クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[5151: 匿名さん]

>>5135 匿名さん

有明のタワーマンションは共用部カタログ写真は立派だったのに、実際には外廊下は塩ビ張りでエレベーターは防犯窓付きの団地仕様で、青田買いした人がビックリしてたの思い出した。

[5152: 匿名さん]

外廊下って塩ビ製以外だと一般的にはどんな素材があるんですか？

[5153: 匿名さん]

>>5151 匿名さん

え？ まさか、本当ですか？
どのマンション？

[5154: 匿名さん]

>>5128 匿名さん

そうですね。笑

宣伝費をかけなくてもぼちぼち売れるなら、今は無駄な投資はせずに、エントランスやコリドー、植栽が完成しファサードが見えるようになってから「都心に住む」に掲載した方が効果的な宣伝にもなるし契約者の方にとっても嬉しいでしょうね。笑

[5155: 匿名さん]

>>5154 匿名さん

都心に住むやスーモに載せるのって実際どんくらいコストかかるんでしょうね。

[5156: 匿名さん]

>>5155 匿名さん

何がお金かかるって、モデルルーム維持して販売員張り付けておくことが一番コストがかかるはず。だから別にのんびり売っている訳ではなく一生懸命売っていても上手くいかないだけでしょう。

[5157: 匿名さん]

>>5156 匿名さん

そらそうよね。まぁでもまだ予算内でしょう。竣工前完売目指してるって言ってたから竣工日までの予算は取ってるでしょう。それ以降のモデルルーム維持は出血。

[5158: 匿名さん]

>>5157 匿名さん

竣工しちゃえば今のMRたたんで棟内MRに移れるからローコストで販売できるようになるってことですかね。

そう考えると竣工時点でよっぽど在庫が残ってる物件でない限り値引きとかは無さそうですね。。

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん

堂々竣工、建物内モデルルーム公開中！　が値引きのサインというのは常識ですよ。

[5160: 匿名さん]

建物内モデルルームいいですね。今のモデルルームだといまいちイメージ湧かないんですよね。
でもその頃ＤＧの２択とかになってたらきつい。

[5161: 匿名さん]

>>5160 匿名さん

いや、Eが一番残ってる。なぜか

[5162: 匿名さん]

>>5122
中古のＧＦＴ？なんて書いてないです。８５９０万はキャンセルされた新築ＧＦＴのことで、それもすぐ売り切れたって実際問い合わせした人書いていたような。

>>5134
他の知り合いは、マンションなんていずれスクラップになるだけ、少し遠くても土地と家買ったほうがいいよ、とも言ってきており、さらに悩みます。

特定の形態じゃなきゃ絶対だめというわけでもないので、ＰＣ浜離宮や、もう少し先だとＰＴ晴海とかもチェックしつつ、
賃貸ではUR港南１丁目（少し竣工遅くなりましたが）、車両基地跡のＪＲのタワマン賃貸とかも興味深々です。


>>5148
匿名でどんな人かわからないなら、「買えなくて嫉妬してるに違いない」、というような妄想を投稿することこそ意味のないことなのでは？

[5163: 匿名さん]

>>5162 匿名さん

色々手広く検討し過ぎて決めれなくなってしまったパターンとお見受け致します。

まずは、戸建てかマンションか、マンションなら分譲か賃貸かぐらいはご自身の都合や価値観で絞った上で検討された方が効率的かと思います。

ちなみにここは検討候補で何番目くらいでお考えなんですか？

[5164: 匿名さん]

>>5161 匿名さん

Eってキッチンと洗面所の動線を開かずの扉にしちゃえば他の間取りより大きいタイプのカップボードを設置できそうですね。

[5165: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

それ話勿体無いんじゃ？

[5166: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

せっかくの家事動線をふさいでしまうのは流石に勿体無いですね。笑
収納増やすならカウンター下やリビング側にサイドボードとか置いた方がいいと思う。

[5167: 匿名さん]

>>5164 匿名さん

Eは準角でダブルバルコニーでアルコーブも広くて家事動線も楽そうで色々と優れものですよね〜ゆえに高いから予算が届かない方が多いんでしょうね。

[5168: 匿名さん]

単に高いから、というより、それだけ高い支払いをする価値を見いだせるかのバランスです。バランスが悪ければ残る、それだけです。

[5169: 匿名さん]

>>5168 匿名さん

そのとおり。絶対額は問題じゃないよ。レストランとか服とかと同じで価格に見合った品質かどうかそれ一点。

[5170: 匿名さん]

>>5169 匿名さん

単純に物件の良さが知られていないというのもあります。特に自動的な集客力や話題性に乏しい本物件にはある程度の宣伝が必要なはずです。潜在顧客を掘り起こし切るべきだと思いますが。

[5171: 匿名さん]

売っていると知ってたら買いたかった服があるのと同じですね。

デベの方針がよく分かりません。売り切りたいなら宣伝打てば良いのに。

[5172: 匿名さん]

>>5170 匿名さん

結構有名だとは思いますけどね、この物件も。まぁファサードが見えたら何かやるでしょう。

[5173: 匿名さん]

田町駅前でうちわ配ったり、結構頑張って営業してるけどね。

[5174: 匿名さん]

>>5173 匿名さん

団扇、記念に欲しかった(>_<)

[5175: 匿名]

>>5174 匿名さん
MRに置いてありますよ！

[5176: 匿名さん]

>>5173 匿名さん

本気で田町駅周辺歩いてる人にのみ宣伝してれば売り切れると思ってるなら完売の芽はない。

[5177: 匿名さん]

>>5176 匿名さん

平日田町駅周辺歩いてる人って超普通のサラリーマン。田町駅勤務で田町駅近辺に住みたいかな？いい加減もっと広範囲で需要掘り起こせよ乏しい思いますよね（笑）

[5178: 匿名さん]

