クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3981: 匿名さん]

>>3962

とすると、構造上、順梁部屋の下がり天井は結構なものになってしまうでしょうね。1850とか1900の部屋もあるでしょうか。。住友商事も一流デベを名乗りたいならなぜ19F建てにしなかったのか、または60m超にしなかったのか、それだけは残念ですね。結果的にそうせざるを得なかったにしても逆梁に関しては外観かっこいいし囲まれ感あって好きな人は好きなんじゃないかなと思います。ただ、スラブ厚が確保できなくなるわカセットエアコンは取り付けられないわ、やはり階高を確保しないことの弊害は色々ありますわね。その他の仕様に関してはまぁ時代に合わせた標準的なものと言えますよね。ココより高いタワマンもだいたいこんなもんです。強いて言えばココは運河沿いを謳い文句にしてる割にバルコニーに全く力が入ってないのでチグハグな感じがしないでもないですが。。

[3982: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

排ガスの影響なんて都内であればどこでも大差ありませんし、首都高や大通りに面している物件は二重窓等の騒音対策が講じられているのでで全く気にならないと思います。寧ろ上の階の音は、子供が飛び跳ねたりすると室内に結構響くので、ここで話題になっていたスラブ厚は重要だと思いますよ。

[3983: 匿名さん]

>>3977 匿名さん

この事実は、もっと早く知りたかった。。。

[3984: 匿名さん]

>>3982 匿名さん

排ガスはマンションによって全然違いますよ。ベランダが黒くなる感じが異常です。都内賃貸物件たくさん引越しましたので経験済みです。

[3985: 匿名さん]

>>3984 匿名さん

じゃあ、ツインパークスのベランダも真っ黒ってことですか。

[3986: 匿名さん]

>>3962
>>3969
>>3977
>>3981

検討掲示板に相応しいレス達

[3987: 匿名さん]

>>3962 匿名さん

土地や建築コストは、販売時期が被っていたGFTと大差ないはずなので、単に住商が暴利を貪っているだけじゃないですか。

[3988: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

GFTはスーゼネの清水建設、こちらは中堅の安藤・間なので、建築コストはこちらの方が安価かも知れませんね。

[3989: 匿名さん]

>>3981

プライベートウォーターテラス！と言いつつバルコニーからウォーター全く見えないですらね。せめてバルコニーはウッドにしてリビングと繋げた感じにして解放感出して欲しかったなぁとは思うけど、至近距離の前建てが半永久的に建たないのはとても良いと思う。

[3990: 匿名さん]

>>3985 匿名さん
その物件住んでないので知りません。申し訳ないです。

[3991: 匿名さん]

>>3990 匿名さん

ここの目の前の運河は100-140mも幅があるから中低層階はウォーター見えると思うよ。
高層階もA、Gは直窓から見れるね。

[3992: 匿名さん]

veryによると芝浦はおしゃれママが急増中みたいですね。

[3993: 匿名さん]

風紀が心配ですね

[3994: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

ここの売り出し時期はちょうど資材高騰で騒がれていたタイミングなので1年の差でもかなり建築コストに影響が出ているものと思われます。

[3995: 匿名さん]

>>3986 匿名さん

貴方自身は何となく粘着ネガ臭するけど、並べてくれたレスは確かにある程度的を得てるので、これを見つつポジさんの各種意見も参照し、さて買いますか、と。ここのスレはMR行く前にしっかり目を通す価値のある珍しいスレだわ。しつこいけど、この静かな立地は羨ましいかな。

[3996: 匿名さん]

>>3994

その資材高騰を、清水と安藤間の請負代金の差額が打ち消して、イーブンになる感じかな。クラッシィの方が容積あたり請負金額の絶対額が高いってことはないでしょ。

やっぱ土地取得時の札入れで、すげー額で突っ込んだんじゃないｗ？以前野村の担当者が言ってたけど、マンション価格高騰期は大手じゃ出さないような値で突っ込んでくる新興勢力がいるから競争入札になるとマトモな値段でマトモな用地を取得できなくて困るってボヤいてたけどｗ

[3997: 匿名さん]

