クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4221: 匿名さん]

>>4219 匿名さん

パークマンションやパークコートでも☆1つあるけどｗ

[4222: 匿名さん]

私はこの物件にはややネガティヴな見方していますが、これは流石に無視していいヤツですよ。作る方も買う方も充てにしていない意味ない天下り先の基準。

[4223: 匿名さん]

>>4206 匿名さん

4152です。そうなんですね。勉強になりました。
関東大震災の震源は神奈川だったので、区のハザードマップは首都直下を想定すると液状化リスクがあるということでしょうかね。
先頃、都内の木造住宅密集地域が公表されて、いろんなハザードマップを付き合わせると、都内はそれなりにどこもリスクがあるんだなと思った次第です。

[4224: 匿名さん]

>>4223 匿名さん

港区の液状化マップはあくまで予測値であり、液状化リスクがあると思われる地域で新築や改築を行う際に、詳細な地盤調査や液状化対策の検討に活用してもらうことを目的とした資料です。
そのため既に行った地盤改良等の液状化対策については反映されていないものになります。

http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijouka.p...

[4225: 匿名さん]

維持管理等級３だと、長期優良住宅の認定が受けれて、住宅ローンや固定資産税などで減税のメリットが受けれるということですかね。
等級３にすると建築コストが増えるみたいなので、ある程度規模が大きいマンションでないと難しいのかも。

[4226: 匿名さん]

>>4224 匿名さん

とすると、GFTとの価格差になんとなく答えが見えてきましたね。
ハザードマップで見るとクラッシイの方が厳しいため、地盤改良分コストがかかったのかもしれませんね。

ここは、営業の方に確認しないと分かりませんが。

4206では芝浦の地盤は強固となってますが、4224で海食棚は液状化しやすいというのが相反してちょっと混乱しますね。

[4227: 匿名さん]

>>4219 匿名さん
三井でもオール3は珍しいよ。浜離宮は高いからともかく、GFTは当時坪330でオール3は凄いね。やはりそれなりにコストをかけてる証拠かと。

[4228: 匿名さん]

住友商事は住友不動産と違ってどうしようもないと判断したら値引きするんですよね？一般論として。

[4229: 匿名さん]

>>4228 匿名さん
住友不動産も値下げしますよ？対外的に値下げしないと言ってるだけで実態は違います。DTやスカイフォレストのMRにいけばわかりますよ。

[4230: 匿名さん]

>>4228 匿名さん

一般論として竣工までは値引きしないのではないでしょうか。

[4231: 匿名さん]

>>4220 匿名さん

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26891/

共用配管はマンション寿命に影響を及ぼすのでちゃんとチェックした方がいいですね。

鉄筋コンクリートの構造躯体より配管設備の方が寿命が短いので設備配管の老朽化が原因で最悪取り壊しになるケースもあるようです。

こちらの物件は専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行えるので、共用配管の維持メンテナンスもし易く、建物も長持ちする仕様になっていると言えるでしょう。

[4232: 匿名さん]

>>4230 匿名さん
一般論ってなに？スミフの公式アナウンスのこと？そんなの信じるなら値下げは天地がひっくり返ってもないそうだよ 苦笑
竣工前に値下げするデベなんて早々いない。最近だと東雲のクレなんとかくらいじゃない？

[4233: 匿名さん]

>>4225 匿名さん

長期優良認定のマンションは、購入者にとって税制面でのメリットも大きいのですが、現状では希少な存在で、その恩恵に預かれる購入者は僅かなようです。

http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20150204-0000000...

