クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4851: 匿名さん]

価格の決め方は、コスト積み上げ型と競争志向型と需要志向型の３つがあるのはご存知でしょうか。
どれかだけで決めるというよりは、大抵は組み合わせで決められるものです。

この物件の値付けを私なりに推察すると、まず比較的土地仕入れコストが高くかかっていると予想します。
ここの土地は５社の入札になっており、住商が名だたるメジャーディベを退いて落札したので、かなり高めに仕入れたと想定されます。
三井やスミフが売った方が高く売れるにも関わらず、そこよりも高く落札したわけなので。この時点で、住商は市況が今後上昇すると予測して（需給志向型プライシング）、勝負に出たと考えるべきでしょう。

そのため、コスト積み上げ的にも普通にやるとGFTと同等かそれ以上の坪単価になりそうなものです。しかし、それで売れるかはかなり不安が残るので、住商は設計者に限られた予算の中、GFTよりも一部の人でいいからより魅力的に感じるような、少なくとも見劣りしないような設計ができないかを打診して、設計者はそれに懸命に取り組んだのではないでしょうか。（戸数的にも９割の人がGFTが良いと思っても、１割の人が選んでくれれば良いわけですから）

なので、設計者は平均的な物件を作るのではなく、あえてコンセプトを明確にして（共有部は最低限にするが、エントランスはこの規模では最大級に取ってなど...）、コスト制限の中で（絞ったコアターゲットにとっては）最大限に良い設計に励んだのではないでしょうか。（コンセプトまでは住商の社員かもしれません。）
その結果、住商としては競争志向的にも十分にGFTとも同等に戦えると判断した。加えてGFTは非常に好調だったわけですし、プラス、需要志向的にもマーケットは上り調子だったので、販売時期の違いも加味すれば１割プラス程度は問題ないと判断したのでしょう。大きなリスクをとって儲かるかどうか不安だったけど、この時点でなんとかそれなりの利益は取れそうと一安心といったところかと。

結果としては、流石にGFT１割プラスでどちらも選べる期間では想定ほど売れず、売れ残りレッテルが貼られてしまったのはマーケティングミスな気もしますが（というより、倍率など見るとGFTの値付けが安すぎたミスプライシングだったわけですが、何れにせよ競争志向的には若干失敗ですね）、市況は概ね想定通り高くなり、多少の遅れはありつつも、広告費用を抑えたまま値下げもせずに問題ない水準で売れているので、それなりに良いプライシングだったと言えるのではないでしょうか。

その後の市況なども踏まえた結果論としては、もう少し安く出すか、あるいは同じ価格なら売り出しをGFTと被らないぐらい遅くしていれば、（競争相手がいなく、さらに市況も上がっていたタイミング）、あっという間に完売していた気もしますので、少し後悔しているのではないでしょうかw　（むしろ、今となっちゃ明らかに割安なので、もっと高い単価でも即完売だったかもしれません）

みなさん、ディベの儲けとかを気にされているようなので、あえて購入者ではなく、供給者目線で書いてみました。ディベなんて上り調子の時は需要志向型プライシングで大幅に儲けて、その代わり市況が悪くなるとコスト積み上げ型でも首が回らなくなって倒産したりするものなんで、需要志向型で儲けられる時に儲けられるだけ儲けるのが当たり前かと。

上記はあくまで売主の都合なので、買い手としてはぶっちゃけそんなもん関係なく、安く良いものが買えれば良い話ですが、
何れにせよ、住商が暴利を食っているという批判も、リストレジデンスの売り出し値と比べて云々という批判も、売主／買主どの立場から見てもちょっと的外れな気がします。
コンセプトに共感できる買主的には、GFTの安すぎるミスプライシングと住商の若干の戦略ミスによって、現時点では非常に割安な物件を購入できてとてもラッキーといったところではないかと。

ちなみに、住商は不動産専業でもなく、企業体力も充分にあるので、そこまで利益至上主義ではなく、ユーザー目線で良い物件を提供しようとしている気概のあるディベロッパーだと思いますよ。中の人に聞いた話ですが、就職難位度が非常に高い住商の中でも、不動産部門は人気の配属先らしく、極めて優秀な社員が世のため人のために働いてくれています。もっと供給量増えれば良いと思うのですが、良くも悪くも、そのような野心もあまり持ってないところが玉に瑕ですw

[4852: 通りがかりさん]

>>4851 匿名さん

住商の人気部署が不動産ってのはさすがに嘘だろ。普通に繊維、食物、資源、エネルギーとかだろ。

[4853: 匿名さん]

一番人気では確かにないでしょうが、”比較的”という意味で書きました。
住商の社員に半分冗談で飲みの席で中途で入れないか聞いてみたら、不動産部門は比較的新卒の中でも人気だし、中途で入るのは厳しいだろうって言われました。
サンプル１なので、その人の勘違いだったら間違えかもしれません。（単に私を穏便に諦めさせただけかもしれませんねw）
不確かな情報、失礼しました！

