クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4121: 匿名さん]

2007年に竣工したクレストタワー芝の様にずーと完売しなかったらどうなるんだろうね。スミフ物件の様にマンションに垂れ幕は勘弁です。

[4122: 匿名さん]

>>4116

なるほどですね。まぁ敷地形状的にどうしようもなかったんですかね。あの凸版印刷のビルがあるとこだったら全戸ほぼ南で素晴らしかったんですけどね笑。

[4123: 匿名さん]

クレストタワー芝で売れ残ってる部屋はちょっと価格も異常だしもう年齢がヤバ過ぎるからアレはもうあの値段じゃ売れないでしょう…

４ケタ万円のこの物件がＴＧＭＭできたあともずーっと残ってる事は考えにくいなぁ。まぁでも分からないけどね、いずれにしても引渡し来年の物件をクレストタワー芝と比べるには時期早尚過ぎるでしょｗ

[4124: 匿名さん]

前のレスで、建物コスト（/m3)はGFT≧ココだろうって話になってたし、それに納得もできるけど、土地の仕入れ値がどうだったのか次第では住商が暴利を貪ってるとも限らないのでは？都心マンションは土地の仕入れ値が超重要だからねぇ。でも住商のことだからそれなりの利は当然見込んでるだろうけどｗ

[4125: マンション検討中さん]

相変わらず盛り上がってるスレですねｗ、お盆なのにｗ

[4126: 匿名さん]

>>4118 匿名さん

1年以上前の記事ですからねぇ。
現時点の市況(周辺中古相場やここより後から出てきた新築物件)で評価するとここで色々と議論されているように違った評価になってきてますね。

[4127: 匿名さん]

>>4126 匿名さん
つまり一年前の市況では割高ということかと。市況は傾いているので、竣工後しばらく様子を見てこっそり値下げでしょうね。
これだけ売れ残ってるので安心してじっくり待てそうです。

[4128: 匿名さん]

>>4127 匿名さん

竣工後ってTGMM竣工後？新駅竣工後？
何年待つつもりよ。笑

[4129: 匿名さん]

>>4124 匿名さん

エリア的には札入れの値が高騰しても全くおかしくないからね。でも今となっては何もおかしくない価格だから住商としては良かったのでは？GFTの売れ行き見たら野村でも同じくらいの価格帯で分譲してるでしょ。売れ行きは全然違ったと思うけど（笑）

[4130: 匿名さん]

>>4128 匿名さん
ここが竣工したらなのでもうすぐですね。

[4131: 匿名さん]

ここの値下げ狙ってネガキャンしてた人からしたら今の盛り上がりは大誤算だろうなｗ

[4132: 匿名さん]

>>4131 匿名さん
売り行きはサッパリだから誤算ではないのでは？ここまで実際の売り行きとスレの盛り上がりが反相関するのも珍しい

[4133: 匿名さん]

>>4132 匿名さん

過去レス見たらここって2016/5までは1000レスくらいだったのに、そこから3ヶ月で3000レスも伸びてるのねw
物件探し出してから決めるまでに早くても3ヶ月はかかると思うからこれからじゃない？

[4134: 匿名さん]

マンコミュでは有名になったのかもしれないけど、この大量のポジ vs ネガの書き込みを見ていると何だか買う気にならない。

[4135: 匿名さん]

昨日とか書き込みがあまりなかったのに今日になってまた書き込みが増えてるね
荒らしさんのアク禁が解除されたみたいだね

[4136: 匿名さん]

そうですか。こちらのスレで知識は沢山増えますが、やはり最後はMRで自分の目で見て検討が1番かと思います。どの物件もですがマンコミュの比較にならないくらいMRは検討に貴重だと思います。

[4137: 匿名さん]

>>4135 匿名さん

アク禁にされるほど悪質なネガはあんまりないんじゃないですか？普通に検討の役に立つものが多いですよ。

[4138: 匿名さん]

>>4136 匿名さん

ですね。ここで知識を増やしてMRで効率的に検討できれば、まさに掲示板としての役割を果たせますね。

[4139: 匿名さん]

マンコミュは検討のためになる情報もあるけどくだらない情報も沢山溢れていますからね。
結局は他人が何て言おうと自分の目で実物を見て気に入るかどうかが全てだと思います。

[4140: 匿名さん]

>>4124
一般的には大規模物ほど㎡当たりの建築コストは低く出来るようです。
しかし、大量の住戸を一度に売らないといけないので、需給の関係でやや安く販売される傾向にあるようです。
また大規模物件はデベに体力が必要なので、中小デベには難しいようですね。

またなぜタワマンに免震が多く採用されるかの一つの理由は、コストを抑えられるということもあるようです。
GFTの方が単位あたりのコストが高いとは言い切れないのではないでしょうか。

[4141: 匿名さん]

>>4140 匿名さん
免震タワマンのほうが耐震板状マンションより低コストとか、本気で言ってる人がいるんだね、びっくりする。免震を採用してるタワマンは制震や耐震のタワマンより高い物件ばかりなのにね。
免震叩きの提灯記事を盲信する前に少しは免震について勉強したほうがいい。恥ずかしいから。
さらに内廊下や共用施設の部分も含めると、どこをどう考えたらGFTのほうが建築費が安いとかいう発想になるのか…

[4142: 匿名さん]

GFTは地上34階で高さ113.85m、平均階高334cm。
同時期分譲の港区タワーマンションであるグランドメゾン白金の杜は地上30階で高さ106.7m、平均階高355cm。

どちらも同じ免震構造のマンションだが、階高は20cm以上も異なる。
GFTは利益率を重視して造られたことが見てとれる。

[4143: 匿名さん]

>>4141 匿名さん

スケールメリットで1/883か1/123の差は当然あるんじゃない？
それぞれの土地の仕入れ額や建築費、デベの利益率等の原価構造を全て知ってて言ってるの？ 知らないのにのに断定的に物事を言うのは感心しないね。

[4144: 匿名さん]

>>4142 匿名さん

階高が334cmあれば十分なんじゃないの?

