クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4801: 匿名]

>>4800 匿名さん
同意見です。見てからが一番安全かと思ってます。
ただ階数タイプにこだわりもたずに行くことですね。
下階か高いのが残っているかどちらかでしょう。

[4802: マンション検討中さん]

大きい道路に直接面していない分、静かで良さそうですよね！
買い物はピーコック、ハナマサがありますから不自由しなそうですし

[4803: 匿名さん]

>>4801 匿名さん

でしょうね。これまでの流れだとあと半年で20戸くらいグロスが嵩まないものからはけていくので、その頃にはEとGの高層が残っている可能性が高い。

[4804: 匿名さん]

>>4803 匿名さん

どういうわけかDは高層がほぼ売り切れ。75m2欲しい人がGではなくDを選んだんでしょうね。

中身が見られるようになる頃にはE高層かGと考えると、まぁEの方が減っていくんでしょうね〜

[4805: 匿名さん]

蓋を開けてみなきゃ分からないですがABCFは勝手になくなるでしょうね。だから買主はDEGを買える人たちを探さないといけませんね。

[4806: 匿名さん]

2月まで待って購入を考える方が多いのであれば、予算に余裕がある方が多いと思うのでGをあとでゆっくり検討されるのかもですね。私は時期を悩んでいますが。

[4807: 匿名さん]

Ｃが完売した今、Ｆは年内完売なんじゃないかな。ＥとＦの価格差結構あるからね。

[4808: 匿名さん]

ＢとＦは売り切れるでしょうね。

Ｄも残り５戸ないと思いますがグロスが結構あるので最近全く売れてません。Ｅ，Ｇは１０戸以上あるでしょう。

ＤＥＧなら（階数にこだわりなければ）２月に生で見てから決められるんじゃないですかね～

[4809: 評判気になるさん]

買えるならＤ買いたいですね。

ダブルアウトフレーム・深いアルコーブ・両面バルコニー・横長リビング・準角部屋はマーケット見渡してみてもあまりない美しい間取りだと思います。

だから高いんだけど、ＡとＤはリセールもしやすいような気がする。

[4810: 匿名さん]

実需検討者としては、向こう１年超は値引き望み薄と言えど、ちゃんと見てから買えるならそうしたいというのが本音ですよね。そりゃそうだ。だから階数に拘りがなく、かつＤＥＧを買える予算があるのならそうしたらよいと思います。

[4811: 匿名さん]

スラブ厚225ｍｍ～250ｍｍってどういうことなんだろう？どこが厚くてどこが薄いんですかね？階数の違い？

[4812: 匿名さん]

>>4809

短期的なリセールを視野に購入されている方はいなそうですが、やがてくる出口戦略と言う意味では、確かにＤは誰にでもウケるでしょうね。

[4813: 匿名さん]

>>4811 匿名さん

梁やダクトのあるところが段になってるんではないですかね。階数による違いではないと思いますが。

[4814: 匿名さん]

>>4813 匿名さん
そうなんですね。ありがとうございました。
階数によって天井高が違うので、その影響かと思ってました。

モデルルームで、上階契約者の家族構成とか教えてもらえるんですかね？

[4815: 匿名さん]

>>4814 匿名さん

プライバシーに関する事は教えないでしょう

[4816: 匿名さん]

マンコミュにクラッシーのバナー広告が出るようになったんですね。ここで宣伝しなくても十分有名なのにね。

[4817: 匿名さん]

パークハウス月島ディアスタも凄い出てきますね。

実際パークハウス月島も見に行きましたが何となく周辺が寂しい気がしてやめました。でも閑静だし綺麗だし好きな人は好きでしょうね。駅近いし。

芝浦はこれから盛り上がることが決まってるのでそういう街に住んでみるのは凄い貴重な経験なのかなと思ってます。ただ、高いよ、高いよ、安西先生

[4818: 匿名さん]

安西先生、物件価格を少し負けてください…

[4819: 匿名さん]

>>4818

世の中はそれほど甘くないのじゃよ。オーッホッホッホッホ

[4820: 匿名さん]

