クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[5151: 匿名さん]

>>5135 匿名さん

有明のタワーマンションは共用部カタログ写真は立派だったのに、実際には外廊下は塩ビ張りでエレベーターは防犯窓付きの団地仕様で、青田買いした人がビックリしてたの思い出した。

[5152: 匿名さん]

外廊下って塩ビ製以外だと一般的にはどんな素材があるんですか？

[5153: 匿名さん]

>>5151 匿名さん

え？ まさか、本当ですか？
どのマンション？

[5154: 匿名さん]

>>5128 匿名さん

そうですね。笑

宣伝費をかけなくてもぼちぼち売れるなら、今は無駄な投資はせずに、エントランスやコリドー、植栽が完成しファサードが見えるようになってから「都心に住む」に掲載した方が効果的な宣伝にもなるし契約者の方にとっても嬉しいでしょうね。笑

[5155: 匿名さん]

>>5154 匿名さん

都心に住むやスーモに載せるのって実際どんくらいコストかかるんでしょうね。

[5156: 匿名さん]

>>5155 匿名さん

何がお金かかるって、モデルルーム維持して販売員張り付けておくことが一番コストがかかるはず。だから別にのんびり売っている訳ではなく一生懸命売っていても上手くいかないだけでしょう。

[5157: 匿名さん]

>>5156 匿名さん

そらそうよね。まぁでもまだ予算内でしょう。竣工前完売目指してるって言ってたから竣工日までの予算は取ってるでしょう。それ以降のモデルルーム維持は出血。

[5158: 匿名さん]

>>5157 匿名さん

竣工しちゃえば今のMRたたんで棟内MRに移れるからローコストで販売できるようになるってことですかね。

そう考えると竣工時点でよっぽど在庫が残ってる物件でない限り値引きとかは無さそうですね。。

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん

堂々竣工、建物内モデルルーム公開中！　が値引きのサインというのは常識ですよ。

[5160: 匿名さん]

建物内モデルルームいいですね。今のモデルルームだといまいちイメージ湧かないんですよね。
でもその頃ＤＧの２択とかになってたらきつい。

[5161: 匿名さん]

>>5160 匿名さん

いや、Eが一番残ってる。なぜか

[5162: 匿名さん]

>>5122
中古のＧＦＴ？なんて書いてないです。８５９０万はキャンセルされた新築ＧＦＴのことで、それもすぐ売り切れたって実際問い合わせした人書いていたような。

>>5134
他の知り合いは、マンションなんていずれスクラップになるだけ、少し遠くても土地と家買ったほうがいいよ、とも言ってきており、さらに悩みます。

特定の形態じゃなきゃ絶対だめというわけでもないので、ＰＣ浜離宮や、もう少し先だとＰＴ晴海とかもチェックしつつ、
賃貸ではUR港南１丁目（少し竣工遅くなりましたが）、車両基地跡のＪＲのタワマン賃貸とかも興味深々です。


>>5148
匿名でどんな人かわからないなら、「買えなくて嫉妬してるに違いない」、というような妄想を投稿することこそ意味のないことなのでは？

[5163: 匿名さん]

>>5162 匿名さん

色々手広く検討し過ぎて決めれなくなってしまったパターンとお見受け致します。

まずは、戸建てかマンションか、マンションなら分譲か賃貸かぐらいはご自身の都合や価値観で絞った上で検討された方が効率的かと思います。

ちなみにここは検討候補で何番目くらいでお考えなんですか？

[5164: 匿名さん]

>>5161 匿名さん

Eってキッチンと洗面所の動線を開かずの扉にしちゃえば他の間取りより大きいタイプのカップボードを設置できそうですね。

[5165: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

それ話勿体無いんじゃ？

[5166: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

せっかくの家事動線をふさいでしまうのは流石に勿体無いですね。笑
収納増やすならカウンター下やリビング側にサイドボードとか置いた方がいいと思う。

[5167: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

Eは準角でダブルバルコニーでアルコーブも広くて家事動線も楽そうで色々と優れものですよね〜ゆえに高いから予算が届かない方が多いんでしょうね。

[5168: 匿名さん]

