるのは乾式壁の影響と言われています。
音は上下だけでなく斜め上や左右からも伝わってくるためです。

本物件は湿式壁が採用されているので遮音性については相対的に優れていると言えるでしょう。

[9758: 匿名さん]

>>9756 匿名検討者さん

シートフローリングはもともとワックス掛けが不要なため、あまり必要性は感じないですね。

また、コーティングするとマットな質感から光沢のある質感に変わってしまうのもありますので注意が必要です。

[9759: 匿名さん]

>>9744
建物に抱えているコストや調度品などの仕様を気にするなら、はっきり言って
ここ2-3年以内の新築はダメ。建築コスト上昇分を補うために別の部分で安い
ものを入れることでコストダウンしているからね。それでも、以前に比べて
分譲価格はアホみたいに高い。

8-10年くらい前のマンションのほうが、はるかに建物はしっかり作っているし、
共用部もゆとりがある設計で、室内の設備にも金かけてる。
唯一、壁紙の色あせとキッチン回りは使用感が出てしまうけので、壁紙張り替
えてコンロなどを新品に取り換えればいいだけ。

新築はデベロッパーの利益と広告宣伝費などが上乗せされているからどうしても
割高。対して中古は実際の周辺成約相場がわかっているので、少なくとも
勝った瞬間に含み損になることはない。新築にこだわりすぎると、良い買い物が
できる幅を自分から狭めることになると思うよ。

私も以前は新築がいいと思っていたけど、中古買ってみれば、あのこだわりは
何だったんだろうと思う。新築買っても自分が使い始めた瞬間に中古になるん
だしね。

上の方にあるけど、ここの

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置


と、以前に坪260で購入したという

高層階最大天井高 2.7m／角部屋下がり天井最低2.5m
床スラブ ボイドスラブ 30cm
戸境壁 20センチ
ガラス窓 Law-eガラス
トイレ、キッチンの床 天然突板フローリング
フローリング 天然突板 フローリング
水周り天板 天然大理石
キッチン カップボード無し、シンク下収納スライド式
コンロ ショットの CERAN
廊下 天然大理石
エアコン 天井カセット式、ベッドルーム壁掛け（購入価格に含まれる）

どっちが分譲価格が高いか考えると、ほんとに新築はだめだなと思う。

[9760: 匿名さん]

>>9759 匿名さん
分譲価格に立地は入れてる？坪260はどこの地域ですか？
検討者じゃないのにこのマンションをネガする意味は？

[9761: 匿名さん]

検討してるよ。9759が検討内容だろ？　それとも「検討結果」とは常にポジティブな
ものばかりが出てくるのか？

[9762: 匿名さん]

最近のマンションってエアコンも自分で購入なんだよな。エアコンなしで生活する人はほとんどいないから、以前はそこそこの分譲マンションならエアコンは既設で価格に含まれていたんだが。それで、ここと同じくらいの駅距離でグロス価格はここよりはるかに安かった。港南には部屋の形にぴったりの洗濯機まで最初からついてるマンションまであったな。最近は食洗器も何もかも別料金か。そういうところにコストカットが見え隠れするんだよね。

[9763: 匿名さん]

>>9761 匿名さん
検討結果をわざわざ書いてんだ。笑
ちなみ比較検討したいから坪260はどこのマンション？

[9764: 匿名さん]

>>9759 匿名さん
ピントがズレてて可哀想としか申せませんが頑張ってくださいね

[9765: 匿名検討者さん]

>>9758 匿名さん

ご回答ありがとうございます。そう聞いて安心しました。
参考にさせていただきます。

[9766: 匿名さん]

>>9759 匿名さん

新築も周辺相場を参考に値付けされてますよ。
芝浦港南の中古を見渡せばどこも分譲時より値上がりしてますし、今値上がりした中古を買われる時点でリスクはありますね。

また、10年落ちの中古を買うならキッチン、バス、トイレ、床、壁紙などフルリフォームしたくなりますし、軽く1000万は追加でかかりそうです。
備え付きのエアコンや洗濯機などの電化製品も全て買い替えでしょう。

ただ、専有部はリフォームで新しくできても共用部は使い古されたままなので、新品の共用部を使えるのは新築購入者だけの特権だと思います。

修繕積立金も10年落ちただと丁度値上がりするタイミングなので確認した方がいいですね。

[9767: 匿名さん]

それは新築にこそ一層当てはまることなのでは。

[9768: 匿名さん]

中古を売りたい人、もしくは業者が出入りしてるみたいね。

[9769: 匿名さん]

>>9761 匿名さん

一向に地域も物件名も出てこないですね。
何かきな臭いな。笑

[9770: 匿名さん]

