クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[8601: 匿名さん]

>>8599 匿名さん
不動産に詳しい方とお見受けします。ではGFTよりここのほうが資産価値が高いとお考えでしょうか？ 新築価格が1割高いとしても、中古ではここもGFTより高く、坪380で成約しますか？それとも現状維持くらいでしょうか？

[8602: 匿名さん]

>>8598 匿名さん
あ、自分が聞いた時から更に値下げして売れたんですね。売り出しでも坪350位迄改定してましたし、坪330は切ったのかな？w

[8603: 通りがかりさん]

すみません、
GFTの中古販売の話とか、そっちの掲示板でやってもらえませんか？？　

もはやクラッシィ物件の検討掲示板で話す域を越えてる内容だと思います。
比較したいならその掲示板見ればいいだけだし。

GFTの方とは芝浦同士、仲良くやりたいです。
優劣とかつけるスレもホントやめてほしいです。

[8604: マンション検討中さん]

しょうもないやつらしかこの掲示板にいない。。この物件の検討者ですが、検討してるのが恥ずかしくなるくらいです。なんで他物件、しかも同じ芝浦の物件を景色とか立地とか中古がとかで貶める必要があるんですか。同じ検討者？として本当に恥ずかしいです。

[8605: 匿名さん]

>>8603
GFTの掲示板見ましたけど管理費問題で揉めてるようです。なんでも駐車場が埋まらなくて
管理費収入に穴が開いているとか。どういうことかとし食べてみたら、こういうサイトを
見つけました。ここは大丈夫でしょうか？

http://toyokeizai.net/articles/-/100701

[8606: 匿名さん]

>>8601
GFTが坪330切っているようでは、ここは既に含み損ですね。

[8607: 匿名さん]

ごめんなさい


×どういうことかとし食べてみたら


〇どういうことかと調べてみたら

[8608: 匿名さん]

ここでGFTを叩いてるのってクラッシィの関係者じゃないですよ。
恐らくサウスゲートスレのネガです。
芝浦の物件同士を仲違いさせて楽しんでる愉快犯です。
皆さんそんな奴に踊らされないでください。
GFTとクラッシィは同じ芝浦地区の、謂わば運命共同体です。
仲良くしましょう。

[8609: 名無しさん]

GFTの名前を出すと、つけ込んでこの物件に関係ないことや、お互いの悪口を書き込み始める方がいるので、GFTの話題はやめてください。

[8610: 匿名さん]

>>8601
通常、中古マンションの相場はその建物に依存するのではなく立地と駅からの距離、築年数に
依存します。そういう意味ではこことGFTの評価はほぼ同等でしょうから、中古で売り出した
ときの相場もほぼ同じでしょう。

芝浦の中古相場は坪330万、眺望が良いなど条件の良いプラスアルファがある部屋で坪350万
といったところですから、それを基準に考えられてはいかがでしょうか。もちろん今後に、
不動産市況がさらに良くなることもあり得ますが、一方で購入者層とその年収レベルも考え
なければなりません。仮に坪400となれば、ここの標準タイプの77㎡で9300万です。

ここを買えるくらいですから、あなたも相当な高額所得者と思いますが、あなたが5年住んで
売りに出したとしましょう。あなたは築5年、77㎡の中古マンションをローン組んで9300万
で買いますか？あるいは、そもそもあなたの収入で買えますか？それが答えです。

買える人買いたい人がいれば相場は成立し、いなければいくら環境がどうのと言っても成立
しません。このエリアの購入層はサラリーマンが主体です。高給取りのサラリーマンで年収
1500万としましょう。子供もいます。いったい、いくらのマンションが買えるでしょうか？
それが答えです。

[8611: 契約者]

自分は今週末に内覧会に行く者です。（検討板にすみません）
自分の部屋はモデルルームのタイプ以外の間取りなので、どのように仕上がってるか非常にドキドキと楽しみです。