[4854: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

とても的を得ていて面白い書物でした。
正直この物件を見つけた時はラッキーと思いましたよ。笑
是非、最後まで気概をもって良い物件に仕上げてもらいたいですね。

[4855: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

こことGFTだと9割の人がGFTを選ぶっていうことね。

[4856: 匿名]

>>4851 匿名さん
とても参考になりました。また、背中を押された感じです。まだ色々悩んでいますがこちらの物件の契約者の方々は良いコミュニティが作れそうといつもレスを読んでいます。
ありがとうございました。

[4857: 匿名さん]

住商事の視点からの分析、なかなか面白いですね。実際そういう思考過程があったように思えて臨場感ありました。
ただ、今となっては明らかに割安というのはどうでしょう？ GFTならともかく、ここが明らかに割安というのは違和感ありますね。

[4858: 匿名]

>>4857 匿名さん

割安とは今現在新築の中でという意味ではないでしょうか？

[4859: 匿名さん]

GFTが安すぎ？
GFTがでた当時は高すぎるって掲示板でも叩かれてたよ。アイランドは坪240だったし、芝浦で坪300越えはありえないってね。
再開発の恩恵を加味しても、市況が元に戻れば芝浦は坪320がいいとこ。

[4860: 匿名さん]

読解力に乏しい人が多いようですが、そこはほっておきましょう。

割安というのは、正に今の新築市場の中ではってことです。もっと言うと、最近は市況的に陰りが見えてきているので、その前ぐらいの市況感を指していると思っていただけるとより良いかと。

10年前、5年前がどうとか関係ないですし、中長期的な坪単価がどうなるか、リセールがどうかなんて、一切触れてないですよ。むしろ、私自身も投資という観点で見るとトントンか、若干割高な可能性が高いと思っております。アンチの方々、無駄に燃え上らないでください（笑）

[4861: 匿名]

>>4859 匿名さん
芝浦が坪300超えありえない。
坪320がいいとこ。
と思う根拠は何故ですか？教えて下さい。

[4862: 匿名さん]

>>4855 匿名さん

そりゃそうだ。どう考えても資産価値はGFTの方が上だし。

[4863: 匿名]

>>4862 匿名さん
前から思っていましたが、多分こちらの物件よりGFTが低いなんて誰も言っていないと思いますよ。
GFTはお買い得だったという事でわざわざこちらにコメントしなくても良いのでは？

[4864: 匿名さん]

>>4861 匿名さん

4859とは別の者ですが、芝浦では今の募集家賃見てもタワマンでも70平米賃料で25万円が限界かと。諸費用考えると表面利回りは4.5%は必要だろうから、これで坪300-320位が妥当となりますね。

[4865: 匿名さん]

>>4859 匿名さん

GFTが予想に反して坪400オーバーで取引されている事実を芝浦ネガは今だに受け入れられていないようですね。

何れにしろこことは関係無いんで他でやってくれｗ

[4866: 匿名さん]

万事物事には色々な経緯があるけど結果としてまだ３割以上売れ残っている。それ以上でもないしそれ以下でもない。

だから検討者は営業の謎の煽りは一笑に付しながらどっしり構え、これをこの値段で買うべきか価値観に照らしてじっくり考えれば良い。

それだけ。

[4867: 匿名さん]

>>4866
その通り。それだけ売れ残ってるのに「明らかに割安」はないよね。違和感あるのが当然。

[4868: 匿名さん]

>>4863 匿名さん

そんな事はないと思うけど。

[4869: 匿名さん]

「明らかに割安」なら即日完売でしょう。色々なネガティブ要素をカバー出来るくらい手頃な値段でももっと売れているでしょう。推して知るべし。

[4870: 匿名さん]

今の都心の新築市場の中で他と比べて割安なのは事実。

ただし、市場全体が高騰しているため割安だろうが買える層が少なくなっているのも事実。

デベも供給を絞っているので今後新築物件は買いづらくなるのも事実。

[4871: 匿名さん]

>>4870 匿名さん

今、芝浦が買いなのも事実

[4872: 匿名さん]

「今の都心の新築市場の中で他と比べて割安なのは事実。」って、事実だったらもっと売れてるって。他のマンションはもっと早いペースで売れてるんだから、そういうとこより立地や仕様を含めて価格的な魅力がないわけでしょ？

[4873: 匿名さん]

全体高騰してるかも知れないけど、買える層が少ないぐらいの価格帯を「割安」とは呼ばないでしょ、ふつう。。ちょっと言葉の使い方まちがってると思う。

[4874: 匿名さん]

あの…割高とか割安ってまさか絶対値だけ見て言ってる訳じゃないですよね？「市況と仕様と立地を総合的に斟酌してその価格帯が妥当か否か」と毎回言うのが面倒だから、割高とか割安って言い換えてるんですよね？

「明らかに割安」ならとっくに売切れてます。坪８００でも「割安」だと言えるものなら売り切れます。大衆はこの物件を「割安」だと考えていないからまだ残っている。誰がどこで何を言おうが結果が全てですよね。

