クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3441: 匿名さん]

この物件のネガ要素を纒めると以下になりますでしょうか。(加筆修正をお願いします。)

・耐震構造
・外廊下
・間取り(リビングIn浴室)
・逆梁による眺望制限
・スラブ厚225mm

[3442: 匿名さん]

>>3441 匿名さん

リビングin浴室は一部のプランのみですので、物件自体のネガティヴ要素にはならないのでは？
逆梁に関しても、確かに眺望は制限されますが、採光面や開口部の広さを考えればむしろポジティブな要素ともとらえられますね。

と考えるとネガティヴ要素は、下記の3点ですね。

・耐震
・外廊下
・スラブ厚

[3443: 匿名さん]

スラブ厚
これ薄いのダメ、賃貸マンション仕様じゃんか。

[3444: 匿名さん]

急に出てきたスラブ厚の不安に関し、営業さんが匿名さんに扮して解消してくれたらいいですけど…これはこの前ＭＲ行ったとき気がつかなくて聞かなかったな～

[3445: 匿名さん]

ネガティヴ要素

・耐震
・外廊下
・スラブ厚
・それに見合わない価格
・欠点を言うとそれを認めずに他物件の成りすましに仕立て上げようとする契約者（＝将来の住民）

一番下が一番のネガ要素かと。
自分で悩んで考えた上で契約した物件なんだからもっと自信を持ちなさい。

[3446: 匿名さん]

いや、景気指数まずくないですか、株為替の暴落が止まらない。金融緩和が引き金ですね。不動産は一番危ない投資なので、この角度からの下落は助からないのでは。。。

[3447: 匿名さん]

モノは言いようですよ、外廊下だってこの物件みたいにプライバシー配慮があれば悪いことではない、管理費も内廊下と比べれば格段に安くなるわけだし。人によってはネガティブとなり得る要因として整理すれば以下のとおりとなり、これらを自身の価値観に照らし合わせどれほど消化できるか、ポジティブに捉えられるかがキーなのではないでしょうか。

外廊下仕様
（高級感にかける、この価格帯の物件に相応しくない、プライバシー性が低い等）

逆梁構造
（左右および下方向への視界が制限される等）

耐震構造
（この価格帯のこの高さの物件ならもうちょっと配慮が欲しかった等）

スラブ厚225mm-250mm
（高級マンションを標榜するなら300mmくらい欲しかった、遮音性が心配等）

天井高2400mm-2500mm
（決して低い部類には入らないが高級マンション間で比較すると低い部類等）

もちろんネガティブな要素ばかりではなく、特に立地面での優位性は中々のものです。これら要因プラスこの物件のよい点を総合的に勘案し、さぁ買いますか？という話。あとは個々の価値観次第に委ねられますねー。

[3448: 匿名さん]

契約者を妬んでる方ちょいちょい出てきますね。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

せっかく意味のある議論をしているのに、何たる意味のないコメント。

[3450: 匿名さん]

>>3445 匿名さん

そんな人直近でいました？
最近は平和にスレが進んでいましたが…
貴方のような方に粘着されてしまうことが一番のネガティヴ要素のようにも思えますね。
ここの住民、私は嫌いじゃないです。
ちょっと大人しすぎるようにも思いますがw

[3451: 匿名さん]

全て価格じゃない？そういったネガティブ要素があったって坪300万円だったらもっと大人気でしょ。

[3452: 匿名さん]

>>3451 匿名さん

そーゆーこと。上で挙げてくれている色々な要因と価格の天秤。釣り合わないと思うなら買わなければ良い。いまのところ、価格が高いなぁと思う人が多いからまだボチボチ残ってる。

[3453: 匿名さん]

>>3450 匿名さん

いません。シレッと誤情報を流すあたり、建設的な人ではないのでスルーで良いです。

[3454: 匿名さん]

芝浦って坪単価220から250ぐらいだよね。金融緩和の吹き上げ分が消えると、これ割ってくるから、耐えられないと思うよ。

[3455: 匿名さん]

>>3454 匿名さん

それはどこも同じですね。
ところで坪単価220万から250万と仰るエビデンスはありますか？

[3456: 匿名さん]

グローブやケープタワーの分譲価格かと。

[3457: 匿名さん]

グローブやケープタワーの分譲価格と比較しちゃダメでしょ。
あの頃の芝浦は人が住むところと思われてなかったんだから。

[3458: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

時系列ww

[3459: 匿名さん]

WCTの地価は、未だに港区最低で、周りの倉庫街より低いよ(笑)　

