クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3381: 匿名さん]

リニアが24時間運行してくれて5分間隔くらいだったら初めて考えるかなぁ。それでもリニアが止まった場合のデッドロック感がハンパない。

[3382: 匿名さん]

毎日リニアで山梨なら毎日新幹線で新横浜のがまだマシ。

[3383: 匿名さん]

旅客運送の法律が改正されるんだ。人を載せなくてよい。これは無人リニアで広告費だけで動かせる。運賃はタダ。果して東京の駅近のメリットは保たれるのか。

[3384: 匿名さん]

地方活性は恐ろしいよ。

東京に住む理由は職場が、、、

いつかは地元に帰りたいが90％。

東京に住みたいという人は、
ほとんどいないわけで、

とんでもないことになるかと。

[3385: 匿名さん]

ならない。大丈夫。むしろ東京の中でも都心以外はひたすら人口が減る。都心物件以外は価値を保つの難しいでしょうね。

[3386: 匿名さん]

このリニアさんは何が目的なんだ？山梨に家買っちゃったのか？

[3387: 匿名さん]

>>3384 匿名さん

はいはい。なるかもね。とんでもないことにね。

[3388: 匿名さん]

>>3386 匿名さん

わかりません笑。かなり面白いけどウザいっちゃウザいですね笑

[3389: 匿名さん]

買いました。山梨に買いました。

[3390: 匿名さん]

>>3389 匿名さん

平米単価いくらですか？

[3391: 匿名さん]

坪38万円だよ。お買い得でした。

[3392: 匿名さん]

この掲示板は、契約者>>>>>>>検討者ですか?

[3393: 匿名]

>>3392 匿名さん
？

[3394: 匿名さん]

4ヶ月くらい経てば中が見られるようになるんですよね？(ココが気になってるけど中古とも迷ってて、だから早くこちらの中身がみたい！)

[3395: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

専有部分の仕様ならMRで事足りるんじゃないでしょうか？
MRはAタイプですが間取り以外はほぼ同じなのでイメージつくかと思います。

[3396: 匿名さん]

>>3395 匿名さん

ご返信ありがとうございます。

たしかにAタイプは分かるのですが、予算と必要部屋数的にDEFタイプを検討していて、やっぱり目で見たいなぁと。このスレッドでは散々議論されている模様の逆梁の眺望とか外廊下の作りとかも見て判断したくて。当初中古を検討していたので全て生で見られるのが当たり前の感覚になってしまいまして(ｰ ｰ;)

[3397: 匿名さん]

>>3396 匿名さん

購入者です。確かにバルコニーと外廊下は期待と不安が入り混じっています笑。外観、エントランスあたりは何も心配していませんが、あと、エレベーターの仕様も少し気になりますね。エレベーターにお金かけてないとすぐ分かるので笑。

階層にこだわりがないのなら希望の間取り群が全て売れてしまうことはないでしょうから4ヶ月待つのもアリですね。ただ、中古はまさに一つだけなので、いつなくなってしまうか不安ですね苦笑。

[3398: 匿名さん]

確かに外廊下は極めて残念、と言っても始まらないが。。。

[3399: 匿名]

>>3396 匿名さん
契約者の内覧が5ヶ月くらいなので、同じ時期に見れるかどうかですね。他で契約した方は内覧できてましたが、検討段階だと共有部分と玄関まででした。売主によるかもしれません。

[3400: 匿名さん]

3399ですが文章が抜けてしまいました。
他のマンションを見に行った時の話です。

[3401: 匿名さん]

>>3397 匿名さん
契約者です。すみません。エレベーターの仕様を教えてもらえますか？こだわりなかったです。

[3402: 匿名さん]

>>3401 匿名さん

いやぁ、それが分からないんですよ。確か26人乗りと言ってたので相当デカいですが、まさか貨物用エレベーターみたいなもんじゃないと思うものの、あのオシャレそうなエントランスから各階を繋ぐに相応しいものなのか、色すらわかりません。どこにも絵がないですし。