[4234: 匿名さん]

値下げはないでしょうね。
いくらネガがあっても立地で下げる事はまず考えにくく財力がある為焦らないのでは。

[4235: 匿名さん]

値下げするかどうかは、デベのみぞ知る、ということで、市況も見ながら企業として判断するということでしょう。既契約者はその分多くの選択肢の中から選択できたということで、たとえ後で値下げになったとしても差額はその権利代ということですね。

[4236: 匿名さん]

>>4232 匿名さん

小学生ですか？または海外の方？この文脈の一般論とは、新築分譲マンション一般という意味ですよ。

[4237: 匿名さん]

>>4236 匿名さん

まぁまぁムキにならないで。ココにはいろいろな人がいるんです。

[4238: 匿名さん]

>>4226

ハザードマップ　高潮被害予想。同じ埋め立て地でも芝浦は土地が低いんですよね。

[4239: 匿名さん]

埋立地は新しいほど高く盛り土する傾向があるので、明治大正期の古い所は低くなるかもしれないですね。

[4240: 匿名さん]

>>4238 匿名さん

芝浦は防潮堤で守られているので通常は高潮被害は起きませんよ。
画像は防潮堤が全て損傷して機能しなった場合のシミュレーションですね。
何れにしろ芝浦4丁目は芝浦の中でもリスクの低い地域になります。

http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunamihaz...

[4241: 匿名さん]

>>4240
防潮堤が機能するにせよしないにせよ、一番土地が低いことに変わりはない。ただし、だから危険な場所だとは言えないけど。4238の図だとクラッシイ芝浦があるあたりは浸水がないね。GFTあたりの浸水がひどい。

[4242: 匿名さん]

>>4241 匿名さん

ホントに?
これみると、このマンションの辺りも浸水が予想されている。逆にGFT付近は殆ど被害が無いように見えるけど。

http://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsu...

[4243: 匿名さん]

>>4242 匿名さん

大した違いがあるのでしょうか？そんなにナーバスになるなら高台に住んだ方が良いのでは。

[4244: 匿名さん]

値下げするとしたら入居後ですかね?
仮に値下げしないとしても家具等をタダで付けたりとかしそうですね。

[4245: 匿名さん]

うわっ、ハザードマップでは、GFT自体も
周辺も芝浦エリアでも最大の完全浸水地域ですね。大丈夫かな…。

[4246: 匿名さん]

>>4242 匿名さん

それは集中豪雨などで下水道や河川の処理能力を一時的に超えた場合の浸水ハザードマップですね。
都市型浸水はアスファルトやコンクリートの地面が多い港区では内陸部でも発生するリスクがある災害です。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

[4247: 匿名さん]

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-05-30

この中にどれだけ真剣な検討者がいらっしゃるかわかりませんが、流れてくる情報に振り回される前に何が譲れないのか頭を整理した方が良いですよ。完璧なものなど存在しないことを前提に己の価値観を確認しましょう。

[4248: 匿名さん]

少なくともGFTにいまの勘違いした中古売り出し値段に見合う価値はなさそうだ。

[4249: 匿名さん]

ここはクラッシィスレですよ〜
GFTに関するレスはスレ違いなので湾岸タワマン総合スレの方でお願いします〜

[4250: マンション検討中さん]

GFTのことをそんなに対抗して悪くとか書こうとする理由が分かりません。こちらは新築で、向こうは今は中古。どちらかを落とす必要はなくて、資産価値が上がりそうな情報を共有すればいいんじゃないですか。

[4251: 匿名]

>>4244 匿名さん
前に誰かも言われていたと思いますが、ほぼ20階まで完成している段階で家具等は難しいかと。入居後だと更に再開発時期が近づき、ますます値下げはないとふんでます。
外観見えたら検討しやすいですね。

[4252: 匿名さん]

>>4250 マンション検討中さん

その通りですね。
恐らくこことは関係の無い湾岸スレの住人の方でしょうね。

[4253: 匿名さん]

>>4251 匿名さん

値下げ代わりに家具付けるのは、20階まで出来てようが入居後だろうが出来るでしょ。壁に直接取り付けるようなものでも大抵は後からでもOK。

[4254: 匿名さん]

