クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[7861: 匿名さん]

>>7859 検討板ユーザーさん

ここの近くには高速道路もありませんし、交通量の多い幹線道路から一本入った所に位置しているので、排ガスの心配などはないと思いますよ。
ちなみに、他はどんな物件と比較していらっしゃるんですか？
市況全体が割高なので、手が出そうな検討対象物件が減ってきて私も困ってるんですよねー

[7862: 匿名さん]

>>7860 匿名さん
それを言うなら、周辺中古タワマン住民の願望混じりの何年経っても、古びたタワマンの方が高いって意見の方が見苦しいですけどね。

[7863: 匿名さん]

このマンションの唯一の価値は新築ってだけだからなぁ。
中古になったら売りが１つもないのは辛すぎますよ。

[7864: 検討板ユーザーさん]

>>7861 匿名さん

教えてくださりありがとうございます。
同じくです！悩みますね。
他検討しているのは、晴海のドゥトゥール、パークタワー中央湊です。もう残り少ないようですが。同じような感じでしょうか？あとはプラウド駒沢公園です(高そうですが)

[7865: 匿名さん]

>>7864 検討板ユーザーさん

それならマルチポストにならない程度に、各マンションの検討板でも聞いた方がよいですよ

[7866: 匿名さん]

>>7861 匿名さん

幹線道路から一本入ったところでも排ガスの影響はあります。

[7867: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/107337?display=b

これは面白いですね。

[7868: 匿名さん]

>>7864 検討板ユーザーさん
タワマンは共有部が充実していて良いですよね。
私はこちらは共有部が少ないので、タワマンと比較する際に管理費や修繕費も含めて選択しています。
あとは好みかなあと思います。

[7869: マンション検討中さん]

>>7868 匿名さん
こちらは、最初の修繕費(から５年置きに5回(最初の額より5倍)まで上がる予定と聞いて、共用部が少なく外廊下の割に高いな〜と思ってます。

[7870: 匿名さん]

>>7863 匿名さん

ここは芝浦港南エリアで現時点最後の新築物件で、今後も用地はコスモ前くらいしかないことを考えると、芝浦港南エリアではこの先ずっと最も築浅の物件の位置付けになります。

他エリアも供給がこれだけ絞られると7867さんの記事にもあるように極端な下落リスクも低く資産価値は維持されやすいと思う。

さらにアイランドやCMTとは築10年程離れているので周辺タワマンの修繕積立金が年々値上がりしていくなか、ここの低管理費は中古になってもウケると思うよ。

[7871: マンション検討中さん]

Dタイプってまだ残ってるかご存知の方いますか？

[7872: 契約者]

Dタイプはまだ5戸が残されている
Cタイプは完売された

[7873: マンション検討中さん]

>>7871 マンション検討中さん

Dタイプ、良いですよね！ベランダ両側にありますし。玄関扉開けて正面がシューズクロークの扉って違和感ありそうですが。

[7874: マンション検討中さん]

>>7872 契約者さん

ありがとうございます！参考になります

[7875: マンション検討中さん]

>>7873 マンション検討中さん

玄関が奥にあって広いアルコープ、そしてダブルバルコニーなどなど良さげですよね。

[7876: 匿名さん]

>>7873
モモレジさんの理論から言えば、その方がドアが開いていても廊下や部屋が見えないのでプライバシーが保たれてベターなはず。アルコープが各々ほぼ独立しているので、プライバシーは十分担保されるとは思う。

[7877: 匿名さん]

クランクインがベストです。配達の人とかに中の様子見られたくないですからね。
かなり幅もあるので、サイドに簡単なベンチや飾り戸も付けることもできそう。
住まいの顔としてはとても良いのでは。

[7878: 匿名さん]

Dも良いですが、Aはさらに良く感じて欲しかったのですが、予算オーバーでした。

[7879: 匿名さん]

本当に冗談抜きであと35コもどうやって捌くの？豊洲や湊が残り数コから全く動かず他の都心物件も総じて固まっちゃってる中、いつかバルクセールされるのではないかと本当に不安です。