[3403: 匿名]

>>3402 匿名さん
ありがとうございます。探してみましたが絵や写真はないですね。色など今度聞いてみます。

[3404: 匿名さん]

26人乗りって丸の内の新しいオフィスレベルですね。凄い。

[3405: 匿名さん]

相場が下がり出しましたね。　
どこまで下がるのでしょう？

[3406: 匿名さん]

不動産は今売れてないからね。新築は値引き当たり前の時代です。大手は値引きしてます‼この物件と比較していると話せば、値引き案内してくれますよ。皆さん、上手な買い物買い物を‼

[3407: 匿名さん]

更新スピード早くて、ついて行けない(笑)

[3408: 匿名さん]

盛り上がり方が異常。叩きやすさと契約者の方のリアクションの良さに謎のリニア祭りも相まって結果的に知名度向上という不思議な展開。

[3409: 匿名さん]

山梨が坪38万だと、東京はやはり高過ぎるね。落ちるとこまで落ちると、坪100か、それでも地方の3倍近い価格。

[3410: 匿名さん]

ここ、盛り上がってますね。

[3411: 匿名さん]

>>3406 匿名さん

大手だろうが値引きしている物件はヤバイと思うぞ。笑

[3412: 匿名さん]

デベは、この物件に自信を持っているので絶対に値引きはしませんよ。

[3413: 匿名]

>>3412 匿名さん
同じく。少なくとも再開発過ぎまでは値引きしないでしょう。

[3414: 匿名さん]

この物件は、全てが完璧とは言わないまでも大きな欠点は見当たらないからね。

[3415: 匿名さん]

クラッシーブランドのフラグシップって、どこの物件?

[3416: 匿名さん]

>>3415 匿名さん

クラッシィハウス広尾フィオリーレ
クラッシィハウス松濤
クラッシィハウス尾山台
とかかな。

[3417: 匿名さん]

>>3408 匿名さん

価格のハードルさえ越えればあまり叩かれる要素無さそうなんですけど、明らかに検討すらしてない輩が暴れてますよね笑

[3418: 匿名さん]

>>3417 匿名さん
更新頻度が高いので見にくる人が多いのでしようね。外観が見れるだけでも検討しやすいので9月頃はひとつ山ですね。

[3419: 匿名さん]

>>3417 匿名さん

お陰様でかなり面白いスレにはなっていますけどね。売れてないしスレも閑散としてるような本当に認知度のない物件よりはいいですよね。

[3420: 匿名さん]

すみません、マンションのカバーが取れる時って、周囲の植栽やテラスもおおよそ出来上がった状態になってからなんでしょうか？ど素人質問で恐れ入ります。

[3421: 匿名さん]

床スラブがボイドスラブで225-250mmとありますが、これは他の物件と比較してどうなのでしょう？　ボイドスラブの場合防音効果は通常の70%位に割り引いて考えないといけないと聞きました。するとかなり薄い感じですが。営業に聞いても「大丈夫です」と言われるだけなんだろうなあ・・・。

[3422: 匿名さん]

>>3420 匿名さん
テラスは出来てそうですが植栽は維持管理があるので時期待ちそうですね。個人的にはイメージつきやすいのカバーとったらすぐにお願いしたいところですが。

[3423: 匿名さん]

>>3422 匿名さん

ありがとうございます。ですよね、どうせ露わにするなら一挙に全貌を明らかにして欲しいです！

[3424: 匿名さん]

>>3421 匿名さん

ググれば出てくる受け売りですが、ボイドスラブの場合は300mm欲しいと言われています。ボイドのないスラブなら250mmと言われており、私もこの点は不安に感じています。何とか59.99mに収めるべく削れるところは削ったんですかね…スラブくらい高級物件並みの分厚さにして欲しかったというのはあります。

[3425: 匿名さん]

