クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3116: 匿名さん]

>>3114

ですよね。この物件は超有名ブランドでもないですから話題性のあるタワーとは対照的に竣工前の訴求力が低いんですよ。だから現時点では売れ行きを真剣に憂う必要はないと思っています。周辺の植栽含め全体像が生で見られるようになり、実際に中に入って専有部を確認できるようになる年末にかけてが本当の勝負どころになるでしょう。だから宣伝打つならそのあたりで結構大きめのを打つと効果的なのではないかと。現時点で「都心に住む」に載せてもあんま意味ないと思いますｗ。

生で見られるようになって宣伝打っても売れ行きが芳しくないとちょっと苦しくなり、しばらくは外部環境（TGMM等）頼みになってしまいますかねえ苦笑。でも実際はそうはならず、物件を見に来た人が「これ欲しい！」って思わされてしまうようなシャレ乙なフォルムに仕上がることを願っています。近所にそんなマンションが建ってくれたら嬉しいものですよね。

[3117: 匿名さん]

巧く言えないですが、今日みたいに良いところも悪いところも建設的に議論ができると素晴らしいですよね…当たり前のことなのかもしれませんが、色々示唆に富んでいてとても助かるというか嬉しいですｗ

[3118: 匿名さん]

3つ売れそう！と喜んでいる不人気マンションの関係者同士が傷の舐め合いをしているようで哀しげですね

[3119: 匿名さん]

>>3116 匿名さん

確かにその時期にタイムリーな宣伝打って欲しいですね。売れ行きはさて置き、フォルムがデカデカと映った雑誌は保存しておきたいものです笑！

[3120: 匿名さん]

営業さーん、いつご尊顔開帳ですかー

[3121: 匿名さん]

結局今は何戸くらい残ってるんでしょうか？

[3122: 匿名さん]

46戸？　３７％位？
あくまでも以前の表で「供給済」が全部契約済である場合。

[3123: 匿名]

>>3122 匿名さん
どのように出されましたか？知る限りだと供給済みを契約と考え123戸の内約90戸販売残り約33戸。Cタイプ完売とみてますが間違いですか？

[3124: 匿名さん]

あなたはどのように出したのですか？

[3125: 匿名さん]

時期が違う販売価格表を数枚持っているので、照らし合わせて数えました。今回の3戸も入れてですが。46戸ですか？

[3126: 匿名さん]

似たようなもんです。４５戸かもしれません。それでも３６．５％ですね。

[3127: 匿名さん]

>>3120 匿名さん

開帳は9月頃だったかな。
不動産市況全体が低迷してきている中、宣伝もそこそこのままなのに着実に売れてきましたね。

[3128: 匿名さん]

このペースだと入居開始時にはまだ30戸くらい残ってそうですね。もう少し売れるといいですが。

[3129: 匿名]

>>3127 匿名さん
同じく。他物件も苦戦しているようですが、8月の夏休みにMRに行く人も増えそうですね。

[3130: 匿名さん]

>>3129

上でどなたかが言ってたけど、ここはフォルムが見えてからどれだけ人を惹きつけられるかが勝負なんだからお盆あたりに出したらいいのに。スケジュール的に厳しいのかなぁ。物件から徒歩５分位の賃貸に住んでるのでいつも見るんだけど、カバーかかってるとなかなか魅力伝わってこない。ド迫力あるわけでも公開空地凄いわけでもないから仕方ないんだけど、やっぱ実物見れないとこのご時世この手の物件は見込み客をとらえにくいのかなぁ。

[3131: 匿名さん]

金融緩和やるほど円高で株安になりますね。
これでは金融緩和やるほど不景気が加速します。

実態をごまかす不動産は、一番買ってはならない
時期だと思います。

株安と為替は、リアルタイムで取引されますので、
注視する時期です。

[3132: 匿名さん]

不動産は、実際は3割ぐらい安くなければ取引成立しないはずです。個人の方々、気をつけて。

[3133: 匿名さん]

>>3132 匿名さん

何言ってんの？3割引になるまで一生待ってれば？

[3134: 匿名さん]

>>3132

都内髄一の再開発の中心部にある港区芝浦4丁目に三割引＝坪単価245万円の高級マンションが建つ日までごゆるりとおくつろぎください。

[3135: 匿名さん]

ついこないだまで、芝浦坪250ぐらいだったよな（笑）次は200割れか。。

[3136: 匿名さん]

どんどん安くなる、というか、都心のマンションが増えてくる。価格は変わらず、都心に向かってマンション化されて売りに出される。最近の傾向だよね。

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
相場なんだからアップダウンはあるでしょ。その時点の価格から3割引なんて事故物件以外あり得ない。