[7880: 匿名さん]

>>7879 匿名さん
そんなに残あるんですか…
ここ、洋室の下がり天井部分が190って低すぎる。

[7881: マンション検討中さん]

>>7878 匿名さん

分かります。そしてＡの値段の差はなかなか厳しいですよね。
Ａ買えた人はうらやましい限りです。

[7882: 匿名さん]

ここは売れます、四月になったらわかります。

[7883: マンション検討中さん]

残り35戸をどう売るかなんてどうでも良くないですか？自分自身が魅力的な物件と思うかだけが重要で

[7884: 匿名さん]

4月から力入れるらしいですよ。営業さんが言ってました。今は販売に困っていないのでしょうね。営業さんでなくデベの意向でしょう。ある意味凄いです。

[7885: 通りがかりさん]

>>7884 匿名さん
しつこいくらい営業から連絡が来てますよ。

[7886: 匿名さん]

>>7885 通りがかりさん
しつこいって…営業さんがですか？
連絡ですか…

[7887: 匿名さん]

四月になったらって…
現に売れてないのでは。

[7888: 通りがかりさん]

>>7886 匿名さん
そうです。売らなくても良いって書き込み見ますが嘘ですね。

この状況で4月になったら値上げするとか売れるとか本気で言ってたらアタマおかしいですよ。書き込みはポジショントークなんでしょうが本当に営業が言ってたら何のポジションなんだよと。

[7889: 匿名さん]

>>7883 マンション検討中さん

同意見です。自分はあまり気にならないのですが、気になる方もいるのでしょう。

[7890: 匿名さん]

Aタイプが良いのは間違えないですが、グロスが嵩みすぎて、リセールが少々不安なのでDタイプにしました。
間取りと坪単価のバランスという観点での割安さでいうと、GとDが良さそうなので、Gが他タイプと比べて進まないのは少し意外に感じます。

[7891: 匿名さん]

またネガが沸いてますねw
沸いてるというか、自作自演かな。

[7892: 匿名さん]

>>7888 通りがかりさん

株も為替も回復基調ですからね〜
デベも供給絞って高値維持のままですし、今後不動産市況も回復しちゃうと値下げを期待されていた方にはちょっとキツイ展開かもしれませんね。

マイナス金利も解消されるかもしれないので史上最低水準だった住宅ローン金利も今後どうなるのか気になるところです。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO09588100W6A111C1000000/

[7893: 匿名さん]

ここがいつ完売しようが、完売しないだろうが、デべしか関係ないと思いますが・・・。

[7894: 匿名さん]

>>7893 匿名さん

一般論として、完工後にそれなりの量の残戸があると安く叩かれてしまい、取引事例となって中古価格を下げる可能性はあるんじゃないでしょうか。

[7895: 匿名さん]

>>7894 匿名さん
再開発予定がある、こちらの周りだと極端に下げる
必要がないのでは。先程の方も言われてましたが、新規供給を絞っている中では下げずに待つ体制が多いかと。

[7896: マンション掲示板さん]

>>7895 匿名さん

残り方次第でしょうね。数室残る程度であれば仰る通りかと。20-30室も残ってしまうとちょっと怖いですね。

[7897: 匿名さん]

>>7894 匿名さん

常識的に考えて、再開発エリアの芝浦港南で唯一の新築物件を安く叩けるわけが無いでしょう。笑

参考までに近隣の事例としてTBTは途中から値上げして竣工後1年かけて販売し完売しています。

ここも事業戦略変更して来年度も視野に入れてるようなので残り1割とか完売目処が立てば値上げ販売に踏み切る可能性も十分に考えられると思うよ。

[7898: 匿名さん]

>>7897 匿名さん

TBTとは時期が異なります。値上げしても売れる時代でした。

[7899: 通りがかりさん]

>>7892 匿名さん

金利が上がると不動産は今以上に動きが悪くなりますね。ここは値下げ引き出せるかやってみます。

[7900: 匿名さん]

