クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[7121: 匿名さん]

都心で言えば羨望の土地に建つような新築マンション自体が激減してるだろうし（もう土地がない）、管理組合が果たすべき機能も今より大きくなっているでしょうね。資産価値を維持するために必要な投資をする際、やはり同じマンション内でも利害は対立するでしょうから、ファシリテーション能力というか、理事長の管理能力が問われますね。

[7122: 匿名さん]

>>7121 匿名さん

そう言った意味では共用施設が少ない当物件はジムやキッズルームなどの利用有無で住民間で揉める事も無いので管理運営し易いでしょうね。

[7123: eマンションさん]

>>7112 匿名さん
グローヴ住民がここ見ているんですね？検討中ですか？

[7124: 匿名さん]

本当の下限という意味では300で見ても良いかもですね。
仮に3パターンで収益シミュレーションするなら、MIN300/MID340/MAX380とかで私なら試算します。

[7125: 匿名さん]

>>7124 匿名さん
同じ試算でグローブやCMT、GFTはどうなると思いますか？

[7126: 匿名さん]

>>7125 匿名さん
7124さんではないけど、やはりタワーマンションは人気があるので、相場は若干高めになると思います。
今でも芝浦、港南の同じ時期のタワーと非タワーではタワーの方が高い傾向。中古売り出し価格見てると大規模であればあるほど高いような気がししますね。

[7127: 名無しさん]

>>7125 匿名さん

その頃築20年のグローブは同じか、少し低いぐらい、GFTはプラス20〜30ぐらいでしょうか。

目安として、タワマンは資産価値+5-10%、毎年坪4万円下落だとすると、一般的にはそんなものかと。

[7128: 匿名さん]

>>7113
大体その通りですが、「2024　羽田空港アクセス新線(7年後)」は無理ですね。
JR東からは構想が発表されているだけで計画レベルへの落とし込みが未だなされていない、国の補助金頼みだが国交省にその気はない等が要因です。まず20年はかかると見た方が良いでしょうね。

[7129: 匿名さん]

>>7127 名無しさん
その計算だとGFTは最悪でも330の買値に戻り、クラッシィは300で360から坪60マイナスのリスクがあるということですね。

[7130: 匿名さん]

これは納得感のある数字ですね。今買っても、上手くいけばアップサイドはあるが、どうしても高騰した時期なのでダウンサイドは大きくなる。リーマン直前のマンションの騰落率とその数年前の物件の違い。ただ、今他の物件を昔の価格で買えないのも事実で、そんな中でどう判断するかということでしょう。

[7131: 匿名さん]

まぁ、あくまでも最悪シナリオですよ。
どちらにせよ、賃貸のほうが良かった...ということになる可能性は極めて低いかと思いますし、クラッシィよりも今の中古市場でGFTやグローブ買ったほうが大きく儲かるってこともないかと。中古をいくらで買えるかによりますが、トントンか、クラッシィの方が良いぐらいじゃないですか。それに加えて、新築の気持ちよさを味わえるなら、私はクラッシィが良い気がします。

ちなみに、三井健太さんの収益予想では、10年後の売却価格は-5%の予想でした。
つまり、ちょうど340ぐらいですね。今の市況では、相当いい方ですね。

[7132: 匿名さん]

>>7131 匿名さん
五パーマイナス、実需なら大万歳ですわ。

[7133: 匿名さん]

>>7077

三井健太さんの予想に合致しますし(今後の異様な再開発を加味すると控えめにも思えますが)、修繕費管理費込み9万円強でこの物件に住めるとなると胸熱ですね。無論投資家の方には妙味がないでしょうが、私は実需で、改めて聞くと安心します。

[7134: マンション検討中さん]

専門家が有料で提供してる情報をここに無断で貼り付けるのは違法行為ですよ？削除依頼したほうがいいと思います。

[7135: 匿名さん]

>>7134 マンション検討中さん
何という法律に違反しているのですか？

[7136: 匿名さん]

三井さんの予測は、個別の再開発の影響までは読み込んでいないので、マクロ的な相場や物件概要からの算定です。再開発などを加味すれば、もう少し高くなるかもですね。

[7137: マンション検討中さん]

>>7135 匿名さん
著作権侵害です。著作隣接権の侵害は、10年以下の懲役又は1000万円以下の罰金です。

[7138: 匿名さん]

>>7131 匿名さん

プロがここの10年後の売却価格をたったの5%減と試算しているなんて心強いですね。
やはりマンションは立地だと改めて思います。

[7139: 匿名さん]

>>7137 マンション検討中さん
著作隣接権とのなんの関係があるんでしょう。
著作権にしても、この程度の引用は問題ないと思われます。

[7140: 匿名さん]

>>7109
プライムパークスは、品川あたりに勤めているなら充分圏内じゃない？
免震だし

[7141: 匿名さん]

著作物をそのまま転載しているわけではないので、著作権違反にはあたりませんね。

あるとすれば有料サイトの規約違反でしょうが、いずれにしても違法行為ではありません。

[7142: 匿名さん]

>>7141 匿名さん

品川シーサイドと芝浦では立地、利便性、価格が全然違うので検討層は被らないと思いますよ。

[7143: 匿名さん]

70㎡賃料㎡あたり3500円として10年住んだら2940万。取得諸費用と10年間の減価分と金利、管理費、修繕費足しても10年でそこまではかからないわな。このあたりのタワマンを坪240万で買った人は10年間タダで住んでるみたいなもんだから羨ましいがそれ言っても始まらない。

[7144: 匿名さん]

>>7137 マンション検討中さん

（笑）。これで著作権違反なら読んだ著作物の話は誰にもできないですね（笑）。世知辛い世の中ですね（笑）。

[7145: 匿名さん]