検討者さんで、ここの細部がきになる！などあれば可能な範囲で確認してきます。

[8612: 匿名さん]

ここでGFTを嘘で叩いているのはいつも通りWCTの方でしょう。ここを契約する前にGFTも見に行きました 他の方が書いてますけど、ここ最近は4件成約していまいたよ。レインズに載らない成約が半分くらいあるっても知らないんでしょう。中層以外は基本、坪400以上からが成約相場になっているので、予算範囲外なので私は今検討から外れましたけど、あちらも良い物件だと思いますよ。GFTが坪400平均以上で安定してくれているというのはこの物件にとってはプラスでしかないので、ネガすることはあり得ませんよ。WCTさん、芝浦に嫉妬しすぎ。

[8613: マンション検討中さん]

>>8608
なるほど、そうなんですね
契約者と名乗る人は確かに穏やかで親切そうな方ですし
お互い同じエリアなのに資産価値下げ合うような頭の悪いことしないですよね

[8614: 匿名さん]

>>8611 契約者さん
共有部は皆さまの評価どおりなので置いておき、部屋にもよるのでしょうがアルコーブ良い感じですよ。アレだけあればプランテーションできます。あと、思いのほか眺望も良いです。専有部はタイプにより様々でしょうから自らの目で。

[8615: 匿名さん]

>>8612

8582
>>8575 名無しさん
>これ加工してるね。加工してこの程度かって感じ。景色がいいっていうのは最低でもこれくらいをいうんだよ？GFT>住民スレに貼ってあった29階のラウンジだけど。

GFTの眺望を褒めクラッシイの眺望を貶す、この書き込みがGFTを叩いてるWCT？からの書き込み？

[8616: 匿名さん]

ここの所、クラッシィの販売は好調だから、転売屋さんの中には焦り始めた人もいるのでしょう。まあ余裕で見てあげればいいと思います。田町と新駅両方のメリットを得られる稀有なマンションなのですから。

[8617: 匿名さん]

>>8616

まさに。芝浦としてはアイランドと並ぶ立地の良いマンションです。内装も素晴らしい出来栄えだし、エレベーターも言われてた鰻じゃないし　笑

[8618: 匿名さん]

>>8615 匿名さん

少なくてもGFT住民じゃないよ。
GFT住民なら拾った画像をあげる必要ないでしょ。
GFT住民でもクラッシィ住民でもない人が荒らしてるのは確実だね。
ちなみに個人的にはWCT住民でもないんじゃないかなと思ってる。
港区湾岸以外の人のような気がする。

[8619: 匿名さん]

WCTさんのGFTネガ文句を真似したパークタワー湊の人かもね。WCTも湊もどっちもここをずっとネガしていると思うけど。ここの契約者なら大抵GFTも見てるし、駅距離、環境、相場を嘘言って貶める発言は有り得ない。あるいは芝浦全体をネガしたり、お互いネガし合っているのを自演したりってのは見ててよくわかる。仲介に入った時、芝浦の相場が堅調なのはこの1年の推移表見るだけでも確信できたし、内覧した後は買って間違いなかったって確信しています。

[8620: 匿名さん]

ここからも歩いても近い、高松宮邸の隣にあるクラッシィ高輪の落ち着いた佇まいを見るにつけ、このブランドの良さを実感しますね。タワマンのような派手さはないけど上品さが漂います。

[8621: 匿名さん]

田町駅周辺中古マンションの相場推移が出てました。他スレからの拾いものです。

[8622: 匿名さん]

>>8621
田町駅は、品川・月島には及ばないものの、勝どきには並びそうですね。
ここからの再開発ラッシュが楽しみ。

[8623: 匿名さん]

順調に価格が上がっているのは田町だけ。一番価格が高いのはお隣の品川。
良い傾向ですね。

[8624: 匿名さん]