>>4251 匿名さん

土曜日、現地に行きましたが工事はお休みでした。
エントランス付近は、まだ完成には程遠い状態でした。

[4255: 匿名さん]

>>4254 匿名さん
ありがとうございます。来月外観が見れるまで、あと1ヶ月ぐらいとの事なので完成させてほしいです。エントランス重要ですよね。

[4256: 匿名]

>>4253 匿名さん

前に誰かが逆に値上げを検討していると書いていたので値下げ前提に考えると期待し過ぎる気が。個人的には嬉しいですが資産性で難しいでしょう。

[4257: 匿名さん]

>>4256 匿名さん

仰ってることが良くわかりません。この物件に限らず、資産性が高かろうが値付けが高く竣工後もそれなりの期間売れ残った物件があれば、値引きや家具等の無償提供または再販業者への売却等が発生する方が一般的です。ずっと当初価格のまま何もせずにデベが抱え続ける例がゼロとは言いませんし、相場が上がっていくならばデベも待ち続けることもあるでしょうが、そちらの可能性が高いというのは流石に言い過ぎじゃないでしょうか。

[4258: 匿名さん]

>>4257 匿名さん

ここは竣工まで半年近くあるし竣工後一定期間後の話をするにはまだ時期尚早な気がします。

芝浦(港南も含めて)唯一の新築物件の希少性と直近で駅前再開発が控えており、長い目で見ても新駅再開発が控えているので竣工後も値下げする可能性の方が低いように思います。

個人的にはいつあるか無いかもわからない値下げを待つより、間取りが選べるうちに選んで早く引っ越しした方が待つ期間に発生する家賃を考えると総合的に見てお得だと考えています。

[4259: 匿名さん]

>>4258 匿名さん

それは値下げ幅によるのでは？5%くらい引かれたりすると家賃1年分以上いくでしょ。今の家賃が異常に高いなら知りませんが。

[4260: 匿名さん]

普通に良い物件に見えるけど何で売れ行き悪いんでしょうね？

[4261: 匿名さん]

>>4260 匿名さん
個人的には実需マンションはどこも今厳しいんじゃないかと。海外も含んだ投資用マンションみたいなのが今はまだギリギリですかね。
世帯年収の格差も広がりつつ、供給も多すぎるかと。
下記は世田谷の状況のようです。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160812-00000127-sasahi-soci

[4262: 匿名さん]

>>4260

答えは単純、高すぎるから　このあたり、ちょっと前まで分譲価格は坪200万円台前半だったんだぞ？
それからちょっと新しいビル開発があったくらいで基本的に周辺環境は何にも変わってない。

[4263: 匿名さん]

>>4262 匿名さん

感覚的には、10%引き位がちょうど良い頃合ではと思う。

[4264: 匿名さん]

>>4262 匿名さん

それって10年前のアイランド分譲時でしょ。
芝浦はアイランドができてイメージだいぶ変わりましたけどね。
アイランドやGFTの中古相場を見れば芝浦の今の市場評価が自ずとわかると思うけど。

[4265: 匿名さん]

>>4262 匿名さん

坪200って、今は千葉でも無理じゃない。
芝浦の地価はかなり上昇している。10年前との比較はナンセンス。

[4266: 匿名さん]

>>4264 匿名さん

壺300で丁度いい感じの物件じゃね?

[4267: 匿名]

>>4262 匿名さん
高いのはここだけじゃないと思います。
むしろ今芝浦で一番安いのでは？

[4268: 匿名さん]

>>4267 匿名さん

都心3区では最安位じゃないかな。
品川区、渋谷区、新宿区などの都心周辺区まで対象エリア広げても安い方に入るのでは？

[4269: 匿名さん]

GFTと比較している人がいるけど、本来はグローリオ田町と比較すべきですね。GFTとは土俵が違いすぎます。

[4270: 匿名さん]

>>4268 匿名さん

最安でも売れ残ってるって寧ろ悲惨じゃない?