[3138: 匿名さん]

よく分からんけど、年収300万の日本が金融緩和するこどに一億円ぐらいローンを組んでるわけだから。いつか破たんするよ。

[3139: 匿名さん]

>>3131 匿名さん

日銀の金融緩和は景気回復、円安株高へ向けた施策ですよ。

また、不動産価格は上昇を続けていますが住宅ローン金利は史上最安を更新し続けているので決して買い時で無いわけではありません。

[3140: 匿名さん]

ついこないだまで芝浦、港南は坪単価230-240万だったんだからなあ。羨ましいけど、当時は当時でかなり割高感はあったんだろうから、買った人はつくづく先見の明があったんだな。

[3141: 匿名さん]

>>3136 匿名さん

都心はマンション用地がそもそも無いので新築物件は減少傾向ですよ。

[3142: 匿名さん]

>>3139

エクセル（PMT関数）でザックリ計算するだけでも明らかですよね。もちろんキャッシュで買える方には金利は問題になりませんが、一般実需家庭にとってはこの金利はとんでもない恩恵です。

返済年数や適用金利に依りますが、この物件の価格帯をサンプルにしてもちょっと前（今より金利が1%弱高くて物件価格は１割安かった）に買うより総支払額は低くなり得ます。

まぁいつまで金利がこの水準かは神のみぞ知るところであり、政策金利はもはや上がるしかない水準まで来てるので怖いですがｗ

[3143: 匿名さん]

とにかく外廊下がちゃちくないことを祈りますね。価格帯・需要層的にタワーがひとつ大きなライバルになる以上、「これはこれでいいじゃない？！」と思われるクオリティが用意されることが超重要かと。（中が見られるようになったらＭＲ行く予定なので願望込めてｗ）

[3144: 匿名]

>>3142 匿名さん
日銀の会合では金利維持に賛成7票ですが、0.1%上げる施策に2票ある時点で、今後利息が上がる可能性が遠くないのも見受けられます。

[3145: 匿名]

>>3143 匿名さん

中が見れるようになるのは契約者の内覧会が終わった後になるのでは。
外観だと9月頃かもしれませんが、内覧は11月か12月頃ですかね。

[3146: 匿名さん]

いやいや、ゼロ金利政策なんて10年以上やってるわけで、金融緩和で円高、株安に振れたのは、これ以上やったらヤバイってことかな。。こうなると、株式と不動産を上げる手がないんだよね。

[3147: 匿名さん]

>>3145匿名さん

私はココの立地は満点で、あとは全体的な仕様を生で見て判断しようと思ってます。予算的にはC,E,F、またはちょっと背伸びしてDで考えていて、絶対このタイプじゃなきゃダメって考えもないので、中が見れるようになってから真剣に検討し始めようと思ってます。Cは売り切れなんですかね。でもさすがに年内にかけていきなり全部売り切れることはないと思いますので…じっくり前向きに考えさせていただきます！

[3149: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3150: 匿名さん]

じゃあ、ここは坪いくら？　去年より上がったの？　まさか、下がってるのでは？

[3151: 匿名さん]

去年より不動産は安いよね。下がり出したと思います。

[3152: 匿名さん]

>>3150 匿名さん

芝浦（しばうら）の最新の地価は、地価公示価格の平均が111万0000円/m2（2016年［平成28年］）、坪単価は366万9421円/坪で過去最高、前年比+6.73％の上昇です。

調査地価（基準地価）の平均が160万0000円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価は528万9256円/坪、前年比+5.26％の上昇です。地価総平均は141万3333円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価は467万2176円/坪、前年比+5.37％の上昇です。

http://www.tochidai.info/area/shibaura/

[3153: 匿名さん]

で、今年から下がり出したんでしょ。

[3154: 匿名さん]

いつまでも日経2万のデータぶら下げてるの怖いねー。もう20%は下がってるのに。

[3155: 匿名さん]

>>3153 匿名さん

で、ソースは？

[3156: 匿名さん]

>>3155 匿名さん

ないです…

[3157: 匿名さん]

ドル円102円！　外国人大損！　東京の不動産がかなり割高になってるね。

[3158: 匿名さん]

とりあえず、去年坪300で買った外国人は、今年売却すると坪250確定してるじゃん。

[3159: 匿名さん]

>>3157 匿名さん

意味がわからないのですが

[3160: 匿名さん]

為替の計算が出来ないような人なので放っておけばいいんじゃないですか？
一応マジレスしてあげると、不動産価格が変わらないと思えばこれまでに不動産を買っていた外人投資家は円高で儲かる。不動産価格が円高分多少落ちても既に投資している外人投資家は円高分で多少の値下がりは吸収。
これから入ってくる外人投資家にはちょっと買い辛いかもしれない、といったとこでしょうか？

