クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[7801: 匿名さん]

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/250313/84808/86234003
田町第一ビル、、知りませんでした。
色々とテナントが入ったら盛り上がりますね

[7802: 匿名さん]

>>7799
三菱重工発表資料のP20に載っていますよ。隣の徳栄ビルと合わせた再開発となります。

https://www.mhi.co.jp/finance/library/plan/pdf/h28_10keikaku.pdf

[7803: 匿名さん]

>>7799 匿名さん

森永ビルも連動して再開発すれば西口もTGMMクラスの再開発になるね。
ビルも老朽化してるし是非一緒に計画して欲しい。

[7804: 匿名さん]

皆さん情報提供ありがとうございます。
周辺再開発年表も更新してみました。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2023 田町第一ビル再開発（６年後）←田町駅西口も綺麗になるかも
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する？現在実現性検討中の構想
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2024 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （7年後）←2017年度に都市計画決定予定
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ
2030 芝浦一丁目再開発 ←野村が社運をかけた大型再開発

[7805: 匿名さん]

羽田アクセス新線て、田町には止まらないですよね？
札の辻過ぎたところ=田町付近で引込み線に分岐というだけで。

[7806: 匿名さん]

>>7805
羽田アクセス線は東海道線の支線です。
田町駅の北側から東海道線から分岐して地下に潜り札ノ辻の先で休止線となっている東海道貨物線に合流する計画ですから、残念ながら田町駅に停車することはありません。

[7807: 匿名さん]

>>7804
リニアは全国レベルで見るとこの中で一番注目度の高いプロジェクトなので、「あんまり影響ないかな」ではなく、田町エリアにとっても有形無形の大きなプラスがあると思いますよ。

[7808: 匿名さん]

田町住民は港南やサウスゲートには興味ない人が多いと思うけど。

[7809: 匿名さん]

規模の小さな駅だからね。

[7810: 匿名さん]

リニアできたから便利になるわけでもないけど、できたら１回くらい乗ってみたいね。

[7811: 匿名さん]

新幹線ができた時もあんな物、一回乗れば十分と言ってた人がいたみたいだけどね 笑

[7812: 匿名さん]

7804です。様々なご意見ありがとうございます。

羽田アクセス線については関係資料上、分岐点が「田町駅付近」という表現なので一旦残しています。
現状でも三田から羽田まで直通で1本で行ける芝浦民にとってはあまり影響ないかもしれませんが周辺の整備も含めて期待も込めて。笑

リニアについてはご指摘の通り、沿線地域のみならず我が国全体に活力をもたらす国家的プロジェクトですので完成する日を楽しみに待ちましょう(*^_^*)

[7813: 名無しさん]

今日見に行ったら玄関が大分できてきました。やはり自動ドアは高さがあって高級感がありましたね。タイルもレンガも良いものを使っていそうでした。一つケチをつけるとしたら外壁の白い部分がコンクリートにベタ塗りといった感じでコスト削減感がしたので石のパネルで統一してほしかったかなと。サブエントランスはこれからという感じでした。

[7814: 匿名さん]

>>7809 匿名さん
田町に住んだことないでしょ。
大きな駅の乗り換えは人も多いし距離も歩かなくてはならないが、田町での接続はコンパクトで非常に効率が良い。
今でも利便性抜群だが、周囲に再開発が複数あり更に利便性が増すという好循環だよ。

[7815: 匿名さん]

田町駅は、Apple PayのCMに使われていますね。
https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=2eUIr-sn570

[7816: 匿名さん]

>>7814 匿名さん
都営三田線とか乗り換え激遠、階段アップダウンありまくりなんですがね…。都営浅草線はJRと平行なので乗り換え需要はほとんど無いし。
過度なポジは、むしろマイナスですよw

[7817: 匿名さん]

>>7816 匿名さん
7814さんじゃないけど、誰に対してマイナス？
あなた検討者ですか？

[7818: 匿名さん]

三田駅の話はしてないのわからないんですかね。
無理にネガしようとするのも、むしろプラスですよｗ

7814さんが言ってるのは、普通の人が読めばJRのことだとわかります。
例えば、品川駅とかは、駅校舎が大きくて、駅入ってからも長くて時間がかかり、人も多くて毎日使うと結構疲れます。代表的なケースとして、丸の内で働いている人にとって、田町駅というのはかなり便利だよね、という話。

都会に住んでれば、それぐらいわかりそうなものですが。

[7819: 匿名さん]

>>7818 匿名さん
田町駅での接続って書いちゃってますけどね。
自分で書いた日本語位は分かりそうなものですが…。

[7820: 匿名さん]

>>7818 匿名さん

接続は乗り換えのことでしょ。。。

[7821: 匿名さん]

田町は普通に便利っしょ。
山手線も京浜東北線もコンコース短くてすぐ乗れるし、都営線2線も使えてそれぞれ目黒線、京急と相互直通運転してるからどこに行くにもホント困らん。

そもそも田町民は行き先によって家から使いたい路線の最寄りの改札に行くだけだから乗り換え云々は関係無いし。笑

[7822: 匿名さん]

2年も売ってて、まだ売れ残ってるんだ

[7823: 匿名さん]

田町駅はコンコース短くてJR乗るのに便利だし、徒歩圏に新駅もできる。
特に田町駅は京浜東北線と山手線が並走していて、ホームに先に着いた方に乗れる。この便利さを一度味わうと、他の駅が凄く不便に感じる。ターミナル駅でさえ不便に感じるよ。京浜東北線の快速停車駅でこれができるのは田町駅と浜松町駅だけです。

[7824: 匿名さん]

田町の交通は、とても便利だよ。焼きたてパン屋があれば、もっといいんだけどね

[7825: 匿名さん]

芝浦ふとう駅もあるよ

[7826: 匿名さん]

