クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[6721: 匿名さん]

固定資産税up、20階以上のマンションが対象になりそうなので、ここも上層階は固定資産税が高くなるんですか？

[6722: 匿名さん]

>>6713 匿名さん

平日の朝に写真を撮れる貴重な環境にお住まいなら、せめて全体感がわかる写真か進捗のあるエントランス側をアップして欲しい。

既出の駐車場の写真だけアップされても何の検討の参考にもならん。

[6723: 匿名さん]

Aタイプのラスト一邸を売るだろう最終期はいつなんでしょうね。最終期1次販売・販売戸数1戸などとならないことを祈っています。

[6724: 匿名さん]

そのうちどかっと売れるっしょ、田町はこれからの街だからね

[6725: 匿名さん]

先々、20階以上のマンション価格が弱含みそうなのは辛いんだけど…

[6726: 匿名さん]

>>6725 匿名さん
辛いとは？

[6727: 匿名さん]

今日は良い天気ですね。エントランス側の写真あげてくれませんか。

[6728: 匿名さん]

>6726
タワマンの人気が下がって、将来売ろうと思っても高く売れないっていうことでしょう。

[6729: 匿名さん]

>>6728 匿名さん
そういう事ですね。

[6730: 口コミ知りたいさん]

写真を！

[6731: マンション検討中さん]

固定資産税のアップ検討案は、高層階（たぶん20階あたり以上）の方が税金が高くなり、それ以下の階の方はその分安くなるってことですからね。クラッシィの場合は20階までなのでほぼ差異がないほど変化ないのではないでしょうか。
そもそも｢タワマン節税｣に応じた策ですから、、ここはタワマンじゃないしね

[6732: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6733: 匿名さん]

>>6731 マンション検討中さん

固定資産税アップの話は、20階以上のマンションが対象なので、このマンションも対象ですね。
どのように差をつけるかはわかりませんが、マンション一棟あたりのトータルの税金は変わらなくすると書いてあったので、真ん中あたりを1として、そこから1階上がるor下がるごとに何%アップorダウン、ってするのかな？ここは12階あたりからが高層階の扱いになる？
それとも20階超えた階から税金あげて、その分下の方は税金さげる？それだと19階が一番人気でるのかな？

[6734: 匿名さん]

以前のタワマンは高層階と低層階の価格差が非常に大きかったのですが、固定資産税は単純に専用部の面積で決められていた為、節税に使われていました。最近のタワマンは、フロア毎に価格差を付けない値付けが殆どなので増税の影響はないですね。

[6735: 匿名さん]

>>6734 匿名さん

フロア毎の価格差は大なり小なり普通にありますよ。
ただ、タワマンの場合は向きや眺望による価格差も大きいから単純に階数だけでは表現できないだけ。
傾斜配分はこれから検討とのことですが分譲価格も参考になるのではないでしょうか。

[6736: 匿名さん]

通りすがったけどタワークレーン片付けてたよ。あと、北側の植栽始めてたよ。

[6737: 匿名さん]

一枚目

[6738: 匿名さん]

二枚目

[6739: 匿名さん]

三枚目

[6740: 匿名さん]

>>6737 匿名さん

待ってました！
クラッシィ@ナイトバージョンですね(*^_^*)

[6741: 匿名さん]

いや、フェアに言って何とも言えない写真ですね笑。

[6742: 匿名さん]

契約者だけど、私もちょっと微妙に感じた(笑)
エレベーターホールに明かりがつけば、雰囲気が変わるとは思うが

[6743: 匿名さん]

確かに微妙ですね。
高級感が感じられません。。

[6744: 匿名さん]

>>6743 匿名さん

エントランスが出来て、エレベーターホールに明かりがつけばきっと雰囲気が変わりますよ！
期待して待ちましょう

[6745: 匿名さん]

写真UPありがとうございます。
タワークレーンが全て撤去されていますね。
エントランスはまだ足場が残ってるので施工中でしょうか。
部分的な点灯試験のようですが、新情報なので参考になります。
早く全体が点灯している完成版の様子を見て見たいですね。

[6746: 匿名さん]

ただの板状マンションじゃん。なんでそんなに興奮してるの？

[6747: 匿名さん]

