クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[5841: 匿名さん]

まず、現地に行ったほうがいいですよ。

[5842: 匿名さん]

現地に行って来ました。
写真で見るよりも好印象でした。
自分の中では、外壁に2種類の質感の違うタイルが使われており、吹き付け塗装にはない高級感が感じられた点が特に好印象でした。
また、Gの前の外廊下が少し見えていたのですが、通常バルコニーに使われるような中の見えないすりガラスが使われていて、外廊下っぽく見えませんでした。
周辺環境に関しては、やはり大通りから一本入っているので往来が少なく静かでしたね。
ただ逆に、タクシーが捕まえ辛そうだなぁと思いました。（笑）

[5843: 匿名さん]

平日の日中だと意外と人通りがありますよ。恐らく近隣のビル勤務者なのでしょうか。

[5844: 匿名さん]

トリニティ側のカバーも一部はずれてるんですか？

[5845: マンション検討中さん]

ある程度人通りがあり、車が通らないこの物件はかなりオススメだと思いますね

[5846: マンション検討中さん]

>>5840 マンション検討中さん

いい部屋から埋まっていると、残りを売るのしんどそう。

[5847: 匿名さん]

人によって感じ方はさまざまでしょうから、あくまでご自身の目で何度か足を運んで確認されることをお勧めします。
現場・現物・現実の三現主義は大切です。

[5848: 匿名さん]

>>5844 匿名さん

Gの前の外廊下の辺り(トリニティ側)は、ほんの少しだけカバーが外れてましたよ。

[5849: 匿名さん]

>5842
へー、ホントに感じ方って人それぞれなんですね・・・

[5850: マンション検討中さん]

>>5842 匿名さん
私も同意見です！！

[5851: 匿名さん]

>>5845 マンション検討中さん

近隣住民ですが、前ほどではありませんが、夕凪橋できてから交通量は多くなりましたし、なにより、片側一車線の狭いどうろなのに路駐が多いですよ？しょっちゅう、反対車線走ってます。

[5852: 匿名さん]

>>5848 匿名さん
早くエントランスが見たいですね。

[5853: 匿名さん]

今日の状態です。

[5854: 匿名さん]

論理的に考えれば10年後の資産価値の維持はイージーモードだから、あとはこのマンションのコンセプト気に入りますか？此処に住みたいと思いますか？という話ですよね。スタディールームやカフェラウンジ的なのが欲しいとか免震の内廊下タワマンが良い人にはもうどうしても魅力的ではない。個人的なこの物件の魅力は、煩わしいコミュニティからの解放と静けさの享受、独立性だと思います。現在大規模なタワマンに住んでいますが、土日は子供が走り回るしラウンジで何となく顔見知りの人に何となく会釈というのが1日5回くらいあります（笑）。妻は付き合いができて楽しいこともあると言っていますが、共用施設というのはある人にとってはメリットでもある人にとってはデメリットになるものです。余計なものを持たずミニマルに平穏に住めそうなのが良いなぁと思っています。

[5855: 匿名さん]

>>5853 匿名さん

ありがとうございます！ホントジオラマどおりですね、まぁ当たり前か（笑）

[5856: 匿名さん]

入居まであと4ヶ月ですもんね、いよいよ仕上げですか。いつも写真ありがとうございます！

[5857: 匿名さん]

＞＞5854

後段は全く同意見なのだが、「資産維持の価値がイージーモード」のところが果たしてそうかと悩みどころです。個人の好みは別にして、市場価値という意味では免震内廊下タワマン、それも地域ランドマークになるものとそうでない物件とでは中古の資産価値に大きな違いがあるというのが現実です。まあ永住目的で資産価値をあまり気にしない、ということで良いかなとも思っていますが。

[5858: 名無しさん]

>>5857 匿名さん

同じ見方です。5年、10年と経つとどうしても周辺物件に埋もれていくと思います。それでも芝浦全体がもっともっと価値が上がると考えれば大きな問題ないのでしょうが。

[5859: 匿名さん]