[3460: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

いくらなんでもそこまで頭悪いフリしなくてもよいと思います。

[3461: 匿名さん]

>>3459 匿名さん

湾岸の掲示板と間違えて書き込んでますよ。
もしくはWCTの話を出して荒らそうとしているのかな？
そういうことは止めましょう。

ところでアイランドさんの話が出ましたが、今の芝浦の発展はアイランドがあったからこそのものだと思います。アイランドの購入者さんは皆さん先見の明があったということですね。羨ましい限りです。

[3462: 匿名さん]

芝浦、当時と何か変わりましたか？(笑)　同じように見えますが。

[3463: 匿名さん]

変わりませんね。

[3464: 匿名さん]

変わったから良くなるとは限りませんし。だから何だって感じですね。

[3465: 匿名さん]

芝浦と港南の湾岸戦争は湾岸タワマン総合スレでお願いします。

ここはタワマンじゃないし完全にとばっちりかと。笑

[3466: 匿名さん]

論調が湾岸スレだからすぐわかるね。
ようこそクラッシィスレへ。

[3467: 匿名さん]

スラブ厚の話に戻しますが、やっぱり上の階の音、響くんですかね？
賃貸マンション並だなんて、高い金払って耐えられません。立地よりも大事な問題な気がします。

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん

こればかりはコンクリートの質というか作り次第だし上階に住む人次第ですから、ここでは一つの懸念材料としか言いようがないですかねぇ。結論が出せません、ただちょっと不安という。

[3469: 匿名さん]

>>3450 匿名さん

「開発計画のない雑居ビル街で頑張れ。」って連投してた人じゃない?

[3470: 匿名さん]

>3441

ネガ要素追加

目の前に小汚い屋形船が係留されている（動く予定なし、契約時に説明あると思われ。）
エアコンがカセットでもないし、ついてない
食器戸棚もついてない
トランクルームがついてない
天井も高くはない
眺めが結構アイランドビュー

[3471: 匿名さん]

この物件のコンクリートは、他の物件に比べて劇的に向上してるって思うしかないよね。坪単価360万円の物件ですから。

[3472: 評判気になるさん]

>>3469 匿名さん

他にも、契約者が、天王洲あたりを「嫌悪島」って呼ぶなど、攻撃的な連投してましたね。

[3473: 匿名さん]

コンクリートは水で薄めてます。耐久性は100年以上可能ですが、現実はそうならないように薄めて耐久性を下げてます。　全部の建物同じです。　

太平洋セメントの社員より。

[3474: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

⇩はネガと言うよりもデベの姿勢に引きました。この価格帯の物件ではありえないでしょ。ケチだよなぁ。

・エアコンがカセットでもないし、ついてない
・食器戸棚もついてない
・トランクルームがついてない

[3475: 匿名さん]

>>3472 評判気になるさん

高級倉庫街もね。

[3476: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

屋形船って重要説明事項なんですか?

[3477: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

アイランドビューもいいよ

[3478: 匿名さん]

>>3477 匿名さん

アイランドビューはポジでOK

[3479: 匿名さん]

>>3474 匿名さん

確かにこれはビックリ。エアコンすらついてないのは、え？と思った。

[3480: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

屋形船も風流だよ

[3481: 周辺住民さん]

>>3472 評判気になるさん

どの辺りの投稿ですか？
もしそのような投稿があったとして、その投稿がここの契約者によるものだという確証がありますか？
ご覧の通りここの契約者は大人しすぎてネガの温床になっているくらいです。
そんな人達に攻撃的な投稿が出来るとは思えません。
まぁでも私の考えもなんの根拠もありませんので、ただの水掛論になってしまいますね。

もし貴方が天王洲の方ならば(違ったらすみません)、同じサウスゲート地区の住民として仲良くしましょうよ。
むしろ私なんかは、芝浦も天王洲のような運河らしさを活かした街づくりが出来ればと思っているくらいです。

[3482: 匿名さん]

こういうレスにはネガが多いのはわかりますが、こんなに多いというのは逆に人気なのでしょうね。他はここまで盛り上がらないですから。

[3483: 匿名さん]

>>3479 匿名さん

別にそれはそれで良くあることなので別に驚きはしませんが価格だよ価格。これで4割弱残ってるわけでしょ。アイランド側に向かってモデルルーム公開中！って旗掲げるのかな…

[3484: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

トランクルームの代わりに各戸に大きめの納戸が付いているので収納力は悪くないですよ。
最近のタワマンはトランクルームも専有面積に含まれるので変わらないですよね。

[3485: 匿名さん]