>>7894 匿名さん
その通りですね。私は年度明けに買えれば十分なので、ここを確実に値引きして買おうと思っています。

[7901: 匿名さん]

>>7891 匿名さん

ネガでもないと思いますよ。書いてる本人は本質的にネガな人でしょうが、書いてある内容は至って正常なこと。このまま売れなければ確実に値下げに追い込まれますから。いつかはわかりませんが。

[7902: 通りがかりさん]

>>7900 匿名さん

年度明け値下げするのを待ちましょうか。
しなければ別のマンションを買うだけですし。

[7903: 匿名さん]

自作自演お疲れ様！

[7904: 匿名さん]

中古より安い新築なんて言われてたけど、中古が落ちて来ちゃって割安感は完全に失われましたよね。芝浦エリアで新築中古に拘りなければ。GFTも明確に坪単価が落ちてきています。低層階ではありますが。個人的にはこの物件のこの立地の方が好きですが、今の価格のままであと何十戸も売るなんて気が遠くなります。営業さんもデベからの値下げ容認を心待ちにしてるかもしれませんね苦笑。

[7905: 匿名さん]

アイランド物件やCMTよりは既に高いね。まぁ築年数考えれば当たり前という考えもあるけど、事実それらより高い。また、GFTも(中古の値引き相場5-10%)を適用すれば坪360程度がチラホラあるから、こっちもほぼ変わらないところまで落ちてきてる。ここの物件の値が魅力的だったのは今は昔。このエリアに絞って探している人にとっちゃあそもそも築浅物件が殆ど無いので上記のどれかから買うしかないけど、ちょっと視野を広げて中央区の水際を見ればもっと安い値で高いスペックの物件買えてしまうし、立地ではなく物理的な物件そのものに特色がないから、営業さんも外部環境頼みになっちゃうね。階高ミニマムの天井高2450、外廊下、耐震、天カセなし、カップボードなし、トランクルームなし、キッチン洗面台観音開き、共用施設ゼロ、これらは全てありがちだけど、価格的魅力がないなら我慢が難しい。シーザーストーンだけでは生きていけない。

[7906: 匿名さん]

>>7905 匿名さん

相場が上げ基調だったからこのスペックでもこの立地ならこの価格で売れるっしょ！ってノリだったんだと思います。当初は竣工前完売余裕的なことを営業さんも仰ってましたが、分からないものですね。これだけ残るといつか値引かれるので、そうなるとそれがこの物件の価格となってしまい、既契約者さんとしては不愉快ですよね。。

[7907: 匿名さん]

値下げはあったとしても、早くて引渡し後1ヶ月〜2ヶ月、それまでに人気の部屋は売れてしまっている可能性は高いので、待てる人は待つ、好きな間取り・階数を買いたい人は買えば良い。単純な話です。

[7908: 匿名さん]

>>7905 匿名さん
おっしゃるとおりだと思います。
この物件のマイナス要素を並べるとイマイチですね。
中央区水際のもう少し安くて高スペック物件はどちらですか？低金利・増税前に買ってしまいたいです。

[7909: 匿名さん]

>>7908 匿名さん
中央区で限定されているのなら、色々な物件をまとめているスレ見たら探せると思いますが。

[7910: マンション検討中さん]

中央区水際とは、晴海とか、その辺りでしょうか。

結局いつもの結論になりますが、
タワマン仕様の共有施設などがお好みの方は、視野を広げて見ると選択肢が広がるのでいいと思います。

自分に関してですが、タワマンがどうしても苦手なので、中規模マンションを探しています。
中央区（日本橋方面）などもマンションいろいろあるので見てはいますが、70㎡～なんてなるとかなりいい値段ですよね…

中古が今はお得なんだろうと理解してますが、やはり大きな買い物となると新築で欲しくなってしまいます。

買い時って難しいですね。そろそろマンション市況的に下がる時期かな、と思いつつ、じゃぁいつまで待てば、て話にもなりますしね。

クラッシィもちょっと値下がりするといいですね。