クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
10年で1割下がるのがマンションの一般的な値動きなので、今400であれば10年後360といったところでしょうか。
ただ、ここのポジさんの言う通りTGMMで相場がさらに高騰すると仮定するなら、10年後も坪400で取引されているでしょうね。それは楽観的すぎると思いますが。

[4382: 匿名さん]

いや、ここは今が異常に高すぎるからもっと下がるんじゃないかと思いますが。

[4383: 匿名さん]

>>4375 匿名さん

クラッシィとGFTはコンセプトが真逆なため好みで分かれる部分が多く、物件として比較対象かと言われると違和感がありますね。

ただし、芝浦周辺の中古相場の値動きという意味では直近で分譲された物件として参考にはなると思います。

[4384: 匿名さん]

>>4382 匿名さん

都内どこも値上がりしるけど、どこと比較して高いの？

[4385: 匿名さん]

>>4383 匿名さん

おっしゃる通りコンセプトが全く異なるモノ同士ですが、駅距離、築年数、専有部仕様的に、今後も比較対象とせざるを得ない、他に比較対象がない、というのが実情ですね。

[4386: 匿名さん]

>>4385 匿名さん

TBTを忘れてませんか？

[4387: 匿名さん]

>>4383 匿名さん

ここのコンセプトってプライベートウォーターテラス?

[4388: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

分譲価格より高く、というのは新駅再開発にスーパーサプライズでも起きないとなぁとは思いますが、ある程度維持し続けることは管理さえしっかりしておけば問題ないと思います。経年とともに過ごしやすくなる＝地理的な価値が向上していくからです。

[4389: 匿名さん]

>>4386 匿名さん
TBTは駅遠すぎて比較できません。

[4390: マンション検討中さん]

>>4389 匿名さん

どっちも遠い。

[4391: 匿名さん]

>>4390 マンション検討中さん
徒歩10分内と10分超では天と地の差なんですけど…資産価値も1割は違うというデータがあります。そもそも中古物件を検索するとき普通徒歩10分超は検索条件から外しますからね。

[4392: 匿名さん]

4391さん

そのデータ見てみたいです。まさかと思いますが、10分以内と15分以内の比較ではなく、9分と11分の比較ですよね？　そりゃ駅5分と11分では資産価値違うでしょうが。

[4393: 匿名さん]

＞中古物件を検索するとき普通徒歩10分超は検索条件から外しますからね。

普通、中古マンション探すときネットで絞り込み検索して探しますか？

賃貸マンション借りるときじゃないんだから、何千万もする買い物は不動産屋にも

相談するでしょ？徒歩10分で自動的にはじかれるとか(ヾﾉ･∀･`)ﾅｲﾅｲ

特に有名大規模マンションの場合なんか、マンション指定で見に行きますよ

わたしも徒歩分数に関係なくグローブタワー指定で見に行きましたもの

[4394: 匿名さん]

田町駅までの駅徒歩で検索するとこんなイメージになりますね。

□山手線田町駅までの駅徒歩
4分 カテリーナ
5分 グローリオ
↑5分以内
8分 グローヴ、CMT、PT芝浦、インプ
9分 クラッシィ
10分 GFT、リスト
↑10分以内
12分 ケープ
13分 TBT
↑15分以内

[4395: 匿名さん]

4391の理論によると、この10分のライン上下で資産価値が1割は違うデータがあるそうな。

[4396: 匿名さん]

GFTは駅から遠いにもかかわらず高速道路や線路、暴力団事務所に近いというのが難点。
小学校もかなり遠いしね。

[4397: 匿名さん]

同一エリアで築年数が同じグローヴとケープの比較が駅距離が資産価値へ与える影響の分かりやすい例ではないでしょうか？

8分 グローヴ 坪330〜
12分 ケープ 坪300〜

[4398: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-4359.html?sp

こりゃあ酷いな（笑）ホントに都心は売れてないんだね（笑）ココは前述のとおり当面値下げないだろうけど、体力ないトコから結構値引き応じてくれる時代が到来だね！歴史繰り返し過ぎてて面白いわ。

[4399: 匿名さん]

皆さん、GFTへのネガはスルーで削除依頼の方向でお願いします。

[4400: 匿名さん]

>>4393 匿名さん
いやいや、10分超だと中古単価がガクッと下がるの知らないんですか？以下のレポートは常識レベルの知識なので、ここに書き込む前にお読みになったほうがいいですよ？こんなレポートみんな読んだことあると思ってました（笑）

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[4401: 匿名さん]

