クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[9721: 匿名さん]

>>9716 匿名さん
エントランスは二層吹抜けですよ。むしろ、一階部分はちょっと低めだから3m以上ある。

[9722: 匿名さん]

>>9721 匿名さん
マンションが59.9m、20階建なので平均で2.99、3mはきります。ここは無理やり低層をまともな階建にして中層高層だけ低くして、低コストで建設できる60m以内に無理やり納めています。

[9723: 匿名さん]

>>9720 匿名さん

比べる意図はないです。見た事ないとかいうから、あげただけ。階高も全く違うし

[9724: 匿名さん]

>>9723 匿名さん
これはあなたの具体例の出し方が悪いでしょ。同じ芝浦近辺のクラッシィと同等以上のブランドで、ファミリータイプの最近の分譲の例を出してもらえますか？沢山あるなら3つはあげられるでしょ。

[9725: 匿名さん]

>>9718 匿名さん
天井高が2.4なのは確かに良くはないですが、それでルイスポールセンのライトが設置できない、見た目も悪いってのはちょっと無理があるかとｗ

しかしこの規模でこれだけ注目されるマンションってのも凄いですね・・・。

[9726: 匿名さん]

>>9724 匿名さん
都心でここより階高低いとこあります？への返答なので。勘違いさせたなら、すみません。
芝浦付近でクラッシィと同等以上でファミリータイプで、最近分譲とか、そもそも、ほぼ該当物件ないですね

[9727: 匿名さん]

>>9724 匿名さん

ざっと最近の新築物件だけでもこれくらいありますよ。
どれもスミフ、三菱地所、野村といったメジャーセブンと言われている大手の物件です。

シティハウス目黒ザツイン
シティハウス中目黒レジデンス
シティテラス東陽町
ザ・パークハウス上野プレイス
プラウドタワー清澄白河

[9728: 匿名さん]

私はタワマンあんまり好きじゃないので、タワマン以外を中心に、中古を含めて検討していました。
階高はかなり関心あったので、すべての物件で聞いてましたが、中古だと殆ど営業マンは知らず、新築でも階高と天高の違いを知らない営業マンも散見されました。流石に教育レベルが如何かと思いますが、それだけ誰も気にしないような要素ですよ。リセールには全く影響しないでしょうね。(天高は多少気にする人いるかも)

その中でも階高が判明した物件の中での比較では、クラッシィは標準的でした。ブランドで絞ってはいないですが、都心で単価も同等以上のとこばかりです。もう一年近く前なので、具体的にどこが何mというのは覚えてないですが...

[9729: 匿名さん]

>>9727 匿名さん
どれも2450の物件ですね 苦笑
ここの高層と同じ2400の物件をあげてもらえますか？

[9730: 匿名さん]

>>9727 匿名さん
シティハウス目黒は2600だろ、さらっと嘘入れるなよ

[9731: 匿名さん]

高級仕様と自慢した契約者さんが論争の引き金になった感じだね。標準クラスと言っておけばこんなに問題になる事はなかったでしょう。

[9732: マンション検討中さん]

ちなみにこちらの床スラブはコンクリートスラブ何センチですか？

[9733: 匿名さん]

>>9718 匿名さん

ルイスポールセン普通に設置できますよ。笑

ていうかルイスポールセンのペンダントライトはテーブルとの距離が重要で、テーブルの高さを起点として70cmくらいの近さで設置するのが1番美しく光ると言われていますので、比較的低い位置に設置することになります。
なので天井高とかそもそも関係ないですよ。
素人さんですか？

[9734: 匿名さん]

専有部に関する事実だけを箇条書きに
コレを皆さんが同クラスで高級と客観的に判断するかです。

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置

[9735: 匿名さん]

>>9734 匿名さん
ボイドスラブは、22.5-25センチの間違いです。

[9736: 匿名さん]

>>9729 匿名さん

もともと階高の話でしょ。
話題すり替えてるし相手するだけ無駄だったね。苦笑

[9737: 匿名さん]

>>9736 匿名さん
いえ？階建ではなく天井高の話をしてましたが… 結局ひとつもあげられないということでよろしいですね？

[9738: 匿名さん]

>>9728 匿名さん

階高が低いと、リフォームの時に苦労します。排水管の勾配がつけられないので。

[9739: 匿名さん]

>>9733 匿名さん
？ルイスポールセンのライトのペンダントから天井までのケーブルが短いと不恰好なのは常識ですが… たとえば私の家のスノーボールだとペンダントがかなり大きいので、2.4だと天井とペンダントまでの距離が40cm程度になり、私の感覚からいくと、ダサいと言わざるを得ません。
あなたこそルイスポールセンといえばph5しかわからないど素人では？ph5しか下げられないなんてダサくて嫌ですから。今の住まいが天井高2.7なのでちょっと耐えられないですね。

