クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4351: 匿名さん]

>>4349 匿名さん
4343さんもありがとうございます！
釣りも出来そうですね‼︎

[4352: 匿名さん]

>現にGFTは坪420で取引されてるわけだし。

坪420でチャレンジされてるのはいいが取引はされてないのが事実

[4353: 匿名]

>>4344 匿名さん
ありがとうございます。
4346の方はクラッシーの方ではないですね。
クラッシーの人でGFTの話題をしている人は少ないと思いますが何故こんなに話題に出るのでしょう。

[4354: 匿名さん]

>>4348 匿名さん

成りすましじゃないの?
明らさまなアピールが不自然ですし。

[4355: 匿名さん]

>>4345 匿名さん

羽虫（はむし）は、以下の2通りの昆虫を指す俗称。

翅によって飛び回る小型の昆虫。とくに生殖にかかわる飛翔で蚊柱を形成して集団で飛び回る小型の双翅目昆虫（ユスリカ等）や、灯りに大挙して集まるアリやシロアリの羽蟻に対してこの呼称が使われることが多い。
鳥類の羽毛に寄生する害虫。要するに、ハジラミ目の昆虫の総称であるが、昆虫だけではなく鳥類に寄生するダニも含めて呼んでいることも考えられる。
なお、コウチュウ目のハムシの漢字表記は「葉虫」である。

[4356: 匿名さん]

>>4353 匿名さん

ネガがGFTの名前を使って荒らすためでしょう。本気で検討者している人は、販売終了しているGFTを話題にしても仕方ないですから。

[4357: 匿名さん]

わざわざ辞書とか引いて調べるのは、WCT住民の特徴だね。分かりやすい。笑

[4358: 匿名さん]

ＧＦＴはいいマンションですよね。今となってみては相当お買い得だし。
小学校が遠すぎて買うまでには踏み切れませんでした。

[4359: 匿名さん]

芝浦で新築はここだけなんで腰を据えて販売すればよろしい。TGMMの一部完成や新駅の具体的な計画が出ればあっさりと売れるでしょう。

[4360: 匿名さん]

これほど分譲マンションが売れない現在の状況で近隣に新築ライバルがいないのは売主にとりラッキーですよね。特に焦る必要もないですしそもそも都心６区の中では坪単価最低クラスですから、ちょっとデカい広告打てば結構集客できると思うんだけど、それすらしないんですかねｗ

[4361: 匿名さん]

大規模宣伝の予算も組んでないのかもね。コストの内側は分からないけど。いずれにせよアレでしょ、ここまで何にもしてこなかったんだから何かやるでしょう、いつか。ファサードが見えるようになってからが効果的なんだろうけど。

[4362: 匿名さん]

>>4357
なんでもかんでもWCTってｗ

[4363: 匿名さん]

昨日湾岸スレで最近3ヶ月(2016/3-6)の芝浦中古相場が公開されていました。

□芝浦中古相場
平均売出単価 坪360
平均成約単価 坪347
乖離率 96.69%

GFTが平均成約で坪400と引き続き相場を牽引しているようですが、芝浦中古相場がクラッシィ@平均坪361の水準まで上がってきています。

ここのデベが2015年初頭(GFTの中古相場がどうなるかまだ未知数だった状態)で今の相場を予想していたとしたら相当高い精度ですね。

今後、TGMM竣工後に芝浦の相場がどう遷移していくのか非常に興味深いです。

[4364: マンション検討中さん]

>>4363 匿名さん

タワマンと板状マンションでは大分市場の評価が違うんでは？

[4365: 匿名さん]

芝浦は供給が大してありませんし今後もないので、タワマンと板状を区別して更に築年数である程度区切ったらサンプル数が少なすぎるので仕方ないでしょう。住商がそこまで精緻に見積もっていたとは思えませんがｗ、当物件は坪単価平均がGFT+8%なので、今後の目白押し再開発を並べてみると「住商の割にあんま攻めてこなかったな」という印象ではないでしょうか。

[4366: 匿名さん]

クラッシィシリーズはおしなべてパークホームズとかプラウドとかより専有部の仕様が高いから好きなんだけど、ブランドとして確立してないからミーハーな自分としては魅力に欠けるんだよねｗ、クラッシィにブランド統一して１０年も経ってないから仕方ないけど、プラウドやブランズみたいに一年くらいＣＭ流して世間に知れ渡らせればいいのにね。ブランド統一前のＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳも、クラッシィタワーにしとけば世間へのイメージももう少し違かったでしょうね。