単に高いから、というより、それだけ高い支払いをする価値を見いだせるかのバランスです。バランスが悪ければ残る、それだけです。

[5169: 匿名さん]

>>5168 匿名さん

そのとおり。絶対額は問題じゃないよ。レストランとか服とかと同じで価格に見合った品質かどうかそれ一点。

[5170: 匿名さん]

>>5169 匿名さん

単純に物件の良さが知られていないというのもあります。特に自動的な集客力や話題性に乏しい本物件にはある程度の宣伝が必要なはずです。潜在顧客を掘り起こし切るべきだと思いますが。

[5171: 匿名さん]

売っていると知ってたら買いたかった服があるのと同じですね。

デベの方針がよく分かりません。売り切りたいなら宣伝打てば良いのに。

[5172: 匿名さん]

>>5170 匿名さん

結構有名だとは思いますけどね、この物件も。まぁファサードが見えたら何かやるでしょう。

[5173: 匿名さん]

田町駅前でうちわ配ったり、結構頑張って営業してるけどね。

[5174: 匿名さん]

>>5173 匿名さん

団扇、記念に欲しかった(>_<)

[5175: 匿名]

>>5174 匿名さん
MRに置いてありますよ！

[5176: 匿名さん]

>>5173 匿名さん

本気で田町駅周辺歩いてる人にのみ宣伝してれば売り切れると思ってるなら完売の芽はない。

[5177: 匿名さん]

>>5176 匿名さん

平日田町駅周辺歩いてる人って超普通のサラリーマン。田町駅勤務で田町駅近辺に住みたいかな？いい加減もっと広範囲で需要掘り起こせよ乏しい思いますよね（笑）

[5178: 匿名さん]

5年後ならこの価格でもアッサリ完売だったのにね。まだまだ開発途上だから魅力に欠けるのは仕方ないですよ。

[5179: 匿名さん]

このスレには広告を出せば顔が見えればもっと売れると考えている方が多いですよね。確かにその傾向はありますがどれほど効果があるものか見てみたいですね。

[5180: 匿名さん]

>>5177 匿名さん
いやいや、アイランド住人ですけどうちわもらいましたよ？田町に住んで、よそに出勤する人もお忘れなく。

[5181: 匿名さん]

>>5171 匿名さん

確かに7割売れてて竣工まで5ヶ月あるのであれば、大規模な宣伝打てば完売近くまで持っていけそうな気もしますね。

しかし、それをあえてやってこずに来年度まで視野に入れた販売計画に変更する判断を売主がしたという事は、会計上の理由だけでなく、TGMMのテナントが具体化したり、新駅の新情報が出た後の需要増加を見越して、値上げするチャンスを狙っているのかもしれませんね。

[5182: 匿名さん]

物事をポジティブにとらえようとするのは精神衛生上よいとは思いますが、あまりにも無理がないですか？

もし本当に再開発の進展による値上がりを狙っているのだったら、だらだら販売してコストをかけるより、更地のまま置いておいて、開発が済んでから建設、販売するんじゃない？

販売を始めたということは、今が事業計画上ベストのタイミングだと思ったということで、それが景気動向その他によって予定通り運んでいないだけでしょう。

竣工を遅らせたのは、むしろ、完成在庫になると値下げを余儀なくされるから、それを避けるためと考えると辻褄が合いますね。

[5183: 匿名]

>>5182 匿名さん

施工は予定のままで入居をずらしただけですよ。

[5184: 匿名さん]

GFTの中古在庫が積み上がってるって話もあるが、この先どうなるんでしょ。

[5185: 匿名さん]

GFTの中古は３月以来、レインズに未記載のものも含めて20件弱既に成約しています。この成約数は都内の中古物件で最多であり、順調と言えるでしょう。スカイズ、富久もそうでしたが、資産価値上昇率が高い大型物件では、初めはプロの転売屋がある程度まとまった数を売るので入居から1年くらいは中古物件が多く出ます。これも１年くらいで必ず落ち着いてきます。以前は、GFTの賃貸が100件以上出ていて借り手がいないなど、ネガの煽りがありましたが、結局言われていた通り賃貸は半年経たずして落ち着き、現在では空きは３戸だけになっています。