廊下のライトが安っぽい丸ライトなのが本当に残念。エントランスが点灯しても廊下の雰囲気はこのままなんだろうし…

[6748: 匿名さん]

チープ感ハンパないけど大丈夫なの？
所詮外廊下って言われちゃうよ。

[6749: 匿名さん]

外廊下で高級感を出すのは難しいのかも知れませんね。

[6750: 匿名さん]

ただのダウンライト一つ取っても皆さん凄い食いつきですね。笑

外観は素敵に仕上がってきていますので、エントランス含め全体が完成するまでは見守りましょう。

[6751: 匿名さん]

>>6750 匿名さん
思ったよりチープで驚いたからね。

[6752: 匿名さん]

ポジですがこの写真はちょっと・・・

[6753: 匿名さん]

エレベーターホールもエントランスも、廊下の全てのライトが点灯してないのに、良い悪いっていえませんね。

まぁ、今月末に完成するのかな？
楽しみにまってましょ

[6754: 匿名さん]

写真は嘘をつかない。

[6755: 匿名さん]

>>6750 匿名さん

全然、素敵じゃない。

[6756: 匿名さん]

ネガ執着、半端ないです
クラッシィ朝から、すごい

[6757: 匿名さん]

>>6756 匿名さん

ポジだけど、写真のインパクトが大き過ぎって。
軽くショック受けてます。

[6758: 匿名さん]

ポジなりすましネガって最近流行ってるの？笑

[6759: 匿名さん]

>>6758 匿名さん

エスパーさん?

[6760: 匿名さん]

>>6757 匿名さん

私もショックで寝込んでいます。

[6761: 匿名さん]

>>6760 匿名さん

全く面白くない。

[6762: 匿名さん]

ネガのポジ装いとか、、ネガの方達は何が楽しくてやってるのかよくわかりません

[6763: 匿名さん]

今日の1245くらいです。

[6764: 匿名さん]

もう一個

[6765: 匿名さん]

>>6763 匿名さん

うぉー、晴天でキランと光ってる！
タワークレーンが無くなってスッキリしましたね(*^_^*)

[6766: 匿名さん]

>>6763 匿名さん

逆光で誤魔化している感あり。

[6767: 匿名さん]

写真は嘘をつかない。笑

[6768: 匿名さん]

エントランス周りができないと何とも言えませんよね。でも今日みたいに晴れた日は芝浦は気持ち良いですわ。

[6769: 匿名さん]

6763は逆光ではないです。日本語の定義、しっかり勉強しましょう！

[6770: 匿名さん]

晴れてていいですね。自分でも見に行きたいです！
クレーンも撤去されて改めて、変化をもたせた単調にならないよいデザインと感じました。

[6771: 匿名さん]

遠目だと良さそうだけど、外廊下をアップで撮ると微妙な感じになってしまうんですね。

[6772: 匿名さん]

この写真と同じ感じで昼間に撮った写真を見てみたいな。

[6773: 匿名さん]

凄い盛り上がってるので資料請求してこの物件について軽く勉強してみましたが、今の市況だとこの仕様ならまともな値付けと言えるでしょう。仕様は無難に高級マンションのそれを押さえてますよね。ただ、グロスはそこらへんのタワマンと変わりませんから競争力があるとは言えなそう。この価格なら他当たるって人が多いんでしょうね。新駅や田町駅前の再開発が家を買う条件なんて実需いないでしょうし。実際、それがゆえに割高でもないのに売れ行きが遅いのかもしれません。販売ペースを詳しく知らないのでこれ以上は控えますが笑。たらればですが、このマンションはCタイプの部屋を無くして1フロア6戸(1エレベーター3戸)にすれば容易に内廊下に設計できたでしょうね。価格がとか管理費がとかモノは言いようで、内廊下・ワイドスパン・ダブルバルコニーをベースとしたマンションにしていれば、もっと高額になってもそういう需要層を押さえられるので、良かったのかなと個人的には思います。

[6774: 匿名さん]

>>6772 匿名さん

>>6605
以降にご所望の写真がアップされてますよ。

[6775: 匿名さん]

>>6773 匿名さん

実需でここを魅力的に思う人はあんまりいなさそうですよね。だけど投資物件としては魅力がなさすぎるから現状になってる気がします。

[6776: 匿名さん]