これって5分以内、10分以内と5分刻みで集計してあるだけで、ここのように9分と11分でガクッと下がるってことが読み取れるんでしょうか？　

[4402: 匿名さん]

購入検討者の中には投資用だったり賃貸に出すことも視野に入れてる人も多いので、賃貸時や投資用物件の検索基準となりがちな徒歩5分、7分、10分を境に買い手の見方も変わるはず。それが果たして10%も価値を動かすのかどうかはわからないけど。

[4403: 匿名さん]

そうですね。近い方が価値が高いのは確かですし、そういう検索条件になっているのも事実。ただ、この物件は徒歩9分だから、徒歩10分を少し超える物件より1割も資産価値が高いかのように記載するのは、検討者に対して誤解を与えるものと思います。

[4404: 匿名さん]

>>4401 匿名さん
そこまで細かいデータなんてあるわけないでしょ 苦笑

ちなみにTBTは徒歩13分でここは徒歩9分なので、10分を挟んで4分の差があります。

というか、芝浦検討してるならケープとグローブの価格差で駅距離の影響わかるでしょ

[4405: 匿名さん]

>4403
逆に、極端に近すぎると不特定多数の人が多くてイヤという意見もありますよ。

いずれにしても、6～7分程度までは近い印象だけど、仮に10分超えなくても8分、9分…となるとちょっと遠いな～という印象を持つ人が徐々に増えてくる気がします。

[4406: 匿名さん]

500m程度までは全く問題なし。
1000ｍ以上やバス物件は避けるべし。
その間は、人それぞれ。700ｍは微妙だね、遠いと感じる人は確実にいると思う。

[4407: 匿名さん]

>>4406 匿名さん
TBTは1000m超なので避けるべき物件ということですね

[4408: 匿名さん]

TBTは新駅までが9〜10分になる可能性があるので、それが資産価値の下支えになっているのではないでしょうか。

[4409: 匿名さん]

>>4408 匿名さん
TBTの新駅までの道のりは、最短で徒歩11分です。これはTBTのスレで散々検証されたので間違いないかと。新駅にも田町にも遠いことでスレ住人が発狂して騙されただの解約するだの揉めてたのは記憶に新しいところ。スミフと野村の物件はいろんなところで炎上しますよね、お家芸というか（笑）

[4410: eマンションさん]

>>4340 匿名さん
確実に住民じゃないでしょ笑。こうやって書いて敢えて悪口を言われようとするのはなんなんでしょ。
クラッシィハウスとGFTとグローブで正直迷ってますが、新築の良さ、中古の良さなど色々あるので決め切れません。
ただどれもいい物件で悪口を書く理由が分かりません。

[4411: 通りがかりさん]

都心ではもはや5分、7分が線引きのラインになっている気がしますが、湾岸は多少異なり、徒歩距離を上回るメリットを追求されている気がします。
駅からの距離を重視するならそもそも芝浦ら検討しないのでは？
(うちは嫁が駅距離重視なので、芝浦難しいですが、クラッシィは魅力的な物件だと感じます。)

[4412: 匿名さん]

>>4411 通りがかりさん

おっしゃる通り駅距離は大事ですね。ただここを購入される方は、山手線駅徒歩10分以内に魅力を感じている方だと思います。
山手線は日本一のブランド路線ですし、そこに徒歩10分以内と言うのは稀少性があります。実際、マイナー駅の徒歩5分以内なら、乗り換えや乗り継ぎ考えると、山手線徒歩10分以内の方が便利だと思いますよ。

[4413: 匿名さん]

>>4412 匿名さん

一度深い地下鉄に住めば大江戸線徒歩4分より山手線徒歩9分の方が楽と身に染みるでしょうね。ただ、一般論として、数分の差であっても、10分を超えてくると一気に敬遠されやすいことは上の方の資料でも明らかで、できれば10分以内にはしておきたいですよね。私は山手線新駅が最寄りなら11分でも全く気にしませんが。

[4414: 匿名さん]

>>4410 eマンションさん

嫉妬やっかみ憂さ晴らしです。現実世界も日々充実の我々は気にしないで暖かく見守ってあげましょう。

[4415: 通りがかりさん]

確かに山手線の駅から徒歩9分でこの値段なら安く感じますね。

[4416: 匿名さん]

カバーまだまだ外れる気配ないね

[4417: 匿名さん]

>>4398 匿名さん

在庫の積み上がりが酷くてお手上げ状態とデベの知り合いも言ってました。今の在庫は原価も高く、値引き＝損切りになるようで、今後は更に新規供給が絞られていくでしょうね。ちょっと前に高値で土地を仕入れて来年アタマ頃から広告打とうと考えてた物件とか、火の車でしょうね（笑）。市場を見渡すとココは立地の割に安い方ですが、やはり苦戦してますね。