ワールドだ、グローバルだと臆面もなく名乗るのも良いけど、やはり奥ゆかしいのが好ましいよね。

[8625: 匿名さん]

この表はすべての物件の平均価格なので、地域の不動産に１LKDや１Rなどの単身DINKS向けの部屋が多かったり、築年数が多い物件が多い地域はグロスが下がるので、地域の相対評価になるものではありませんよ。あくまでその地域の地価が上がってきているかどうかを見れるだけの表です。

月島や勝どきはグロスが張るタワマンの中古が多いため高くでてますけど、湾岸エリアの中では芝浦がこの15年くらい、一番坪単価が高いですし、今他と差が広がってきています。TGMMが完成したら少し、抜ける単価になりますよ。

[8626: 匿名さん]

グローバルフロントタワーの価格推移のグラフがありました。
今年４月に一瞬坪400万円までいったようです。
転売するなら春までに売り抜けておくべきでした。
売り抜けた人は“プロ空中族”ですね。

とはいえ、その後も大きな下げはなく、ここのところ坪370万円くらいで安定しています。
芝浦物件は当面安泰と言ってよいでしょう。

[8627: 匿名さん]

>>8620
クラッシィ高輪は、あの高松宮邸を部分的に払い下げを受けて建てられたものだよね。総合商社・住商の面目躍如と言ったところなのかな。

[8628: 匿名さん]

しかし、ネガするためならなんでもあり？どこであれいい加減なデータひっぱてきてさ、こんな単一物件のリアル単価で月当たりで見てこんなプラトーな実際成約あるわけないだろ、アホか。ここ買った人なら仲介で中古も見ているのでGFTが平均で４００以上ないと買えないのは知ってます。しかもここGFTスレじゃないし、いい加減にしてくれませんか？？

[8629: 匿名さん]

ここのネガの悪いところは、クラッシィを、芝浦を、GFTを嘘の発言で叩くこと。そしてなぜかアイランドだけはいつも誉める。これはここに張り付いてずっとネガしてるWCTさんの仕業でしょう。上の表見ても芝浦だけずっと上がり基調だったり、嫉妬するのはわかるけどさあ。

[8630: 匿名さん]

ここはクラッシィスレ。うざいから両方とも他でやれ。

[8631: 匿名さん]

芝浦の新しめのマンションで好調なのが、インプレストタワー芝浦エアレジデンス。
GFTより１年古いですが、GFTより高い坪400くらいを維持していますね。
25階建て114戸だから規模としてはクラッシィに近く、管理費や駐車場代（29000円〜）も健全な設定。
GFTは大規模すぎてランニングコストがかかるのが敬遠される理由になっているように思いますが、いかがでしょうか。

[8632: 契約者]

>>8629 匿名さん

売れないとボーナスをもらえない
仲介業もきびしい

[8633: 匿名さん]

>>8631
クラッシィのランニングコストは優秀ですよね。
管理費と駐車場代合わせてGFTより20000円ほど安く抑えられます。
35年でローンを組む場合、クラッシィの方が物件価格が仮に約1000万円高くても、毎月の支払い金額は同じです。
そう考えるとランニングコストも軽視できませんね。

[8634: 匿名さん]

とんでもなくおかしなデータだね(笑)

仲介でインプレストエアも見ましたが坪４００の成約なんて1件もないし、真ん中条件なら３６０くらいの成約実績の物件ですよ。しかも先月の段階で今年は4件くらいしか中古成約していなかったのに月あたりのデータを出してるとか完全な虚偽データだね、これ。こんなの出してる方もわかってやってんだろうけど。

[8635: 匿名さん]

>>8631 匿名さん
インプレストが平均400はありえない 笑
そのサイトどこの？インプレストにはレインズみても400越えの成約ないよ？
あと管理費をタワマンと比較するのは滑稽だと思うよ？だってここにはジムもない、ゲストルームもパーティルームもない、バーベキューができるパティオもなければ大規模な庭もない、併設してる保育園もコンビニもないし、24時間体制の警備員もいないし、コンシェルジュもいない、住民向けの毎週のイベントやマルシェもないんだから。管理費を語る前に、その管理費で提供される付加価値が違いすぎる。それらに価値を見出すかは別だけどね。