>>7813 名無しさん

画像アップありがとうございます！参考になります。サブエントランスやエレベーターホールも吹き抜けて欲しかったですが、それより意匠が大事ですので、今度私もみに行きます！

[7827: 匿名さん]

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?s=クラッシィハウス芝浦&x=24&y=10

結構整備されてますね。思いの外南側がダイブ仕上がってるようです。エントランスの中は最後なんですかね。あと4週間くらいで内覧な気がしますが、こっから急ピッチですかねｗ

[7828: 匿名さん]

>>7822 匿名さん

戦略的に残しているだけですよ。売り急ぐ必要は一切無いので。

[7829: 名無しさん]

>>7828 匿名さん

戦略的に残してる...？？？？

[7830: 匿名さん]

GFTの中古は酷い事になってるね。

[7831: 匿名さん]

>>7830 匿名さん

どちらに住んでも良いよと言われたらGFTを選ぶんですが、我が家は車好きで住んでからのコストがヤバいのでGFT購入には踏み込めませんでした…。駐車場と修繕管理費で7万はヤバい（笑）。住んでる人は羨ましい！

[7832: 匿名さん]

>>7831 匿名さん

後悔先に立たず

[7833: マンション検討中さん]

お部屋の造りは大変気に入ったのですが、15階以上は天井高240とのこと、最近のマンションでは低い方ではないでしょうか？
また運河沿いですが、ねずみや害虫の心配は皆さん許容範囲内なのでしょうか？
素敵なマンションですが、周りのタワーマンションに比べやや見劣りしてしまいますが、良いマンションですよね。
営業さんが、湾岸タワマンに住む老夫婦がMRを見に来られた際、最初は冷やかしかと思った…という話を聞いて、ランク下な物件なの？とひっかかりました。
長文失礼しました。

[7834: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん

eマンションさんお久しぶりですね！
相変わらず独特な文章をお書きになりますね。
もうすっかりeマンションさんのファンになってしまいました！

[7835: 匿名さん]

eマンションではなくマンション検討中に改名されたのですね！

[7836: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん


ここのMRはAタイプなので天井高245ですが、圧迫感は皆無でした。
理由はフラットな天井にあると思います。

最高天井高が高くてもギロチン天井や下がり天井が目立つつくりだと、どうしても視界に入ってしまい数値ほど広く感じません。

ここの3D空間設計は優秀な方だと思いますよ。

[7837: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん

運河沿いだからどうこうというのは港南芝浦のマンションで聞いたことないですね。
むしろ飲食店やスーパーなど食材を扱っている店舗が足元にある方がよく聞きます。

[7838: 匿名さん]

植栽は思いの外に貧弱ではなく、規模に合ったモリモリ具合でしたよ。

[7839: 匿名さん]

あと、エントランスももう少しという感じでした。サブエントランスはまだこれからでしたが、このペースで進めていただけたら11月中には大方仕上がるように思いました。

[7840: マンション検討中さん]

7836さん、7837さん、ありがとうございます。初めてマンションを購入する者で、真剣に検討しております。
先ほどはまとまりない文章で失礼いたしました。
こちらのマンション高級感はありそうですか？

[7841: 匿名さん]

>>7840 マンション検討中さん

見ての通り、可もなく不可もなくといった感じです。価格を考えるとすこし物足りないかな。
まあ60点くらいでしょう。

[7842: 匿名さん]

>>7836 匿名さん

最低でも天井高250はないと優秀とは言えません。この価格帯であれば260は欲しいところです。

[7843: マンション検討中さん]

60点くらいですか。この価格帯ならもう少し高くてもよかったのですね。素人なので参考になります。これ位の価格で欲しい物件に出逢えず焦ってます。マンション購入は、天井高や外廊下など、どこかで妥協は必要ですね。

[7844: 匿名さん]

>>7843 マンション検討中さん

内装はリフォームでいくらでもかえられるので、かえられない部分を重視した方がよいかと思います。

[7845: 匿名さん]

住まいサーフィンのユーザー評価は平均72.3点ですね。
総合的に見て悪くない物件だと思います。
ご参考まで。

https://www.sumai-surfin.com/re/32195/

[7846: 匿名さん]

>>7842 匿名さん

ここは天井高250からあるよ。

[7847: 匿名さん]

>>7840 マンション検討中さん

マンションは立地が一番なのでここが気に入ったならよいのでは？
ただ周囲のタワマンと比べると割高、もし売却する時は周囲のタワマンよりは安くなるでしょうが。
住み替え前提じゃないなら、値下がりは問題ないし、他のマンションのグレードを知ることないので、結果的に満足度は高くなると思います。

[7848: 匿名さん]

>>7845 匿名さん

GFTは83.4です

https://s.sumai-surfin.com/area_search/re_list_1002/re_31033/rating

[7849: 匿名さん]

>>7847 匿名さん

確かに立地はいいですよね。
周囲のタワマンとの比較ですが、アイランドやＣＭＴとは１０年違うのを考慮しても安くなる感じでしょうか？

[7850: 匿名さん]

>>7849 匿名さん

いいとこ同じかなと。

[7851: 匿名さん]

１０年違うと坪４０程度下落します。タワマンの付加価値が＋5-10%程度なので、こちらの方が安くなることはないでしょう。

[7852: 匿名さん]

>>7850 匿名さん

築15年超えてくるとちょっと敬遠されがち。5年後にココがCMTより安いというのはあまり想像つきませんね。ただ、CMTの一次取得者が圧倒的勝ち組であることに変わりありません。あの価格では二度と出てきません。

[7853: 匿名さん]

>>7846 匿名さん

ダルビッシュとか大谷が住んだら、凄い圧迫感を感じるだろうね。

[7854: マンション検討中さん]

皆様いろいろ教えて頂きありがとうございます。
やはり立地は良いのですね。ただ家族の都合で住み替えの可能性があります。新駅や田町再開発があっても、中古は安値と覚悟したほうがいいようですね。
芝浦の空気はいかがでしょうか？