建物が60m切るとそんなコストカットになるの？

[3426: 匿名さん]

>>3425 匿名さん

Yes

[3427: 匿名さん]

音響きますか？住んでみないとわからない事ですか？素人なので不安です。

[3428: 匿名]

>>3424 匿名さん
典型的なコスト削減ですからね。ボイドでこの薄さだと足音はかなり響きますよ。
まぁ安アパートよりはマシですけど、周辺のタワマンは300超えがあたりまえですし、見劣りするのは確かですね。

[3429: 匿名さん]

耐震構造・逆梁眺望制限・外廊下は価値観や考え方次第で消化できますが、遮音（スラブ厚）だけは問題にならないよう願うしかない…詳しく聞いた方いませんか？

しかし建物の高さって居室に色々影響を与えるんですね。コスト削減のためかは分かりませんが60m未満（59.99m）を確定しつつ住戸数を最大化すると、

階高を十分取れない→天井高を十分取れない→天井スラブ厚も極力薄くしないといけない→順梁では採光が厳しく逆梁とせざるを得ない→左右および下界の眺望が制限される

モノは言いようで、逆梁であるがゆえ外観が力強くカッコ良い感じになるしプライバシー性が高まるとも言えますが、59.99mというアカラサマな数字を見ると上記のロジックで事が運んだように思えてしまいますね。

[3430: 匿名さん]

>>3427

正直住んでみないと分からないです。コンクリート自体の性能が昔より明らかに改善されているので、この薄さだから必ず響くということはないです。ただ、他の高級マンションと並べると明らかに薄いので、リスクっちゃあリスクです（上に誰が住むかにも多分に影響されますが）。

[3431: 匿名さん]

>>3429 匿名さん

私も同じ考えです。
耐震構造・逆梁眺望制限・外廊下に関しては特に気にならないんですが、遮音（スラブ厚）だけは気になります。ずっと上階の足音に悩まされながら生活するのはツラいですよね。
3430さんのおっしゃるとおり、上階居住者の方の気配りやコンクリート自体の性能改善に期待します。

[3432: 匿名さん]

>>3429 匿名さん

天井高2400-2500mm、二重床二重天井、ボイドスラブ225-250mmなら一般的な標準ラインはクリアしていると思いますよ。

遮音性はスラブが厚くても上階の方の使われ方次第で全て防ぐのは難しいですし、気になるレベルも個人差があるので、下階の方に配慮した生活を皆で心掛け、良好なコミュニティを築くことが重要だと思います。

[3433: 匿名さん]

やっぱり上階の方によりますね。
こちらを検討されている方は落ち着いた方が多い感じがしたのでお互いの配慮がある生活が良いですね。

[3434: 匿名さん]

>>3432 匿名さん

天井高は遮音性には関係ないので置いておくとして、250mmはともかく、ボイドで225mmの部分があるという物件は、このクラスでは見当たりませんね。。。竣工後に上階で営業に飛び跳ねてもらって音を確認してから購入した方が安全かもしれません。

[3435: 匿名さん]

確かにその確認方法はアリですね。いつ検討者も専有部に招き入れてくれるようになるのか分かりませんが、階数にこだわらなければＥ，Ｆのうちどれか余っているでしょうから、それお願いしてみます。

[3436: 匿名さん]

ド素人質問なんですが、スラブ厚225-250mmって何で幅があるんですか？一部だけスラブを薄くしてるってことですか？（なぜそんなことを？）

[3437: 匿名]

>>3436 匿名さん
同じ物件でも天井高は部屋によって違うのと同じですよ。

[3438: 匿名さん]

>>3436 匿名さん

たぶん、梁があったりするためだと思います。

[3439: 匿名さん]

この物件は低層と高層で天井高が違いますが、その関係じゃないんですかね？

[3440: 匿名さん]

みなさまご丁寧にありがとうございました。スラブ厚に問題がないか営業さんに聞いてみます（問題がないと言うに決まっていますが表情をみてみます）。

[3441: 匿名さん]