5年後ならこの価格でもアッサリ完売だったのにね。まだまだ開発途上だから魅力に欠けるのは仕方ないですよ。

[5179: 匿名さん]

このスレには広告を出せば顔が見えればもっと売れると考えている方が多いですよね。確かにその傾向はありますがどれほど効果があるものか見てみたいですね。

[5180: 匿名さん]

>>5177 匿名さん
いやいや、アイランド住人ですけどうちわもらいましたよ？田町に住んで、よそに出勤する人もお忘れなく。

[5181: 匿名さん]

>>5171 匿名さん

確かに7割売れてて竣工まで5ヶ月あるのであれば、大規模な宣伝打てば完売近くまで持っていけそうな気もしますね。

しかし、それをあえてやってこずに来年度まで視野に入れた販売計画に変更する判断を売主がしたという事は、会計上の理由だけでなく、TGMMのテナントが具体化したり、新駅の新情報が出た後の需要増加を見越して、値上げするチャンスを狙っているのかもしれませんね。

[5182: 匿名さん]

物事をポジティブにとらえようとするのは精神衛生上よいとは思いますが、あまりにも無理がないですか？

もし本当に再開発の進展による値上がりを狙っているのだったら、だらだら販売してコストをかけるより、更地のまま置いておいて、開発が済んでから建設、販売するんじゃない？

販売を始めたということは、今が事業計画上ベストのタイミングだと思ったということで、それが景気動向その他によって予定通り運んでいないだけでしょう。

竣工を遅らせたのは、むしろ、完成在庫になると値下げを余儀なくされるから、それを避けるためと考えると辻褄が合いますね。

[5183: 匿名]

>>5182 匿名さん

施工は予定のままで入居をずらしただけですよ。

[5184: 匿名さん]

GFTの中古在庫が積み上がってるって話もあるが、この先どうなるんでしょ。

[5185: 匿名さん]

GFTの中古は３月以来、レインズに未記載のものも含めて20件弱既に成約しています。この成約数は都内の中古物件で最多であり、順調と言えるでしょう。スカイズ、富久もそうでしたが、資産価値上昇率が高い大型物件では、初めはプロの転売屋がある程度まとまった数を売るので入居から1年くらいは中古物件が多く出ます。これも１年くらいで必ず落ち着いてきます。以前は、GFTの賃貸が100件以上出ていて借り手がいないなど、ネガの煽りがありましたが、結局言われていた通り賃貸は半年経たずして落ち着き、現在では空きは３戸だけになっています。



芝浦への買い替え需要、賃貸需要は引き続き安定しているということが言えます。大型タワマンはどうしても、転売や賃貸の人の数が多くなるので入居１年くらいはわさわさしたらり、色々な人がいるという嫌いがありますが、ここは実需購入が多く、契約者の質もよさそうなのでそういった煩わしさもないのはすごく良いですよね。スレの進みに合わせてMRを訪れる人が増えているようなので、販売はペースアップしていくでしょう。

[5186: 匿名さん]

GFTさん、自分のマンションスレでやって下さい。

[5187: 匿名さん]

>>5185 匿名さん

ありがとうございます。どのくらい見込み客がいるのかわかりませんが、我が家も顔が見えたら買うなら買う、買わないなら買わないの判断をさっさとしようと思ってます

[5188: 匿名さん]

今日もマンコミュのおかげさまで盛況ですわ〜

[5189: 匿名さん]

クレヴィア豊洲に似た雰囲気ですね
ここらで一般人が買える最後の新築、がキーワードですか

[5190: 匿名さん]

なかなか手が出にくい価格ですが、なんとか検討しています。なので私も外観待ちです笑

[5191: 匿名さん]

>>5189 匿名さん

ここはサウスゲート計画の芝浦港南で唯一の新築分譲物件です。
今後も現時点で計画も出ていないので、そういった意味では最後になるかもしれませんね。

豊洲は土壌汚染問題で大変なことになりましたね。

[5192: 匿名さん]

現時点で公表された新規物件はありませんが、港南のコスモ横の三菱地所レジデンス保有土地は何れマンションになるでしょうね。でもその位でしょうかね、可能性があるのは。

[5193: マンション検討中さん]

>>5191 匿名さん

サウスゲート計画のスレッドでも話題沸騰中だが、芝浦は新航路による騒音の影響が心配だし（実際飛んでみないとわからない）、豊洲は土壌汚染、なんかどっちもどっちですねえ。難しいです。

[5194: 匿名さん]

>>5193 マンション検討中さん

いままであまり人が住んでなかったところを開発してるんですから、やっぱり何処かで無理は生じますよね

[5195: 匿名さん]

>>5193 マンション検討中さん

新航路の件は影響が殆ど無い芝浦なんかより、直下になる新宿、目黒、広尾、品川あたりを心配した方がいいかと。笑

[5196: 匿名さん]

>>5193
暴れている張本人？

[5197: マンション検討中さん]

>>5195 匿名さん

芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　航路の話になると離れていることになるとは不思議。　まあ、この「影響が殆どない」と断言するのが危険なんだよね。

[5198: 匿名さん]

ここでネガ張り続けてるのは、皆様お気づきの通り、資産価値で最近大きく水をあけられて芝浦に嫉妬しているお隣さんですから。情けないやら、悲しいやら。

[5199: 匿名さん]

>>5198
うざいから湾岸隔離スレでやれ。

[5200: 匿名さん]

>>芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　

そんなアピール書き込みみてないけど、過去レスから探してきてよ。新駅再開発やTGMMなどに近いという書き込みはあるけどね。