クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4851: 匿名さん]

価格の決め方は、コスト積み上げ型と競争志向型と需要志向型の３つがあるのはご存知でしょうか。
どれかだけで決めるというよりは、大抵は組み合わせで決められるものです。

この物件の値付けを私なりに推察すると、まず比較的土地仕入れコストが高くかかっていると予想します。
ここの土地は５社の入札になっており、住商が名だたるメジャーディベを退いて落札したので、かなり高めに仕入れたと想定されます。
三井やスミフが売った方が高く売れるにも関わらず、そこよりも高く落札したわけなので。この時点で、住商は市況が今後上昇すると予測して（需給志向型プライシング）、勝負に出たと考えるべきでしょう。

そのため、コスト積み上げ的にも普通にやるとGFTと同等かそれ以上の坪単価になりそうなものです。しかし、それで売れるかはかなり不安が残るので、住商は設計者に限られた予算の中、GFTよりも一部の人でいいからより魅力的に感じるような、少なくとも見劣りしないような設計ができないかを打診して、設計者はそれに懸命に取り組んだのではないでしょうか。（戸数的にも９割の人がGFTが良いと思っても、１割の人が選んでくれれば良いわけですから）

なので、設計者は平均的な物件を作るのではなく、あえてコンセプトを明確にして（共有部は最低限にするが、エントランスはこの規模では最大級に取ってなど...）、コスト制限の中で（絞ったコアターゲットにとっては）最大限に良い設計に励んだのではないでしょうか。（コンセプトまでは住商の社員かもしれません。）
その結果、住商としては競争志向的にも十分にGFTとも同等に戦えると判断した。加えてGFTは非常に好調だったわけですし、プラス、需要志向的にもマーケットは上り調子だったので、販売時期の違いも加味すれば１割プラス程度は問題ないと判断したのでしょう。大きなリスクをとって儲かるかどうか不安だったけど、この時点でなんとかそれなりの利益は取れそうと一安心といったところかと。

結果としては、流石にGFT１割プラスでどちらも選べる期間では想定ほど売れず、売れ残りレッテルが貼られてしまったのはマーケティングミスな気もしますが（というより、倍率など見るとGFTの値付けが安すぎたミスプライシングだったわけですが、何れにせよ競争志向的には若干失敗ですね）、市況は概ね想定通り高くなり、多少の遅れはありつつも、広告費用を抑えたまま値下げもせずに問題ない水準で売れているので、それなりに良いプライシングだったと言えるのではないでしょうか。

その後の市況なども踏まえた結果論としては、もう少し安く出すか、あるいは同じ価格なら売り出しをGFTと被らないぐらい遅くしていれば、（競争相手がいなく、さらに市況も上がっていたタイミング）、あっという間に完売していた気もしますので、少し後悔しているのではないでしょうかw　（むしろ、今となっちゃ明らかに割安なので、もっと高い単価でも即完売だったかもしれません）

みなさん、ディベの儲けとかを気にされているようなので、あえて購入者ではなく、供給者目線で書いてみました。ディベなんて上り調子の時は需要志向型プライシングで大幅に儲けて、その代わり市況が悪くなるとコスト積み上げ型でも首が回らなくなって倒産したりするものなんで、需要志向型で儲けられる時に儲けられるだけ儲けるのが当たり前かと。

上記はあくまで売主の都合なので、買い手としてはぶっちゃけそんなもん関係なく、安く良いものが買えれば良い話ですが、
何れにせよ、住商が暴利を食っているという批判も、リストレジデンスの売り出し値と比べて云々という批判も、売主／買主どの立場から見てもちょっと的外れな気がします。
コンセプトに共感できる買主的には、GFTの安すぎるミスプライシングと住商の若干の戦略ミスによって、現時点では非常に割安な物件を購入できてとてもラッキーといったところではないかと。

ちなみに、住商は不動産専業でもなく、企業体力も充分にあるので、そこまで利益至上主義ではなく、ユーザー目線で良い物件を提供しようとしている気概のあるディベロッパーだと思いますよ。中の人に聞いた話ですが、就職難位度が非常に高い住商の中でも、不動産部門は人気の配属先らしく、極めて優秀な社員が世のため人のために働いてくれています。もっと供給量増えれば良いと思うのですが、良くも悪くも、そのような野心もあまり持ってないところが玉に瑕ですw