>>7143 匿名さん
アイランド住人は10年間タダで住んだ上にお小遣い1000万もらったレベルですね。

[7146: 匿名さん]

共用施設がないのはいいんだけど、ゴミ捨て場が各フロアごとにないのはちょっときついね。雨の日にわざわざ一階までゴミ捨てに行かないとなんて。エレベーターもゴミを持った人がいると臭いし。内廊下で各フロアにゴミ捨て場があればゴミ捨て楽なんだけどなぁ

[7147: 匿名さん]

クラッシイの話じゃなくてすいませんが、マンションの写真って著作権とか肖像権とかって無いんですかね？これも理事会の許可取ってやってるのかな？仮にロイヤリティ入るとしても１箱600円の饅頭じゃ微々たるもの。ネタにされるのはどうかと思うけど、よく管理組合が了承したもんだなと。

https://ishop.tbs.co.jp/tbs/org/drama/sunanotou/goods/?s_cd=0001&c...

[7148: 匿名さん]

>>7147 匿名さん
法律的な話は分かりませんが声出して笑いました。ありがとうございました。

[7149: 名無しさん]

雨は関係なくないですか？相当台風とかじゃないと濡れないし、精々20mとかですよ。
ディスポーザーもあるし、臭うゴミを持ってることは少数かと。

[7150: 匿名さん]

まあ気になると言えば、自分がゴミ袋持ってエレベーター乗ってるとき、途中階で乗り合わせになると臭いしないか気になる。どうか止まりませんようにと祈る。

[7151: 検討板ユーザーさん]

>>7150 匿名さん
それはわかります。そんな人ばかりで、みんなラッシュは外したりするなら、より平和なコミュニティになりますね

[7152: 匿名さん]

>>7146 匿名さん

内廊下でも廊下が長いのはやだな〜
許せるのは2戸1物件くらいだね

[7153: 匿名さん]

タワマン住民がタワマンに住んで良かったと感じることのかなり上位が、実はゴミ捨ての楽さだそうだ。ドア開けて10歩で各階ゴミステーション。ディスポーザーで生ごみでないし、換気扇＋2重扉で臭いは漏れてこない。あと超大規模マンションではコイン洗車場にあるのと同じ設備がある。都心では洗車する場所ないので、GSの洗車機に入れたくない人は助かるんだって。意外と語られないけど、地味にすごい部分。

[7154: 匿名さん]

来月の金利、据え置きです！！
なんとかこの水準をキープしてくれ

[7155: 匿名さん]

>>7153 匿名さん
確かに良さそうですね
クラッシィのような中規模マンションでは各階にゴミ置場を作るのは現実的じゃないでしょう
また、ゴミの悪臭は生ゴミが原因ですがディスポーザーがあるのでそこはクリアできそうですね

[7156: 名無しさん]

>>7155 匿名さん
そういえばゴミを一階まで捨てに行くってのは現実的に考えると面倒ですね。。

[7157: 匿名さん]

臭いゴミ置場は1個所で充分。各階のゴミ置場でも清掃雑でいつも臭いゴミステーションよりはマシ。実家の広尾は1個所だけど、清掃綺麗で良かった。今のタワーは分別されてないし、清掃は雑で臭い。

[7158: 匿名さん]

>>7157 匿名さん
それは偏見ですね。大半のタワーでは分別もきちっとされてますし、においが漏れないように二重扉になっているから臭いは全く漏れませんよ。ディスポーザーが当たり前のタワマンでそんな臭いゴミステーションなんて聞いたことない。

[7159: 匿名さん]

各階のゴミ捨て場がないのは致命的だなぁ。ゴミ袋持ってエレベーターに乗るのか。

[7160: 匿名さん]

そんなことないでしょ。低層小規模マンションではどこも各階には無いよ。タワマンの長所の一つではあるけど低層が駄目ってことではない。

[7161: 匿名さん]

>>7158 匿名さん
ディスポーザーがあるとゴミが似合わなく、エレベーターでも臭わないでしょうね
確かにゴミステーションも臭わないでしょう

[7162: 匿名さん]

ディスポーザーがあっても、容器とかあるのでまったく臭わないことはないですね。食べ物の容器をみんながキレイに洗えば別ですけど。

[7163: 匿名さん]

>>7159 匿名さん

君の時間の使い方が致命的だよ

[7164: 匿名さん]

この物件もこーゆー売り方で考えてるのかな？

https://touch.allabout.co.jp/gm/gc/412337/

[7165: 匿名さん]

ゴミステーションってエレベーターの待ち時間や乗車時間が長かったり、1フロアが広く廊下が長かったりで1階にいくまでに時間がかかるタワマンのデメリットを解消するための苦肉の策だよね。

小規模マンションなら普通無くても困らない。

[7166: 匿名さん]

>7163

こういう個人攻撃は規約で禁止されています。止めろ。

[7167: 匿名さん]

>>7165 匿名さん
ゴミ捨てに行く人がエレベーターを使うのでエレベーターに待たされる可能性が高くなる、朝ゴミ袋と一緒にエレベーターにのるので臭いし、臭いがなくても気分は悪い。

[7168: 匿名さん]

>>7165 匿名さん
いや、無くても困らないけど有ればすごい便利って物は世の中にあふれてる。毎日のゴミ出しが各階でできるというのは楽には違いない。

[7169: 匿名さん]

規模的にはここも各階ゴミステーションがあっておかしくない（今住んでるマンションはほぼ同規模だがある）。
そうしなかったのはおそらく、構造上ゴミ回収に手間がかかるから。

[7170: マンション検討中さん]

まあゴミ捨ての話はこれくらいにして、やっぱり上のリンクの通り、わざと完売させないのかもしれませんね