芝浦への買い替え需要、賃貸需要は引き続き安定しているということが言えます。大型タワマンはどうしても、転売や賃貸の人の数が多くなるので入居１年くらいはわさわさしたらり、色々な人がいるという嫌いがありますが、ここは実需購入が多く、契約者の質もよさそうなのでそういった煩わしさもないのはすごく良いですよね。スレの進みに合わせてMRを訪れる人が増えているようなので、販売はペースアップしていくでしょう。

[5186: 匿名さん]

GFTさん、自分のマンションスレでやって下さい。

[5187: 匿名さん]

>>5185 匿名さん

ありがとうございます。どのくらい見込み客がいるのかわかりませんが、我が家も顔が見えたら買うなら買う、買わないなら買わないの判断をさっさとしようと思ってます

[5188: 匿名さん]

今日もマンコミュのおかげさまで盛況ですわ〜

[5189: 匿名さん]

クレヴィア豊洲に似た雰囲気ですね
ここらで一般人が買える最後の新築、がキーワードですか

[5190: 匿名さん]

なかなか手が出にくい価格ですが、なんとか検討しています。なので私も外観待ちです笑

[5191: 匿名さん]

>>5189 匿名さん

ここはサウスゲート計画の芝浦港南で唯一の新築分譲物件です。
今後も現時点で計画も出ていないので、そういった意味では最後になるかもしれませんね。

豊洲は土壌汚染問題で大変なことになりましたね。

[5192: 匿名さん]

現時点で公表された新規物件はありませんが、港南のコスモ横の三菱地所レジデンス保有土地は何れマンションになるでしょうね。でもその位でしょうかね、可能性があるのは。

[5193: マンション検討中さん]

>>5191 匿名さん

サウスゲート計画のスレッドでも話題沸騰中だが、芝浦は新航路による騒音の影響が心配だし（実際飛んでみないとわからない）、豊洲は土壌汚染、なんかどっちもどっちですねえ。難しいです。

[5194: 匿名さん]

>>5193 マンション検討中さん

いままであまり人が住んでなかったところを開発してるんですから、やっぱり何処かで無理は生じますよね

[5195: 匿名さん]

>>5193 マンション検討中さん

新航路の件は影響が殆ど無い芝浦なんかより、直下になる新宿、目黒、広尾、品川あたりを心配した方がいいかと。笑

[5196: 匿名さん]

>>5193
暴れている張本人？

[5197: マンション検討中さん]

>>5195 匿名さん

芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　航路の話になると離れていることになるとは不思議。　まあ、この「影響が殆どない」と断言するのが危険なんだよね。

[5198: 匿名さん]

ここでネガ張り続けてるのは、皆様お気づきの通り、資産価値で最近大きく水をあけられて芝浦に嫉妬しているお隣さんですから。情けないやら、悲しいやら。

[5199: 匿名さん]

>>5198
うざいから湾岸隔離スレでやれ。

[5200: 匿名さん]

>>芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　

そんなアピール書き込みみてないけど、過去レスから探してきてよ。新駅再開発やTGMMなどに近いという書き込みはあるけどね。

[5201: 匿名さん]

>>5199
By 粘着ネガの港南4丁目さん

[5202: 匿名さん]

>>5201 匿名さん

エスパー？

[5203: 匿名さん]

↑　スルーした方がいいですよ、反応すると連投攻勢してスレを乗っ取るのが快感らしいから。

[5204: 匿名さん]

話を元に戻して。

>>5192
三菱地所の土地は、不動産市況が下り気味なので当面駐車場のままにして置くつもりでしょうね。そうすると完成は少なくともオリンピックのあと。やはり芝浦港南はクラッシィで暫らく打ち止めですね。

[5205: 匿名さん]