[9740: 匿名さん]

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置


うちのマンション、坪260で購入したがこんな感じ。上のとどっちが高級？

高層階最大天井高 2.7m／角部屋下がり天井最低2.5m
床スラブ ボイドスラブ 30cm
戸境壁 20センチ
ガラス窓 Law-eガラス
トイレ、キッチンの床 天然突板フローリング
フローリング 天然突板 フローリング
水周り天板 天然大理石
キッチン カップボード無し、シンク下収納スライド式
コンロ ショットの CERAN
廊下 天然大理石
エアコン 天井カセット式、ベッドルーム壁掛け（購入価格に含まれる）

[9741: 匿名さん]

>>9737 匿名さん

ザパークハウス西麻布とかもそうみたいよ。

[9742: 匿名さん]

パークハウス西麻布は広尾徒歩6分で坪410の超激安物件だから仕様低くても仕方ない。坪360のくせに芝浦9分とは比較にならない。

[9743: 匿名さん]

>>9740 匿名さん
ボイド22.5は薄すぎない？よくそんなボイド厚で高級仕様とかいえるね。

[9744: 匿名さん]

ここの検討者として、色々な角度からの意見が本当に参考になります。
この近辺の新築で上記の仕様が良いマンションはありますか？
私が探した限りでは似たような価格帯のマンションがなくて・・・。
色々検討したいので教えていただけないでしょうか。

[9745: 匿名さん]

>>9744 匿名さん
GFTが天井高2.6ボイド30で比較的坪単価も近いかと。低層中古なら坪350切るものもあります。芝浦自体に新築がここしかないので築浅中古との比較になりますね。

[9746: 匿名さん]

>>9744 匿名さん

一つだけ忠告としては、今新築限定で探すと、高値掴み、仕様はコストカット物件になるから薦めないけど。

[9747: 匿名さん]

中古でも高値掴みには変わりないし、やっぱり新築がいいよねー
新築でおすすめの物件あります？

[9748: 匿名さん]

>>9745 匿名さん
>>9746 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
GFTも検討しています！ただ売り出した時の価格を知ってしまったのでどうにも躊躇してしまします。
転売屋？に儲けさせると思うと何だかイヤで・・・(小さい人間ですみません)

私も新築はやはり割高に感じています。
ただ現在賃貸なのでもったいないと感じている＆安くなるのを待つのもいつまで待てばいいのやら・・・。

この物件も近くに分譲中のマンションがあれば比較しやすかったのにと思います。

[9749: 匿名さん]

質問なんですが、戸境壁の厚さが同じ場合、乾式と湿式では変わりますか？ここ湿式でしたよね。

[9750: 匿名さん]

>>9740 匿名さん
場所は？

[9751: 匿名さん]

>9749

湿式の方が遮音性能は良いでしょうが、音の問題は感じ方や隣人の生活スタイルによるので、なかなか一概に言えないでしょうね。

[9752: 匿名さん]

>>9741 匿名さん
天井高以外の専有部の仕様は段違いでしょ…。

[9753: 匿名さん]

>>9749 匿名さん

湿式の方が圧倒的に遮音性能高いです。住めば分かります。乾式の場合、隣の部屋で掃除機をかけてるのがわかるときもあります。特に掃除機が巾木のあたりに当たれば隣戸に響きます。

[9754: 匿名さん]

>>9753 匿名さん

隣より上下が問題だよね。通常スラブより7-8掛けの遮音性能のボイドスラブで225-250mmでは不安。

[9755: 評判気になるさん]

>>9720 匿名さん
安マンションとかいうの失礼すぎでしょ

[9756: 匿名検討者]

フローリングについてあまり詳しくないのですが、コーティングはしなくても良いような素材なのでしょうか？
結構な金額なので、するべきか悩んでおります。

[9757: 匿名さん]

>>9754 匿名さん

LDや各洋室の居住スペースは標準的な250を確保できており、上下階ともに同じ間取りで構成されているため影響は少ないでしょう。

また、スラブが厚いタワマンでよく騒音が問題になるのは乾式壁の影響と言われています。
音は上下だけでなく斜め上や左右からも伝わってくるためです。

本物件は湿式壁が採用されているので遮音性については相対的に優れていると言えるでしょう。

[9758: 匿名さん]

