クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[8201: 匿名さん]

エントランス周りは既にあげてくださってるので更にサブエントランス

[8202: 匿名さん]

良いカメラ使ってるw？？

[8203: 匿名さん]

>>8194
隣の浜松町駅周辺が予想以上の再開発規模なので、商業施設に関しては両駅が競合するかも知れないですね。差別化を図りたい所です。

[8204: 匿名さん]

>>8203
浜松町と品川、新駅の間の谷間になって存在感が無くなるのでは？

[8205: 匿名さん]

今日仕事で、台場-有明-東雲-豊洲-晴海-勝どき
車で通ったけど、数多くの、特に新し目のタワマン、だいたいみんな上の写真みたいな感じだよ
どこも同じような感じ。
スミフが東京ベイトリプルタワーとか言って有明に３棟タワマン作るみたいだし、
芝浦に供給は少なくても、他に供給がないわけではなく、実需は結局安いところに流れるだけ。

[8206: 匿名さん]

>>8204
港区は元々百貨店やららぽーとのような大型商業施設がない土地柄だからね。浜松町・田町・新駅・品川もそれぞれ小規模だけど個性的な物販・飲食店街を形成する事により魅力を出し、港区湾岸地域トータルとして集客力を発揮するウィンウィンの関係が築けるといいね。

[8207: 匿名さん]

>>8205 匿名さん

いくらなんでもここと有明は購入層が異なると思います。
もちろん有明も伸びしろの期待出来る素晴らしい土地だとは思いますが。

[8208: 匿名さん]

何？何？？今度は有明の話？
このマンションは、色んな所から標的にされるね〜。

[8209: 匿名さん]

>>8206 匿名さん

田町のTGMMはサウスゲートエリアの中でも再開発が先行しているので、今住むなら港区湾岸の中でも芝浦は魅力的。

しかも今後、品川、新駅、浜松町と周辺地域も再開発が進んで近場がより便利になれば、それはメリットでしかない。

[8210: 匿名さん]

浜松町や品川は開発スケールが大きいだけに、小ぶりな田町が先行している点はメリットかも知れませんね。

[8211: 匿名さん]

>>8210 匿名さん

新駅や浜松町の再開発は10年以上のスパンがかかりますからね。

[8212: 匿名さん]

そして契約者が自己満足し完成を待つだけのスレになったので、役目終了ですね。もはやなりすまし検討者しかいないし。

[8213: 匿名さん]

>>8211 匿名さん
今後も再開発待ちで新築マンションを待っている人多いでしょうね。いったいいくらになるのやら。
不動産も再開発エリアは勝負してくるはずですし。

[8214: 匿名さん]

>>8212 匿名さん
あなたはなりすまし検討者ですか？契約者ですか？

[8215: 匿名さん]

>>8214 匿名さん
あなたは? 深夜まで見回りお疲れ様。

[8216: マンション検討中さん]

>>8205 匿名さん
アク禁か削除された経験ありの人？笑

[8217: 匿名さん]

>>8200 匿名さん

サブエントランスいいですねー
この程度の規模の物件ならば、これがメインエントランスでもおかしくないくらい
メインエントランスのシャンデリアが早く見たいな

[8218: 匿名さん]

>>8217 匿名さん
シャンデリアは入口から見えなそうですが、運河側に回ったら見れそうですね。
間近で見るのは1月に入居された後に検討者は見れる？のかなあ。

[8219: 匿名さん]

外からエレベーターホールが丸見えですが、セキュリティの問題は無いのでしょうか？

[8220: 匿名さん]

エレベータホールは住民以外もたくさん利用する準パブリックスペースですから、問題というほどのことはないかと。

[8221: 匿名さん]

>>8219 匿名さん

外からエレベーターホールが見えることによるセキュリティ上の問題とは、どのようなことが想定されますか？

風除室、エレベーターホール、玄関前の3段階のキーチェック、セントラル警備保障による24時間警備などセキュリティ面では万全を期しているように思いますが。

[8222: 通りがかりさん]

8221さんに同意です。

アップしてくださったエレベーターの写真を見ると、ボタンの下に、セキュリティ盤のような小さい四角いのがありますね。ここにキーをかざすんでしょうね

この場合、宅配や来客のときは、どーやってエレベーターを開けるんでしょうか？？お部屋の呼び出しボタンらしきものが見えないのですが、近くにあるんでしょうか。。

このようなセキュリティ付きのマンション住んだことないので無知なのですが、どなたか分かる方いますか？

[8223: 通りがかりさん]

エントランスがガラス張りのマンションはいくつかありますね。タワマンによく見かけますが、この規模でセキュリティも含め、採用するのはある意味勇気がいって感心します。

[8224: 匿名さん]