>>5204 匿名さん

本当に市況下がるならここの値下げ待った方がいいんじゃない？

[5206: 匿名さん]

>>5205 匿名さん

市況が下がるの待ってたら、TGMMが完成して新駅も開業しちゃうから、ここの場合は値上がりリスクも考えないとね。

ま〜その頃まで残ってたらの話だけど。笑

[5207: 匿名さん]

>>5206 匿名さん

じゃあ地所の物件作るんじゃない？どっちなんだよ。

[5208: 匿名さん]

>>5207 匿名さん

あの〜、コスモ横の地所の土地の位置関係わかってます？
あそこは品川と新駅の間くらい。新駅開業後に周辺の再開発計画が具体化したら合わせて販売でしょう。

ここは新駅と田町の間なので最寄りの田町のTGMMが具体化し、新駅も確定したこのタイミングで販売してるだけでしょ。

[5209: 匿名さん]

>>5207

たぶん、市況が下がり気味だから三菱地所の土地はそのままで開発はされないけど、そのためクラッシィがこのあたりでは当面最後の物件になるのでここに限っては市況が下がってもなぜか値下がりしない、といういう希望的観測をを言いたいのだと思います。

[5210: 匿名さん]

タイミング良く駐車場の部分が見れたので1枚！
外壁が少し見えました。

[5211: 匿名さん]

>>5209 匿名さん

なるほど。ってならんわ笑
市況が落ちたらここも落ちるよ。この物件はその他大勢に埋もれると思うし。

[5212: 匿名さん]

市況が落ちたらそりゃどこでも落ちるけど、芝浦自体が相対的上昇は確定事項だから資産性気にするなら他買うよりはどうみてもいい。

[5213: 匿名さん]

>>5210
壁いい感じかも。ちょっと嬉しいね。

[5214: 匿名さん]

>>5210 匿名さん

ありがとうございます！

ど素人なのでよく分かりませんが、こんな感じであと2ヶ月後には全てカバー外せるようになるんですかね（笑）

[5215: 匿名さん]

>>5212 匿名さん

相対的上昇は確定事項、、、 そうだったら今からその分織り込んで上がってるはずでしょ。
っていうか確定してるものなんかあるわけない。可能性が高いとあなたは期待しているだけでしょ。

[5216: 匿名さん]

>>5215 匿名さん

放っておいた方がよいですよ。そう信じているんですから。長文の反撃が来ちゃいますよ。

[5217: 匿名さん]

とにかく、売り切れるといいね

[5218: 匿名さん]

芝浦周辺の利便性向上には期待せずにはいられない。
結果的に資産価値も向上したらいいですね。

□芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅開業（３年後）←新駅できるだけでこの時期の周辺環境はまだまだかな
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する現在実現性の高い構想！
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2027 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （10年後）
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ

[5219: 匿名さん]

>>5218 匿名さん

羽田アクセス新線は可能性低そう。
仮に新線ができたとしても田町には停車しないと思うよ。

[5220: 匿名さん]

>>5218 匿名さん

実需なら別に暴利を得る目的第一ではないんだろうけどある程度資産価値が維持される可能性は高いってことは分かります。相対的に見れば。ただ、実需だからこそ、パンピーが買うんだから今の値段は高いんだよ。買いたい人はいても買えないんです。買える実需層をもっと掘らないとドンドン他の物件に取られちゃいますぜー

[5221: 匿名さん]

>>5220 匿名さん

同感ですね。バカ高ではないけど、立地と実需観点から考えるとやはり10%位割高なんだよね。完売には平米100万円程度までの値下げが必要ではないかな。

[5222: 匿名さん]

>>5219 匿名さん

それ、芝浦民的にはどうでもいやつ。
現状でも三田から京急直通で国際線は17分、国内線は20分だからｗ

[5223: 匿名さん]

羽田アクセス線は最近動きが頓挫している。国に補助金を出す積りがないので、JR東としても動きようがない。むしろ品川～泉岳寺～東京の都心直結線の方が可能性が高そうだ。

[5224: 匿名さん]