[7855: 匿名さん]

>>7854 マンション検討中さん

長期的に見れば、再開発されるところとされないところで大きく差別化が図られる中、この芝浦4丁目はまだまだ伸びる(ここが伸びなければ他も伸びない)と言える環境が整っているので、損をしなければ良い程度に考える実需家庭に残された数少ない新築物件ではないかと思いますよ。

[7856: 匿名さん]

>>7850 匿名さん
アイランドグローヴ以外の中古タワマンは、ここより安くなってると思うよ。

[7857: 匿名さん]

>>7854 マンション検討中さん

直近の書き込みをみると中古が安値と言っている人は一人だけで、他の方はある程度値は保てると仰ってますよ？
この物件に関しては、芝浦の中でも立地はいい方ですし、グレードもそこそこ、耐震・外廊下・共用施設がないと言ったデメリットは裏を返せばランニングコストが安いというメリットにもなりますし、ある程度値が保てると私も思います。

空気というのは、雰囲気ということでしょうか？
芝浦の雰囲気は活気がある印象です。
ただこの物件は一本通りを入った場所に位置しているので、活気はあまりなく静かな印象です。

[7858: 匿名さん]

>>7854 マンション検討中さん

ここの立地は首都高や旧海岸通りに面していないのと、運河沿いで静かなため、芝浦の中でも恵まれた住環境だと思いますよ。

[7859: 検討板ユーザーさん]

>>7857 匿名さん

言葉足らずですみません。
空気が汚いかどうかという意味でお尋ねしました。

[7860: 匿名さん]

>>7854 マンション検討中さん

ここで聞いても購入者の願望混じりの予想がほとんどですから、もっとほかの場所で聞いた方がよいですよ。

[7861: 匿名さん]

>>7859 検討板ユーザーさん

ここの近くには高速道路もありませんし、交通量の多い幹線道路から一本入った所に位置しているので、排ガスの心配などはないと思いますよ。
ちなみに、他はどんな物件と比較していらっしゃるんですか？
市況全体が割高なので、手が出そうな検討対象物件が減ってきて私も困ってるんですよねー

[7862: 匿名さん]

>>7860 匿名さん
それを言うなら、周辺中古タワマン住民の願望混じりの何年経っても、古びたタワマンの方が高いって意見の方が見苦しいですけどね。

[7863: 匿名さん]

このマンションの唯一の価値は新築ってだけだからなぁ。
中古になったら売りが１つもないのは辛すぎますよ。

[7864: 検討板ユーザーさん]

>>7861 匿名さん

教えてくださりありがとうございます。
同じくです！悩みますね。
他検討しているのは、晴海のドゥトゥール、パークタワー中央湊です。もう残り少ないようですが。同じような感じでしょうか？あとはプラウド駒沢公園です(高そうですが)

[7865: 匿名さん]

>>7864 検討板ユーザーさん

それならマルチポストにならない程度に、各マンションの検討板でも聞いた方がよいですよ

[7866: 匿名さん]

>>7861 匿名さん

幹線道路から一本入ったところでも排ガスの影響はあります。

[7867: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/107337?display=b

これは面白いですね。

[7868: 匿名さん]

>>7864 検討板ユーザーさん
タワマンは共有部が充実していて良いですよね。
私はこちらは共有部が少ないので、タワマンと比較する際に管理費や修繕費も含めて選択しています。
あとは好みかなあと思います。

[7869: マンション検討中さん]

>>7868 匿名さん
こちらは、最初の修繕費(から５年置きに5回(最初の額より5倍)まで上がる予定と聞いて、共用部が少なく外廊下の割に高いな〜と思ってます。

[7870: 匿名さん]

>>7863 匿名さん

ここは芝浦港南エリアで現時点最後の新築物件で、今後も用地はコスモ前くらいしかないことを考えると、芝浦港南エリアではこの先ずっと最も築浅の物件の位置付けになります。

他エリアも供給がこれだけ絞られると7867さんの記事にもあるように極端な下落リスクも低く資産価値は維持されやすいと思う。

さらにアイランドやCMTとは築10年程離れているので周辺タワマンの修繕積立金が年々値上がりしていくなか、ここの低管理費は中古になってもウケると思うよ。

[7871: マンション検討中さん]

Dタイプってまだ残ってるかご存知の方いますか？

[7872: 契約者]

Dタイプはまだ5戸が残されている
Cタイプは完売された

[7873: マンション検討中さん]

>>7871 マンション検討中さん

Dタイプ、良いですよね！ベランダ両側にありますし。玄関扉開けて正面がシューズクロークの扉って違和感ありそうですが。

[7874: マンション検討中さん]

>>7872 契約者さん

ありがとうございます！参考になります

[7875: マンション検討中さん]

>>7873 マンション検討中さん

玄関が奥にあって広いアルコープ、そしてダブルバルコニーなどなど良さげですよね。

[7876: 匿名さん]

>>7873
モモレジさんの理論から言えば、その方がドアが開いていても廊下や部屋が見えないのでプライバシーが保たれてベターなはず。アルコープが各々ほぼ独立しているので、プライバシーは十分担保されるとは思う。

[7877: 匿名さん]

クランクインがベストです。配達の人とかに中の様子見られたくないですからね。
かなり幅もあるので、サイドに簡単なベンチや飾り戸も付けることもできそう。
住まいの顔としてはとても良いのでは。

[7878: 匿名さん]

Dも良いですが、Aはさらに良く感じて欲しかったのですが、予算オーバーでした。

[7879: 匿名さん]

本当に冗談抜きであと35コもどうやって捌くの？豊洲や湊が残り数コから全く動かず他の都心物件も総じて固まっちゃってる中、いつかバルクセールされるのではないかと本当に不安です。

[7880: 匿名さん]