この規模でこのセキュリティって、この価格帯なら普通でしょ。こんな程度のことさえ知らずにマンション購入検討してるって、ある意味どころか無謀に近い勇気で感心します。

[8225: 匿名]

>>8224 匿名さん
そうなんですね。ありがとうございます。
凄いセキュリティのところに住んでいるのですね。
無謀に検討しています。

[8226: 名無しさん]

タワーマンションは所有欲を満たせるが、
先送りされた莫大な修繕費、居住者の永住意識の低さによる賃貸&民泊利用の増加、価格差や人の入れ替わりの多さからの管理組合運営の難航、リセール時に同じ間取りの競合が多いことによる売却価格下落リスク等々。これらのリスクを見事に買い手へ押し付けて10年内売り抜けで儲けている層の手の内がバレてきている今、どんどんタワーマンションというババ抜きゲームのババの引き受け手が減ってきている。土地価格の上昇、未払福利厚生の支払による是正で2度と安くならない建築人件費高騰等で、更に追い打ちを掛けられている。

一方、100戸程度の中規模で、住民中心の出入りで、とはいえ過剰な近所付き合いが必要とならないプライバシー性が保たれ、管理費が比較的安く、電力一括買い上げなどで更にランニングコストを抑えつつ、半永久的に東側の眺望を確約するなどで、長期に住めることを見据えられた物件は安心感が強く、タワマンが飽きられた将来も根強い一定のニーズを保ち続ける。



・・・な〜んて妄想です スミマセン

[8227: 匿名さん]

まあアップルとオレンジを比較するのと同じで、それぞれに良さがあると言うのが結論でしょうね。

[8228: 匿名さん]

>>8222 通りがかりさん

セキュリティに関する質問は匿名掲示板で語るべき内容ではないので、気になる方は直接MRで営業さんに確認されてはいかがでしょうか。

[8229: 匿名さん]

私も先ほど物件周りを見てきましたがもう無事完成と言える感じでした。検討されてる方は是非見に行かれると良いと思います。季節柄仕方ありませんが植栽を除き良い意味でCGどおりです。あと、作業員の方がちょうどエレベーターを出入りしていてエレベーターの中を何度か確認できましたが、縦横黄金比くらいの使いやすそうなものでしたよ。エレベーター入って正面に鏡も付いていて、その他はブラウン調に見え、デザイン性も十分でした。

[8230: 購入経験者さん]

さきほど契約しました。

みなさま、これから宜しくお願いします。

[8231: 検討板ユーザーさん]

>>8230 購入経験者さん
最近になり外観を見て真剣に悩み始めました。
やはり入居は四月でしょうか？？
もう少し早くなれば、、

[8232: 匿名さん]

入居は4月以降で確定です
調整できませんよ

今期でなく来期の売上にしたいデベのよくある売り手都合手段です
要するにそれで販売に影響が出ても
デベは売り切れると考えている強気物件ということですね

[8233: 匿名]

>>8232 匿名さん
良いと言う意味ですね。

[8234: 匿名さん]

敷地そんなに広いわけでもないのに、しっかり公開空地があるのはいいですね

[8235: 匿名さん]

100戸程度の中規模マンションって管理費収入が潤沢に無いから補修などの維持管理が迅速にできなくてタワマンに比べて劣化が早いということもあるんでしょうかね。使い始めると共用部って結構すぐに傷や汚れが入ってくるんですよね。1000戸から2000戸規模だと毎月の管理費収入も数千万円になるので、管理費会計がリッチで1件当たり数十万円かかるような補修も素早いようですけど、この規模だと共用部の電気代やエレベーターの保守管理費を賄うのが精いっぱいなのではと心配します。

[8236: 匿名]

>>8235 匿名さん

>>8235 匿名さん
大規模の管理費が高額なのは戸数が多いので金額比較は難しいですね。ただ大規模は共有部が多い為補修箇所が多くなるのでは。修繕計画表では細かく計算されていましたが組合の進め方にもよりますね。

[8237: 匿名さん]

>>8236
知人のマンションでは結構、誰かが（たぶん宅配便の人）壁に台車ぶつけてそのままになってたり、誤って壁や床を汚してしまったり、壁を傷つけてしまって犯人不明といったことが頻繁に起こるようです。補修費は一回5万～30万はかかるようですが、幸い管理費が潤沢にあるので管理組合の決済を経て数週間で綺麗に補修されると言ってました。そういうのが度重なってこまめに補修されないと経年劣化感が出てきてしまうのだと思います。そういうことも計算に入れて管理費計画って組まれているのか今度確認してみます。