今年は三井は大規模の新築は手控えるそうだ。コスト高による価格高騰による市況悪化で
大規模マンション建てても順調に売れる見通しが立たないのだとか。
そういうことを考えると今は天井なのだろう。今、新築マンション買うのは高値掴み
になる可能性も高い。

[9771: 匿名さん]

今は中古マンションも絶対手を出しちゃダメだね。

[9772: 匿名さん]

>>9766 匿名さん

新品の共用部といっても、ここにはほとんど何もついてないんだよねえ。やっぱり分譲できない共用部を最小限にして部屋を増やし、少しでもコストカットした結果か。

[9773: 匿名さん]

>>9766 匿名さん
多少使用感はあっても、共用部の充実度とスケールは芝浦の中古は良いと思うけどね。
グローヴとかケープ、CMTとかやはり良いよ。更にもう直ぐ大規模修繕で新品同様になるしー。

[9774: 匿名さん]

>>9772 匿名さん
共用部がないマンションなんて無いでしょ。笑
新品が良いに越したことはないね！

[9775: 検討板ユーザーさん]

>>9773 匿名さん

CMTはさすがに専用部の仕様が低いのでリフォーム必須ですね。ケープは駅距離が問題。

[9776: 匿名さん]

>>9773 匿名さん
CMTは共用部も専有部も仕様低いだろ 苦笑
CMTのどこが仕様がいいのか教えて？芝浦全くわかってないど素人か、CMTのオーナーとしか思えない発言… 大規模修繕で新品同様って…10年目の大規模修繕は外壁の補修程度で内装や共用部の刷新なんてやらないよ？ケープなんて管理費ケチりすぎてるのかラウンジのソファとかクタクタじゃん。グローブやGFT はわかるが、CMTケープは流石にないわ。

[9777: 匿名さん]

グローブやGFTも言うほどじゃないでしょ…

[9778: 匿名さん]

この物件の感想。

いいところ↓
港区アドレス。
通勤便利。
新駅期待。
外観、エントランス綺麗。
水辺ビュー。

悪いところ↓
駅徒歩9分とあるが、実際は11分くらい。
バルコニー狭い。
流し下観音開き。
東向きだから朝しか日差し入らない。
エントランスは綺麗だけどそれだけ。
バスルーム狭い。
外廊下か・・。
調査済みといっても地盤が不安。

[9779: 匿名さん]

>>9776 匿名さん
ここ、外廊下板状マンションにしてはエントランスがいいけど。別に周辺タワマンより上では全然無いのに、その下品な反応してると、また事実べーすで叩かれちゃうよw

[9780: 匿名さん]

悪いところ
今どきゴミステーションがない
耐震
屋形船ビュー、屋形船は動く予定はない＆遊歩道はいつ整備されるんだ？
上階は天井低い
トランクルームがない

>>9770
くじらタワーがようやく販売段階にこぎつけてるから
１０００戸以上さばくのでとりあえず満足なんじゃない？
広めの部屋はトイレ２つ欲しかった

[9781: 匿名さん]

>>9780 匿名さん

各階ゴミステーションがないだけだから、ゴミに関しては特に困らなさそう

[9782: 匿名さん]

>>9780 匿名さん

運河沿い遊歩道は3年後には整備される予定です。
TGMMも低層の外壁が見てきましたね。完成が楽しみです。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2023 田町第一ビル再開発（６年後）←田町駅西口も綺麗になるかも
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町駅付近と羽田が直結する現在実現性の高い構想
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2024 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （7年後）←2017年度に都市計画決定予定
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←全国が注目する夢の国家的プロジェクト
2030 芝浦一丁目再開発（13年後） ←野村が社運をかけた大型再開発

[9783: 匿名さん]

2017 航路変更の為300m上空を飛行機が爆音で通過（ただし15～19時に限る）

が抜けてるぞ。

[9784: 匿名さん]

品川勤務なのですが、TBTの中古と迷ってます。

[9785: 匿名さん]

>>9778 匿名さん
実際歩きましたが、歩道橋使わずに7分でした。
少し人より歩くスピードは早めです。
駅前の信号で少し待ちましたがそれくらいで行けましたね。

[9786: 匿名さん]

>>9785 匿名さん

歩くの早い人の時間が何の参考になる？

[9787: 匿名さん]

>>9783 匿名さん

芝浦の上空は飛ばんだろ。笑

[9788: 匿名さん]

>>9787 匿名さん

おいおい、芝浦じゃないのを沢山年表に入れておいて、ネガティブなことは範囲外？　勝手だなあ。

[9789: 匿名さん]

まあいいじゃないですか。
サウスゲート計画は「品川駅・田町駅周辺まちづくり」ですから、品川～新駅～田町まで一体的に連続した開発です。

[9790: 匿名さん]

芝浦とは別世界…