そういう意味では泉岳寺駅の再開発も期待できるね。ここからもまずまずの近さだし。

[5225: 匿名さん]

>>5222 匿名さん
ここからだと、天王洲までタクシーで行ってもいいですよね。

[5226: 匿名さん]

このマンションのコスパを気にせず買える人は、羽田までタクシーではないのか？
せいぜい４，５千円だろ　
定額タクシーすら設定されてない区域かと
それとも日々に暮らしはケチりにケチって１点豪華主義なのか。

[5227: 匿名さん]

>>5226 匿名さん

そんなの個人の価値観次第でしょ。
羽田まで電車で行ってもよし、タクシーで行ってもよし、どちらも好みで選べる立地ではあるね。

[5228: 匿名さん]

いくら金持ってても、「電車で行けるんなら電車で」って人多いと思いますよ。

[5229: 匿名さん]

外観は何も変わらずカバー付きですね。ずっと景観が変わらないのであと1.5ヶ月に全て外れるのか懐疑的になってしまいますわ。

[5230: 匿名さん]

>>5218 匿名さん

こういう再開発が全て完了してからでは流石に今の価格では手に入らないでしょうが、、完了まで長いなぁ、。仕方ないんだけど

[5231: 匿名さん]

>>5229 匿名さん

先日の現地レポでは隙間から外壁のタイルが見えていたのでもう一息といったところでしょうか。笑

[5232: 匿名さん]

>>5231 匿名さん

少なくとも1ヶ月前から同じ状態ですが。

[5233: 匿名さん]

>>5230 匿名さん

逆で、こういう再開発があるから、今の値段でも仕方ないかと納得するということだと思います。

[5234: 匿名]

>>5232 匿名さん
最近エントランス部分も出来てきているので、少しずつですが進んでいると思います。
待っている側からすると長く感じますね。

[5235: 匿名さん]

>>5234 匿名さん

ところで、最近売れました？　全く変化ないように見えるのですが。

[5236: 匿名さん]

>>5235 匿名さん

売れていません。

[5237: 匿名]

>>5236 匿名さん

来週更新されますが、その前に何故わかるのでしょうか？

[5238: 匿名さん]

売れて欲しくないから、足を引っ張りたいだけの人が粘着しているからでしょうw

[5239: 匿名さん]

>>5238
それだと訴えられちゃう！

[5240: 匿名]

>>5238 匿名さん
MRで申し込んでる人いたので、いつかはわからないけど出ると思います。

[5241: 匿名さん]

>>5235 匿名さん

最近はMRも盛況のようですし、毎週抽選販売の情報も上がり続けていますから、販売も好調のようですね。
残戸数も3割切ってきているようです。

[5242: 匿名さん]

粘着ネガさんには不都合なんでしょけど、好調と言う話ですよ。ご開帳したらいい一気に完売しそう。

[5243: 匿名さん]

ここをネガする人って何がメリットなんですか？
人も羨む憧れのマンション、というわけでは全然ありませんし。。。

[5244: 匿名さん]

>>5241 匿名さん

3割切りというのは実話？

[5245: 匿名さん]

>>5244
ネガさんには衝撃でしょうね。竣工前完売全然あるじゃんみたいな。

[5246: 匿名さん]

表をUPしていただかない限り　にわかに信じがたい

[5247: 匿名さん]

>>5245 匿名さん

さすがに竣工前完売は無理だろww
それが事実だとしても残り35個でしょ。

[5248: 匿名]

>>5244 匿名さん

実話です。先月にMRで数えましたので。
以降はわからないですが。

[5249: 匿名さん]

ポジの方もネガの方も、30戸だろうが40戸だろうがどうでもよくないですか？
欲しい部屋があれば早めに申しこめばいいし、割高だと思うなら見送ればいい。
匿名掲示板で「衝撃でしょう」とか「にわかに信じがたい」とか…平和ですね。

[5250: 匿名さん]

はい、平和です。このスレは基本的に平和です。そして分からないことがあればまともに答えてくれる住人がどういうわけかかなりいます。