>>7879 匿名さん
そんなに残あるんですか…
ここ、洋室の下がり天井部分が190って低すぎる。

[7881: マンション検討中さん]

>>7878 匿名さん

分かります。そしてＡの値段の差はなかなか厳しいですよね。
Ａ買えた人はうらやましい限りです。

[7882: 匿名さん]

ここは売れます、四月になったらわかります。

[7883: マンション検討中さん]

残り35戸をどう売るかなんてどうでも良くないですか？自分自身が魅力的な物件と思うかだけが重要で

[7884: 匿名さん]

4月から力入れるらしいですよ。営業さんが言ってました。今は販売に困っていないのでしょうね。営業さんでなくデベの意向でしょう。ある意味凄いです。

[7885: 通りがかりさん]

>>7884 匿名さん
しつこいくらい営業から連絡が来てますよ。

[7886: 匿名さん]

>>7885 通りがかりさん
しつこいって…営業さんがですか？
連絡ですか…

[7887: 匿名さん]

四月になったらって…
現に売れてないのでは。

[7888: 通りがかりさん]

>>7886 匿名さん
そうです。売らなくても良いって書き込み見ますが嘘ですね。

この状況で4月になったら値上げするとか売れるとか本気で言ってたらアタマおかしいですよ。書き込みはポジショントークなんでしょうが本当に営業が言ってたら何のポジションなんだよと。

[7889: 匿名さん]

>>7883 マンション検討中さん

同意見です。自分はあまり気にならないのですが、気になる方もいるのでしょう。

[7890: 匿名さん]

Aタイプが良いのは間違えないですが、グロスが嵩みすぎて、リセールが少々不安なのでDタイプにしました。
間取りと坪単価のバランスという観点での割安さでいうと、GとDが良さそうなので、Gが他タイプと比べて進まないのは少し意外に感じます。

[7891: 匿名さん]

またネガが沸いてますねw
沸いてるというか、自作自演かな。

[7892: 匿名さん]

>>7888 通りがかりさん

株も為替も回復基調ですからね〜
デベも供給絞って高値維持のままですし、今後不動産市況も回復しちゃうと値下げを期待されていた方にはちょっとキツイ展開かもしれませんね。

マイナス金利も解消されるかもしれないので史上最低水準だった住宅ローン金利も今後どうなるのか気になるところです。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO09588100W6A111C1000000/

[7893: 匿名さん]

ここがいつ完売しようが、完売しないだろうが、デべしか関係ないと思いますが・・・。

[7894: 匿名さん]

>>7893 匿名さん

一般論として、完工後にそれなりの量の残戸があると安く叩かれてしまい、取引事例となって中古価格を下げる可能性はあるんじゃないでしょうか。

[7895: 匿名さん]

>>7894 匿名さん
再開発予定がある、こちらの周りだと極端に下げる
必要がないのでは。先程の方も言われてましたが、新規供給を絞っている中では下げずに待つ体制が多いかと。

[7896: マンション掲示板さん]

>>7895 匿名さん

残り方次第でしょうね。数室残る程度であれば仰る通りかと。20-30室も残ってしまうとちょっと怖いですね。

[7897: 匿名さん]

>>7894 匿名さん

常識的に考えて、再開発エリアの芝浦港南で唯一の新築物件を安く叩けるわけが無いでしょう。笑

参考までに近隣の事例としてTBTは途中から値上げして竣工後1年かけて販売し完売しています。

ここも事業戦略変更して来年度も視野に入れてるようなので残り1割とか完売目処が立てば値上げ販売に踏み切る可能性も十分に考えられると思うよ。

[7898: 匿名さん]

>>7897 匿名さん

TBTとは時期が異なります。値上げしても売れる時代でした。

[7899: 通りがかりさん]

>>7892 匿名さん

金利が上がると不動産は今以上に動きが悪くなりますね。ここは値下げ引き出せるかやってみます。

[7900: 匿名さん]

>>7894 匿名さん
その通りですね。私は年度明けに買えれば十分なので、ここを確実に値引きして買おうと思っています。

[7901: 匿名さん]

>>7891 匿名さん

ネガでもないと思いますよ。書いてる本人は本質的にネガな人でしょうが、書いてある内容は至って正常なこと。このまま売れなければ確実に値下げに追い込まれますから。いつかはわかりませんが。

[7902: 通りがかりさん]

>>7900 匿名さん

年度明け値下げするのを待ちましょうか。
しなければ別のマンションを買うだけですし。

[7903: 匿名さん]

自作自演お疲れ様！

[7904: 匿名さん]

中古より安い新築なんて言われてたけど、中古が落ちて来ちゃって割安感は完全に失われましたよね。芝浦エリアで新築中古に拘りなければ。GFTも明確に坪単価が落ちてきています。低層階ではありますが。個人的にはこの物件のこの立地の方が好きですが、今の価格のままであと何十戸も売るなんて気が遠くなります。営業さんもデベからの値下げ容認を心待ちにしてるかもしれませんね苦笑。

[7905: 匿名さん]

アイランド物件やCMTよりは既に高いね。まぁ築年数考えれば当たり前という考えもあるけど、事実それらより高い。また、GFTも(中古の値引き相場5-10%)を適用すれば坪360程度がチラホラあるから、こっちもほぼ変わらないところまで落ちてきてる。ここの物件の値が魅力的だったのは今は昔。このエリアに絞って探している人にとっちゃあそもそも築浅物件が殆ど無いので上記のどれかから買うしかないけど、ちょっと視野を広げて中央区の水際を見ればもっと安い値で高いスペックの物件買えてしまうし、立地ではなく物理的な物件そのものに特色がないから、営業さんも外部環境頼みになっちゃうね。階高ミニマムの天井高2450、外廊下、耐震、天カセなし、カップボードなし、トランクルームなし、キッチン洗面台観音開き、共用施設ゼロ、これらは全てありがちだけど、価格的魅力がないなら我慢が難しい。シーザーストーンだけでは生きていけない。