[4367: マンション検討中さん]

暫くこの物件から離れていたら、とんでもなくレス数が増えておて、時代遅れで申し訳ないのですが、現在もＣタイプ以外はちらほら残っているという理解でよろしいですよね？

ＢタイプではなくＣタイプが先に売切れ、その他タイプは残る、＝ファミリー需要は根強いが、予算的にＣタイプが上限、って世帯が多いのでしょうね。

７，０００万円後半になると、幾ら金利が低いったって普通の世帯には軽いもんじゃないですからね、今の都心部マンション売れ行き全体の縮図、とも言える残り方ですかね。

最近のレスをサラッと見たあたり、やはり値引きはないんでしょうから、買うならこの値で買うしかないんでしょうが、、優柔不断な性格だとこの市況下決断が難しいですね…。はぁ

[4368: 匿名さん]

>>4365 匿名さん

タワマンと一般マンションで同じ場所でも単価が大きく異なるのは一般的で、議論するのに重要なファクターですから、無視してしまうのであればそもそもGFT+8%なのであまり攻めてきていないという議論は意味がないでしょう。検討者をミスリードするものと思います。

[4369: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

大前提として「マンションの資産価値は立地で9割決まる」と言われています。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

同じ立地条件下の比較であれば残り1割の部分の議論ですね。

[4370: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

リンク先にも書いてあるとおり、これは経験則で定量的なものではありません。同じ立地のマンションなら、単価差が10%以内に収まっているということを言っているのだとすれば、現実は明らかにそうなっていません。購入者のポジショントークと思いますが。

[4371: 匿名さん]

>>4370 匿名さん

その街の相場を知るための定量的なデータが周辺中古相場ですよ。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/m0mss254/

明らかにそうなっていないとおっしゃるなら定量的なデータで示してください。
説得力ありませんよ。

[4372: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

ベースラインの議論として、現にGFTは分譲時336から新古400近く(分譲時+20%)まで値上がりしている訳だから単に三井さんの値付けが甘かっただけでしょう。

ただ、当時はKTTとの競合等の外部要因がある中で880戸を捌かなければならなかったので慎重にならざるおえなかったのかもしれませんね。

[4373: 匿名さん]

>>4369
>>4371

4365です。ありがとうございます。私も根拠をつけて説明すれば良かったです。広域立地も狭域立地も悪くないしDEWKSゆえ職住近接マストなので（駅徒歩9分というのは決して褒められたものではないですが）前向きに検討してます。私は今買わなければ行けない訳ではなく賃貸組で、できれば駅前再開発完成の様子を見て判断したいのですが、希望の間取りがなくなっては困るので最近前のめり気味です。。決断力のある人が羨ましいですｗ

[4374: 匿名さん]

>>4362 匿名さん

湾岸タワーマンション総合スレの住人が、ここにも入り浸ってるみたいだね。

[4375: 匿名さん]

>>4372 匿名さん

やはり、この物件の比較対象はGFTなんですね。

[4376: 匿名さん]

>>4373 匿名さん

駅徒歩9分でも立地は最高!!!

[4377: 匿名さん]

>>4376 匿名さん

今の季節や真冬に駅徒歩9分とか嫌すぎる。出来れば5分以内、最低でも7分以内であって欲しい。(とか言うと芝浦やめろって話でしょうね。)

[4378: 匿名さん]

歩いて10分近いのは論外です！！

[4379: 匿名さん]

GFTの中古が坪400とありますが、まだ中古とは言えない新築未入居物件ですよね。私は投資家じゃないのでマンション買ったら最低でも自分で5-6年は住むつもりですが、例えばグローブタワーみたいに築8-9年後にGFTやクラッシィを分譲価格より高く売ることは予想できますか？

[4380: 匿名さん]

湾岸物件は今や売りたい人ばかりですよ～　お気をつけて！！

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
10年で1割下がるのがマンションの一般的な値動きなので、今400であれば10年後360といったところでしょうか。
ただ、ここのポジさんの言う通りTGMMで相場がさらに高騰すると仮定するなら、10年後も坪400で取引されているでしょうね。それは楽観的すぎると思いますが。