[8636: 匿名さん]

>>8628 匿名さん

>>8628
GFTは大量売れ残りで価格改訂しても売れてないのは周知の事実なのに、クラッシィ契約者か検討者のはずのあなたがなんでそんなことに噛み付いて怒るのさ？だから、GFT住民が紛れ込んで荒らしてると言われるんだよ。あなたが昼間もクラッシィのビュー貶したGFT住民なんでしょ？正直に白状しなさい。

[8637: 匿名さん]

>>8629 匿名さん

なんで、唐突にWCTが出て来るのかわからない。人に罪をなすりつけるのは良くない。

[8638: 匿名さん]

>>8634
インプレストタワー芝浦エアレジデンスは高評価ですよね。
ためしに両マンションの売り出し中の70㎡前後の物件を三井のリハウスで調べてみるといいです。

インプレストタワー芝浦エアレジデンスは売り出すとすぐに成約するので現状登録は２件のみ。
8,400万円：69.43㎡ 東向き 3LDK 17階
9,490万円：69.21㎡ 南東向き 3LDK 14階

一方で、グローバルフロントタワーは20件ほど登録があり、ほとんどが数ヶ月単位で売れ残り、価格改定を繰り返しています。
70条件を揃えるために70㎡前後の部屋を抜き出すと、
8,190万円：70.25㎡ 北西向き 3LDK 10階
9,350万円：70.25㎡ 北西向き 3LDK 20階

ここはクラッシィのスレですから、クラッシィ芝浦の情報を付け加えましょう。
70㎡のFタイプが、
7490万円：70.04㎡ 東向き 3LDK

ランニングコストも安いし、中古取引の3%手数料もかからないので、大変お買い得に思う人も少なくないでしょう。
ここにきて売れ行きが加速しているのも納得です。

[8639: 匿名さん]

GFTのネガティヴな書き込みに対する、顔を真っ赤にしてそうな必死の反発と反論。そして、昼間のGFTの眺望を持ち上げてクラッシィの眺望を貶す書き込み。
そして、いい加減にしろと言われると、なんの脈絡も無く、WCTを持ち出してクラッシィネガはWCTの書き込みに違いないですよと逃げる。
あなた、頭隠して尻隠さずということわざ知ってますか？自分の主張について、いつもクドイ長文長々と書き連ねるGFT住民さん。

[8640: 匿名さん]

>>8639 匿名さん

こういう書き込みする契約者がいるから掲示板が荒れる。

[8641: 匿名さん]

>>8635 匿名さん
ザトーキョータワーズとか、パークシティ豊洲とかワールドシティータワーズとか共用設備が充実してても管理費がGFTより安いタワーマンションもあるようですが？GFTの話はもういいんですよ。

[8642: 匿名さん]

‘＞＞GFTは大量売れ残りで価格改訂しても売れてないのは周知の事実なのに、クラッシィ契約者か検討者のはずのあなたがなんでそんなことに噛み付いて怒るのさ？だから、GFT住民が紛れ込んで荒らしてると言われるんだよ。あなたが昼間もクラッシィのビュー貶したGFT住民なんでしょ？正直に白状しなさい。

こういうことを契約者や芝浦検討者が言うはずがないんだよね。

GFTだけ一番安い単価になってる部屋だけチョイスしてるし恣意的なネガがはっきりしてる。GFTが坪４００平均で成約しているから安心して自分もここを買ったわけであって、契約者や検討者がネガることはあり得ないんだな。

[8643: 匿名さん]