>>6775 匿名さん

>>6775 匿名さん
実需なら需要はあると思いますよ。投資物件としては対象にならないので、現状で実需が90世帯ほど購入してると言えます。職住近接を実現してくれる高仕様のマンションは今後も一定の需要があるでしょう。

問題は値付けです。田町でなければならない実需なんてそういないでしょう、彼らはある程度しっかりした行政のある都心エリアならどこでも良いというところからスタートします。そうなるとこの価格帯では妙味に欠けると思う人が多いのでしょう、それがゆえ市況的には高くない物件なのに販売ペースがスローなのかと。

[6777: 匿名さん]

どんな仕様（←立地含め）だって価格に見合うものなら販売から2年程度で売れますよ。不動産に限った話でもないですが。仮にココが全戸億ションでもその価格に対しパフォーマンスが高ければ売れます。契約者の年収層が変わるだけ。逆に坪単価が3割安くても見たこともない絶望的な仕様なら売るのに苦労するでしょう。年が明け引渡しが始まって2割3割余ってるなら「高い」のかもしれません。それが仕様に照らして市場が下した判断であり、その結果に対し「この地は将来性が高い」とか「共用施設が少ないからランニングコストが低い」とかポジってもあまり意味がない。そういう色々な条件を勘案した結果、市場は「高い」と判断して残ったんだから。

ただ、契約者の方がそれを気にする必要も全くないでしょう。だって、実需たる契約者さんはココが気に入って買ったわけで、実際ココは住み良いでしょうし、財布が許したから買ったのでしょうし、将来ココの資産価格がどうなるかだなんて神のみぞ知るわけですから。気に入った物件を思い切って買う前向きな決断ができたなら、今市場がどう考えてるとか最高にどうでも良いですよね。そもそも今の段階で7割売れてるなら売れ残ってるなんて表現が不当とも言えますが。契約者さん、ネガはどこにでも湧きますが、ネガのもっともらしいコメントにテンションを下げてしまうようなことがないようにしてくださいね。この地の新築マンションを買えたなんて最高じゃないですか！

[6778: マンション検討中さん]

まもなく契約するモノですが、投資物件にならなくて私は助かります。そしてタワマンは、はなから検討外です。そういう人向けですよ。
どこぞのタワマンではバックパック背負った外人の出入りが激しくて問題というニュースみたりすると余計そう思いました。
なぜかここではタワマン並みの盛り上がりをみせてますが、ここはほんと静かに住みたい実需向けだと思います。今のご時世、ランドマーク的マンションじゃないとどこも売れ残りが多いですよね。ここも同じかと。

[6779: 匿名さん]

>>6772 匿名さん

これエレベーターホールだけではなく、外廊下のライトも一部しか点いていないみたいだね。
試験運転中（？）だから一部しか点けてないのかな？
それと、写真向かって左側の外廊下（ライトが一部しか点けてない方）はダウンライトだけど、右側はダウンライトじゃないのは何故なんだろう。
早く全体のライトが点いた姿が見たい。

[6780: 匿名さん]

>>6778 マンション検討中さん

ここもairbnbで民泊の対象にならないとは言えませんよね。

[6781: 匿名さん]

>>6780 匿名さん

ランドマーク性があって豪華な共用施設があるタワマンの方が客寄せになるので民泊のターゲットになりやすいよ。

[6782: 匿名さん]

>>6773 匿名さん

そんな仕様にしたら全タイプ億ションになって検討対象外なってしまうので私的には今の仕様で十分です。笑

ちなみに私も実需で検討してます。
芝浦港南は職住近接で鉄道空港アクセスも良く、港区の行政サービスも受けられる割にお手頃なので実需にこそ魅力的だと思います。

[6783: 匿名さん]

>>6777 匿名さん

ありがとうございます、自分の価値観、優先順位を並べて選んだ物件ですからね！楽しみに竣工を待ちたいと思います！

[6784: 匿名さん]