この物件のネガ要素を纒めると以下になりますでしょうか。(加筆修正をお願いします。)

・耐震構造
・外廊下
・間取り(リビングIn浴室)
・逆梁による眺望制限
・スラブ厚225mm

[3442: 匿名さん]

>>3441 匿名さん

リビングin浴室は一部のプランのみですので、物件自体のネガティヴ要素にはならないのでは？
逆梁に関しても、確かに眺望は制限されますが、採光面や開口部の広さを考えればむしろポジティブな要素ともとらえられますね。

と考えるとネガティヴ要素は、下記の3点ですね。

・耐震
・外廊下
・スラブ厚

[3443: 匿名さん]

スラブ厚
これ薄いのダメ、賃貸マンション仕様じゃんか。

[3444: 匿名さん]

急に出てきたスラブ厚の不安に関し、営業さんが匿名さんに扮して解消してくれたらいいですけど…これはこの前ＭＲ行ったとき気がつかなくて聞かなかったな～

[3445: 匿名さん]

ネガティヴ要素

・耐震
・外廊下
・スラブ厚
・それに見合わない価格
・欠点を言うとそれを認めずに他物件の成りすましに仕立て上げようとする契約者（＝将来の住民）

一番下が一番のネガ要素かと。
自分で悩んで考えた上で契約した物件なんだからもっと自信を持ちなさい。

[3446: 匿名さん]

いや、景気指数まずくないですか、株為替の暴落が止まらない。金融緩和が引き金ですね。不動産は一番危ない投資なので、この角度からの下落は助からないのでは。。。

[3447: 匿名さん]

モノは言いようですよ、外廊下だってこの物件みたいにプライバシー配慮があれば悪いことではない、管理費も内廊下と比べれば格段に安くなるわけだし。人によってはネガティブとなり得る要因として整理すれば以下のとおりとなり、これらを自身の価値観に照らし合わせどれほど消化できるか、ポジティブに捉えられるかがキーなのではないでしょうか。

外廊下仕様
（高級感にかける、この価格帯の物件に相応しくない、プライバシー性が低い等）

逆梁構造
（左右および下方向への視界が制限される等）

耐震構造
（この価格帯のこの高さの物件ならもうちょっと配慮が欲しかった等）

スラブ厚225mm-250mm
（高級マンションを標榜するなら300mmくらい欲しかった、遮音性が心配等）

天井高2400mm-2500mm
（決して低い部類には入らないが高級マンション間で比較すると低い部類等）

もちろんネガティブな要素ばかりではなく、特に立地面での優位性は中々のものです。これら要因プラスこの物件のよい点を総合的に勘案し、さぁ買いますか？という話。あとは個々の価値観次第に委ねられますねー。

[3448: 匿名さん]

契約者を妬んでる方ちょいちょい出てきますね。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

せっかく意味のある議論をしているのに、何たる意味のないコメント。

[3450: 匿名さん]

>>3445 匿名さん

そんな人直近でいました？
最近は平和にスレが進んでいましたが…
貴方のような方に粘着されてしまうことが一番のネガティヴ要素のようにも思えますね。
ここの住民、私は嫌いじゃないです。
ちょっと大人しすぎるようにも思いますがw

[3451: 匿名さん]

全て価格じゃない？そういったネガティブ要素があったって坪300万円だったらもっと大人気でしょ。

[3452: 匿名さん]

>>3451 匿名さん

そーゆーこと。上で挙げてくれている色々な要因と価格の天秤。釣り合わないと思うなら買わなければ良い。いまのところ、価格が高いなぁと思う人が多いからまだボチボチ残ってる。

[3453: 匿名さん]

>>3450 匿名さん

いません。シレッと誤情報を流すあたり、建設的な人ではないのでスルーで良いです。

[3454: 匿名さん]