GFT転売組からすると、自分が売り出している物件が売れずにクラッシィやインプレストばかりが売れてしまうと困るわけですから、ここで必死になるのも致し方ないかと。
彼らは，ここでGFTの良さ（とその他の物件のネガティブな面）をアピールすることにメリットがあると感じているのでしょう。

[8644: 匿名さん]

>>8642
> GFTだけ一番安い単価になってる部屋だけチョイスしてるし恣意的なネガがはっきりしてる。

上記の部屋はインプレストの売り出し中の部屋が70㎡の２部屋しかなかったため、それと条件を合わせてGFTの70㎡の部屋を抜き出しただけで、
> GFTだけ一番安い単価になってる部屋だけチョイス
したわけでもなんでもないでしょう。
なんでそんな嘘を書くんですか？
やっぱりGFTの契約者さんなんですよね。
同じ芝浦に縁のある人間として残念です。

[8645: 匿名さん]

>>8642
GFTが引き渡し直後に坪400前後で成約したケースがいくつかあるのは事実で、それを見て検討の材料にしたのも確かだけど、最近数カ月は8638さんも書いていることと私の認識も一致していますよ？中古物件が掲載されているサイトも数カ月前からウオッチしてますけど、全く動きがない。事実なのこ、そこまで必死に打ち消すのはGFT住民かGFT転売を狙っている業者しかありえないと私は思いますが？

＞一方で、グローバルフロントタワーは20件ほど登録があり、ほとんどが数ヶ月単位で売れ残り、価格改定を繰り返しています

[8646: 匿名さん]

現在三井のリハウスで売り出し中の、坪単価がGFTで一番安い部屋は坪350万円台です。
低層６階とはいえ、一般に条件が良いとされる南西角部屋の売り出し価格が坪350万円台なのにはちょっと驚きました。
成約価格は確実に350万円を下回ってくるでしょう。

ちなみに、先日売りに出されていた11階の角部屋は売り出し価格の時点で坪単価340万円台だったようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610455/res/5-8/

こういった歴然とした現実がありながら、
> 仲介で中古も見ているのでGFTが平均で４００以上ないと買えないのは知ってます。
といった嘘を他所の物件の掲示板で書き散らすのは一体どういう人なんでしょうか。
WCT契約者？GFT契約者？クラッシィ契約者？

皆さんはどう思われますか。
私はGFTの契約者以外にあり得ないと思っています。

[8647: 匿名さん]

＞クラッシィのランニングコストは優秀ですよね。
＞管理費と駐車場代合わせてGFTより20000円ほど安く抑えられます。

比較してみました。

管理費㎡単価　クラッシイ190円　GFT300円　
駐車場代　　　クラッシイ29,000円～33,000円　GFT40,000円～42,000円

75㎡で計算すると管理費月額は8,250円差、駐車場が一番安いので11,000円差
合計で19250円差。仮に10年住むと差額は231万円。ローン金利分くらいに
なっちゃいますね。しかし、GFTは駐車場代が高いですね。

[8648: 契約者さん]

契約前に仲介で成約データ見てますけどこの数ヶ月動きがないってのは間違えていると思いますよ。たしかに夏場の成約ペースは減っているようでしたがそれでも3,4件は成約していましたよ。ネットのレインズだけで話をしてもそれは一部ですから、実際に仲介行ってみてもないのに語るのは危険ですよ。

[8649: 匿名さん]

クラッシィとGFTはwinwinの関係だから、ネガしあうことはありえないよ（笑）完全にWCT住民の仕業。この板でいつも同じ手口でやってるからわすがにもうわかります。これ以上荒らすのはやめてもらえませんか。我々にしたら、クラッシィ最高、GFT最高、芝浦みんな最高、という意見です。

[8650: 匿名さん]

WCTさんは、ランニングコストの話に執着して、クラッシィ安いねとヨイショしながらGFTは高いねと必ずネガするのが特徴。ここで何回も同じ手法で書き込むしていますよね。