でも、もしも売らなきゃならなくなった時、ランドマーク性のあるマンションは大規模で管理に金かけられる分、管理会社も多くの人を派遣していて管理もいいから経年劣化感が少なく資産価値が落ちにくいし、目立つマンションは内見申し込みも入りやすいんだよね。外廊下よりも内廊下の方が人気が高いのも事実だし。実需って言っても、いずれは売るか子供に譲るかするんだし、長期に資産価値が保てるマンションに越したことは無い。そういう意味ではあえて芝浦港南の大規模タワマン中古を選ぶのも一つの手。ただ、クラッシイは資産価値が落ちやすいいと言っているわけじゃないので誤解なきよう。

[6785: 口コミ知りたいさん]

>>6784 匿名さん
じゃあ検討しなきゃいいじゃん。買いたくても買えないなら書き込まないほうがいいよ。

[6786: 匿名さん]

>>6784 匿名さん

管理面も120戸のスケールにしては維持対象が少ないため目が行き届きやすく良好な物件になるのではと考えています。

綺麗に維持さえできれば大規模に限らずとも芝浦港南の物件はサウスゲート計画で注目されている通り将来的に資産価値は維持しやすいのではないでしょうか。

[6787: 匿名さん]

>>6786 匿名さん

水盤は毎日掃除して欲しいよね。直ぐに汚れるから。

[6788: マンション検討中さん]

>>6785 口コミ知りたいさん

ここの契約者は噛み付き方に節操が無いですね。普通の意見でしょ、6784さんは。

[6789: 匿名さん]

>>6788 マンション検討中さん
最近流行りの契約者に成りすましたネガかもですよw
ネガの方々には、逆光かどうかの判断すらつかない人すら混じってるみたいですから。

[6790: 匿名さん]

マンションの廊下などの共用部が外だとどうしても汚れるしね。内廊下だと掃除機で頻繁に清掃入るからいつまでも汚れが少ないし、何年かに一回はカーペット自体も入れ替えるからね。外廊下も悪いわけじゃないけど。

[6791: 匿名さん]

>>6788 マンション検討中さん
6785さんは私も契約者ではないと思いますよ。
6784さんはまともな意見かと思います。

[6792: 匿名さん]

確かに芝浦アイランドはランドマークだし有名だから芝浦の中古マンションとして検討者はつきやすいよな。港南のワールドシティも然り。人気中古マンションランキングに出てくるのは大規模マンションが多い。

[6793: 匿名さん]

>>6790 匿名さん

内廊下も通気性が悪い、臭気がこもる、火災時に煙の逃げ道が無い、光熱費が高い、カーペットの汚れが目立つなどのデメリットもありますので一概にどちらが良い悪いではなく好みの問題ですね。

http://matome.naver.jp/m/odai/2136081431108643501?page=1

個人的にはマンションはホテルと違い生活の場なので日常のゴミ出しによる臭気や万が一の火災を考えると外廊下の方が安心できます。

[6794: 匿名さん]

>>6793 匿名さん

個人的には、内廊下の方がホテルライクで高級感があり、セキュリティの面でも安心できます。

[6795: 匿名さん]

>>6794 匿名さん

ならいつまでまここに張り付いてないで他の物件探しなさい。笑

[6796: 匿名さん]

>>6793
通気性が悪い、臭気がこもる、火災時に煙の逃げ道が無い、光熱費が高い、カーペットの汚れが目立つ

内廊下タワーマンションに賃貸で住んだことあるけど、上の通気性が悪い以外はいずれも当てはまらなかった。

[6797: 匿名さん]

空調が入ってて掃除も行き届いていれば内廊下は実に快適。住んだことがあればわかる。
ゴミの臭気とかなんのことやら。
ただ、管理費は高めになる。

[6798: 匿名さん]

>>6796 匿名さん

外廊下は、どうしても土埃とかで汚れ易くなりますね。あと、蝉の死骸が転がっていたりゴキブリが侵入し易いですね。虫が苦手なので無理です。

[6799: 匿名さん]

>>6796 匿名さん

賃貸レベルで誤った評価をしないように。

[6800: 匿名さん]

>>6797 匿名さん
内廊下で管理費安いマンションもあるよ。平米200円くらい。

[6801: 匿名さん]

>>6800 匿名さん

管理費安い内廊下物件は要注意ですね。
ビジネスホテルみたいななんちゃって内廊下もザラにあるから。

[6802: 匿名さん]

>>6801 匿名さん
ビジネスホテルのような内廊下でも充分立派だと思いますが… なにが違うんですか？

[6803: 匿名さん]