>>4819 匿名さん

あきらめたらそこで試合終了ですよ？

[4821: 匿名さん]

>>4818 匿名さん

竣工すれば、価格交渉のチャンスです。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-08-20

[4822: 匿名さん]

>>4816 匿名さん
Web広告にはリマーケティング広告と呼ばれる種類の広告があって、サイトに訪問した人にだけ、繰り返し広告を配信するようになります。
>>4817 匿名さんも同じ理由だと思いますが、興味があって公式サイトなりsuumoなり見に行くと、その物件の広告がしばらく多めに出るようになると思います。

[4823: 匿名さん]

配水管の関係上、少し傾斜を付ける必要がある部分があり、一部だけ225の部分があるとMRで聞いた気がします。

[4824: 匿名さん]

>>4823 匿名さん

これは恐らく二重床の高さに余裕がないため、排水がきちんと流れるよう勾配をつけるにはスラブ厚を削るしかなかったということかと思います。
階高3m以下で二重床二重天井とするためには仕方なかったんでしょう。
中古リセール時には、水周りを動かすリフォームに制約が出る点、ネックになります。

[4825: 匿名さん]

言うまでもないことだけど二重床二重天井はキープしてくれて良かったよね。
まぁ流石にこの価格帯で直床はヤバいけど。

[4826: 匿名さん]

>>4823 匿名さん

であれば居住スペースのLDや洋室のスラブ厚は250mmということですね。

[4827: 匿名さん]

>>4826 匿名さん

それは、水回りとパイプスペースの位置関係によります。どの範囲で厚さを削っているかは部屋によって違うと思うので、MRで確認するのが良いと思います。水回りで上階から音が聞こえるのも嫌ですが。例えば風呂やトイレ。

[4828: 匿名さん]

>>4827 匿名さん

どの間取りも水回りは中央部分に固めて配置されているのと、上下もまったく同じ間取り構成なので影響は少なそうですね。

[4829: 匿名さん]

>>4828 匿名さん

そもそも階高けちるから、こんな心配しなけりゃならないんだよなあ。

[4830: 匿名さん]

>>4829 匿名さん

非難もあること承知の上での事業計画でしょ。企業はドコも利益最優先とはいえ、住み良い素敵なマンションを供給し続けければ将来がなくなる。そのバランスを取った限界ラインだったってことでしょ。建築費の高騰、土地仕入れ値の高騰で、住友商事としてはこれが限界だったということでしょ。

[4831: 匿名さん]

ケチったところは須らくネガの方の攻撃ポイントになるんでしょうけど、私はここの設計者はかなり優秀だと思い、好感持ってます。設計者目線で考えると、限られた予算の中で、何を削って、何をとるのかが大事ですからね。
例えば、まだ出ていない論点を一つ出すと、直壁と２重壁の適所採用に私は感心しました。２重壁だと太鼓現象で隣戸との防音性が下がると言われているのですが、最近だと大手デベでも採用している例が散見されます。コスト安くなるので。

一方、こちらは、お隣の居住部と接している面はしっかりと直壁にして、防音上影響がない部分は２重壁にしています。ケチだとネガられる材料になりそうですけど、私的には素晴らしいコスト管理だなと思います。他の物件では見たことがないです。コストに制限なければ、もちろん全て直壁がいいんですけどねw
（LDの片側だけ２重壁とかね。私個人の場合は、そちらにTV壁掛けにしようとおもってますので、綺麗にコード隠蔽できて、むしろありがたかったです＾＾）
こんな細かい部分まで目を配ってコスト削減をし、その分を深いアルコープやラグジュアリーなエントランス、間仕切り壁の厚みなど、使うべきところにしっかりお金使ってるわけです。アルコープ浅かったり、LDのドアをやたら廊下よりにするなどで、占有面積やLD面積水増しされてたりするような悪質な設計より好感持てます。