[4418: 通りがかりさん]

ココは売り出しが2015年4月でしたよね。とすると、これまで16ヶ月で推定66％はけたと。で、今後は、この物件云々ではなく市場の冷え切りにより更に苦戦するでしょうが、2017年中(＝16ヶ月後)には、残る34％、流石に完売できるんじゃないですかねぇ。営業さんがやる気出せば（笑）

[4419: 匿名さん]

>>4416 匿名さん

来月外れるというのも特に根拠なさそうですよ。私この前MR行きましたが、未定です、と断言されました。見てから考えるという方は気長に待ちましょう。

[4420: 匿名さん]

>>4415 通りがかりさん

ですよね（笑）。長く住んで田町に愛着持ってるからでしょうが、地理的な利便性ハンパではないですし、まだ庶民の手に届く価格なので、ココがまだまだ残ってることこそ、現在の首都圏マンション売れ行き不調を如実にあらわしているかと。

[4421: 匿名さん]

>>4419 匿名さん

在庫表見せてもらいませんでしたw？

[4422: 匿名さん]

>>4418 通りがかりさん

これまでの半分のペースで良いと考えれば楽ですが、第1期に三分の一弱売ってたと思うので、そう考えると結局これまでと同じペースで打って初めて2017年中の完売ですね

[4423: 匿名さん]

>>4416 匿名さん

秋口って聞きました。エントランス周りまだまだでしょうから来月は厳しいのでは？

[4424: マンション検討中さん]

朝から皆さん元気ですね笑

[4425: 匿名さん]

>>4421 匿名さん

見せてもらいませんでした。。確かに皆さん気にされてるから見せてもらえばよかったなぁ、すみません。

[4426: 匿名さん]

山手線駅徒歩という意味では、PH上野プレイスもありますね。上野も化けると便利そう。比較されている方いませんか？

[4427: 匿名]

>>4423 匿名さん
秋口ですか。来月見に行こうかと思ってましたが、少し待ちですね。

[4428: 名無しさん]

>>4426 匿名さん
間取り仕様は少し似ていますね。
物件でなく立地で検討から外していました。
すみません。

[4429: 匿名さん]

>>4426 匿名さん

部屋によってはココより単価２割安いですしパークハウスですしイイですね。個人的には上野周辺に全く地縁がなく検討外でしたが、周辺環境次第では魅力的かも。

[4430: 匿名さん]

芝浦検討してる人で上野もありという人は少ないでしょう。上野はターミナル駅だが、使える路線は限られているし、大きすぎてロスタイムが多い。駅前はホームレス、観光客、成人映画館などあるカオスだし、都心部に遠く、普通に不便。

[4431: 匿名さん]

駅歩9分といっても駅入り口からホームまで1分でいける距離なので実質所要時間は短いので便利なのが田町の強み。山手線城南駅でこのコンパクトさはかなり貴重だと思う。個人的には大江戸線とかみたいな不便な路線では駅直結であろうが、駅歩13分でも利便性は田町でしょう。

[4432: 匿名さん]

>>4426 匿名さん

三菱地所のザ・パークハウスもここと階高同じくらいなんですね。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150157_011.html

[4433: 匿名さん]

>>4426 匿名さん

PHってパークホームズかと思った。
会社違うのに紛らわしいね。
どうでもいいけど。笑

[4434: 匿名さん]

>>4432

見事に45mを切って15F建て、と。やはり今建設中のマンションは本当にコストが厳しいんでしょうね…。

[4435: 匿名さん]

>>4432 匿名さん

山手線徒歩圏、仕様も同程度、ってことですかね。
確かに駅前は現状？ですが、その分価格も安いので、将来的なアップサイドは上野の方が大きいのかなあ。芝浦はだいぶ上がりきっている感じもしますし。

[4436: 匿名さん]

芝浦が上がりきっているという見解は間違ってる。一般的には再開発の中心地のひとつなので、アップサイドはどうみても芝浦だと思うけど。

上野は都心から離れているという立地であるし、街の雰囲気は台東区の住民あってのものなので未来永劫変わる事はないでしょ。ああいうところが好きな人はって場所だね。

[4437: 匿名さん]

上野駅入谷口8分って、実質13分くらい？徒歩圏か微妙だね。

[4438: 匿名さん]