[8238: 匿名さん]

>>8235 匿名さん

管理費・修繕費のスケールメリットが1番あるのは10〜19階程度で、100戸〜299戸程度の中層・中規模マンションなのは有名な話。

75戸以下だとスケールメリットは少なく、逆に500戸以上の大規模だとスケールメリットはあるが共用施設が充実している分、維持管理の費用が多くかかってしまうことが原因と言われています。

https://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29519/

[8239: 匿名さん]

ここは派手な共用施設が無いし，超高層でもないから，そういったものを備えている大規模タワマンと比べてランニングコストは圧倒的に良いですよ。
コストがかかってもプールがある方がいいという人も当然いるでしょうから，各自の好みで選べばいいだけの話です。

[8240: 匿名さん]

都心だと低層小規模かタワーが多く、管理費は高い。
一方、郊外だと100戸程度で15階程度の板状マンションが大多数で、管理費は安め。
需要に合わせているわけだが、コスト面で後者が有利なのは明らかだと思う。

[8241: 匿名さん]

タワーはタワーで魅力的なのは分かりますし、一度住んでみたいなぁと涎垂らしてますが、15年後とか20年後とかに修繕管理費が5万超になると駐車場と合わせて9万/月になって一般家計では結構厳しくなりますよね。。その程度のお金は気にしない富裕層向けの物件なら問題ないでしょうが、湾岸な武蔵小杉に生い茂るタワー達は普通の年収1,000万やそこらの世帯だと思うので、ある意味末恐ろしい面もありますよね。修繕費が上がる前に売るという考えもあるでしょうが、買う側もその辺りは精査するでしょうから、どうなることやら。タワーはまだまだ歴史が浅いのでサンプルが少ないですが、今後10年で色々と露見するんでしょうね。

[8242: 匿名さん]

×湾岸な武蔵小杉

○湾岸や武蔵小杉

[8243: 匿名さん]

ここの世帯年収は平均で1500から2000あたりだと思うよ。

[8244: 匿名さん]

>>8241 匿名さん
タワー＝管理費高いというのは違いますね。いろいろ調べたらタワーも管理費はそこまで高く無いです。クラッシィほどでは無いけど。

[8245: 匿名さん]

タワーも最初はそこまで高くないですが10年から15年後の伸びが相当なんです

[8246: 匿名]

>8244 匿名さん
そうですね。港区19階建ての1K〜2LDK新築マンションで管理費4万前後のところもあります。共有部一緒ですが管理費入れたらこちらの方が安いです。
タワー=管理費高いは違いますね。

[8247: 匿名さん]

>>8243

そんなにあるかなｗ

この金利下では年収の7倍くらいまでは安全ローンと言われてるから2000近くあれば他に行くと思うけどｗそういう層は年収の5倍でも億ション買えるわけだし。ましてやキャッシュで買えるような人は言うに及ばず。

[8248: 名無しさん]

ここは普通年収600-800世帯だと思うけど、

[8249: 匿名さん]

夫600で妻子無職だと親の援助なしには厳し過ぎるｗ
夫婦共に600とか若いDEWKSまたはDINKSが多そうかな。
MRでは結構ベビーカー子供連れが多かったように思う。

[8250: 匿名さん]

>>8230

ご契約おめでとうございます！！竣工間近楽しみに待ちましょう！

[8251: 匿名さん]

北東角Ｇタイプの３Ｆって坪３４０万なんですね。

まぁ北側お見合いだし公開空地から見えなくもないから
こういう価格設定になってるんでしょうが。

田町駅徒歩9分の新築分譲マンション3LDK77m2角部屋と
言われると何だか破格に見えます。

こういう価格的に歪んだ部屋は
いつか買う人が出てきそうですね。

[8252: 匿名さん]

先着順がまた二戸減って一桁になってしまいました。最近は売れ行きが良いようですね。
http://www.classy-club.com/shibaura/outline.html

多分あと25戸くらいで、いよいよ在庫は2割程ですね。まぁこのペースで売れ続ける訳ないと思いますがｗ来年度上半期くらいには売り切れるかもですね。

[8253: 匿名さん]

http://view.tokyo/?p=30082

物件の写真が気になっている方、こちらのブログがアップデートされてますよ。最近はこちらのブログより新しい近況写真が掲示板にアップデートされますがｗ

私が昨日みたところ、もう仕上がってました。タワー駐車場やエレベーター等、機械の最終整備を進めている段階ですね。植栽等ももう終わってました。

[8254: 匿名さん]