[3161: 匿名さん]

>>3157 匿名さん

円高に振れたら、外国人の方が既にお持ちの日本の不動産は含み益を得やすいと思えるのですが、損とはどういうことでしょうか。
#すみません、経済に明るくないのでご教授頂きたく。

[3162: 匿名さん]

為替とか株価とか物件固有でない話題はスレ違いなので別スレでどうぞ。

[3163: 匿名さん]

>>3147 匿名さん

マンションって高い買い物ですからできれば自分の目で生で見てから判断したいですよね。
ただ、早いもの勝ちなので希望の間取りや階、カラー、メニューの部屋が残るとも限らないので悩ましいところです。

[3164: 匿名さん]

全体が竣工後販売の物件なら良いですが、そうでない場合、ある意味売れ残り物件あるいは住戸を買うということになるので、迷いますね。業者にしても（除くスミフ？）、青田売り物件について好き好んで竣工後販売を継続したいわけではないでしょうから。

[3165: 匿名さん]

比較的安い中古マンションの成約は比較的好調、新築マンションの販売は減速。マンションの価格が上がり過ぎたんですね。湾岸を実需で検討するのは一般消費者層。昔は億ションと言えば高嶺の花だったのに、いまは１億円近い物件だらけ。私は程度の良い中古マンションも視野に入れて検討してます。

[3166: 匿名さん]

>>3165 匿名さん

そう考えるとこの物件はギリギリ、と言っても一般的なサラリーマン家庭では厳しいですが、届きそうで届かないくらいのラインなんですかね。我が家は港区アドレス諦め築浅中央区タワーにしました。いまは値が徐々に下がりだしましたからね。でも未練があるので笑、必ずココ見に行きたいです！

[3167: 匿名さん]

>>3163 匿名さん

この物件、3LDKあればまぁどのタイプでも良いのなら内見できるようになってからでも大丈夫そうですね。グロスも嵩まないEとFはかなり余ってるはず。

[3168: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

スミフの在庫、ホントに凄い。。スーモで首都圏新築竣工済で調べると、シティハウスとかシティテラスばっか出てくるw

[3169: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

既にプラン間で売れ行きにかなり差が出てきてます。この物件を真剣に検討していて、特にDに興味がある人は一応売れ行きに注目しといたほうが良いと思います。

[3170: 匿名さん]

シレッと先着順が12コに増えてますねw

[3171: 匿名さん]

芝浦便利だよ

[3172: 匿名さん]

>>3166

やっぱ港区って響きが捨てがたいよね

[3173: 匿名さん]

>>3172 匿名さん

港区 * 再開発目白押しと言われるとと欲しいなぁ。見られるようになったら意外とサクッと売れるのかどうか。楽しみですねぇ

[3174: 匿名さん]

>>3172 匿名さん

てか田町とか便利過ぎて驚く。普通のリーマンがここ住んでしまったらもう引っ越す先ないよw

[3175: 匿名さん]

リニア前倒し、もう東京に住む意味がないのでは？

バスや電車なんて笑われますよ。

[3176: 匿名さん]

ご参考にどうぞ。

[3177: 匿名さん]

>>3175 匿名さん

リニアが山手線並みに走るようになったら検討します。生憎社畜なので、そんなリニアに合わせて帰れません。

[3178: 匿名さん]

>>3176 匿名さん

凄い出来上がってる感ありますね！剥いでしまえw

[3179: 匿名さん]

>>3176 匿名さん

おお！ありがとうございます！

[3180: 匿名さん]

先着順増えてるのか。ってか3171-3174の自作自演っぷりに引く。

[3181: 匿名]

>>3176 匿名さん
ありがとうございます。
最上階まで出来ましたかね？9月楽しみです。

[3182: 匿名さん]

>>3174
田町は便利。品川はもっと便利。だけど品川には新築マンションは無い。だから、今は田町がベスト。

[3183: 匿名さん]

日常使いだと品川駅より田町駅の方が便利ですよ。品川駅が大きすぎて改札内の混雑が尋常でなく、ホームまでも少し距離がある。また港南口からは改札まで3-4分の距離があり、トータルで4-5分かかります。一方で芝浦口からホームまでは本当に1分未満なので楽。

路線に関しては品川駅の方が断然多いですが、山手京浜東北線以外は東海道線や横須賀線常磐線、新幹線など田舎と繋ぐ電車ばかり。地下鉄がないため、地下鉄2路線ある田町よりも都心主要部へのアクセスは良くないですよ。また、立地的にも田町の方がより都心部にあるため、大手町、銀座、日比谷、六本木、麻布、霞が関、虎ノ門といった主要部へのアクセスは鉄道、区車ともに近い。