[4852: 通りがかりさん]

>>4851 匿名さん

住商の人気部署が不動産ってのはさすがに嘘だろ。普通に繊維、食物、資源、エネルギーとかだろ。

[4853: 匿名さん]

一番人気では確かにないでしょうが、”比較的”という意味で書きました。
住商の社員に半分冗談で飲みの席で中途で入れないか聞いてみたら、不動産部門は比較的新卒の中でも人気だし、中途で入るのは厳しいだろうって言われました。
サンプル１なので、その人の勘違いだったら間違えかもしれません。（単に私を穏便に諦めさせただけかもしれませんねw）
不確かな情報、失礼しました！

[4854: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

とても的を得ていて面白い書物でした。
正直この物件を見つけた時はラッキーと思いましたよ。笑
是非、最後まで気概をもって良い物件に仕上げてもらいたいですね。

[4855: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

こことGFTだと9割の人がGFTを選ぶっていうことね。

[4856: 匿名]

>>4851 匿名さん
とても参考になりました。また、背中を押された感じです。まだ色々悩んでいますがこちらの物件の契約者の方々は良いコミュニティが作れそうといつもレスを読んでいます。
ありがとうございました。

[4857: 匿名さん]

住商事の視点からの分析、なかなか面白いですね。実際そういう思考過程があったように思えて臨場感ありました。
ただ、今となっては明らかに割安というのはどうでしょう？ GFTならともかく、ここが明らかに割安というのは違和感ありますね。

[4858: 匿名]

>>4857 匿名さん

割安とは今現在新築の中でという意味ではないでしょうか？

[4859: 匿名さん]

GFTが安すぎ？
GFTがでた当時は高すぎるって掲示板でも叩かれてたよ。アイランドは坪240だったし、芝浦で坪300越えはありえないってね。
再開発の恩恵を加味しても、市況が元に戻れば芝浦は坪320がいいとこ。

[4860: 匿名さん]

読解力に乏しい人が多いようですが、そこはほっておきましょう。

割安というのは、正に今の新築市場の中ではってことです。もっと言うと、最近は市況的に陰りが見えてきているので、その前ぐらいの市況感を指していると思っていただけるとより良いかと。

10年前、5年前がどうとか関係ないですし、中長期的な坪単価がどうなるか、リセールがどうかなんて、一切触れてないですよ。むしろ、私自身も投資という観点で見るとトントンか、若干割高な可能性が高いと思っております。アンチの方々、無駄に燃え上らないでください（笑）

[4861: 匿名]

>>4859 匿名さん
芝浦が坪300超えありえない。
坪320がいいとこ。
と思う根拠は何故ですか？教えて下さい。

[4862: 匿名さん]

>>4855 匿名さん

そりゃそうだ。どう考えても資産価値はGFTの方が上だし。

[4863: 匿名]

>>4862 匿名さん
前から思っていましたが、多分こちらの物件よりGFTが低いなんて誰も言っていないと思いますよ。
GFTはお買い得だったという事でわざわざこちらにコメントしなくても良いのでは？

[4864: 匿名さん]

>>4861 匿名さん

4859とは別の者ですが、芝浦では今の募集家賃見てもタワマンでも70平米賃料で25万円が限界かと。諸費用考えると表面利回りは4.5%は必要だろうから、これで坪300-320位が妥当となりますね。

[4865: 匿名さん]

>>4859 匿名さん

GFTが予想に反して坪400オーバーで取引されている事実を芝浦ネガは今だに受け入れられていないようですね。

何れにしろこことは関係無いんで他でやってくれｗ

[4866: 匿名さん]

万事物事には色々な経緯があるけど結果としてまだ３割以上売れ残っている。それ以上でもないしそれ以下でもない。

だから検討者は営業の謎の煽りは一笑に付しながらどっしり構え、これをこの値段で買うべきか価値観に照らしてじっくり考えれば良い。

それだけ。

[4867: 匿名さん]

