クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[7061: 匿名さん]

>>7059 匿名さん

そのプロどんだけ当たり外してるのよ。笑

[7062: 匿名さん]

プロの見解って、、それが当たっていれば株なり不動産なり皆んな儲かってるか損して無いんですよね。。まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

あと、今賃貸住んでると垂れ流し状態ですから金利の低い今が狙いだかって方もいるんじゃ無いですかね

[7063: 匿名さん]

時代がまったく異なると言えるくらい昔の話じゃないからね。芝浦のタワマンが坪240万くらいだったのは、たった10年くらい前の話。そして、マンション価格が急に今みたいな値段になったのは、ここ一年の話。最近は新築マンションが苦戦して中古マンションが活況だということは何を物語るのか？マンション購入初心者はよく考えた方がいいね。

[7064: 匿名さん]

初心者集団がわかった口をきいてるのは滑稽だけど、じゃあ10年後全ての再開発が済んでツボ330だったとして、それって損なのかな？年あたりの減価がツボ3万でしょ？実需ならこんな安い賃料で将来性抜群エリア住めるなら最高じゃん。まぁ10年後にこの地がonly 330というのもあり得ないと思うけどね、初心者から言わせてもらうと。

[7065: 匿名さん]

>>7064 匿名さん
初心者でも購入時の諸費用や売却時の手数料などを計算に入れましょう。500万はかかります。あと管理費修繕費、固定資産税も考慮すると、330で10年後売れた時の月家賃換算で15万といったところ。多少お得くらい。

[7066: 匿名さん]

>>7065 匿名さん

月15万て激安じゃん。笑
しかも下がらなければもっとお得になるんでしょ。

[7067: 匿名さん]

>>7066 匿名さん
今後再開発が多い周辺エリアも含めて賃貸高そうですね。私は住みたくてもなかなか住めない価格になりそうなので、新築でも中古でも購入検討者としては時期を悩みます。

[7068: 匿名さん]

十五万で75平米超で港区、新築、再開発エリアってリーズナブルでしょ
しかも、中規模&プライバシー重視の物件って限られてて良くも悪くもですが差別化できてるし

[7069: 匿名さん]

>>7056
またアイルの住民が自作の表持ち出して10年前は安かった、中古が買いという方向の話始めてる。だから中古の話とか興味ないし。芝浦の新築の単価が330に戻るのなら、中古も同様にその価格にさがるということ。10年落ちだと新築の2割落ちが相場なのでWCTも坪240くらいになるということです。さらに、中古は3パーセントの手数料や高くなった修繕費、リフォーム代、磨耗した設備、旧式の設備を考えたら買う気になりません。中古の話は他でやってください。

[7070: 匿名さん]

それにしても売れ行きが何ですね。先着順も、だいぶ昔に11戸だったのが徐々に増えて13戸と増えていく始末・・・。カバーがとれたら売れ行きスピードアップという説もあったが全然そんなことないし。検討者としては焦りは禁物、竣工値下げ待ちでじっくり行くという戦略でも良さそう。

[7071: 匿名さん]

>>7052 匿名さん
タワマンが無理、なんじゃなくて有明が無理、なのでは？笑

[7072: 匿名さん]

>>7062 匿名さん
>まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

いや当たってるよ。GFTは馬鹿高い値段をつけてるだけで、中古がまったく売れてない。売れたのは、まだ上がるのではないかという空気があった引き渡し直後だけ。

[7073: 匿名さん]

>>7069 匿名さん
中古も含めて検討してるんだけど…ここは検討板でしょ？中古の話するなとかタワマンと比較するなとか、何言ってるんだか…

[7074: 匿名さん]

>>7069
エリア内に新築が他にないのだから、検討者がここと中古と比較するのは当たり前の話。もっと寛容になりましょうね。

[7075: 匿名さん]

>>7069 匿名さん
買って数年住んだらあなたの買った新築も中古になるんだけどね

[7076: 匿名さん]

ここの検討者が新築縛りで探すとしたら比較対象はどこになるのだろう。やはり湊やパークホームズ豊洲辺りかな。クレヴィア豊洲もあるけど東雲アドレスだからちょっと違いそう。

[7077: マンション検討中さん]

購入方法は人それぞれだろうがこのマンション以下の前提で計算すると、3LDK75m3が73,000円/月+修繕費管理費で住める計算になる。ココは修繕管理費が安いから月10万未満だね。

リターンを狙うプロの投資家（笑）の方々には妙味がないかもしれないが、実需世帯がこの立地のこのスペックのマンションにこの賃料で住めるなら買うのもアリでしょう。

ちなみに結構保守的に計算してるからもうちょい下の数字にでもできる。15万/月とかいうプロの投資家（笑）によるテキトーなデマを鵜呑みにせず自分の手を動かさないといけませんね。

価格8,000万超
金利0.7%固定
返済期間35年
頭金10%
ペアローンにより住宅ローン減税フル恩恵
購入時諸経費200万（←ネット銀行ならこんなかからんが保守的に）
売却時坪単価340万（←将来性見据えた私の保守的な見通し）
売却時仲介手数料150万（←10年後は不動産テックでこんなもんかからんだろうが保守的に）

[7078: 匿名さん]

近隣地域だと、プラウド芝公園、PC浜離宮、品川グランドパームスとパークハウス白金2の4つかな。パームス以外は値段的に格上なので検討層は一部しかかぶらないでしょうか。値段的には、湊やDTあたりが1番近いし被っているとDTのMRでは言われましたね。

[7079: マンション検討中さん]

追記：

金利は10年固定で見てます。変動にしたら今の水準ならもっと抑えられるけど将来的に不確定なのでとりあえず固定前提で試算してます。

[7080: 匿名さん]

7072のアイル住民がずっと張り付いていますよね。アイランドもCMTもGFTも芝浦の仲間でありいい加減、私怨だか知りませんけどそういうのここでやめてもらえますか。現地まで言って写真撮ったりしてるのもきっと貴方だろうと思っています。芝浦とアイルは全く別地域ですし、生活圏も、相場も別です。検討者じゃないのは明らかですし、もう来ないでください。