>>9756 匿名検討者さん

シートフローリングはもともとワックス掛けが不要なため、あまり必要性は感じないですね。

また、コーティングするとマットな質感から光沢のある質感に変わってしまうのもありますので注意が必要です。

[9759: 匿名さん]

>>9744
建物に抱えているコストや調度品などの仕様を気にするなら、はっきり言って
ここ2-3年以内の新築はダメ。建築コスト上昇分を補うために別の部分で安い
ものを入れることでコストダウンしているからね。それでも、以前に比べて
分譲価格はアホみたいに高い。

8-10年くらい前のマンションのほうが、はるかに建物はしっかり作っているし、
共用部もゆとりがある設計で、室内の設備にも金かけてる。
唯一、壁紙の色あせとキッチン回りは使用感が出てしまうけので、壁紙張り替
えてコンロなどを新品に取り換えればいいだけ。

新築はデベロッパーの利益と広告宣伝費などが上乗せされているからどうしても
割高。対して中古は実際の周辺成約相場がわかっているので、少なくとも
勝った瞬間に含み損になることはない。新築にこだわりすぎると、良い買い物が
できる幅を自分から狭めることになると思うよ。

私も以前は新築がいいと思っていたけど、中古買ってみれば、あのこだわりは
何だったんだろうと思う。新築買っても自分が使い始めた瞬間に中古になるん
だしね。

上の方にあるけど、ここの

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置


と、以前に坪260で購入したという

高層階最大天井高 2.7m／角部屋下がり天井最低2.5m
床スラブ ボイドスラブ 30cm
戸境壁 20センチ
ガラス窓 Law-eガラス
トイレ、キッチンの床 天然突板フローリング
フローリング 天然突板 フローリング
水周り天板 天然大理石
キッチン カップボード無し、シンク下収納スライド式
コンロ ショットの CERAN
廊下 天然大理石
エアコン 天井カセット式、ベッドルーム壁掛け（購入価格に含まれる）

どっちが分譲価格が高いか考えると、ほんとに新築はだめだなと思う。

[9760: 匿名さん]

>>9759 匿名さん
分譲価格に立地は入れてる？坪260はどこの地域ですか？
検討者じゃないのにこのマンションをネガする意味は？

[9761: 匿名さん]

検討してるよ。9759が検討内容だろ？　それとも「検討結果」とは常にポジティブな
ものばかりが出てくるのか？

[9762: 匿名さん]

最近のマンションってエアコンも自分で購入なんだよな。エアコンなしで生活する人はほとんどいないから、以前はそこそこの分譲マンションならエアコンは既設で価格に含まれていたんだが。それで、ここと同じくらいの駅距離でグロス価格はここよりはるかに安かった。港南には部屋の形にぴったりの洗濯機まで最初からついてるマンションまであったな。最近は食洗器も何もかも別料金か。そういうところにコストカットが見え隠れするんだよね。

[9763: 匿名さん]

>>9761 匿名さん
検討結果をわざわざ書いてんだ。笑
ちなみ比較検討したいから坪260はどこのマンション？

[9764: 匿名さん]

>>9759 匿名さん
ピントがズレてて可哀想としか申せませんが頑張ってくださいね

[9765: 匿名検討者さん]

>>9758 匿名さん

ご回答ありがとうございます。そう聞いて安心しました。
参考にさせていただきます。

[9766: 匿名さん]

>>9759 匿名さん

新築も周辺相場を参考に値付けされてますよ。
芝浦港南の中古を見渡せばどこも分譲時より値上がりしてますし、今値上がりした中古を買われる時点でリスクはありますね。

また、10年落ちの中古を買うならキッチン、バス、トイレ、床、壁紙などフルリフォームしたくなりますし、軽く1000万は追加でかかりそうです。
備え付きのエアコンや洗濯機などの電化製品も全て買い替えでしょう。

ただ、専有部はリフォームで新しくできても共用部は使い古されたままなので、新品の共用部を使えるのは新築購入者だけの特権だと思います。

修繕積立金も10年落ちただと丁度値上がりするタイミングなので確認した方がいいですね。

[9767: 匿名さん]

それは新築にこそ一層当てはまることなのでは。

[9768: 匿名さん]

中古を売りたい人、もしくは業者が出入りしてるみたいね。

[9769: 匿名さん]

>>9761 匿名さん

一向に地域も物件名も出てこないですね。
何かきな臭いな。笑

[9770: 匿名さん]

今年は三井は大規模の新築は手控えるそうだ。コスト高による価格高騰による市況悪化で
大規模マンション建てても順調に売れる見通しが立たないのだとか。
そういうことを考えると今は天井なのだろう。今、新築マンション買うのは高値掴み
になる可能性も高い。