>>4866
その通り。それだけ売れ残ってるのに「明らかに割安」はないよね。違和感あるのが当然。

[4868: 匿名さん]

>>4863 匿名さん

そんな事はないと思うけど。

[4869: 匿名さん]

「明らかに割安」なら即日完売でしょう。色々なネガティブ要素をカバー出来るくらい手頃な値段でももっと売れているでしょう。推して知るべし。

[4870: 匿名さん]

今の都心の新築市場の中で他と比べて割安なのは事実。

ただし、市場全体が高騰しているため割安だろうが買える層が少なくなっているのも事実。

デベも供給を絞っているので今後新築物件は買いづらくなるのも事実。

[4871: 匿名さん]

>>4870 匿名さん

今、芝浦が買いなのも事実

[4872: 匿名さん]

「今の都心の新築市場の中で他と比べて割安なのは事実。」って、事実だったらもっと売れてるって。他のマンションはもっと早いペースで売れてるんだから、そういうとこより立地や仕様を含めて価格的な魅力がないわけでしょ？

[4873: 匿名さん]

全体高騰してるかも知れないけど、買える層が少ないぐらいの価格帯を「割安」とは呼ばないでしょ、ふつう。。ちょっと言葉の使い方まちがってると思う。

[4874: 匿名さん]

あの…割高とか割安ってまさか絶対値だけ見て言ってる訳じゃないですよね？「市況と仕様と立地を総合的に斟酌してその価格帯が妥当か否か」と毎回言うのが面倒だから、割高とか割安って言い換えてるんですよね？

「明らかに割安」ならとっくに売切れてます。坪８００でも「割安」だと言えるものなら売り切れます。大衆はこの物件を「割安」だと考えていないからまだ残っている。誰がどこで何を言おうが結果が全てですよね。

誤解しないでいただきたいのは私はネガではありません。そして「割安」だと大衆が思うから良い物件だとも思いませんし限りません。私としてはこの物件は価格帯に見合った仕様・立地だと思いますし、まだ３割超も残っている理由が分かりません。

もし私が売主ならもう少し販促を見直します。

[4875: 匿名さん]

>>4874匿名さん

つまり匿名さん自身はこの物件が「割安」だと考えているが大衆にはその魅力が伝わっていないと仰りたいのでしょうか。

[4876: 匿名さん]

新築供給の絞られ方は結構えげつないです。
数年前の半分以下になってしまいましたね。
買主としてはそれだけ選択肢が少ないです。
それにコストプッシュインフレで高いです。
でも東京は人口も世帯数も漸増しています。
即ち家の購入に関する潜在需要は旺盛です。
そんな需要を掘り起こせるかが問われます。
ここは未だ狭い範囲でしか営業してません。
いい加減販促方法を見直す時期がきてます。

[4877: ご近所さん]

>>4876

何か文字の並びが怖い…ｗ

でも４０弱ってホントに結構なボリュームですから、絞られているとは言えどまだまだ出てくる新築物件や周辺中古物件に負けないようアピールしてかないと、中々厳しいですよね。

４０弱にはなっていますが、ローンキャンセルとか絶対出てきますから（笑）、そういう意味ではコンサバに「残り４割も売らなきゃいけないんだ！」という意識が必要ですね。

いや私も買えるなら買いますけど指加えて十年賃貸してたらやたら芝浦の地価騰がってしまって、、おかげさまでどんどん生活がし易くなり恩恵は受けているのですが驚きです。

「数年前は幾らだったから今の価格は割高」とか仰ってる方は傍から見ていて滑稽です。だって１０年前と比べて全然環境も将来性も違うんだからそりゃあ騰がりますよ。

[4878: 匿名さん]

そういえば、すっかり忘れてたけど、2017年4月は消費税増税が予定されてた時期だった。
この駆け込みが無くなったのがデベにとっては少し誤算だったんだろうなぁ。
引き渡し時期を4月以降に遅らす選択肢が出たのも、上記が影響してるんでしょうね。

[4879: 匿名さん]