誤解しないでいただきたいのは私はネガではありません。そして「割安」だと大衆が思うから良い物件だとも思いませんし限りません。私としてはこの物件は価格帯に見合った仕様・立地だと思いますし、まだ３割超も残っている理由が分かりません。

もし私が売主ならもう少し販促を見直します。

[4875: 匿名さん]

>>4874匿名さん

つまり匿名さん自身はこの物件が「割安」だと考えているが大衆にはその魅力が伝わっていないと仰りたいのでしょうか。

[4876: 匿名さん]

新築供給の絞られ方は結構えげつないです。
数年前の半分以下になってしまいましたね。
買主としてはそれだけ選択肢が少ないです。
それにコストプッシュインフレで高いです。
でも東京は人口も世帯数も漸増しています。
即ち家の購入に関する潜在需要は旺盛です。
そんな需要を掘り起こせるかが問われます。
ここは未だ狭い範囲でしか営業してません。
いい加減販促方法を見直す時期がきてます。

[4877: ご近所さん]

>>4876

何か文字の並びが怖い…ｗ

でも４０弱ってホントに結構なボリュームですから、絞られているとは言えどまだまだ出てくる新築物件や周辺中古物件に負けないようアピールしてかないと、中々厳しいですよね。

４０弱にはなっていますが、ローンキャンセルとか絶対出てきますから（笑）、そういう意味ではコンサバに「残り４割も売らなきゃいけないんだ！」という意識が必要ですね。

いや私も買えるなら買いますけど指加えて十年賃貸してたらやたら芝浦の地価騰がってしまって、、おかげさまでどんどん生活がし易くなり恩恵は受けているのですが驚きです。

「数年前は幾らだったから今の価格は割高」とか仰ってる方は傍から見ていて滑稽です。だって１０年前と比べて全然環境も将来性も違うんだからそりゃあ騰がりますよ。

[4878: 匿名さん]

そういえば、すっかり忘れてたけど、2017年4月は消費税増税が予定されてた時期だった。
この駆け込みが無くなったのがデベにとっては少し誤算だったんだろうなぁ。
引き渡し時期を4月以降に遅らす選択肢が出たのも、上記が影響してるんでしょうね。

[4879: 匿名さん]

4851さんって、いつも長文で無理ポジ書いている契約者さんではないですか？
いつもの長文、文体などからなんとなくそう思うのですが・・・（あまりに長文で全部読み切れなかった）
ここがコスパが良いっていうのは、やはり無理ポジかと
もちろんいろいろな価値感があるとは思いますが、結果的に売れていなく、
豊洲はその間に６００戸以上売れてるわけですから、消費者の選択はそうだった、ということでしょう。

[4880: 匿名さん]

>>4877
10年前とくらべて割高と言ってる人はいないと思いますが。さすがにそれがナンセンスなことは明白ですので。
あくまで現時点の物件の価値と、現時点の相場をふまえた価格を比較して「明らかに割安」とは言えない、と言ってるんでしょう。
その表現が悪ければ、少なくとも「明らかに割安」と考える検討者の比率は多くない、と言えば良いでしょうか。

[4881: 匿名さん]

>>4877
数年前がなぜ１０年前に変わってしまっているのか分かりません。
このマンションが建つのはだいぶ前から言われてたので、
もっと早く売り出して実際販売時期をリストレジデンスとオーバーラップすることもできたのでは位の差と言ってもいいかと。
（まぁあとリストレジデンスがあっという間に完売になってしまったというのもあると思いますが。）
リストの時に、田町の再開発の話とかも出てましたしそういう環境面、将来性の話としても大差ないですよ。
もちろん、現状況でここの価格に納得される方はそれはそれでよいのではないでしょうか。

[4882: 匿名]

>>4881 匿名さん

リストレジデンスの話をするのは1人だけでは？

[4883: 匿名さん]

リストレジデンスにお住まいなんでしょうね。
すぐ近くに仕様の良いマンションができてご立腹ですね。

[4884: 匿名さん]

いや、リストレジデンスとは需要層の被りはないでしょう、さすがに。

[4885: 匿名さん]

数年前だろうが10年前だろうが過去の物件の分譲価格と比較されている方は滑稽でしかない。
今の検討者の立場から言わせてもらうと、比較するならその物件の最新の中古価格でしょう。

またここを割高だとおっしゃられる方は検討対象の地域がそもそも違う気がします。
都心3区の新築物件で検討されているのでしょうか？

[4886: 匿名さん]

>>4879 匿名さん

貴方はいつもネガを書いている>>4845さんではないですか？
文体からなんとなくそう思うのですが・・・

って言われたらどうですか？
その指摘になんの意味があるのでしょうか。(因みに私は>>4851さんではありませんので、悪しからず)
かつ、>>4851さんの書き込みは無理ポジには感じませんがね。
デベロッパー目線で書かれていて勉強になったくらいです。
なんでもかんでも無理ポジにするような意味のないことはやめましょうよ。