批判に上がっているスラブ厚、階高なども標準的なもので（確かに高級と言えないのば確かですが）、また再三言われていますが防音性はそこだけで決まるわけではありません。ここまできめ細かく防音に配慮の行き届いた設計なら、むしろ安心に私は感じてます。施工スケジュールが間に合わず、突貫工事で不具合でまくるなどの例もあるので、その点でも前倒しにするほど施工に余裕があってほっとしています。（竣工から引き渡しの期間が短かったり、３月引き渡しは、バタバタになりやすく要注意と本で読んだので少し心配していました。）

そもそも、階高がリセールに影響するというのはほぼありえないと私は感じてます。ここ半年ぐらいいろんな物件回りましたが、スミフやゴールドクレスト、オープンハウスなどの営業マンなんて、階高って言葉すら知らない方も多く、天井高と勘違いされたり、その場で回答があった方が少なかったです。新築でもそうだし、中古なんかでは、即答された例は０でした。つまり、それだけ一般の方も、不動産屋さんも、ほとんどの方が全く重視していないポイントです。三井さんとか、ここの営業マンとかは、階高をしっかり把握されていて、流石教育が行き届いているなーと思いましたけどねw
（あくまでも、私の検討した２０物件ぐらいでの話ですが）

まぁ、全てが一級品を求めている方には全くそぐわない物件だと思いますが、コンセプトと共感できる方にはいいのではないかと思いますよ。

[4832: 匿名さん]

かなり長文になってしまい、失礼しました。
ここ半年ぐらいで不動産検討始めた初心者ではありますが、私なりに書籍も数十冊読んで、一生懸命検討して学んだことを率直に書いたつもりです。
事実を曲げてポジするつもりではないので、もっとお詳しいプロの方々から見て、もし間違っている部分があれば、是非ご訂正いただければと思います。

[4833: 匿名さん]

>>4831 匿名さん

これからはマンコミュというツールで購入者がドンドン賢くなるからデベロッパーも大変だね。

[4834: 匿名さん]

どうなんでしょうね。本を数冊読めば、だいたい書いてある内容かと思いますので、わざわざマンコミュを熟読するような方は、もともと本とか買ってこれぐらいの知識は持ってたんじゃないですかね。
そもそも、みんなマンコミュ見てるような気がしてしまいますが、全体からするとかなり少数派な気がします。ファクトは知りませんが、肌感覚からすると1-２割ぐらいじゃないですかね？

[4835: 匿名さん]

消費者が賢くなれば、より良い物件が増えるだろうし、この物件の評価も上がると思いますので、大歓迎ですけどね^^
田の字だからダメとか、中途半端な知識だけ持ってる人が一番タチが悪いのでw

[4836: 匿名さん]

>>4831 匿名さん

外廊下だけどもただの外廊下ではなく色々な見所のある物件だと私も思います。タワーパーキングもやたらオシャレで意匠に気を配っている点も良いですね。あとは外廊下の作りがどんなものか次第ですね。

階高の部分ですが、階高が低いイコール天井高が低くなりがちなので、一般論を言えばリセールには影響します。2450mmと2650mmでは全く別物です。当然後者の方が高値がつきます。この物件は平均2450mmということで、まぁ極めて平凡、プラスもマイナスもありません。

勉強をして色々な長所短所が分かるようになると、自分にとってそれが短所なのかじっくり考えられるようになるので、後悔がないですよね。物件ができあがるのを私もとても楽しみにしています。

[4837: 匿名さん]

おっしゃる通り、天井高は影響する可能性ありますね。
なので、私は低層階にしました。250cmなら十分だと個人的には判断しました。245だとダメってわけでもないですが。
また、免震でないことも少し気になったのも事実です。低層階なら揺れはあまり影響しませんからね（建物の倒壊などの安全性はどの方式でも全く問題ないという前提です）

一方で低層だと、津波の影響や、運河が臭わないかなどの懸念点が出てきますが、自分なりに色々調べて問題なしという結論に至りました。
防波堤や内部護岸がありますし、フロアレベルも上がってます。ここまで津波が来るようであれば、東京壊滅に近いので、それを懸念するなら、そもそも不動産買わないほうが良いと思ってます。

あくまでも私の判断軸であり、押し付けるつもりはありません。それぞれの価値観に合うマンション、間取り、階数にみなさんが巡り会えると良いと思います！

[4838: 匿名さん]