[4382: 匿名さん]

いや、ここは今が異常に高すぎるからもっと下がるんじゃないかと思いますが。

[4383: 匿名さん]

>>4375 匿名さん

クラッシィとGFTはコンセプトが真逆なため好みで分かれる部分が多く、物件として比較対象かと言われると違和感がありますね。

ただし、芝浦周辺の中古相場の値動きという意味では直近で分譲された物件として参考にはなると思います。

[4384: 匿名さん]

>>4382 匿名さん

都内どこも値上がりしるけど、どこと比較して高いの？

[4385: 匿名さん]

>>4383 匿名さん

おっしゃる通りコンセプトが全く異なるモノ同士ですが、駅距離、築年数、専有部仕様的に、今後も比較対象とせざるを得ない、他に比較対象がない、というのが実情ですね。

[4386: 匿名さん]

>>4385 匿名さん

TBTを忘れてませんか？

[4387: 匿名さん]

>>4383 匿名さん

ここのコンセプトってプライベートウォーターテラス?

[4388: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

分譲価格より高く、というのは新駅再開発にスーパーサプライズでも起きないとなぁとは思いますが、ある程度維持し続けることは管理さえしっかりしておけば問題ないと思います。経年とともに過ごしやすくなる＝地理的な価値が向上していくからです。

[4389: 匿名さん]

>>4386 匿名さん
TBTは駅遠すぎて比較できません。

[4390: マンション検討中さん]

>>4389 匿名さん

どっちも遠い。

[4391: 匿名さん]

>>4390 マンション検討中さん
徒歩10分内と10分超では天と地の差なんですけど…資産価値も1割は違うというデータがあります。そもそも中古物件を検索するとき普通徒歩10分超は検索条件から外しますからね。

[4392: 匿名さん]

4391さん

そのデータ見てみたいです。まさかと思いますが、10分以内と15分以内の比較ではなく、9分と11分の比較ですよね？　そりゃ駅5分と11分では資産価値違うでしょうが。

[4393: 匿名さん]

＞中古物件を検索するとき普通徒歩10分超は検索条件から外しますからね。

普通、中古マンション探すときネットで絞り込み検索して探しますか？

賃貸マンション借りるときじゃないんだから、何千万もする買い物は不動産屋にも

相談するでしょ？徒歩10分で自動的にはじかれるとか(ヾﾉ･∀･`)ﾅｲﾅｲ

特に有名大規模マンションの場合なんか、マンション指定で見に行きますよ

わたしも徒歩分数に関係なくグローブタワー指定で見に行きましたもの

[4394: 匿名さん]

田町駅までの駅徒歩で検索するとこんなイメージになりますね。

□山手線田町駅までの駅徒歩
4分 カテリーナ
5分 グローリオ
↑5分以内
8分 グローヴ、CMT、PT芝浦、インプ
9分 クラッシィ
10分 GFT、リスト
↑10分以内
12分 ケープ
13分 TBT
↑15分以内

[4395: 匿名さん]

4391の理論によると、この10分のライン上下で資産価値が1割は違うデータがあるそうな。

[4396: 匿名さん]

GFTは駅から遠いにもかかわらず高速道路や線路、暴力団事務所に近いというのが難点。
小学校もかなり遠いしね。

[4397: 匿名さん]

同一エリアで築年数が同じグローヴとケープの比較が駅距離が資産価値へ与える影響の分かりやすい例ではないでしょうか？

8分 グローヴ 坪330〜
12分 ケープ 坪300〜

[4398: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-4359.html?sp

こりゃあ酷いな（笑）ホントに都心は売れてないんだね（笑）ココは前述のとおり当面値下げないだろうけど、体力ないトコから結構値引き応じてくれる時代が到来だね！歴史繰り返し過ぎてて面白いわ。

[4399: 匿名さん]

皆さん、GFTへのネガはスルーで削除依頼の方向でお願いします。

[4400: 匿名さん]

>>4393 匿名さん
いやいや、10分超だと中古単価がガクッと下がるの知らないんですか？以下のレポートは常識レベルの知識なので、ここに書き込む前にお読みになったほうがいいですよ？こんなレポートみんな読んだことあると思ってました（笑）

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do