[4887: 匿名さん]

まぁそうなんですけど、アホは必ず一定数湧くので仕方なくて、もう眺めてればいいんですよ。眺めておけば彼らは自分がアホだとは気づかず気持ちが良いし。

[4888: 匿名さん]

リストレジデンスって初めて聞きました。直訳すると目録住居ですかね。意味不明ですね。

[4889: マンション検討中さん]

すぐ近くにコンビニもドラッグストアもタリーズもあるのはいいですよね。
後は、運河沿いがオシャレになったら最高です

[4890: 匿名さん]

>>4889 マンション検討中さん

屋形船がある限りは無理かも。

[4891: 匿名さん]

リストレジデンス芝浦ってここと1年違いで坪280だったんだね
やっぱり坪360は割高すぎる気がしてきた

[4892: 匿名さん]

やめなよｗ、リストレジデンスと需要層が違うってｗ

[4893: 匿名さん]

食器棚なんて後で買えばそのままハメられるからいいんだけど、キッチンそのものがアカラサマにコストカットされてていやだ。シンク周りは何十年前と同じような作りで使いやすさを意識したものではないし（今時ユーティリティシンクにしてよ）、なんとシンク下は観音開き。キッチンはすぐリフォームする気にならないしこういうとこはコスト削るなよとＭＲでホントに苦笑いしましたわ。あの、シーザーストーンは良いんだけど、それは機能性を十分担保してからやるもんだと思う。実際に長く使う人の身になったら分かるはずだと思うんだけどな。こういうのは悲しい。

[4894: 匿名さん]

>>4893 匿名さん

うちの嫁曰く、ユーティリティシンクの水切り板とか邪魔でずっと閉まったままにしてるからいらない、ディスポーザー付きのシンク下引き出しは凹ってなっててかさばる物しまえないから使いづらいって言ってたぞｗ

[4895: 匿名さん]

>>4886
デベ目線って、住商の人でもないのに住商の人であるかのように、妄想で書いてる時点で滑稽でしかないのですが。読み返してみましたが、社員が極めて優秀とか、中の人でもないしどうしてそんなこと言えるの？、
またここのマンションの購入検討に何の関係があるんですか？

あと他のマンションの話書くと、そのマンションの住人であるみたいなしょーもない突っ込みしか書けないのもいい加減どうにかして欲しいのですが。
そんなに他のコスパの良いマンションの話書かれると都合悪いですか？

ここって、コスパとか考えず、投資目的でない、損得勘定抜きで、長く住んでいく人が
このマンションの中のなんらかのコンセプトに惹かれて買っている人が多いと思っていたのですが、
コスパが異様に良い、だとか、設計者が抜きんでて優秀とか、異様な持ち上げ方に違和感を感じたので書いたまでです。
ゆっくり売っていけばよいのではないでしょうか？

[4896: 匿名さん]

>>4895 匿名さん

全く同感。ナイーブな検討者がダマサれちゃうかもしれないので危険です。

しかし、この物件、掲示板でだけ有名って、変な話ですね。恐らく、もっともらしい言葉を使って異常に賛美する書き込みがあるため反響を呼ぶのでしょう。

[4897: 匿名さん]

>>4890 匿名さん
多分皆さん反対でしょうが個人的には屋形船残して欲しいですね…ああいう昭和の雰囲気好きなんで部屋から仕事の疲れ癒してゆっくり眺めたいです。

[4898: 匿名さん]

すいません、明らかに割安にみなさんご立腹なら、撤回します。その辺は、価値観次第ですし、もう少し遅く売ればどうとかは予想に過ぎず、実際どうなのかはやってみないとわからないですからね。
本意としては、プライシング戦略と市況、競争環境を分析して、何故この価格設定になったのか、ディベは暴利を食ってるのか、もう少しうまく売れなかったのか、その為には何が必要なのか、そして、その上でこの物件をどう捉えるのかを考えてみて欲しかったのです。

一般論として申し上げますが、相互の戦略と市況の相互作用で、市場の反応は歪むわけで、その歪みを見抜くのが大事です。
売れ残ってるんだからそれが市場の反応で、商品なり価格が悪いんだというのは、余りに短絡的すぎると私は考えます。
市場の反応が全てと捉えて、人気物件に群がっとけばいいと思う人は、止めはしないですけどね

[4899: 匿名さん]

>>4898
「明らかに割安」には違和感があると書いた者です。
私はこの物件が割高とは思いませんし、あなたのおっしゃりたい意図もよく分ります。しかし、オープンな市場でモノを売っているわけですので、やはり市場の反応は最優先の指標と考えないといけない、と思います。歪みがあるとすればそれは市場の反応ではなく、プライシングの時に想定した市場環境と実際の相場との乖離という形での歪みではないでしょうか。そうしてできた市場環境の中では、顧客の反応は素直なものなのだと思います。

[4900: 匿名さん]