こういった理由とすでにあるコミュニティや生活環境がしっかりしているので港南のマンションより芝浦のマンションの方が高いという理由になっています。ここは芝浦の中心部であり、いいとこどりの立地なので本当に希少なマンション。

[3184: 匿名さん]

そんなに熱弁するほど便利な場所なのに、売れゆきはいまいちなんですね。
購入者が多そうなスレなので聞いてみたいんですが、なんでだと思われますか？高すぎだから？

[3185: 匿名さん]

何度も言われているように宣伝に全然お金使ってないし、営業さんもかなりマイルドな売り方しかしてないから。外観見れるようになり、期待レベルであれば販売加速するよ。どっちみち駅前の再開発も進んでくると、説得力も増すので時間の問題。

[3186: 匿名さん]

流石に品川より田町が上とか無理がある。
完全な住人のポジトークが…。

地下鉄って言っても都営だし、芝浦からは線路跨いだ向こう側で品川のコンコースより距離あるだろw

田町は田町で良いとこあるんだから、ビックターミナルの品川と張り合うのはやめた方が良い、ボロが出てくるから。

[3187: 匿名さん]

>>3185 匿名さん

宣伝に全然使ってないのは費用対効果の観点からそーゆー戦略もあるのかなと思えるけど、営業さんがマイルドだから売れてないってのがホントならちょっとそれは会社としてマズいんじゃないかな笑。

[3188: 匿名さん]

宣伝や売り方だけでそんなに売れ行きが変わるというのも、にわかには信じがたいところです。

[3189: 匿名さん]

>>3186 匿名さん

でも品川と田町どっちに住んでも良いって言われたら今後の開発的にも田町にするでしょ？

[3190: 匿名さん]

MRいってみ。他のデベの営業のガツガツ感学べってくらい、あっさりしてる。商事ってみんなこんな感じなの？

[3191: 匿名さん]

>>3184 匿名さん

値段でしょう。需要供給曲線が懐かしいですね。

[3192: 匿名さん]

>>3190 匿名さん

対して野村の営業ってホント凄いよね。買わないとマズいって思わされることあるw

あとすごいどーでもよいことだけど、商事っていうと三菱商事のことで、住友商事は通称住商ですよ、ホントにお節介で恐縮ながら

[3193: 匿名さん]

>>3189 匿名さん
田町はTGMMで打ち止めなので、
今後の駅周辺開発考えると寧ろ品川かな。

今の価格の違いは、再開発が既に形として
出来てる見えてるかどうかの違いなので、
ここから数年で品川駅、新駅周辺の再開発の具体的な施設内容とテナント見えてくると、一気に上がっていく可能性大なので、
今の高輪と港南の品川駅周辺の横ばいは寧ろ買いと言う印象。

[3194: 匿名さん]

>>3186 匿名さん

確かに田町と比べたら品川の方が駅の規模は大きいし、駅直結の商業施設も充実していると思います。
ただし、私も日常の通勤における駅の使い勝手は田町の方が使いやすい気がします。
3183さんじゃないですが、新幹線、東海道線、横須賀線等は遠方から都心に人を運ぶ路線ですから、路線数が多くても住民には余りメリットはないかと。その点、山手線や京浜東北線への導線がよい田町は非常に通勤に便利です。
地下鉄乗り場が遠いのはその通りですが、無いよりは遥かにましです。
また、TGMMや新駅再開発が完成すれば、弱点の商業施設も充実するので、近い将来かなり住みやすい街になることは間違い無いかと思います。
品川と張り合うつもりはありませんが、近い将来は田町駅も品川駅みたいに充実した駅に変貌するのではないでしょうか。

[3195: 匿名さん]

品川より田町に住みたい、はさすがにないですね笑

[3196: 匿名さん]

>>3195 匿名さん

そうかな？
人それぞれじゃない？

[3197: 匿名さん]

>>3196 匿名さん

そのとおり。不毛な議論ですわ。やめましょう。

[3198: 匿名さん]

>>3196 匿名さん

それは.最初に品川より田町にみたいでしょ？
って言ってた、田町無理ポジさんに言ってあげてw

[3199: 匿名さん]

品川駅の話になると急に品川ポジがでてきて毎回異常にスレがすすみますね。恐らく港南4丁目の人でしょう。

大手町、銀座、有楽町、東京駅、日比谷、六本木、麻布十番、西麻布、赤坂、霞が関、虎ノ門、新橋、汐留という都心主要部へのアクセスは鉄道、車ですべて田町からの方が近いんですよね。