[7906: 匿名さん]

>>7905 匿名さん

相場が上げ基調だったからこのスペックでもこの立地ならこの価格で売れるっしょ！ってノリだったんだと思います。当初は竣工前完売余裕的なことを営業さんも仰ってましたが、分からないものですね。これだけ残るといつか値引かれるので、そうなるとそれがこの物件の価格となってしまい、既契約者さんとしては不愉快ですよね。。

[7907: 匿名さん]

値下げはあったとしても、早くて引渡し後1ヶ月〜2ヶ月、それまでに人気の部屋は売れてしまっている可能性は高いので、待てる人は待つ、好きな間取り・階数を買いたい人は買えば良い。単純な話です。

[7908: 匿名さん]

>>7905 匿名さん
おっしゃるとおりだと思います。
この物件のマイナス要素を並べるとイマイチですね。
中央区水際のもう少し安くて高スペック物件はどちらですか？低金利・増税前に買ってしまいたいです。

[7909: 匿名さん]

>>7908 匿名さん
中央区で限定されているのなら、色々な物件をまとめているスレ見たら探せると思いますが。

[7910: マンション検討中さん]

中央区水際とは、晴海とか、その辺りでしょうか。

結局いつもの結論になりますが、
タワマン仕様の共有施設などがお好みの方は、視野を広げて見ると選択肢が広がるのでいいと思います。

自分に関してですが、タワマンがどうしても苦手なので、中規模マンションを探しています。
中央区（日本橋方面）などもマンションいろいろあるので見てはいますが、70㎡～なんてなるとかなりいい値段ですよね…

中古が今はお得なんだろうと理解してますが、やはり大きな買い物となると新築で欲しくなってしまいます。

買い時って難しいですね。そろそろマンション市況的に下がる時期かな、と思いつつ、じゃぁいつまで待てば、て話にもなりますしね。

クラッシィもちょっと値下がりするといいですね。

[7911: 匿名さん]

タワマンが好きな方と中規模マンションが好きな方は分かれますね。当たり前ですが好みで選んで自分で納得が一番です。

[7912: 匿名さん]

>>7907

売れてしまっている可能性は低いと思うので焦る必要はないでしょう。過剰なポジな方が過去にそのような言い方をされていましたが、結局何カ月経っても3割残ってますし4月になってもそのくらい残ってますよ、今の環境なら。万一金利が騰がるようなことがあればそれこそ値下げ必至ですし。

[7913: 匿名さん]

>>7894 匿名さん

例えばどこですか？

[7914: 匿名さん]

>>7912 匿名さん

4月の引き渡し開始まではまだ半年近くありますが、現にタイプによって完売しているものや残りが少なくなってきているのも事実ですし、金利が上がってから値下げされても総支払額は変わらない訳で、待ってても選択肢が狭まるだけかと。

金利が上がるということは、景気が良くなっているということなので、値下げもされず、金利だけ上げられたら目も当てられないですけどね。

まぁ全て自己判断ですね。

[7915: 匿名さん]

>>7912 匿名さん
売れてしまっているというのは良い間取りと階数のことですよ。
すでにA、Ｂ、Cはほとんど売れ、Ｄも残り数個です

[7916: eマンションさん]

信じてもらえないかも知れませんが、住友商事の友人に聞いた話だと、ここの値下げはあり得ないだろうと聞きましたよ。
こことは別の某物件は、立地が悪く、駅からも遠くて、社内でもなんであんなとこ仕入れたんだ的な空気で、売れ行き悪く、相場も上がり基調ではないので、値下げに踏み切ったらしいですが、それでもその決議をするまでは相当大変なプロセスだったそうです。
ここは、その物件と比べると全く状況違いますし、それこそリーマン級の何かが起きない限り、値下げはなさそうです。仮にあったとしても、4月ではなくて、もっと先でしょうね。
まぁ、常識的にここまで財務体力がある売主で、引渡しも4月に切り替えた余裕があるなら、どう考えても4月に値下げはあり得ないことはわかりつつも、皆さん煽ってるだけだとは思いますがw
あまり知識がない方がそれを信じてしまうと不幸なので、一応言っときます。

[7917: 匿名さん]

竣工後に残戸を「棟内モデルルーム使用住戸」として実質値下げして売っていく、というのはよくあること。

[7918: マンション掲示板さん]

>>7915 匿名さん
スムログのモモレジさんの記事にある通り、物件内の間取りや階数による価格の歪みで5%ぐらい違いますからね。仮に5%ねびかれたって、みんな買わなかった残り数個の売れ残り部屋なら、果たしてそれはお得なのか。それまでの無駄な検討時間と賃貸支払いとか考えたら、あまり筋の良い選択とは思えません。私もこの物件が唯一無二のあたり物件だとは思いませんので、他の中古や新築検討するのは良いと思いますし、ここがないと思えば他を買えば良いです。ただ、可能性の低い値下げを期待して、この物件に粘着し続けるのは、やめた方が良いかと。

[7919: 名無しさん]

>>7917 匿名さん
仮にあるとして、少なくても1年以上先でしょうね。

[7920: 匿名さん]

>>7919 名無しさん

その頃には芝浦エリア最大の広告塔であるTGMMが完成しちゃいますけどね〜

[7921: 匿名さん]

開発の結果次第ですが、基本的に開発後は価格は下がりづらいのでtgmm、田町第一、ポンプ場、新駅の開発が滞りなく進めば物件価格は緩やかには落ちるかもしれませんが大きく下落することはないでしょう。

[7922: 匿名さん]

不動産部門の同僚に相談しましたが、住商の値下げは最後の最後の手段で、通常引渡し後から半年はないとのこと。本当かわかりませんが、業界人の話なのである程度信頼できるかと。
あと、この物件については、値付けは悪くなく、田町、芝浦エリアは不動産業界で値段が落ちにくいので何方かと言えば買いだと