4851さんって、いつも長文で無理ポジ書いている契約者さんではないですか？
いつもの長文、文体などからなんとなくそう思うのですが・・・（あまりに長文で全部読み切れなかった）
ここがコスパが良いっていうのは、やはり無理ポジかと
もちろんいろいろな価値感があるとは思いますが、結果的に売れていなく、
豊洲はその間に６００戸以上売れてるわけですから、消費者の選択はそうだった、ということでしょう。

[4880: 匿名さん]

>>4877
10年前とくらべて割高と言ってる人はいないと思いますが。さすがにそれがナンセンスなことは明白ですので。
あくまで現時点の物件の価値と、現時点の相場をふまえた価格を比較して「明らかに割安」とは言えない、と言ってるんでしょう。
その表現が悪ければ、少なくとも「明らかに割安」と考える検討者の比率は多くない、と言えば良いでしょうか。

[4881: 匿名さん]

>>4877
数年前がなぜ１０年前に変わってしまっているのか分かりません。
このマンションが建つのはだいぶ前から言われてたので、
もっと早く売り出して実際販売時期をリストレジデンスとオーバーラップすることもできたのでは位の差と言ってもいいかと。
（まぁあとリストレジデンスがあっという間に完売になってしまったというのもあると思いますが。）
リストの時に、田町の再開発の話とかも出てましたしそういう環境面、将来性の話としても大差ないですよ。
もちろん、現状況でここの価格に納得される方はそれはそれでよいのではないでしょうか。

[4882: 匿名]

>>4881 匿名さん

リストレジデンスの話をするのは1人だけでは？

[4883: 匿名さん]

リストレジデンスにお住まいなんでしょうね。
すぐ近くに仕様の良いマンションができてご立腹ですね。

[4884: 匿名さん]

いや、リストレジデンスとは需要層の被りはないでしょう、さすがに。

[4885: 匿名さん]

数年前だろうが10年前だろうが過去の物件の分譲価格と比較されている方は滑稽でしかない。
今の検討者の立場から言わせてもらうと、比較するならその物件の最新の中古価格でしょう。

またここを割高だとおっしゃられる方は検討対象の地域がそもそも違う気がします。
都心3区の新築物件で検討されているのでしょうか？

[4886: 匿名さん]

>>4879 匿名さん

貴方はいつもネガを書いている>>4845さんではないですか？
文体からなんとなくそう思うのですが・・・

って言われたらどうですか？
その指摘になんの意味があるのでしょうか。(因みに私は>>4851さんではありませんので、悪しからず)
かつ、>>4851さんの書き込みは無理ポジには感じませんがね。
デベロッパー目線で書かれていて勉強になったくらいです。
なんでもかんでも無理ポジにするような意味のないことはやめましょうよ。

[4887: 匿名さん]

まぁそうなんですけど、アホは必ず一定数湧くので仕方なくて、もう眺めてればいいんですよ。眺めておけば彼らは自分がアホだとは気づかず気持ちが良いし。

[4888: 匿名さん]

リストレジデンスって初めて聞きました。直訳すると目録住居ですかね。意味不明ですね。

[4889: マンション検討中さん]

すぐ近くにコンビニもドラッグストアもタリーズもあるのはいいですよね。
後は、運河沿いがオシャレになったら最高です

[4890: 匿名さん]

>>4889 マンション検討中さん

屋形船がある限りは無理かも。

[4891: 匿名さん]

リストレジデンス芝浦ってここと1年違いで坪280だったんだね
やっぱり坪360は割高すぎる気がしてきた

[4892: 匿名さん]

やめなよｗ、リストレジデンスと需要層が違うってｗ

[4893: 匿名さん]

食器棚なんて後で買えばそのままハメられるからいいんだけど、キッチンそのものがアカラサマにコストカットされてていやだ。シンク周りは何十年前と同じような作りで使いやすさを意識したものではないし（今時ユーティリティシンクにしてよ）、なんとシンク下は観音開き。キッチンはすぐリフォームする気にならないしこういうとこはコスト削るなよとＭＲでホントに苦笑いしましたわ。あの、シーザーストーンは良いんだけど、それは機能性を十分担保してからやるもんだと思う。実際に長く使う人の身になったら分かるはずだと思うんだけどな。こういうのは悲しい。