芝浦って坪単価220から250ぐらいだよね。金融緩和の吹き上げ分が消えると、これ割ってくるから、耐えられないと思うよ。

[3455: 匿名さん]

>>3454 匿名さん

それはどこも同じですね。
ところで坪単価220万から250万と仰るエビデンスはありますか？

[3456: 匿名さん]

グローブやケープタワーの分譲価格かと。

[3457: 匿名さん]

グローブやケープタワーの分譲価格と比較しちゃダメでしょ。
あの頃の芝浦は人が住むところと思われてなかったんだから。

[3458: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

時系列ww

[3459: 匿名さん]

WCTの地価は、未だに港区最低で、周りの倉庫街より低いよ(笑)　

[3460: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

いくらなんでもそこまで頭悪いフリしなくてもよいと思います。

[3461: 匿名さん]

>>3459 匿名さん

湾岸の掲示板と間違えて書き込んでますよ。
もしくはWCTの話を出して荒らそうとしているのかな？
そういうことは止めましょう。

ところでアイランドさんの話が出ましたが、今の芝浦の発展はアイランドがあったからこそのものだと思います。アイランドの購入者さんは皆さん先見の明があったということですね。羨ましい限りです。

[3462: 匿名さん]

芝浦、当時と何か変わりましたか？(笑)　同じように見えますが。

[3463: 匿名さん]

変わりませんね。

[3464: 匿名さん]

変わったから良くなるとは限りませんし。だから何だって感じですね。

[3465: 匿名さん]

芝浦と港南の湾岸戦争は湾岸タワマン総合スレでお願いします。

ここはタワマンじゃないし完全にとばっちりかと。笑

[3466: 匿名さん]

論調が湾岸スレだからすぐわかるね。
ようこそクラッシィスレへ。

[3467: 匿名さん]

スラブ厚の話に戻しますが、やっぱり上の階の音、響くんですかね？
賃貸マンション並だなんて、高い金払って耐えられません。立地よりも大事な問題な気がします。

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん

こればかりはコンクリートの質というか作り次第だし上階に住む人次第ですから、ここでは一つの懸念材料としか言いようがないですかねぇ。結論が出せません、ただちょっと不安という。

[3469: 匿名さん]

>>3450 匿名さん

「開発計画のない雑居ビル街で頑張れ。」って連投してた人じゃない?

[3470: 匿名さん]

>3441

ネガ要素追加

目の前に小汚い屋形船が係留されている（動く予定なし、契約時に説明あると思われ。）
エアコンがカセットでもないし、ついてない
食器戸棚もついてない
トランクルームがついてない
天井も高くはない
眺めが結構アイランドビュー

[3471: 匿名さん]

この物件のコンクリートは、他の物件に比べて劇的に向上してるって思うしかないよね。坪単価360万円の物件ですから。

[3472: 評判気になるさん]

>>3469 匿名さん

他にも、契約者が、天王洲あたりを「嫌悪島」って呼ぶなど、攻撃的な連投してましたね。

[3473: 匿名さん]

コンクリートは水で薄めてます。耐久性は100年以上可能ですが、現実はそうならないように薄めて耐久性を下げてます。　全部の建物同じです。　

太平洋セメントの社員より。

[3474: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

⇩はネガと言うよりもデベの姿勢に引きました。この価格帯の物件ではありえないでしょ。ケチだよなぁ。

・エアコンがカセットでもないし、ついてない
・食器戸棚もついてない
・トランクルームがついてない

[3475: 匿名さん]

>>3472 評判気になるさん

高級倉庫街もね。

[3476: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

屋形船って重要説明事項なんですか?

[3477: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

アイランドビューもいいよ

[3478: 匿名さん]

>>3477 匿名さん

アイランドビューはポジでOK

[3479: 匿名さん]

>>3474 匿名さん

確かにこれはビックリ。エアコンすらついてないのは、え？と思った。

[3480: 匿名さん]

>>3470 匿名さん

屋形船も風流だよ