>>4436 匿名さん

断言されていますが、そこが迷いどころなのです。価格は結局賃貸利回りベースに収れんしていくでしょうが、再開発が進んだ後、芝浦で今より高い坪400超になるほど賃料がとれるのかが疑問です。上野はまだ坪300弱なので、賃料利回りを考えると将来的には安全ではないかとも思います。

都心への距離、東京駅基準に考えていますがほとんど変わらなくないですか？

[4439: 匿名さん]

誤解を生むから駅徒歩表示は「改札までの距離」として欲しいよねｗ

[4440: 匿名さん]

TGMM、札の辻、新駅浄水場上、芝浦1丁目に巨大オフィスタワーができます。基本的に都心にオフィスタワーができるところは賃料が上がるので、周辺の竣工とともに上がってきますよ。

[4441: 匿名さん]

都心を東京駅の一点基準にする価値観には共感できないな。都心というのは一点ではなくて、オフィスか商業の中心地になっている丸の内、銀座、有楽町、日比谷、虎ノ門、霞ヶ関、六本木、麻布、汐留、赤坂、青山あたりを指すのが適当かと思います。都心住民の生活圏はだいたいこの辺で完結しますからね。

[4442: 検討板ユーザーさん]

>>4439

同意（笑）できれば各路線のホームまでの時間を正式表記にしてほしい。そうじゃないと意味ないよね。専有部面積も壁心じゃなくて内壁にすべきだよ。

[4443: 匿名さん]

>>4442 検討板ユーザーさん

そもそも分速80mは結構速い。

[4444: 匿名さん]

そうか？私は多分朝は分速100以上、帰りが80くらいかな。健康成人で都内の感覚のスピードなら80以上出てる気がするけどどう？

[4445: 匿名さん]

>>4442

タワマン上層階から大江戸線駅徒歩１０分の場合、「いってきます」言ってから２０分以上かかる、電車乗るまで。

[4446: 匿名さん]

>>4444

分速80m、ハイヒール女性にはキツイノデス…ペタペタ靴なら負けませんが！

[4447: 匿名さん]

>>4435 匿名さん

上野は東京上野ラインの直通などで北の玄関口としての役割が終わりつつあるって記事を読んだ記憶があります。
個人的には、上野の発展は北の玄関口の役割が大きかったので、将来的に発展するかは微妙だと考えています。
私が不勉強なだけかも知れないので、なにか上野が将来発展する要素があれば教えてください。

[4448: 匿名さん]

未だに駅前の一等地に成人映画館が商売成立する場所であり、駅前広場や不忍公園でホームレスのための炊き出しが行われる場所であり、風俗店もたくさんある場所。交通利便性もよくないし、住むにはちょっと特殊な場所かな。

[4449: 匿名さん]

ハイヒール連投失礼します。

しかしみなさま（男性？）頼りがいありますね、うちの旦那なんか「共働きなら買えるし住み心地良さそうだからココにしようぜ」程度のノリで契約に突っ走りましたｗｗ。

後日談では、今出てる周辺物件と比較して割高じゃないかくらい確認してたみたいですが。

我が家は全く富裕層じゃないですし、きっと資産価値的なこともちゃんと熟慮すべきだったんでしょうが、結果的にはココで良かったとこのながーいレス達を見て思ってます。

良いことも悪いことも色々と納得いく情報提供ありがとうございます。

[4450: 匿名さん]

植栽ってどういうタイミングでやるものなんですか？もう植栽も同時並行でやってるのですか？

[4451: 匿名さん]

>>4449 ハイヒールさん

えらい大ざっぱな決め方ですが、結果オーライで良かったですね！ 実際住み始めたら愛着もわきますよ。駅までちょっと大変ですが、共働きがんばってください。

[4452: 匿名さん]

>>4450 匿名さん

植栽は建物が出来た後なので一番最後になると思います。

[4453: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野の住民版スレで騒音に対するクレームが書き込まれています。スラブ厚が薄かったのでしょうか？

[4454: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野は浴室にも天然石が施されキッチンもジーマテック、そしてスケルトンインフィルです。当物件は、まさかの観音開きキッチンですね。

[4455: 匿名さん]

ここキッチン観音開きなんですか？違いますよね？

[4456: 匿名さん]

分からないですけどこの価格帯のマンションのキッチンが観音開きということはまずないと思います。

[4457: 匿名さん]

>>4455 匿名さん

シンク下以外はソフトクローズスライド収納でしたよ。
シンク下はディスポーザー装置の関係でスライド収納にしてもぽっかり真ん中に大きな穴が開いてしまい実効容量としては余り使えないので大差ないと思いました。

[4458: 匿名さん]