>>4895 匿名さん

推論を妄想といって、滑稽だとまで感じてしまうようだと、なかなか不完全な情報のおおいこの世の中では生きにくそうですね^^

こすぱがいいっていうのも、ようは自分にはここが不要だと思っていて、ここには力を入れて欲しい、と言った価値観に近いものであるという意味で使ってることはわかりますか？
ようはコンセプトに共感してると言うのと同じようなものですよ。共用部の充実をとても大事にしてる人にとっては、エントランスしかないのにこんなに高い、コスパが悪いって評価になるわけなので。
言葉の表面だけをとって解釈するのではなく、相手の真意を汲み取れるようになるとコミュニケーションが円滑になると思いますよ！

[4901: 評判気になるさん]

>>4899 匿名さん

おっしゃる通りですね。私の考えもご理解いただいてありがとうございます。

確かに、ファクトが一番信頼に足る情報には違いありません。ただ、その他の条件も影響するので、無視はできないと言うところまではご理解いただいているのかなと。そして、その影響をどのぐらいと見積もるかで、少し結論が違うということだと思います。
私は、結構初速の悪さが後々に影響してしまってるのではないかなぁと感じてます。売行の魅せ方は大事ですからね。だから、ディべも第〇〇次とか販売を分けて、完売御礼的な宣伝文句を常用するので。
そういうのが影響しないなら、わざわざ面倒なことせずに一気に売り出しちゃえば良い訳ですから。

[4902: 匿名さん]

>>4900
4581は関係者でもないのに、設計注文時の住商と日建ハウジングのやりとりとかストーリー描いてて、
どういう判断をしたか、とか書いてて、完全に妄想ストーリーでしょ
部外者が推論することに何の意味があるかわからない
日建ハウジングは、他のデベの物件もやってますし、ここの物件だけが抜きんでて優秀って、担当者はここの物件のみ担当してるとは思えないですが。

また、住商建物は１個の会社ですので、住友商事に入社して、不動産課みたいなところに配属されるのではなく、最初から住商建物という会社に入社していると思いますが、違いますか？
住商の中で人気の配属先で、極めて優秀な社員が配属されてうんぬんとか、
妄想どころではなく虚偽です。

あとコスパについては、
限られたコストの中で良い物を作る＝コスパが良いです
と言ってた人もおり、たまたま自分の要らないと思うものを省いてくれた、というニュアンスには聞こえないですが。
また、自分の趣向とたまたま合っただけならば、そう書けばいいだけです。
いろいろな価値観の人がいますので。

[4903: 匿名さん]

４５８１ではなく４８５１でした

[4904: 名無しさん]

>>4902 匿名さん

ここだけ抜きん出てとか言ってないですし、
住友建物に入るとも言ってませんしね。住商の中で担当する部が当然ありますよ。子会社なので、出向者もいるでしょうね。中の人じゃなくても想像つくでしょう。ちょっと落ち着きましょうよ。

住商儲けすぎみたいな書き込みが散見されので、そもそも市況に合わせてプライシングすることは業界構造的にも当たり前だし、ここの物件は5社入札だから、そこまでボロ儲けでもないだろうという事は、とりあえず反論にあってませんので伝わったようで良かったです。

[4905: 匿名さん]

結局は個々の価値観でマンション選びがあると言う事ですね。全国民が1つのマンションに住む事はない訳で
あって、最終色々差引きして選ぶという事ですね。

[4906: 名無しさん]

部外者が推論する意味がわからないというご指摘ですが、買い手的にはぶっちゃけ無関係ですとも、書いてますよ。読み飛ばしちゃったんですかね。長文ですみません。まぁ、貴方のような方が揚げ足取るのがわかっているので、どうしても長くなっちゃうんですけどね^^
住商儲けすぎじゃないかという推論も同じく無意味ですが、繰り返されていたので、ついつい返したくなったわけです。

また、親会社と子会社、出向についてなど、あまりビジネスにお詳しくない方向けに、もう少し補足説明しておくべきでしたね。誤解を与え、失礼しました。

[4907: 匿名さん]

>>4901
そうですね。サブ的な要因として、ご指摘のような初速の大きさや見せ方等、さまざまな要素が影響していることはagreeです。

[4908: 匿名さん]

とりあえずココの掲示板にはナゼかたくさんの熱意溢れる実需世帯が多いことはよく分かりました（笑）。他の掲示板で話し合われててもおかしくないことばかりだけど、ココだけやたらと盛り上がってる。良いことですね。

[4909: 匿名さん]

買いたくて買えるなら買えば良いじゃないか！

そーゆー人の集まりでしょ、マンションて！

そーゆー意味では、顔は分からないけどこの物件に住む人達はすぐ仲良くなれそうですね（笑）

これだけこの物件愛してるなら共用部もキレイに使ってくれるでしょう。マンションて住んでからがマジで大事ですからね！

[4910: 匿名さん]

純粋な質問なんですが、ここはエントランスのキーとエレベーターの認証ってどうやってやるんですか？調べても見つかりませんもので。。

[4911: 匿名]