>>5857 匿名さん

資産価値の形成要因の9割が立地です。もしも、ほぼ全く同じ土地にランドマークとなる年齢の近いタワーが建っていれば、この物件は相対的に劣後するでしょうが、田町駅と新駅の間にそのような物件は殆どありません。CMTもアイランドも10歳上です。今後周辺に、より大規模で優れた物件が出てくれば埋もれるかもしれませんが、その物件の価格は間違いなくこの物件よりも高価になるでしょう。すると、それがこの物件の価格を押し上げてくれます。新築価格は中古価格の格好のベンチマークとなります。それゆえ、立地と将来性こそ鍵だと考えています。

[5860: マンション検討中さん]

>>5859 匿名さん

資産価値気にするなら地域一番マンションにしろというのが常識。

[5861: 匿名さん]

>>5860 マンション検討中さん

それは投資対象とするときね！実需の人がある程度資産価値気にする場合の話をしてるんじゃないの？！

[5862: 匿名さん]

地域一番マンション以外は一切資産価値が保てないとも思いませんけど…。
ところで、素朴な疑問ですが、田町で地域一番マンションってどこですかね。CMT？GFT？アイランド？
のらえもんさん分析では、CMTの資産価値は下がってないという話でしたが。

[5863: 匿名さん]

>>5860 マンション検討中さん

その通りです。今の自宅周辺で実感してます。
一番と二番以外その他大勢では、本当に違います。

[5864: 匿名さん]

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/31543/

資産価値を維持する主な要素は「立地」と「管理体制」です。
(こちらの立地は港区アドレスでサウスゲート再開発エリアなので将来性も申し分無いですね。
また、中規模で実需中心なので管理体制も良好な物件になると思います)

逆に下がる要素としては「供給過多」が要注意です。
(芝浦エリアは今後新築分譲の計画も今の所無く、マンション用地も希少なので将来的に埋もれるリスクも低いと思います)

但し、こちらの記事の最後にも綴られていますが、「誰もが欲しがる物件を見つけるかどうか」よりも、「あなたとあなたの家族が住みたいと思えるマンションに出会えるかどうか」のほうが大切なことだと思いますよ(*^_^*)

[5865: マンション検討中さん]

土地、立地が9割というのは誰に聞いても同じですね。クラッシィはその点大きな問題はなさそうですし、運河の140m部分は永久に建物が建たないのでグッドですね

[5866: 匿名さん]

>>5864 匿名さん
徒歩１０分が指標ですか。ここは９分。微妙ですね。

[5867: 匿名さん]

>>5866 匿名さん

確かにもう少し近かったらいいですよねー
他にここと同じくらいの価格帯で、駅距離9分未満の物件があったら教えていただけると幸いです。

[5868: 匿名さん]

>>5867 匿名さん

CMTとグローブですかね。

[5869: 匿名さん]

>>5868 匿名さん

新築希望なので新築で教えていただけると幸いです。

[5870: 匿名さん]

＞＞5869

バブルといわれるこの相場高騰下で、新築希望とすると高値掴みのリスクがその分高くなることは十分承知しておいた方が良いです。いずれにしても、資産価格下落といってもこのマンションのように実需中心なら、売却しない限り実現損は発生しないので気にしなればよいだけです。

[5871: 匿名さん]

それはその通りですね。

[5872: 匿名さん]

>>5870 匿名さん

中古も今買うならリスクは変わりませんよ。
同じ新築でも、ここより後に売り出した物件の方がよりリスクは高いです。

なので、実需で居住用に今買うのであれば、あまり考えすぎずに気に入った物件を買えばいいと思いますよ。笑

[5873: 匿名さん]

ここも販売開始からだいぶ時間が経ってますので、これから検討される方は専門家の意見として以下記事を必読だな。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-09-25

[5874: 匿名さん]

>>5866 匿名さん

80m1分の計算だけど、何気に信号が多くてタイミングが悪いと信号待ちで9分じゃ駅まで着きません。

[5875: 匿名さん]