[4894: 匿名さん]

>>4893 匿名さん

うちの嫁曰く、ユーティリティシンクの水切り板とか邪魔でずっと閉まったままにしてるからいらない、ディスポーザー付きのシンク下引き出しは凹ってなっててかさばる物しまえないから使いづらいって言ってたぞｗ

[4895: 匿名さん]

>>4886
デベ目線って、住商の人でもないのに住商の人であるかのように、妄想で書いてる時点で滑稽でしかないのですが。読み返してみましたが、社員が極めて優秀とか、中の人でもないしどうしてそんなこと言えるの？、
またここのマンションの購入検討に何の関係があるんですか？

あと他のマンションの話書くと、そのマンションの住人であるみたいなしょーもない突っ込みしか書けないのもいい加減どうにかして欲しいのですが。
そんなに他のコスパの良いマンションの話書かれると都合悪いですか？

ここって、コスパとか考えず、投資目的でない、損得勘定抜きで、長く住んでいく人が
このマンションの中のなんらかのコンセプトに惹かれて買っている人が多いと思っていたのですが、
コスパが異様に良い、だとか、設計者が抜きんでて優秀とか、異様な持ち上げ方に違和感を感じたので書いたまでです。
ゆっくり売っていけばよいのではないでしょうか？

[4896: 匿名さん]

>>4895 匿名さん

全く同感。ナイーブな検討者がダマサれちゃうかもしれないので危険です。

しかし、この物件、掲示板でだけ有名って、変な話ですね。恐らく、もっともらしい言葉を使って異常に賛美する書き込みがあるため反響を呼ぶのでしょう。

[4897: 匿名さん]

>>4890 匿名さん
多分皆さん反対でしょうが個人的には屋形船残して欲しいですね…ああいう昭和の雰囲気好きなんで部屋から仕事の疲れ癒してゆっくり眺めたいです。

[4898: 匿名さん]

すいません、明らかに割安にみなさんご立腹なら、撤回します。その辺は、価値観次第ですし、もう少し遅く売ればどうとかは予想に過ぎず、実際どうなのかはやってみないとわからないですからね。
本意としては、プライシング戦略と市況、競争環境を分析して、何故この価格設定になったのか、ディベは暴利を食ってるのか、もう少しうまく売れなかったのか、その為には何が必要なのか、そして、その上でこの物件をどう捉えるのかを考えてみて欲しかったのです。

一般論として申し上げますが、相互の戦略と市況の相互作用で、市場の反応は歪むわけで、その歪みを見抜くのが大事です。
売れ残ってるんだからそれが市場の反応で、商品なり価格が悪いんだというのは、余りに短絡的すぎると私は考えます。
市場の反応が全てと捉えて、人気物件に群がっとけばいいと思う人は、止めはしないですけどね

[4899: 匿名さん]

>>4898
「明らかに割安」には違和感があると書いた者です。
私はこの物件が割高とは思いませんし、あなたのおっしゃりたい意図もよく分ります。しかし、オープンな市場でモノを売っているわけですので、やはり市場の反応は最優先の指標と考えないといけない、と思います。歪みがあるとすればそれは市場の反応ではなく、プライシングの時に想定した市場環境と実際の相場との乖離という形での歪みではないでしょうか。そうしてできた市場環境の中では、顧客の反応は素直なものなのだと思います。

[4900: 匿名さん]

>>4895 匿名さん

推論を妄想といって、滑稽だとまで感じてしまうようだと、なかなか不完全な情報のおおいこの世の中では生きにくそうですね^^

こすぱがいいっていうのも、ようは自分にはここが不要だと思っていて、ここには力を入れて欲しい、と言った価値観に近いものであるという意味で使ってることはわかりますか？
ようはコンセプトに共感してると言うのと同じようなものですよ。共用部の充実をとても大事にしてる人にとっては、エントランスしかないのにこんなに高い、コスパが悪いって評価になるわけなので。
言葉の表面だけをとって解釈するのではなく、相手の真意を汲み取れるようになるとコミュニケーションが円滑になると思いますよ！