>>3472 評判気になるさん

その失礼なこと言った方が契約者かどうかわかりませんが、私も天王洲や港南が羨ましい部分もあります。水辺の使い方は芝浦も見習って欲しいと思ってます。顔が見えないから言いたい放題言ってくる方もいますが、中にはそうでない人もいますし、芝浦港南は一括りに発展を共にする仲のはずですから、もし貴方が港南側の方なら暖かく見守ってください！

[3486: 匿名さん]

>>3483 匿名さん

賃貸ブルームタワーに全力で宣伝広告ですね！

あとエントランス側にも垂れ幕が必要ですね！

[3487: 匿名さん]

>>3474 匿名さん

リビングエアコンと食器棚合わせても高々50万〜100万くらいでしょ。
好きなの選べていいじゃない？

[3488: 匿名さん]

>>3481 周辺住民さん

逆に契約者が大人しすぎるという根拠は?

[3489: 匿名さん]

>>3484 匿名さん

トランクルームを占有面積に含むか否かはディベロッパーによって異なりますよね。
三井は含んでいなかった気がする。

[3490: 周辺住民さん]

>>3488 匿名さん

この一連の流れを見てそう思いません？
ほぼやられっぱなしじゃないですか。
ネガさんが仰ることが事実であることもあるんでしょうが、頭が悪そうな反論もしてませんしね。

[3491: 周辺住民さん]

なのでなぜネガさんがそこまでこの物件に拘るのか理解に苦しみます。
荒らし甲斐がなくつまらなくないですか？
おっと連投失礼…

[3492: 匿名さん]

>>3489 匿名さん

スミフはがっつり含んでますね

[3493: 匿名さん]

>>3485
天王洲の運河沿いの遊歩道とか運河沿いのTYハーバーとかパン屋いいですよね。ワンコ連れて散歩してベンチに座ってサンドイッチほおばったり。そういうのは芝浦はムリかな。

[3494: 匿名さん]

>>3491 周辺住民さん

寧ろ契約者の無理ポジがネガを誘発しているような気がします。スルーすれば、そのうち沈静化するでしょう。

[3495: 匿名さん]

>>3493 匿名さん

芝浦も一部は頑張ってるんですが全体を見るとこの物件の目の前もそうなんですが不揃いなんですよね。今後に期待です！

[3496: 匿名]

>>3484 匿名さん
そうなの？GFTはトランクルームは専有面積に含んでなかったし、含まない物件が一般的だと思ってた

[3497: 匿名さん]

>>3496 匿名さん

ディベロッパー毎にマチマチですよ。

[3498: 匿名さん]

この物件のポジはやはり立地でしょうか?
マンションの価値は、9割が立地で決まるって言いましすね。

[3499: 匿名さん]

>>3496
GFTを自慢したい気分、分かります。

[3500: 匿名さん]

>>3499 匿名さん

そんなんじゃないと思いますよ。
ピリピリしないでください。

[3501: 匿名さん]

>>3498 匿名さん

YES
不動産は立地が全てです

[3502: 匿名]

>>3499 匿名さん
そんなつもりでは…MRに行っただけで抽選落ちで購入できなかっただけですし
不愉快でしたら申し訳ありませんでした

[3503: 匿名さん]

真面目な話、これから芝浦で販売される新築が有ったとして、ここより安くなるとは思えないんだよな。
新駅が完成する頃は、新築は更に高値になってる気がする。

[3504: 匿名さん]

ここより高くなってもモノもここよりも高くなると思うよ。そもそもここはこの値段でも売れ残り不人気物件。

[3505: 匿名さん]

>>3503 匿名さん

今の景気や金融政策が続けばそうでしょうね。しばらく似たような価格が続いて皆が「もう下がらないんだな」って思うまではこれ以上上がりもしなそうではありますが。

[3506: 匿名さん]

しばらく出ないでしょうか？芝浦で新築予定の情報はまだ知らないですが、価格は正直わからないですね。ここが将来高かったとなるのか安かったとなるのか、予想はできても将来はわかりません。購入は特にタイミングが人によって違う事が面白いと思います。

[3507: 匿名]

>>3504 匿名さん
不人気には見えないですよ。
そもそもまだ施工前で建設中ですので、売れ残りではなく、これから先着順販売になりますね。

[3508: 匿名さん]

芝浦港南で、あとマンションができる可能性がある空き地は港南3丁目交差点の運河沿い空き地くらいだからね

[3509: 匿名さん]