>>8251 匿名さん
なぜにここで宣伝を？ 検討者で破格と思うなら買えばいいじゃん。契約者なら販促活動お疲れ様。

[8255: 匿名さん]

先着順も２戸売れたんですね。どこが売れたんだろうか。

[8256: 匿名さん]

この勢いをみると、まだ在庫あるから竣工までゆっくり様子みようとしてた検討者も、ゆっくりしてられないとなって、一気に進みそうな気がしますね。

[8257: 匿名さん]

ここ1ヶ月、すごいペースで売れてますね
やはり外観が完成したからでしょうか
今週MRいけないので、ざっくりとでも残個数を知りたいです。

[8258: 検討板ユーザーさん]

>>8251 匿名さん
3階だけではなく、Gタイプは総じて、角部屋にしては割安って印象ですが、グロスが高くて中々はけないですね。
最もお得だったのは2階住戸の4部屋ではないですかね。
下階や隣に住戸がなかったり、小さいお子さんのいらっしゃる家庭とかは安心でしょう。Gが内廊下で良いと言う意見もありましたが、それよりもバルコニーが広く、梁も無くてガラス張りのため採光も良好なBCDは魅力的に感じます。特にBなんて、ワイドスパンな上に2LDKでこんなに大きなバルコニーは贅沢すぎ。早々に売れていて、残念です。

[8259: 匿名さん]

>>8258 匿名さん
ここは低層でも眺望が確保されてますからね。
２階は確かに狙い目でした。

[8260: 通りがかりさん]

>>8258 検討板ユーザーさん

確かにそうですね。最後の建築段階で、２階に関しては防水コンセントも追加されたようですし、いいなぁー！と思ってました。
エントランス付近などの音が入りやすいというデメリットもありますが、ハード面でしっかりカバーしてますよね。

[8261: 匿名さん]

>>8258 検討板ユーザーさん
2Fは3Fとかより高いよ。そりゃそうよ。

[8262: 匿名さん]

>北東角Ｇタイプの３Ｆって坪３４０万なんですね。

>まぁ北側お見合いだし公開空地から見えなくもないから
>こういう価格設定になってるんでしょうが。


安いという意味で言ってるならちょっと違うかな。３４０万でも高いと思う。
別に芝浦が駄目とか立地がどうとか言うつもりはない。
ただ、今の分譲価格は過去１０年で一番高いということは忘れないほうがいい。
もちろん俺もまだ上がることを望んでいるが、こういうマンションの購入層
である高給サラリーマンにとっても限界の価格になっていることだけは間違いない。

[8263: 匿名さん]

>>8257 匿名さん
外観見てから買おうとしてた人が本当に結構いらしたんですね（笑）！

[8264: 匿名]

実際の仕上がりを見れるのは検討しやすいです。

[8265: 匿名さん]

>>8258 検討板ユーザーさん
株やったこと無いか、やってても儲けたことないでしょ？w

[8266: 匿名さん]

意外に良かったという判断だね。今週は追加販売はなく、先着順2戸減。ちょっとずつ売れているね。

[8267: 匿名さん]

バブルピークに値付けされた割には安かった。
お買い得感満載飲もう素晴らしいマンションです。
ここを買わず中央区内陸を選んだ人は含み損に後悔するだろう。

[8268: 匿名さん]

>>8267 匿名さん

はいはい。
いつもの荒らしさんね。
あからさまな荒らしはつまらないですよ。

[8269: 匿名さん]

リアルな話、値付けはバブルピークの一歩手前。その後更に一段相場が騰がり、何だか安く見えるようになった。今後も建築費の高騰状態に変化はなく、また、土地の仕入れは2年くらい前にしてしまっているので、新築の値下がりは望めない。でも価格が高過ぎては誰も買えないから、あからさまに間取りや仕様が低グレードにならざるを得ない。それなら、優良な在庫や中古を取るべきだろう。

[8270: 匿名]

>>8269 匿名さん
人それぞれですね。中古を取るか新築かは選ぶだけ。新築を選ぶ人も中古と比較して検討している訳で、全員が中古を買う訳ではないと。優良在庫と新築比較は常にですね。

[8271: 匿名さん]

気が早いですが先発隊は来月入居なんですね。

春先に「あと何ヶ月も待てない」と書かれていましたがホントにタイムフライズですね。

[8272: 匿名]

>>8271 匿名さん
まだ迷ってます。今月内覧会と聞いているので写真が見れたらと期待しています。

[8273: 匿名さん]

>>8272 匿名さん
私の部屋の出来はこれ〜って、こんな2chに掲載しないと思うよ。笑
自分で迷っているなら見に行きなよ。営業に写真はいっぱい見せて貰えるよ。

[8274: 匿名さん]