>>4910 匿名さん
非接触キーでエントランスとエレベーターの認証ときいています。

[4912: 匿名さん]

>>4911 匿名さん

非接触キーなんですか⁈
思ってなかったんで期待超えてきてちょっと嬉しいです（笑）

[4913: 匿名さん]

ここの住人、他の板にネガしに出張しすぎ。
ここを持ち上げたいのか、逆に貶めたいのかよくわからんわ。

[4914: 匿名]

>>4913 匿名さん
？例えばどの板ですか？

[4915: 名無しさん]

>>4912 匿名さん
それぐらいはパンフに載ってた気がしますが笑

>>4909
>>4905
まさに、それが結論ですよね。そこに至るまで色々学んで、自分にとって何が重要か明確にできると後悔しないマンション選びになると思います。

確かなのは、異常な価格水準に思える物件が散見される今の市況では、(割安というとまた叩かれますので、謙虚目にw)少なくとも目も当てられないような価格ではないですし、少子高齢化と共働き増加にともなう都心回帰、住職近接のマクロ的トレンドにも即しており、再開発の恩恵も幾ばくか想定できる立地(これも効果は意見分かれますが、無いよりはいいぐらいは合意できますかね？)なので、コンセプトにさえ合う方なら良い選択肢の１つだと思います。

[4916: 匿名さん]

盛り上がってるねー。前に行った時は、誰もいなかったけど、最近は見に行く人増えましたか？
田町駅は工事進んだのか？
おっさん営業が資産価値維持できる言ってたが、全部完成しないと分からないだろ。あんな断言されたら恐くて買えない。

[4917: 匿名さん]

>>4916 匿名さん

私は資産価値の将来性は半分程度に、というかそんなの自己責任当たり前ですし、単純に仕様と職住近接な立地で決めました。確かに一時期はちょっと閑散気味でしたが最近は結構客の出入りがありますね。芝浦楽しみ〜

[4918: 匿名さん]

>>4913 匿名さん

もうさぁ、そういう言いがかりは卒業したら？わたし、湾岸スレに暫くいてこちらに引っ越しました。なぜなら、ここの人達はホントに普通の人達ばかりだから。ちゃんと話ができる。もうそっちはそっちでやってください。こっちを巻き込まないでください。

[4919: 匿名さん]

>>4916 匿名さん

この前MR行ったら盛況してましたね。
このスレの影響か単純に竣工が近づいてきたからなのかはわからんけど。笑

TGMMも着々と工事進んでますね。
全部完成するまで待ってたら流石に完売しちゃってると思うぞ。笑

このスレの書き込みも営業さんの話も参考程度に受け止め、結局は自分の価値観と照らし合わせて、最後は自己判断、自己責任でしょ。

他人がどうこうじゃなくて、自分で調べたり納得した上で行動しないと何でも後悔するぞ。

[4920: 匿名さん]

>>4904、4906
部外者が推論って、業界人でもない人がいかにも業界人きどりのデベ目線？で、設計者とのやり取りまで妄想で書いてるから可笑しいって言ってるだけ。
ここのマンションは住商建物がやっているので、住友商事の話書いてる時点でとんちんかんって言ってるわけです。
住友商事の中で人気の部署で極めて優秀な人が配属されるとか書いてて、ここのマンションを担当する部署なんて、住友商事にはありませんが。
出向のことなんて、４８５１では一切書いてありませんでしたが、苦し紛れの弁明ですか。
住商建物に最初から入社している正社員達が普通にいる中で、住友商事から出向している人が仮にいたとして、その割合はどのくらいなのでしょうね？

また５社入札だから土地が高かったというなら、実際いくら位だったんですか？
何もデータも知らないのに、貴方個人がそう思うだけ、って話ですよね。
大手デベなら、例えばもっと大きい土地買って大規模タワマン作ったほうがいいやという戦略で、ここの土地にはそこまで魅力感じなかったのかもしれませんし、それこそいろいろな推論ができますよね。

[4921: 匿名さん]

>>4920 匿名さん

第三者で素朴な疑問なんですが、売主は住友商事、販売代理で住友建物が入ってますが、マンションの企画はあくまでも住友商事がやっているんじゃないのですか？

[4922: 匿名さん]

>>4921 匿名さん

売主が住商なんだから事業企画、設計、建設は住商がメインでやっているに決まっているでしょう。

住商建物は各フェーズでアドバイスはしているようですが、メインは販売代理とアフター管理ですね。

ここにも役割分担が書いてあるので参考まで。

https://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=030&hp=047830000

[4923: 匿名さん]

>>4922 匿名さん

失礼しました。
4920さんがあまりに偉そうに書かれているので、何か事情があるのかと思ってしまいました。

[4924: 匿名さん]

>>4920 匿名さん

そんなカリカリする程のネタかね？
何か都合でも悪いの？

あなたもトンチンカンなこと言っちゃってるし、取り敢えず落ち着けｗ

[4925: 匿名さん]