>>4453 匿名さん

クラッシィタワー東中野は清水建設施工のタワマンでスラブ厚は300mmのようです。
住民版見ましたが乾式壁が影響している可能性が高いとの書き込みがありましたね。

ただ、部外者が書き込んでいる可能性も大いにあるので本当に騒音があったのかはわかりませんが。

[4459: 匿名さん]

4454は何を根拠に観音開きだって言ったんだ？

[4460: 匿名]

>>4459 匿名さん
クラッシィータワー東中野にお住まいの方？
でもなさそうですね。

[4461: 匿名さん]

シンク下のことを言いたかったんじゃないですかね、まぁいいでしょう。

ところで、このマンションに限らず、シンク下のスペースが観音開きになってるキッチンって、どうやって使うのが普通ですか？自分で適当なハコを用意するんですかね？

今住んでるマンションはこの部分も引き戸でそれなりに収納できるようになってるので、もしこの物件買ったらどうするのが良いのか知恵がある方教えてください！

[4462: 匿名さん]

しかしネガって守備範囲広いねｗ、同じクラッシィと言えど東中野の物件情報をココに引っ張ってくるとは…ｗ

[4463: 匿名]

騒音問題はね、上層階の人によるから運不運もあるね。子供がいるいない、フローリングにカーペット敷いてるか、フローリングて使ってるかでも全然違いますからね。どういう状況でもほとんど音がしないためには理想的にはスラブは30cmは欲しいとこ。

[4464: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

あとコンクリート壁ね。

[4465: 匿名さん]

概要更新されて2戸販売しそうですね。

[4466: 匿名さん]

フローリングにカーペット敷いているかどうかにかかわらず、上階の音が響くマンションと響かないマンションがあるのは事実ですよね。スラブ厚だけの問題でもないような気がします…。青田売りの段階で見極めるのは相当難しいですね～

[4467: 匿名さん]

>4465
前日にHP更新して、２４時間以内に抽選しまーすってやっていいの？

それにしても最近買った人は、ことごとく先着順から選んでないね

[4468: 匿名さん]

上野でも、ブリリアのほうは便利だと思うよ
JR（新幹線含む）、銀座線、日比谷線、千代田線、大江戸線、スカイライナー
秋葉原にも歩いていける
裏は東大だし、東大関係者とか、その他文京区で働く人にはいいかも
不忍池の桜きれいだし

[4469: マンション検討中さん]

>>4468 匿名さん

そうですね。でも価格帯が全然上なのでここの検討者とはかぶらないですかね。

[4470: マンション検討中さん]

>>4467 匿名さん

しっかし、4期11次ってすごいな。次数の記録更新狙ってるのか？

[4471: 匿名さん]

異常だね。それだけ売るのに苦労してるっていうことでしょう。

[4472: 匿名さん]

>>4471 匿名さん

まぁでも月に3戸ペースで売れてけば来年の夏には完売。このご時世御の字でしょ。建設請負契約って引渡しから半年後に全額払うのが多いんだって。この物件だと2017年7月末までに売り切れればエンドユーザーからの代金でぜんぶ賄えるからこれで良いんじゃない？勿論竣工前に完売できるに越したことないけどさ。

[4473: 匿名さん]

>>4471 匿名さん

BとEが売れたんだね。Gどうすんだよ（笑）

[4474: 匿名さん]

最近の低層マンションなんて完成前完売なんてムリッ！っと最初から想定しているでしょ。

建設コストが上がってるから完売する価格では売り出せないからね。

まあ、完成してから現物見て買うのも一つの選択肢ではある。

[4475: 匿名さん]

>>4466 匿名さん

スラブ厚一因子に過ぎない。300mmのとこ住んでて一回キレそうになったけど次に住んだ200mmは上に子ども住んでたのに大丈夫だった。これだけは間違いない。

[4476: 匿名さん]

>>4470 マンション検討中さん

先着順って期次も無いし、減ったり増えたりしてるから売れたタイミングで戸数増やしてたら数見ててもどれだけ売れてるかはわからないんですかね？

先着順以外の住戸は販売告知必要だから戸数わかるけど。

[4477: 匿名さん]

でもEも売れてなかったから
しかし、Eの中層階に約８０００万かぁ
高い。

[4478: 匿名さん]

>>4473 匿名さん

Ｇ欲しかった。でも買えなかった。

[4479: 匿名さん]

そりゃ、他の物件と違いお盆も休まず絶賛販売中だったのだから、多少は売れないとねえ。そろそろ来場者にお菓子or商品券プレゼント、来るか？

[4480: 匿名さん]

>>4478 匿名さん
Gですよね。諦めて他タイプにしました。