6797だが、自分が住んだマンション（小規模低層）の管理費は平米400円ぐらい。
快適な内廊下にはその程度は必要かも。まあエレベーターも30戸で2基とか、けっこう贅沢だったけど。

[6804: 匿名さん]

ネガさんはそれなりに何か悔しい思いがあってこの掲示板に書き込みしてるのが滲み出てますね。

[6805: 匿名さん]

>>6803 匿名さん
低層マンションで管理が充実だと一戸あたりの負担は大きいね。

[6806: 匿名さん]

>>6805 匿名さん
6805は某スレでの拾い物だけど、一覧にしてありなかなか興味深い。

[6807: 匿名さん]

現在、分譲2戸1EVの絨毯敷き内廊下ですが、この物件を検討しています。
内廊下は稀にですが、臭気がこもったりも確かにありますし、カーペットが汚れた場合など交換されるまでの数日は気分が悪かったです。廊下が短いのは良かったですね。

私は外か内かというよりは、長い廊下をグルッと回る必要があるマンション（内廊下のタワマンなども含め）は避けたいです。玄関からエレベーターホールまで1分近くかかったり、さらに同じ階の人と永遠とエレベーターを待つだなんて、辛いです。
ここは、エレベーターから遠い住戸でも精々2戸分歩く程度ですよね。エレベーターホールはガラス張りだし、雨で濡れるなんてこともほとんど気になりません。1フロア3-4戸毎にエレベーターがついてるのは快適そうです。
団地みたいなエレベーターまで永遠と100m以上歩き、アルコープも浅くてドアが開いてるとすれ違いにくく、クランクインもなくてリビング丸見えみたいな外廊下はたしかにイヤですが、それとは全く違います。
外廊下VS内廊下という表面上だけの比較だと判断間違えますね。

[6808: 匿名さん]

>>6805−6
アイル住民の大好きな表と自作自演、さすがにそこまでやったらバレます。結局ここで、ずっとネガしているのがWCTという事実、芝浦への執着が正直気持ち悪いです。中古自体スレ違いだし、モノレール駅には毛頭興味ないので本当に付きまとうのはやめていただけませんか。

[6809: 匿名さん]

>>6808 匿名さん
アイル住民とはなんのこと？俺はクラッシィも興味は持っててネガするつもりも無いけど、どの発言がネガ？クラッシィに興味を引かれてるのは、立地が良く道路に面して無いから静かだろうことと、再開発期待の芝浦エリアで駅から比較的に近いことですよ。ちなみに今は豊島区在住です。管理費の表はこういう風にまとまった分析はなかなか無いので、ダウンロードさせてもらっただけ。検討板にネガティヴな話は一切書き込みするなというなら書き込みません。失礼。

[6810: 匿名さん]

>>6809
自作自演はもういいです。関わらないで貰ればそれで結構です。

[6811: 匿名さん]

アイル住民やＣＭＴ住民としてはマウンティングするのにちょうどいい物件ですからね

[6812: 匿名さん]

今時廊下もダウンライトじゃないんだね。
階高ないから埋め込みにできなかったのかね？

[6813: 匿名さん]

サウスゲートスレも同様の手口で荒らしていたようです。この手合いは放っておくのが一番。

[6814: 匿名さん]

>>6812 匿名さん

端の外廊下？(Aの前)はダウンライトじゃないですが、それ以外はダウンライトですよー

[6815: 匿名さん]

廊下ダウンライトじゃないは流石に嘘でしょ？

[6816: 周辺住民さん]

>>6811 匿名さん

価格がクラッシィの方が上なのにマウンティングなんてしませんよ。
芝浦内で争わせようとするなんて、あなた明らかに芝浦民じゃないですね。

[6817: 匿名さん]

くだらない。

[6818: 匿名さん]

>>6812 匿名さん

以前の拾い物ですが日中の写真見ると両方ダウンライトに見えますね。

[6819: 匿名さん]

>>6815 匿名さん
写真を見る限りダウンライトではないですね。廊下の雰囲気がせっかくよさげなのにライトで台無しです。なに考えてるのか。

[6820: 匿名さん]

>>6818 匿名さん

>>6814を投稿した者です。
確かにAの前の外廊下もダウンライトのようですね。
失礼しました。