>>4921、4922
ほう、そうなんですね。
購入者が接するのは住商建物というのもあり、基本住商建物がやっているのかと思ったのですが、
確かに最初の企画などは住友商事なのでしょうね、失礼いたしました。

ただ、住友商事だとすると、シェールガスなどの資源関係の失敗で大損してましたし、今現在、企業体力も充分にあると言いきれるのかどうか。
今さらっとググったら、業績悪いので、三井物産との合併もありえなくないとかいうゴシップ記事までありました。

>>4924
カリカリするほどのネタ？でもないですが、

そこまで利益至上主義ではなく、ユーザー目線で良い物件を提供しようとしている気概のあるディベロッパー
極めて優秀な社員が世のため人のために働いてくれています
良くも悪くも、そのような野心もあまり持ってないところが玉に瑕です

とか、部外者がよくそんなことまで語れるな、と。
申し訳ないですが、気持ち悪いというか、生理的に無理。

[4926: 匿名さん]

>>4925 匿名さん

このスレで以前話題になってますが、住商の企業体力を心配するなら中小デベロッパーや非財閥大手デベロッパーの体力を心配すべきですよ。

[4927: 匿名さん]

>>4925 匿名さん

何故にそんなに必死なのですか？別にこちらの物件の契約者でも無いですが、見ていて見苦しいです。
仰ってること全くもって的外れですよ。

[4928: 匿名さん]

>>4927 匿名さん

見苦しい書き込みが多いので気にしないでね。

[4929: 匿名さん]

>>4925 匿名さん

ほう、だってw
知ったかしてたくせに偉そうに一流商社相手にに講釈たれ続けるるってどんだけ？w
ここにいるみんなから逆にお前が生理的に無理って思われてますけどｗ

[4930: 通りがかりさん]

>>4925 匿名さん

お前もキモいよ！！

[4931: 匿名さん]

で、結局、５社入札した後の土地の値段はいくらぐらいだったのかは書けないんですね？
根拠もなく妄想語りしてたことには変わりない。
リストレジデンス、GFT、TBTの初期など最近の近隣の物件より高い値段で売り出してるのはやはりデベの儲けとなると考えるのが自然かと思います。

[4932: 匿名さん]

>>4931 匿名さん

もう良くないですか？この流れの元になっているのは4851の投稿だと思いますが、きちんと推察、予想という書き方をしているんだし、内容としては貴方のようなネガの書き込みより数段おもしろく、興味深い。

貴方の反論は、住商が必ずしもぼろ儲けしているわけではないと思われるという4851でのコメントに対するものだと思いますが、その指摘は正しいのかもしれません。しかし真相は一般人にはわかりません。

ですが、市況が悪い時にはデベは薄利になりますし、時には赤字の物件も出てくるでしょう。
だからこそ市況が良いタイミングで利益を多く出そうというのは当たり前だし、昔(市況が悪い時)はこんなに安かったのだからこの物件も安くしろというのはおかしな話。本当にプライシングが悪かったのなら売れ残って最終的には値引きになるでしょう。でもそれは今の段階ではわからない話ですよね？

デベが儲けすぎとか、個々の物件で論じても仕方のない話でしょう。肝心なのは購入される方が納得されて購入されるかで、その際にデベの利益率の妥当性を考慮していては、一生マンションなんて買えないでしょう。

長文失礼しました。

[4933: 匿名さん]

>>4931 匿名さん

>>4851さんは、土地の仕入れ値が高かった可能性があると示唆しただけですよね？
可能性があると示唆しただけなのに、具体的な土地の仕入れ値を提示しろと騒ぐ貴方は的外れですよ。
それに、貴方は>>4851さんの書き込みを妄想語りと唾棄しますが、私のような検討者にとっては、そのような可能性もあるのだと参考になりましたよ。

貴方は、貴方の中で勝手にデベが暴利を貪っていると結論付けているので、それに違うような意見が出ると面白くないんでしょうね。
でも、貴方の考えもまた妄想語りと言えますよね。
真相はデベのみが知っており、私達検討者は憶測で意見を交わさざるを得ない以上、色んな可能性を語る人に耳を傾ける視野の広さが、掲示板を利用する者には必要になります。
貴方ももう少し大人になってはいかがですか。

[4934: 名無しさん]

>>4926 匿名さん

同感
大手財閥系商社は簡単には倒れない
しかも減損損失はキャッシュアウトを伴う費用ではないから資金ショートもすぐに起こらない

[4935: 匿名さん]

>>4931 匿名さん

で、結局、TBTの後期もスミフに値上げされ、GFTキャセル住戸も三井に値上げされ、芝浦中古相場も値下がり気配がない今の状況に納得できないのであれば、ここにいつまでも固執せずに他でご自身が気に入った物件を探された方が精神衛生上よろしいかと思いますよ。

[4936: 匿名さん]

>>4935 匿名さん

契約者さんは、住民版へどうぞ

[4937: 匿名さん]