コスモの前の駐車場ですね。あそこは三菱地所レジデンスが所有しているから、開発のタイミングを探っているのでしょうね。

[3510: 匿名さん]

3508←こう言われ続けて、乱立が止まらない。

[3511: 匿名さん]

ドル円90円台へ　大不況突入　確定

[3512: 匿名さん]

どんどん都心に激安マンションが乱立。

[3513: 匿名さん]

正直ここはいい物件だと思うよ。

構造面で色々書かれてるけど100戸程度のマンションなんだから大規模タワマンと比較するのはナンセンスだと思う。

スケールの割にはエントランス周りとか専有部とかお金かけるところはかけてるように見えるし、住空間として必要なスペックも十分揃えてるように見える。

何より立地面の将来性、今や芝浦港南の希少な新築物件なので周辺の中古相場からしてもここの価格は妥当なんじゃないかな。

[3514: 匿名さん]

トランクルームは住戸から離れていると専有面積に含まない傾向がありますね。

このスレにはここの契約者、検討者、GFTの方、天王洲の方、通りすがりの方、色々いらっしゃると思いますが、サイコな書き込みをしている人はごく一部です。
ここの契約者でも、GFTでもWCTでも、多くの人は普通のメンタリティを持ち、あえて不快な書き込みをするようなことはしません。
ネガな書き込みをする時も、契約者を含む関係者があまり不快にならないように配慮して書き込むものです。
GFTの奴らはああだとかここの契約者はこうだとか、一部の特殊なメンタリティの方々を全体に一般化して罵り合っているのは生産的ではないでしょう。
あいつは何人だからどうとかという、レイシストがよくやる過度の一般化と同じです。
そういう特殊な人は筋を通して喋っても通じないのでスルーするしかありません。
客観性がなかったり、配慮が足りない、不快にすることが目的のネガはスルーです。

[3515: 匿名さん]

>>3416 匿名さん

クラッシィハウス松濤って東京カンテイが発表した「ヴィンテージ・マンション&プレミアム・マンション2016」の名だたるパークマンションやグランドヒルズ達に混じって上位30位にノミネートされてるじゃん！凄いよクラッシィ！

しかも間組が施工した赤坂パークハウスとグランフォルム赤坂の2件もノミネートされてる！
凄いよ安藤・間！

http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/05/13/071708

http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_news.php?news_no=2411

[3516: 匿名さん]

景気がここまで伸び悩んでると、ここのスペックで現状以上の価格を出してまで不動産を購入できる層が今後どれだけいるんでしょう？
アイランドの時代と比べると高値掴みなのは間違いないですし。（その時代と比べたらGFTもそうですが）
永住目的ならいいんでしょうが、将来的な価値を疑問に感じる人が多いってことが売れ残りの現状からわかりますよね。都心に近いとはいえ不動産バブルの影響を受けやすい物件だと感じるのですが、ここの検討者の方々の資産、収入はどの程度なんでしょうか？
あえてこの価格で芝浦の物件を検討する理由にも興味があります。

[3517: 匿名さん]

>>3516
興味があるという書き方は少し契約者や検討者の方に失礼でしょう。
芝浦であるからこの価格帯であって、例えば近隣の三田や高輪などは更に高いということでは。

[3518: 匿名さん]

心配なら坪330万くらいの中古にする手もある。芝浦港南でもそういうタワーマンションは探せばいくらでもある。

[3519: 匿名さん]

>>3516 匿名さん
時代は変わるものですよ。一昔前は武蔵小杉も坪200とかでした。確かに芝浦アイランドのタワマン達と比較すれば割高ですが、それを高値掴みと表現するのは少々語弊があるのではないでしょうか。街の価値は人口構成や再開発により変動します。芝浦アイランドができた頃と現在の環境に何ら変化がないのなら高値掴みに該当するでしょうが、今や若年層中心にこれだけ人口が増加し、街の再開発が進んでいるわけですから、購入時の価格は比較対象になりません。不動産価格が株価の遅行指数であることは理解していますが、株価のみが不動産価格を形成する要因ではありません。

[3520: 匿名]

>>3516 匿名さん
景気や不動産市況の高値摘みは、全体に言える事で他区でも感じます。ここだけの話ではないのでは。

[3521: 匿名さん]