[7923: 匿名さん]

すげースレのびてるけど、値引きのためのネガティヴキャンペーン開催中だからこんなにスレがのびてるんだね。
ネガティヴキャンペーンって逆にネガ自身の購買意欲がなくなっていきそうなものだけど。ここまでネガポジの攻防が続くってことはそうまでして買いたい物件ってことなのかな。
外廊下マンションって興味なかったけどちょっと見にいってみよう。

[7924: 匿名さん]

値下げはないないポジティブキャンペーンも、絶賛同時開催中です。

[7925: 匿名さん]

３戸売れるみたいだね。一気に３戸売れるって対業者？

[7926: 匿名さん]

値下げキャンペーンと値下げはないないキャンペーンの違いは、根拠があるかないかですねw
今時、竣工後販売も大手でも増えてきているのに、引き渡しと同時に値下げを期待するとかアホすぎる

中の人に聞いたという話は、明確な証拠を提示できるわけではないから、信じるも信じないもその人次第ですが、住友商事の社風や、企業体力、引き渡しを遅らせた事実、再開発が進み、かつ競合新築物件が出てこないという周辺状況から類推すれば、大方わかるのでは。たかが残り２−３割売るために、すでに買った人を敵に回すリスクとりませんよ。

それでも心配なら、住友商事の友達にでも聞いてみてください。ここを検討できる層なら、一人や二人は聞ける人いるでしょ。答えは同じですから。

重要なのは、値下げとか売れ残りではなくて、物件そのものの価値です。
三井健太さんのレポートでも示されているよう、ここの値付けは中長期的にはまずまず良い方というのも概ね結論出てるので（未来のことは神のみぞ知るではありますが）、あとはそれぞれの価値観、タイミングで決めれば良いです。

仮に多少販売期間が長引いても、リセールには影響ありませんので。それは過去事例みればわかりますし、中古を買うときに新築の際の売れ行きを気にする人なんて皆無です。（ここに粘着している稀有な層ぐらいです）

[7927: 匿名さん]

先着順も２戸減ってるってことは合計５戸売れたってこと？

[7928: 匿名さん]

>>7925

三戸売れるとはどこを見て仰ってる？

[7929: 匿名]

>>7926 匿名さん
引き渡しを遅らせた事実は、何の根拠にもなりませんよ。たんに会計上の都合でしょう。

[7930: 匿名さん]

>>7928

物件概要です。

[7931: 匿名さん]

ここは先着順の表示戸数を維持するために先着順が売れたらそのタイミングで抽選販売してると思う。見てれば分かるけど今後数週間でまた先着順が増えるよ。売れた戸数は多分3戸でしょう。

[7932: 匿名さん]

どうだか知りませんが見かけ上在庫は5戸減ったということで、この逆風下凄いですねｗ

もういっそのこと最終期第一次にしちゃえばよかったのに。

[7933: 匿名さん]

>>7927 匿名さん

先日34戸と29戸という情報がありましまが、先着2戸、抽選3戸の計5戸が売れた訳ですね。
これで残りは2割ちょいって感じですか。
いよいよ佳境ですね。

[7934: 匿名さん]

あと少しで１００戸達成ですね！

[7935: 匿名さん]

売れ行き不振だったＥとＧが売れたんだね。

[7936: 匿名さん]

先着順の数を維持するのはなんのためですか？
単に、欲しい人がいたら抽選販売に出して、キャンセルになったら先着順行きするだけかと思ってましたが。

[7937: 匿名さん]

売れない売れない、市況も悪い、他の物件も全く進まないとネガが盛り上がってたところに、見事なカウンターパンチですね（笑）
ネガの皆さんはさぞ悔しいことでしょう。

そもそも、売れ行きなんてどうでもいいんですけど、面白い展開

[7938: 通りがかりさん]

3戸売れたかもでドヤ顔ってハードル低すぎないですか。どういう条件でだれが買ったかも、そもそも売れたかもはっきりしないのに笑

そもそも、少しは売れるのが通常の状態なのに、ここ数ヶ月全く動きがなかったことの方が異常ですよね笑

[7939: 匿名さん]

残り29戸というのが本当なら、もう3/4以上売れたということですか。引渡しを1月と捉えるか4月と捉えるかはさておき、今年度中に20戸未満までは持って行けるかもしれませんね。

[7940: 匿名さん]

>>7936 匿名さん

先着順の数を維持するのは売主側がある一定数を捌くまでは先着順が売れたら新たにその分を補填し小出しに供給することで今後の販売戦略に柔軟に対応できるよう供給をコントロールしていただけかと。

先着順の数が減ったということは新たな供給を一旦やめる販売調整をしてきたということなので、いよいよ最終期に備えているのか、何かしらの目的があると思われます。

[7941: 匿名さん]

値引きも値上げもないね。住商はのんびり売る会社だからね。

[7942: 匿名さん]

>>7939 匿名さん

当初は2月末引渡しだったよね？変わったの？

[7943: 匿名さん]

>>7942 匿名さん

変わりました。ある時点までに契約した人は1月末の引渡しに、その時点を越えて契約した人は4月頭引渡しになりました。

[7944: 匿名さん]

>>7939 匿名さん
あと4ヶ月で10戸捌けたら良いわけで、不可能な数ではなさそうですね。

[7945: 匿名さん]

エントランス、ロビー、アクアコリドーが完成すれば10件くらいはサクッと契約が増えるでしょう。
現地販売があればもっと増えるので

[7946: 匿名さん]

>>7944
のらえもんブログにこんなの出てた。港南中古は8/18-11/1までの2ヶ月と12日間で12戸成約。
価格帯が違うとはいえ、やっぱり高すぎなのでは？
http://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba1.png

[7947: 匿名さん]

>>7946 匿名さん

で、でたー！

[7948: マンション検討中さん]