品川からの方が近いのは、恵比寿、渋谷、新宿程度しかない。渋谷なんていい歳したらいかないしね。

港南口からのホームへのアクセス不良を考慮したら、所要時間の差はさらにつきますから、どっちが便利かは明白あと思うけど。ビックターミナルだから便利というわけではないのはこれ見ればわかるでしょ。

都心部じゃなくて、田舎や新幹線を週に何度も乗る人は品川拠点の方が便利だろうけどね。都心部アクセスは断然田町なのは事実です。

[3200: 匿名さん]

GFTの痛い人登場かな？

[3201: 匿名さん]

>>3200 匿名さん

高級倉庫街の方ですか？

[3202: 匿名さん]

>>3200 匿名さん

お願いですから他でやってください。また管理人さんの手間になります。関係のない話はやめてください。以降皆さんも、この話題はスルーでお願いします。

[3203: 匿名さん]

なんで田町物件で田町が便利だという話をしているのに、品川の話してくるかな。品川に興味あるなら品川物件でやってくれよ。

田町駅がめちゃ便利と言う話をしてるんだからさ。

[3204: 匿名さん]

普通に都心部本社の通勤考えたら田町は最強の一つですね。

[3205: 匿名さん]

同じクラッシィなら神田錦町が気になりますね。

[3206: 匿名さん]

芝浦も港南も中古物件の価格って下がって無いですよね？
中古相場は下がり始めたと聞きますが、やはり品川、新駅、田町周辺は再開発の影響で強いってことなんですかね？

[3207: 匿名さん]

神田錦町みたよ。大手町がかなり近い立地であちらも便利そうな場所。ただ、アドレスが神田というのがちょっと。。あとあんまりファミリーが住みやすい環境がないし、部屋も小さめのシングルを意識した感じだね。検討層はほぼ被らないでしょう。

[3208: 匿名さん]

とにかく、TGMM、新駅、駅前商店街、札の辻、1丁目と再開発だらけのこの立地は反発材料だらけなので、ここで下がったらどこ買ってもそれ以上下がる場所がほとんどでしょう。

[3209: 匿名さん]

>>3203
品川より便利との表現が引っ掛かったのでは?
都心各所へのアクセスは確かに田町のほうが便利ですね。
東京、汐留(新橋)は東海道線が通る品川と変わらなそうですが。
横浜や川崎などへ行く時は品川は便利ですね。
しかし、ターミナル駅は人混みのせいで心理的にもホームが遠い..
田町は東京駅と品川駅の間という絶妙なポジションで、駅が大き過ぎないので、物理的にも心理的にもホームが近いのがいいですね。

[3210: 匿名さん]

浅草線と三田線も結構便利だよ。三田線は重要な駅が沢山あるし、浅草線は日本橋、東寄りの銀座にでるのに使える、あと何より羽田がダイレクトだから田町にとってはどちらも重要な路線。

[3211: 匿名さん]

クラッシィハウス上北沢は2015年3月に出来上がっています、少なくとも15/95は残ってるようですが、少なくとも表向きは値引きはしてなさそう。ここも再開発が進んでいることを考えれば尚更新価格となることはなさそうですね

[3212: 匿名さん]

アイランド住みでこちらに転居予定です。大手町勤務ですが、私は主に三田線使ってます。東京・銀座・日本橋界隈エリアを東京駅・大手町駅・有楽町駅・日比谷駅・有楽町駅・東銀座駅・日本橋駅などと使い分けられるというのは田町の良さの一つですね。タクシーでもどこでも近いし本当に便利な場所ですよ。

[3213: 匿名さん]

浅草線って地味な印象ですが、意外と便利ですよね。
東銀座や日本橋など人気エリアや、浅草などの観光エリアにもとまります。
京急、京成にも相互直通運転し、羽田にも行ける。
三田線より田町駅から近いし、浅草線は古いため基本浅くホームが近い。
そしてあまり混まない。

[3214: 匿名さん]

開発が目的なら新宿をお勧めします。

知っての通り、恐ろしいほど開発されましたが、
資産価値はあがりませんでした。
何路線、都庁が出来ても上がりません。

開発というか、サラリーマンが買える価格じゃないと、売れないし、商売にならない。だから、ここもあそこも同じ価格なんです。

だったら、開発され尽くした場所を選ぶべきです。

例えば、ここにトトロの森ができるなら坪1000万でしょう。東京はビルに価値がありません。

[3215: 匿名さん]

元ジャーナリストの知事候補者みたいにえらく的外れな書き込みが。。。