>>3516 匿名さん
購入者層は普通のリーマンと士業関係者だと聞いてますよ。MR何度か行けば実際そんな感じとわかります。価格帯的にもこのご時世大袈裟に言うほど高くないでしょう。部屋にもよりますが世帯年収一千万プラスアルファで十分買えるはずです。ここ、見るからに投資目的にはならなそうな物件じゃないですか。利回りを気にしてる購入者は少ないと思いますよ。身の丈に合う実需がポツポツ買ってるだけです。ご存知の通り将来楽しみな立地でもありますし。

[3522: 匿名さん]

>>3516 匿名さん

物件固有の事情から周辺環境、経済情勢、色々な意見でてるけど、これら加味して高いと思うなら買わなきゃいいし、欲しいと思えば財布が許す限り買えばよい。いまはまだ貴方の思うように、この価格は高いだろと思う人が多いのかもね。

[3523: 匿名さん]

>>3515 匿名さん

また面白い人かな笑？盛り上げ役ありがとうございます笑

[3524: 通りがかりさん]

このスレいつもアップデートされてますね、新しいマーケティング方法なのかな？（笑）

これだけ前段階で知識つけさせてもらえると、営業さんにも要点ズバッと聞けるので、いま検討開始した人はここ読んでから行くべきですね（笑）

[3525: 匿名さん]

3519

こういう買い煽りが一番悪徳だよ。
たった6年前の価格が参考にならないとか、
都合の良い解釈を人に押し付ける。

開発で上がった土地はありませんよ。
開発や人口でマンションが上昇するのなら、
新宿、池袋は坪3000万ですか？

[3526: 匿名さん]

6年前と6年後、確実に6年、10年後の方が危機に直面していますよ。

[3527: 匿名さん]

湾岸の適正価格は坪330万まで。なぜなら、坪300万、25坪7500万、それが高給リーマンが無理なく買える限界。
よっぽどの有名マンションで間取りや眺望が良いなどの付加価値つかない限りそれ以上高い中古は厳しい。坪370万で買うなら買った瞬間に2割減価は覚悟。
それが嫌なら中古を探すべき。

[3528: 匿名さん]

山梨で恐ろしいのは、
山梨のリニア駅から車で30分まで
許容範囲となること。

車で30分、リニア15分。
東京まで45分。

地方のさらに奥地まで買いとなる。
東京の不動産はどうなるのか。

[3529: 匿名さん]

リニア15分 + 車30分なんて絶対住みたくないわ。

[3530: 匿名さん]

>>3528
角さんの「日本列島改造論」の平成版、ですか。

[3531: 匿名さん]

大自然の大パノラマを見たら、、
あなたの会社役員は釘付けですよ。

[3532: 匿名さん]

もうコンビニ弁当から卒業しましょう。
子供の教育に最高です。

[3533: 匿名さん]

更新速度がすごいですね。
なんで？
たまに意味わからない書き込みあるけど。

[3534: 匿名さん]

引き続き定期的に突拍子もなく出てきてくださいｗ

[3535: 匿名さん]

>>3526

こういう何の裏付けもないコメントには目も当てられませんね

[3536: 匿名さん]

>>3525
新宿や池袋は開発された結果の現在の地価です。
開発されてなければもっと低い地価だったということです。
あなたは富久クロスが高島屋まで徒歩5分とおっしゃってましたが、実際は20分かかります。
新宿御苑駅は徒歩5分ですが、新宿御苑自体はもっと遠いです。
坪４００は適正でしょう。
あなたのおっしゃっていることは支離滅裂です。

[3537: 匿名さん]

>>3525 匿名さん

開発で上がった土地がないとか何でそんなに頭の悪いフリするの？ここで何したいの？

[3538: 匿名さん]

東京池袋の人と山梨の人って同一人物？

[3539: 匿名さん]

3525の方は山梨に土地を持っていて、そこがあがることを期待しているのでしょう。
そして自分に都合の良い情報だけを集め、都合の悪い情報は支離滅裂な論法で否定、もしくは無視する。
いわゆる選択バイアスというやつです。

[3540: 匿名さん]

>>3525 匿名さん

買い煽ってる様には見えませんけどね。
市況を客観的に分析されているだけで、その事実をどう捉えるかは人それぞれでしょう。

相場は需要と供給で変わるものです。
芝浦港南や武蔵小杉のように再開発によって魅力的な街になれば数年前より高くても欲しい人が現れ売れるようになるし、高くなり過ぎたり供給過多で在庫が積み上がれば下がるでしょうし、その繰り返し。
中古相場はその傾向が顕著に現れるので、その地域の現時点のポテンシャルを測るバロメーターにはなるでしょうね。