>>7938 通りがかりさん

ドヤ顔？？
他物件含めてどこも一つも売れなくて、残りどうするんだ、バルク売りじゃないかっていう非現実的なネガしてた直後に3-5うれた情報でたら誰が見ても滑稽でしょ笑
売れ行きなんてどうでもいいとも書いてある。売れてもドヤ顔することじゃないし、売れ行き悪くてもあんまり関係ない。そんなに売れ行き至上主義なのはネガさん達だけですよ！残念！

[7949: 匿名さん]

久しぶりに通りかかったらライトアップ範囲が広がってました。大分できてきましたね。エントランスの雰囲気は夜もいいですね。

[7950: 通りがかりさん]

>>7948 マンション検討中さん

業者がまとめて買ったという事ですか。

[7951: 通りがかりさん]

>>7945 匿名さん

営業が希望的に言ってたのと同じ書き込みがよく見られますが、購入者の方が営業に言われた事を繰り返し書き込んでいるのか、暇でどうしようもない営業が書き込んでいるのかw

[7952: 匿名さん]

>>7949 匿名さん

アップありがとうございます！
いいですねー！

[7953: 匿名さん]

>>7949 匿名さん

シンプルで素敵ですね。ありがとうございます。

[7954: 匿名さん]

>>7949 匿名さん
昼間より夜のクラッシィの方がいいですね
これは普通にグレートです

[7955: マンション検討中さん]

>>7949 匿名さん

アップありがとうございます。
昼間にしか現地行ったことないので夜の雰囲気が分かるのはありがたいです。
２階分ある入口のドアはやっぱりいいですね！！！

[7956: 匿名さん]

>>7946 匿名さん
このブログしっかり読むと、ここの価格がリーズナブルだとわかりますよ。

[7957: 匿名さん]

>>7954
夜目遠目笠の内。

[7958: 匿名さん]

>>7957 匿名さん

それでも綺麗、写真は嘘つかないですから

[7959: 匿名さん]

きっと結構洒落てるんでしょうが、エレベーターやその周辺も早くみたいですね。

[7960: 匿名さん]

>>7959 匿名さん

先日現地行ったら外からエレベーターの内装が見れました。
ダークブラウン調で落ち着いていてお洒落な感じでしたよ〜

[7961: 匿名さん]

>>7956 匿名さん

ももレジさんにボロクソに書かれてるけどね。笑
http://mansion-madori.com/blog-entry-3265.html

[7962: 匿名さん]

>>7961 匿名さん

ももレジさんのこちらの記事は比較的ポジティブな内容でしたよー
http://mansion-madori.com/blog-entry-3265.html?no=3266&sp

[7963: マンション検討中さん]

>>7961 匿名さん

モモレジさんは割と辛口に批評するので、評価は良い方ですよ。確かに、欠点はモモレジさんご指摘の通りですが、
居室形状は完璧。内装も単価に見合ったそれなりのもの。エントランス周りはラグジュアリーで洗練されている。などなど、少なくともボロクソだとは読めないのですが笑
当時より相場は上がってますし、モモレジさんも今書くなら、相場からすれば割安、少なくとも妥当な水準という記載になるんじゃないですか。
三井さん、モモレジさんなど、スムログブロガーからもお墨付きもらえると、嬉しいですね。

[7964: 匿名さん]

三井さんはこの物件を評価してましたよ。レポート入手してみればわかります。

[7965: 匿名さん]

というかモモレジさんのブログとか見ちゃうといかにこの物件が長く販売されているかがわかりますね。
当時は相場を上回る値付けでいかにも割高でしたが、長く販売されているうちに不動産市況がもう一段上がり、今では何となく安く見えてしまうという…

[7966: 匿名さん]

>>7961 匿名さん

「坪単価は391万円。グローバルフロントタワーの20階前後は方角によりますが、おおよそ320～350万円だったわけで、それを一割以上上回るとは驚きです。」との記述から、改めて振り返ってみるとGFTが安過ぎたと言うことかも知れませんね。ここと違って短期間で900戸弱を完売させた訳だし。

[7967: 匿名さん]

普通のスペックの普通のマンションですが、見た目はちょっとオシャレで比較的静かなところに位置。好みが別れるのも無理はありませんね。

[7968: 匿名さん]

>>7966 匿名さん

GFTは安かったんだと思う。土地を安く仕入れることができ、かつ大量に捌かなければならなく、そして真っ当な値付けをするミツイだったからこそ為せた芸当。

[7969: 匿名さん]

>>7966 匿名さん
坪単価361万ではなかったでしょうか？

[7970: 決められない症候群]

>>7966 匿名さん

>>7966 匿名さん
GFTは見た目もカッコいいし構造的なスペックも申し分なくて、中層を分譲価格で買えた人は大満足でしょうが、立地だけ、唯一立地だけちょっと微妙だなぁと僭越ながら感じました。一度現地に足を運んだ方なら分かると思いますが、かなり大きな道路に囲まれていて、初めて足を運んだ際は、ココ⁉︎と驚きました。個人の好みはさておき、大衆ウケという意味では、クラッシィさんはGFTに及ぶところが少ないのかも知れませんが、立地なら間違いなくクラッシィだと感じました。

[7971: 匿名さん]

>>7969 匿名さん
Aタイプの部屋の単価だと思います。Gの低層なんかは角部屋なのに340とかで、マンション全体なべて360です。

[7972: 匿名さん]

>>7970 決められない症候群さん
凄い名前ですね（笑）でもわかります、何かを妥協しなければならないですし気になる点を挙げていたら中々決断できず季節も変わっていきますよね。。

私もGFTをまず検討しましたが、中古では自分の欲しい間取りが見当たらず、断念しました。立地は目を瞑るつもりでしたが、私としては間取りだけは譲れなかったので。誤解なきよう付記しますが、GFTの中にも素敵な間取りはあると思いますが、私は私が探している間にはそれに巡り会えなかったということです。