>>5874
それ言い出したらどこの物件も信号待ちはありますから同じ。特別信号が多いわけでも長いわけでもないので

[5876: 匿名さん]

>>5873
どさくさ紛れの他サイト誘導のステマ（笑）
書いてあることが長文すぎて要領を得ていない、文章から知性を感じない、結局胡散臭い有料レポートを商売にしている。

いないと思うけどこういうのに騙されないでね。

[5877: マンション検討中さん]

>>5876 匿名さん

お、ついにデベ登場か。そりゃあデベからしたら不都合な真実でしかないわな。

[5878: 匿名さん]

この記事の質の良し悪しはさておき、この物件は実際に「供給済み」という謎の単語を使って残戸数を誤魔化していたからな。本当の残戸数は気になる。

[5879: マンション検討中さん]

>>5878 匿名さん

というか、検討者にしてみれば、少しでも安く買える可能性があるなら、すごく良い話でない？　否定的にとらえるのは、デベか契約者しか考えられない。

[5880: 匿名さん]

リアルなとこ３６戸くらいだと思うよ。ちょうど３割くらい。月に２～３件売れてあと１５か月くらい？だから来年末くらい（新古になる直前）には売り切れるんじゃない？

[5881: 匿名さん]

>>5877
なんで俺がデベなんだよw ここの営業がマンコミに書き込みするくらい熱心だったらとっくに完売してるだろうね。まあとにかく今時有料情報商法に引っかかるのはビギナーの情弱さんくらいしかいないでしょね。売れるといいね。

[5882: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/3868

実需の身としては、ホントにこういうことだと思うよ。「こんな人に騙されないで」とか上で言ってる人もいるけど、この人は無理な個人買主のために様々な情報公開を率先する我々の味方。どなたかが仰るとおりこの人を批判する＝売主または既契約者だね。

[5883: 匿名さん]

>>5879 マンション検討中さん

MR行きましたが盛況でしたしタイプによっては完売や残戸数も少なくなっていたので、竣工時点でどれだけの選択肢が残っているのかは正直微妙だと思いました。

値引きを期待したい気持ちも分かりますが、ここは待てば待つほど駅前が再開発されて綺麗に便利になっちゃうからアボーンな可能性の方が高いと思うよ。

さらに新駅再開発でサプライズ発表なんて出てきた時には目も当てられない・・・(>_<)

[5884: 匿名さん]

>>5882
本当に味方なら有料情報とか怪しげな商売しないし、本物であればブログの広告だけで食っていけますから。随分擁護に必死ですね。ばれちゃうよ。

[5885: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

必死だな。あなた検討者の味方ではないですね。検討者なら少しでも値引きにつながる可能性があるなら交渉あるのみでしょう。特にこのように販売が長引いている物件の場合は。鉄則ですね。

[5886: 匿名さん]

>>5885
検討してるとも思えないネガ連発のあなた以上に必死な人はいないでしょう。なぜに張り付く？笑
検討者に味方と豪語する有料情報が売れるといいですね。

[5887: 匿名さん]

>>5886
粘着ネガさんはスルーが1番よ。

[5888: 匿名さん]

>>5886 匿名さん

検討するマンションを少しでも安く買うための話なのに、なぜネガということになるのか、理解不能。

[5889: 匿名さん]

ずっと病的なまでにしつこいネガさんが確かにいますね。運動とかすると精神や身体が安定して考え方も前向きになりますよ。ウオーキングでもいいので始めてみてはいかがですか。

[5890: 匿名さん]

>>5888
断言するよ100％値下げはない。居住区に隣接してこれだけの再開発がある場所、資産価値向上が期待される場所は東京中探しても他にほとんどない。新築の価格は地域の中古値と比較しても、その他地域の新築より明らかに値付けが割安。まあ、本当に値下売りすると思ってるとしたらちょっと不動産に弱すぎ。あなたはいずれにしろ購入は控えてほうがいいでしょう。まあ検討者でないのはバレバレですけどねw