>>4837 匿名さん

ここで津波は絶対ないから大丈夫（笑）！地盤も良好です。とりあえずさっさと顔見せてくれーって感じですね！

[4839: 匿名さん]

ほぼお考えには賛成なのですが、絶対と断言するのは如何かなと。
変な話、巨大隕石が落ちて、日本水没なんてのも可能性0ではないですから（笑）
想定外なことが意外と起こるものです。

一方、行動経済学でも示されているよう、多くの人は過度にリスク回避的なので、大概はそうしたリスクを受け入れた人が得する世の中になってるわけです^^

[4840: 匿名さん]

>>4831 匿名さん

私もこの物件の設計者はかなり優秀な方なのではと感じていました。

限られた敷地面積や容積の中で、建築費も高騰しコスト低減が求められる中、可能な限りプライバシーや住み心地に配慮し、意匠にもこだわった設計上の工夫点が随所に見られ、緻密な設計がされている印象を受けました。

大袈裟かもしれませんが、この物件のコンセプトにモノづくりに対するプロ意識のようなものを感じます。

[4841: 匿名さん]

さすがに言い過ぎでは・・・。
他の都心物件と比べて、そんなに優秀とまでいえないのではと。
都心物件の中ではコストセーブして買いやすくしている、とは言えるかもしれません。好みの問題という意味では、もちろん人の価値観はさまざまですので何とも言えないですが。

[4842: 匿名さん]

まさに、コスパがいいっていう意味で優秀って上の方は使ってるんだと思います。
ディベ毎の方針や、超高級物件で幾らでも使える物件だったり、土地の仕入れが安くて余裕があるなど、状況によって求められる設計は変わりますから。
制約の中で、悪く言えば、うまくケチケチしたなってことですよ。本当はすべて椀飯振舞いしてくれて、安く売ってくれるのが一番嬉しいですけどね。だから、買い手にとって良いかどうかはその人次第ですが、"設計者"としては優秀だなっとみなさんおっしゃってるのかと。

[4843: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

その中途半端な知識を持った大多数の方々からの人気が価格に対して一番影響力高いですからね。不動産に限らず何でもそうですが。分かりやすい欠点があると掲示板でも実際の売却時にも叩かれやすいものです。

[4844: 匿名さん]

コストをかけて良い物を作る、それは当たり前です。当然、販売価格も高くなります。

限られたコストの中で良い物を作る＝コスパが良いです。

[4845: 匿名さん]

コスパとか、制約とか、割高なマンションなのに面白い
GFTとか、TBTの初期とかより値段全然高いと思うけど、その差を埋めるほどのものなんてあるの？
単にデベの儲けになってるだけかと。
斜め向かいのリストレジデンスなんて、子供いる人なら、同じ学校なり保育園なりに行かせて
友達とかになったりするんだろうけど、一体いくらの差でほぼ同じような場所に立ってるマンション買ってるんだって悲しくなるレベルじゃない？

[4846: 匿名さん]

>>4845 匿名さん
え？同じ場所でって…そんな小さな事気にしないでしょ。笑

[4847: 匿名]

>>4845 匿名さん

リストレジデンスにお住まいの方ですか？
仲良くできたら良いですね。

[4848: 匿名さん]

コスパという意味では、パークホームズ豊洲も良いように感じました。（このスレの方は豊洲というだけで否定にかかるのですが・・・。）

[4849: 匿名さん]

>>4847
どこも買っていない、今のところPC浜離宮が気になってる者ですが
高いのでもう数年様子みるかも

>>4848
最初売れ行き悪そうでしたが、意外と、あと３７戸というメールが来てました
６９０戸あったのに。
ここ追い越されちゃいましたね

[4850: 匿名さん]

>>4849 匿名さん

PH豊洲も良い物件だと思いますよ。
うちは場所で検討対象から外してしまいましたが。

価値観は人それぞれですが、そんな小さなこと気にしていたらいつまでたっても買えませんよ。
ていうか今出てる都心の新築、中古全部が対象外になっちゃうでしょ。笑