[4145: 匿名さん]

またGFT住民がきていますね。。。

[4146: 匿名さん]

GM白金の杜とGFTでは勝負にならないでしょう。
仕様が全く違う。

クラッシィの話題に戻しましょう。

[4147: 匿名さん]

>>4143 匿名さん

原価構造を知らない方が、購入者にとって精神衛生上好ましいよね。
下手に知りすぎると買えなくなるし。

[4148: 匿名さん]

ここの検討者って、他のどの物件と比較検討しているのでしょうか？

[4149: 匿名さん]

水辺ガーデンに水盤が設置されますが、屋外の水盤って直ぐに汚れるのでマメに清掃して欲しいですね。

[4150: 匿名さん]

>>4147 匿名さん

ボラれている事が分かったらショック。。。

[4151: 匿名さん]

>>4147 匿名さん

正直、立地、仕様が良くて気に入れば原価構造なんて別に気にしないよ。
もしデベがタダで土地を仕入れていたとしても、周辺相場から見て妥当なら買うでしょ。

[4152: 匿名さん]

こちらを検討して結果的に内陸物件に移った者です。
理由は上でも触れられている液状化のリスクとアイランドのマンション群から見下ろされてる感じでした。
駅距離と仕様は気に入っていたのですが、特に区の液状化マップを見てやはり厳しいなと。関東大震災でも液状化しなかったとのことで、それは知らなかったのですが、大正時代にここはすでに陸地だったんですか？
とはいえ、内陸側だと震災時には近隣木造住宅による火災の可能性もあるので今考えれば大規模災害時の被災リスクはどっちもどっちでした。
GFTに比べて価格が割高の指摘については、GFTはヤナセ跡地に対し、クラッシイの以前の建物は、テナントもあったので権利関係が複雑だった分土地購入費がかさんだか、土壌改良に費用がかかったのかなと。ここは個人的な推測です。
最後に、他物件に決断しましたが、私自身使わない共用施設で管理費がかさむのは敬遠したかったので、そうした層には、検討に値するマンションだと思います。

[4153: 匿名さん]

この掲示板見てるのに文句言う奴はただの貧乏人だろ。どう考えても

[4154: 匿名さん]

TGMM楽しみ

[4155: 匿名さん]

>>4151 匿名さん

そのとおり。グツグツ言ってないで欲しいなら買えば良いし要らないなら買わなきゃ良い。やたらデベの利益率に拘る人がいたけど笑、結局買うのかな？大事なのは周辺相場と好みだから。

[4156: 匿名さん]

するとここは、20階で高さ59.95m、平均階高299cm。大分差がありますが。

[4157: 匿名さん]

値段
白金の杜 >> クラッシィ > GFT

階高
白金の杜（355）> GFT >>（334） クラッシィ（299）

ってことですね！さすが値段だけは高級マンション

[4158: マンション検討中さん]

みなさん、TBTを忘れていませんか？

[4159: 匿名さん]

>>4158 マンション検討中さん

TBT??田畑⁈

[4160: 匿名さん]

>>4158 マンション検討中さん
なにそれ？そんなマンション芝浦にあった？

[4161: 匿名さん]

>>4157 匿名さん

突然、芝浦物件でもない白金の杜を引き合いに出してるの?

http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20140731/President_13068.html

[4162: 匿名さん]

TBTは２期まではお得だったみたいですよ。

[4163: 匿名さん]

>>4160 匿名さん

マジレスすると、
TBT=TOKYO BAY CITY TOWER
CHS=マンコミュで話題のマンション

[4164: 匿名さん]

本当はTBCT？

[4165: 匿名さん]

スラブ厚は絶対チェック！騒音で悩まないマンション選び
https://iemo.jp/36212

[4166: 匿名さん]

>>4161 匿名さん

冗談抜きで20F建て59.99mはちょっと、、、というか住み心地はまだ分からないけど、このデベが一流と呼ばれる日は遠いね。

[4167: 匿名さん]

>>4161 匿名さん

いちおこの物件は二重床二重天井ができてるので騒音関係はまだ希望持つことは可能かな。高級マンションのそれと相対的に劣ることは間違いないけど。

[4168: 匿名さん]

>>4163 匿名さん

マンコミュ恐ろしいよ。冗談抜きで、ココの板に貼られてた階高の記事見て2度目の訪問予約キャンセルしたからね笑。しょーもない書き込みが多いけど、あの一連の記事は合理的で深刻な致命傷だよね。

[4169: 匿名さん]

階高3m以下で、天井高2.4-2.5m、二重床二重天井になっているということは、いずれにしてもギリギリのはず。
スラブ厚でボイドスラブ225mm程度とギリギリまで絞っていることに加えて、二重床、二重天井のフトコロ（かさ上げの高さ）がどのくらいあるかも要確認ですね。ここの高さが低いと、例え二重床・二重天井でも将来のリフォーム時に配管の移動に制約が生じる（十分高さがないと配管をスペース内で交差させることができない）ことがあります。

[4170: 匿名さん]

>>4169 匿名さん

階高で叩かれてるけど必要なものは一通り揃ってるんですよね、この物件。

タワマンより低層派の私は湿式壁というのも高評価です。