公式HPの物件概要に入居時期が4月上旬からに変更されてたけど、どういう販売戦略なんだろう？
単純に既に購入してる人の入居に2ヶ月以上も掛かるのかなぁ。

「事業計画の変更に伴い、入居時期につきまして「平成29年2月下旬(予定)」としておりましたが、「平成29年4月上旬(販売済の一部住戸は、平成29年1月下旬よりお引渡し開始)」のお引渡しとなります。謹んでお詫び申し上げます。」

[3998: 匿名さん]

>>3997匿名さん

事業計画の変更って何でしょうね（笑）この背景は推理が難しい…何なんだろう…

[3999: 匿名さん]

>>3997

とりあえず竣工前完売は白旗ということでしょう

[4000: 匿名さん]

僕４０００番！

[4001: 匿名さん]

>>3994 匿名さん

マンションは、販売開始の1年前にはコストが確定しているものです。従って、資材高騰の影響は殆ど受けていないはず。

[4002: 匿名さん]

>>3998 匿名さん

さらなる値上げに踏み切るとかw

[4003: 匿名さん]

階数や高さの数値だけでネガされている方々がいらっしゃいますが、建築費の高騰を受け最近は仕様を落としている物件が散見される中、こちらは限られた敷地面積の中で住戸の最大化を図り、共用施設を極力無くすことで、高価なシーザーストーン天板を専有部の標準仕様にしていたり、両面バルコニーや湿式壁などプライバシーに配慮した設計とできていたり、2層吹き抜けエントランスを採用していたり、普段、毎日、誰もが使う部分に重点を置いてコストをかける工夫をしているように見受けられます。

これらのデベの工夫はそこで快適な生活が送れるように住民に配慮しているものであり、評価に値すると思います。

仕様を良くすれば当然コストもかかる訳で、限られた予算の中で満点の物件なんて早々あるわけではありません。何を重視するかは各個人の好みや判断次第です。

[4004: 匿名さん]

>>4001

つまり、土地が高過ぎたか暴利貪りかどちらかと。

[4005: 匿名さん]

>>4002 匿名さん

ここの売主は、利益最優先で購入者への配慮はイマイチだからね。
あり得るかと。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=11&b=50&o=37...

[4006: 匿名さん]

>>4001 匿名さん

あなた建築コストの高騰が何年前から始まってるか理解してる？

[4007: 匿名さん]

>>3962
>>3969
>>3977
>>3981
>>4003 ←New!!


検討掲示板に相応しいレス達

[4008: 匿名さん]

>>3954 ←New!!
>>3962
>>3969
>>3977
>>3981
>>4003 ←New!!


検討掲示板に相応しいレス達

[4009: 匿名さん]

>>4003 匿名さん

シーザーストーンなんて、オプションで+10万位払えば大理石から変更出来るよ。ここの価格帯だったら別にお得感はないです。床タイルもね。

[4010: 匿名]

>>4006 匿名さん
ということは、GFTも建築コストの高騰の影響受けてますね。ここは売り出しは遅かったものの、実際に現場の施工を始めたタイミングはGFTと殆ど変わらなかったですから。工事の発注時期もGFTと大して変わらないはずです。
それなのにこの価格差はなんで？

[4011: 匿名さん]

>>4006 匿名さん

だったら販売時期が重なっていたGFTの方がスーゼネ&高仕様な分、ここよりも坪単価が高くなって然るべきじゃない?

[4012: 匿名さん]

>>4011 匿名さん

仕様はこちらの方に軍配が上がりそうですが、スーゼネはGFTの方が上ですね。

[4013: 匿名さん]

>>4010 匿名さん

http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

ここにGFTは建築費高騰の影響をあまり受けて無いと書いてあるよ。

[4014: 匿名さん]

>>4012 匿名さん

専有部分については、オプションでいくらでも変更出来る訳ですから比較対象外です。仕様について比較するのであれば、オプションで変更不可能な部分で比較すべきですよ。

[4015: 匿名さん]

>>4013 匿名さん

ってことは、ここも建築費高騰の影響を余り受けてないってことだよね。

[4016: 匿名さん]

ポジさんの言ってることが矛盾してきたな（笑）

[4017: 匿名さん]