入居の時期に特定の期限がないのなら、今は様子見でも良いと思います。新築物件は極端に絞られあたり見回しても同じ単価帯のものは中々見当たりませんが、中古なら沢山ありますし今は市況も低迷気味ですから、焦る必要はないと思います。もちろん、この物件が気になっているなら、流石にあと一年も経つと選択肢が相当限られるまたは完売してしまっている可能性もありますが、もう最後の決断はご自身でしかできませんので、一世一代の決断、頑張ってください！

[7973: 匿名さん]

>>7965 匿名さん

長く販売されていることは悪いことではないでしょ。まだ竣工前なんだし。ヤバいのは、竣工後1年経過して、法律上正式に新築と名乗れなくなったタイミングでまだ何割も残ってるパターン。これは目も当てられずバルクセールされたり何百万も値引きされたりするわけだが、この物件が2018年1月(築1年)のタイミングで、つまり14ヶ月後に何十戸も残ってる可能性は低そうよ。

[7974: 契約者]

Aタイプの部屋は
1戸が残されている

[7975: 匿名さん]

まさかのトランプポジティブ現象により株価も18000円台を回復し明るい兆しが出てきたので、これから販売も上向いてくると思われます。一方金利はプラス金利に戻り(10年国債利回り)上昇傾向に入りそうなので、ローン金利にどう影響するか、その面はちょっと心配ですね。

[7976: マンション検討中さん]

【悲報】落選
当たらなかった。

[7977: 匿名さん]

抽選？競合なんていないでしょ。

[7978: 匿名さん]

落選は釣りと思われます。
それはさておき先着順からBタイプが消えたんですね。
先着順はＤとＥとＧしかなくなっちゃいました。
ＢとＦは残りが少ないから先着順には入れないことにしたんですかね。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_minato/nc_67711705/property/?rnm...

[7979: 匿名さん]

>>7978 匿名さん
タイプによって片寄らないように販売バランスをとり始めたのでは？

[7980: 匿名さん]

数か月前は残り４割残ってるとか騒がれてましたが何だかんだ残り２割５分切ってるんですね。また３月末くらいになったら１割とかになってるんですかね。で、２０１７年度中に残りを捌くと。

[7981: 匿名さん]

本音は引き渡しまでに売り切りたかったんでしょうが、特段問題はないでしょうね。
現地モデルルームにして営業も絞れば、固定費もそこまでかかりませんから。
そういう意味では、ギリギリの所でしっかり売り切る、巧妙な値付けだったというところ。
売主としては成功だけど、買い手としてはもう少し安い方が良かったのは言うまでもありませんが。

[7982: 評判気になるさん]

ここは、マンション検討者・契約者が少ないけど、
１．買いたいけど買えない
２．周辺の中古マンションを売りたい（仲介業者、お疲れ！）
３．ニート
のような人が多い。。。。。。

[7983: 匿名さん]

もうすぐ8000スレ、この規模の案件ではぶっちぎり
なんだかんだで人気なのでしょうか

[7984: 匿名さん]

>>7982 評判気になるさん

3番の人ですか？

[7985: 匿名さん]

>>7982 評判気になるさん

どう見ても契約者とネガだけでしょ。

[7986: 匿名さん]

>>7985 匿名さん

いや周辺の中古マンション売りたい人も確実にいるよ。

[7987: 匿名さん]

>>7976 マンション検討中さん
どこの部屋ですか？

[7988: 匿名さん]

Bってあと何個あるのかね？

[7989: 匿名さん]

ざっくりなイメージで、

A1B3D5E8F5G8くらいでは？

[7990: 匿名さん]

売れ残りがどうのという議論は、ここ読んでからした方がいい。明らかにデベのスタンスが変わっている。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161118-00010000-bjournal-bu...


『損切り』という言葉は、不動産には当てはまらないと思っていいでしょう。損する価格に下げてまで売り切る必要はない、それより需要が回復してくるのをじっと待つ。これが、大手デベロッパーの基本スタンスです」（同）

[7991: 匿名さん]

>>7989 匿名さん
なんかとてもリアルですね。
当たってそうです。

[7992: 匿名さん]

>>7989

Aは黙ってても誰か買いそうですよね。
EとGはグロス高いので、やっぱ新規の買える人を探さないといかんでしょうね。

[7993: 匿名さん]

Ａは抽選確実らしいですよ。

[7994: 匿名さん]

>>7993 匿名さん
外れた人にどれだけDやGを買ってもらえるかですね。Dは良いと思うけどな。

[7995: 匿名さん]

急に販売ペースが上がってきましたね。この外観のクオリティなら説得力あるし、内覧できるようになったら一気に売れるのは間違いないでしょう。Aは私が行った時は売ってもらえませんでした。竣工時辺りまで温存しておくつもりなんですかね。

[7996: 匿名さん]

>>7995 匿名さん
Aを販売するとMRの意味がなくなるので、マンション内に別タイプの現地MRを作ったらAを販売するでしょう。

[7997: マンション検討中さん]

Gタイプってどうですか？
低層は向かいにビルがありますが、上層階のGだと抜けますよね。間取り的にはどうなんでしょうか？？使いやすいのかどうか、いまいち想像できません。
バルコニーが狭いのは悩む原因の一つになります…もちろんグロスも高いのもですが。

[7998: 匿名さん]

>>7997 マンション検討中さん

Gタイプは角部屋で3面採光、居室形状は綺麗な正方形、各洋室の収納が大きい、リビングと洋室をくっつけてワイドリビングにできる、ところがいいですね。

バルコニーは他のタイプに比べると狭いですが、実際に実物を見ると北側の各部屋の開口が大きくて思ってたよりずっと良い感じでした。

[7999: 匿名さん]

Aでも抽選なんないんじゃない？

[8000: 匿名さん]

なんだかんだで8000です。