>>4928 匿名さん

キモい書き込みが多いね。

[4938: 匿名さん]

>>4936 匿名さん

この書き込みだけで契約者と分かるんですか？
エスパーか何か？もしくは妄想癖があるとか？

[4939: 匿名さん]

>>4392
個々の物件でデべの儲け率を考えるのは当然でしょう。
例えば、ブリリア目黒とかぼったくりすぎてありえないと思いましたが、そうやって個々の物件で考えるのが普通では？
大して変わらない立地に大して変わらない仕様に、地域の将来性も近隣なら変わらないのに
他マンションと少し売り出し時期が違うだけで値段が違う。
もちろん納得されるならよいでしょう。

>>4933
仕入れ値が高い可能性がある、というところまではよかったのですが、その後の中盤あたりの長文とか何を言ってるのかさっぱり。
しばらくROMされているとわかると思いますが、この方いつも長文ポジ書いたり（もしかすると奇跡的によくとれた写真何枚も貼り付けてた人でもあるかも）、検討者が他の物件の話書いたり、ここの欠点について触れる（横から見てて大してネガではない）と、即座に被害妄想的にネガ認定してここで話すな、とかいろいろ打消しとかすごい反応してくるおそらく契約者の方ですよ。
契約者スレ過疎ってますが、そんなに良いマンションなら契約者スレ行かれて契約者同志盛り上がればいいのに。
あと、近隣マンションの値段やここの値段はデータとして出てますからね・・・。

[4940: 匿名さん]

>>4935
金額の絶対値ではなく、金額と中身が見合うか、なので、別に買おうと思えば買えます
おそらくもう少し待ちます

[4941: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

エスパーきたｗ

[4942: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

私も同意見です。少しでも他の物件の方が良いと書くと、すぐ猛然と打ち消してきますよね。では釣り糸垂れてみましょう。
私はこの物件とパークホームズ豊洲で迷っています。価格帯も近いので比較している方多いと思います。

[4943: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

>>4939 ＝>>4940さんですよね。
買えるけど金額に見合っていないと思う物件に何故そこまで固執するのですか。
しばらくこの掲示板を見てますが、異常なのは明らかに貴方の方ですよ。
第三者からしてみると、大多数のポジさんはネガさんに反論する際も冷静に論理的に言葉を述べているなという印象でむしろ好感が持てます。(もちろんそうでない輩もいますが…)

それと、なんでもかんでも契約者と決め付けるのも良くないと思いますよ。
決め付けることになんの意味があるのです？
というか、そもそも本当の検討者からすると検討者の方の意見も大事な判断材料です。
それを排除する権利は誰にもないです。
ましてや検討すらしていない貴方には…

少し前まではネガさんも真っ当な方が多く、勉強になることが多々あったのに最近の流れは個人的に残念でなりません。
実際即決しようと思っていた私が一旦様子を見ようと思ったのは、ネガさんの書き込みのお陰でしたし。

[4944: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

日曜の夜に何してるんですか（笑）こんな有象無象いる匿名掲示板なんか訳わからん投稿まみれなんだから一々気に食わないもんに噛み付いてたらキリないでしょ（笑）情報は取捨選択するもんですよ（笑）

[4945: 匿名さん]

>>4943です。
申し訳ありません。
誤字がありました。
「本当の検討者からすると契約者の方の意見も大事な判断材料です。」の間違いです。
失礼しました。

[4946: 匿名さん]

>>4942 匿名さん

PH豊洲も良い物件だと思いますよって前にも書かれていましたよ。

ご自分の職場へのアクセスや周辺環境の好み等で選べば良いのではないでしょうか？

ここの良い点は膨大な過去レスをご覧頂ければご理解頂けるかと思います。笑

[4947: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

4392を書いた者ですが、正直デベが儲けすぎてるかどうかなんてどうでも良くないですか？むしろ儲かってくれてないと後々困るのは購入者である我々ですよ。
そんなにデベの利益率が悪い物件を選びたいのでしたら市況が悪化してる時を待つしかないでしょう。
肝心なのはその時の市況、そのエリアの相場も加味して納得できるかどうか(別に私は本物件のポジでもネガでも無いです)。
目黒は不動産市況のまさにピークで高値掴みになったのでは？とは思いますが、ぼったくりとは思いません。ちゃんと売れたのですから。

[4948: 匿名さん]

>>4939 匿名さん

デベに儲け過ぎるなと言いながら、デベの業績が悪いと企業体力が心配と言う。
矛盾してますな。笑

[4949: 匿名さん]

>>4948 匿名さん

きっと自分はデベの利益率の悪い物件を購入する代わりに、自分が買わない他物件においてはしっかり儲けて欲しいという考え方なのでしょう。

[4950: 匿名さん]

この物件に限らず購入判断の材料は人それぞれなのに、価値観の押し付け合いやそこから波及する謎の小競り合いで良レスが埋もれるのは残念ですね。利害関係のある部署間の管理職が出席する社内会議みたいですわｗもうちょっと有意義にいきましょうよ。