>>4012 匿名さん
え？免震内廊下で共用施設充実のタワーが、ここより建築コストかかってないとか本気で言ってるんですか？建築コストは専有部仕様だけじゃないですよ？免震にすると建築コストは2割り増しともいわれています。内廊下も1割り増しと言われています。

[4018: 匿名さん]

>>4015 匿名さん

売り出しも竣工もクラッシィはGFTの1年後だから影響受けてるでしょ。普通に考えて。

[4019: 匿名さん]

>>4015 匿名さん

いやクラッシィは建築費高騰の煽りを受けてしまったのではないですか？
GFTとクラッシィの建築計画が立ち上がった時期は、クラッシィの方が遅かったと記憶していますし。

[4020: 匿名さん]

>>4018 匿名さん

現場の施工を始めたタイミングはGFTと変わらないわけですから、当然GFTと同じタイミングで建築費は確定しているはずですよね。GFTが建築費高騰の影響を受けてないいないということは、ここも同じと考えられますよね。

[4021: 匿名さん]

クラッシィ
2014年6月1日着工～2017年1月中旬

GFT
2013年7月4日着工～2016年1月下旬

ちなみに建築費は2013年～14年の1年で1割高騰しています
（みずほの不動産調査レポートより）

よって、まったく同じ建物でもでべが同じなら
1割高くても当然です。
しかし、スーゼネと中堅では建築費の単価が異なること、
免振、内廊下、共用部など、１戸あたり建築費が高くなる
条件はGFTのほうがそろっているので、公平に見てもGFTのほうが
１戸あたり建築費は高かったかと思います。
ただ、GFTはヤナセから例外的にかなり安く土地を仕入れることができたという話があるので、GFTの安さは例外的で、クラッシィがふつうなのかもしれません。

[4022: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

確かに。それよりもエアコンやカップボードやLow-Eガラスが標準で備え付けられていないところが驚いた。

[4023: 匿名さん]

GFT民多くない？ここ。笑

[4024: 匿名さん]

>>4023 匿名さん
4021を書き込んだものですが、近隣で売り出しの時期も近いので比較されるのは当然では？なんでもGFT民あつかいするのはおかしいと思います。私も純粋な検討者の1人ですよ。

[4025: 匿名さん]

湾岸スレからここに移住してきてるんでしょ。GFT自慢の書き込みをしたくて仕方がないようですから、まあ鷹揚に見守ってやりましょう。そういう寛容性がクラッシィの良い点だと思いますので。

[4026: 匿名さん]

4021さんのレスにも着工時期違うって書いてあるけど同じって言ってた人はなんだったんだろう。
憶測だけのくだらない議論やめたら？笑

[4027: 匿名さん]

ここのスレの伸び方ｗｗｗ

[4028: 匿名さん]

>>3954
>>3962
>>3969
>>3977
>>3981
>>4003
>>4021

色々な意見・考察がありますね。なぜ未契約者の入居時期が１．５ヵ月も遅れたのかにも興味が湧きますね。

こうした意見を踏まえつつ、いよいよご尊顔が見え、懸案の？外廊下の仕様、各専有部の実物が見えたら、買うか買わないかの決心がつく人も多いでしょう。

楽しみですね～

[4029: 匿名さん]

>>4022 匿名さん

東向きでバルコニーが日差しになる物件でLowＥガラスの必要性について教えてくれ。
必要ないならいらんよ。笑

[4030: 匿名さん]

4021さんの意見を更に甘めにして両者の建築費を同じと仮定すると（GFTはエアコンもカップボードも付いてるのでこの仮定も心苦しいけど）、両者の分譲価格の差異は土地の仕入れ値とデベの利益率からしか説明がつかないね。でもそれがどうしたという話でもある。もうGFTを分譲時価格で買うことはできないのだから、その比較をしても、結局は「この物件の土地の仕入れ値はGFTと比べ高かったんだ」or「売主がガッポリ儲けてるんだ」という結論にしか行きつけない。そんなことより、物件固有の長所短所を取り上げたレスをよく見て検討すべきだよね。だって購入検討者は検討できるだけの資力があるわけだから、あとはその価格に見合った物件かどうか知ることが重要なんだから。そういう観点から以下のレスをよく読むと良いね。

>>3954
>>3962
>>3969
>>3977
>>3981
>>4003
>>4021