>>8273 匿名さん

部屋の中身あげてくれる人いたら笑いますが、共有部は問題なさそう！

[8275: 名無しさん]

今月内覧行きますが、検討の参考になればと思いますので共有スペースであれば写真撮ってきますね。
どの部分がご覧になられたいでしょうか？

[8276: 匿名さん]

>>8258 検討板ユーザーさん

Bって本当にワイドスパンなんですか?
ワイドスパンって、一般的にバルコニーの幅が8m上の間取りを指すんですよ。

[8277: 名無し子さん]

住民板もそうだけど、ここはコメント見ていると良い人多そうね
住んでみて隣りや上が良い人だなんて保証ないけれど、ご近所さんが良い方だと満足度高いわよね
残念ながらわたし買えないけれど、民度は年収に比例しちゃうのかしら？
山の手の内側はもっと雰囲気いいのかしらね

[8278: 匿名さん]

>>8277 名無し子さん

そうですね。良い人が多いと思いますよ。だから、この掲示板がこんなに盛り上がっているんです。

[8279: 匿名さん]

>>8277 名無し子さん
営業も混じってますから、話し半分で考えておいた方がいいですよ。

[8280: 匿名さん]

>>8276 匿名さん

ワイドスパンというよりも田の字 縦長リビング型の間取りだよね。

[8281: 匿名]

>>8275 名無しさん
ありがとうございます。
エントランスの中に入った雰囲気があればと思いました。難しければ大丈夫です。

[8282: 名無しさん]

>>8280 匿名さん
>>8276 匿名さん
2LDKのあの専有面積で8m越えたら横長過ぎて逆に面積効率悪いよw
ワイドスパンかどうかは、縦横比による。極端に言えば専有面積200mで横8mだったら、ワイドスパンとは言えませんからね。
ネガするにしても、もう少し勉強しないと！

[8283: 匿名さん]

>>8282 名無しさん

いや、内廊下であれば横長は実現できるしワイドスパンで優れてると思いますよ。
でもBの間取りは外廊下の田の字が基本のマンションにおいては優れた間取りだと思います。ワイドスパンとも言えると思いますし。何より玄関前が素晴らしい。

[8284: 匿名さん]

写真です

[8285: 匿名]

>>8284 匿名さん
写真ありがとうございます。
入口の天井初めてみました。全体の茶色トーンに合わせているのでしょうか。落ち着いた感じの仕上がりですね。

[8286: 匿名さん]

>>8283 匿名さん

田の字の間取りの中では若干マシな程度って事でしょうか？リビングインバスの間取りも有りますし微妙ですよね。

[8287: 匿名さん]

Bはあと2戸？ですかね。
Yahoo!不動産からはBが消えましたが。
スーモからは宣伝撤退してますね。広告ださない判断できるのが凄いが資金ないのか余裕なのか。
ネガではないです。

[8288: 匿名さん]

ちょっと前の書き込みでBは二戸抽選になってたはずです。よって、完売かと。

[8289: 購入経験者さん]

A B Cは完売された

[8290: 匿名さん]

Ａも？

[8291: 購入経験者さん]

残った１戸は６人待ち

[8292: 匿名さん]

D、Ｆは残り少なく、E、Gの低層が残ってるんじゃないですかね。
1ヶ月ほどMR行ってないので最新の売れ残り状況はわかりませんが。

[8293: 匿名さん]

本当に６世帯で競い合うとなると大変ですね。漏れた５世帯が他の部屋を買ってくれるかどうか。この物件と立地を気に入っているならＤかＧ買ってくれるかもしれませんね。どうしてもＡかつ余裕ある世帯ならプラウド芝公園とかに流れそうですね。ちなみにプラウド芝公園はごく一部の部屋を除き基本億超えらしいです。

[8294: 匿名さん]

6人ですか。。そのうち何名かはGの上層階に移るんでしょうね

[8295: 匿名さん]

Ａを買おうとされてる世帯なら漏れた時に買うのはＤかＧでしょうね。
今年度中に余裕で残り１割とかになってそうですね。
散々騒がれた挙句の果てにほぼ計画どおり売れてて草生えます。

[8296: 匿名さん]

気づけばＡＢＣは完売ですか…
残るＤＥＦＧ，やはりＦから捌けるのかな…

てか最終期はいつなんだｗ

[8297: 購入経験者さん]

Gの上層階
は既に
売り切れた。。。

[8298: 匿名さん]

購入経験者さん、あと何戸残ってるんですか？

[8299: 匿名さん]

3割弱じゃない？

[8300: 匿名さん]

>>8299 匿名さん

2割くらいだと思う