クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3101: 匿名さん]

>>3099
湾岸＝危険という固定観念は正した方がいいと思いますよ。なぜ湾岸＝危険と結び付けられるのか因数分解すると、1.津波が来そうだから、2.液状化が怖いから、ですよね？

まずこの物件に津波は来ません（正確には、この物件にまで津波が届くようなら日本は終了）。次に、芝浦は関東大震災時ですら液状化していません。また、この物件が建つ土地は売主によるボーリング調査で「液状化危険無し」と出ています（東京都災害マップでは芝浦４丁目一部が液状化の危険有りとありますが、この物件はセーフ）。

問題は耐震ですよね。耐震であることの不安はすみません、取り除けません（笑）。そりゃあ免震の方が安全でしょうから。でも、流石に倒壊することはないでしょう。新築のココが倒壊したらやはり日本崩壊です！

[3102: 匿名さん]

>>3100

彼らの念願である憲法改正への道筋を立てるためにはまず経済復興が至上命題ですから、参院選に成功して場が整った今、ここで界王拳100倍の安倍に期待しています。

緩和したから景気が上向くとは全く思えませんしトリクルダウンなんてのは夢物語だと考えていますが、いち住宅ローン契約者としては年末年始にかけて長期金利がボトムをつけるような政策を打ち出してくれれば真っ先に固定で組もうと思ってますｗ

[3103: 匿名さん]

いくら緩和しても景気が上がらないね。
それだけはハッキリした今、長期ローンは固定に
した方がいい。
固定にしても景気底抜けしたら、払えんものは
払えんが。。

[3104: 匿名さん]

>>3103 匿名さん

景気が回復しないのであれば、金利上昇リスクは低いと思うのですが固定にする必要ありますかね？

仮に今より金利が上がるにしても変動金利が今の固定金利くらいまで上がる頃には残債も減っていますしあまりメリットを感じないのですがどうですかね？

ちなみに住宅ローン減税の期限が切れる10年後に繰り越し返済をする想定です。

[3105: 匿名さん]

>>3104匿名さん

景気は必ずいつか浮揚しますよ。それが5年後か8年後か分かりませんが、そのとき金融引締めが行われ変動金利も上がります。じゃあその時に固定に切り替えればいい？いやいや長期金利は政策金利とは全くirrelevantに動いてるからそのとき固定金利が上がってたら万事休すです。そもそも今の固定金利は歴史的に完全に異常な水準だから、政策金利より先に上昇すると考えておくべき。ならば、「変動があがってきたら固定に切り替えればいいや！」なんて楽観論は一切通用しない。たまに不動産屋がこういう無責任なこと言うとホント腹立つんですよね。まぁ仕方ないから何も言わないけど。

ここ何年も景気が悪くて金利も底這い感覚がマヒしてるけど、月足年足チャートで見れば間違いなく異常事態。為替が75円をつけたときその数年後に125円に戻るとは大方が思えなかったように、この先何が起こるかなんて誰にもわからない。だからこの先のリスクを銀行に持たせる、即ち金利を固定できてしまう固定金利の方が利率が高い。

そんな中、今は（銀行にも依るが）10年～20年固定金利と変動金利が殆ど変わらない異常事態！住宅ローン減税フル活用後の10年後にかなり繰り上げ返済できる目処がたっているなら、金利上昇リスクを一切排除できる固定金利に妙味があるのは事実だと思いますよ。あとはこれを踏まえてどうするか、各家庭の判断の問題。ここ何十年も政策金利低いからどうせ変動で大丈夫だよって意見もそりゃあ筋が通ってるしアリです。でも、しつこくお節介で申し訳ないですが、上記のとおり「政策金利あがったら固定にすればいい」っていう安直な発想だけはアウトです。

私も実は15年固定くらいでその後イッキ繰り上げで考えてます（住宅ローン減税で戻ってくる度にそれも都度繰り上げ返済原資とします）。なので、借入時に15年固定が例えば0.6%前後になってたら、変動がそれより少し小さいくらいでも固定にしようと考えてます！（心に平穏が欲しいのでｗ）

[3106: 匿名さん]

3105です。何かガーッとアツく持論を述べてしまいましたが個人の主観に基づくものですしそもそもスレチなので今後はもう少し簡潔に書きます、反省してますｗ

[3107: 匿名]

>>3106 匿名さん
いえいえ、わかりやすかったので参考にさせていただきます。ありがとうございます。
まだ色々動く可能性も考え固定か変動か悩んでいる段階です。

[3108: 匿名さん]

技術の革命待ちかな。水が燃料になるとか、純粋知性科学の解明で、精神の思う通りに物質を変化させるとか、世の中変われば、経済は激変するだろ。

[3109: 匿名さん]

悪いが、こんな老人介護施設の爆発で、これから経済が上向くとは思えない。若者が介護に消費され、介護で職を失い。無駄な先行投資となる。40代の半分しか20代がいない今、これは厳しいかと。

[3110: 匿名さん]

あと数年すると、高齢化率40%ぐらい。半分がお年寄り。道もあるけない日本人群が、何ができるのか？基幹産業を製造からサービス業に切替えたが、老人のおもてなしで飯が食えるとは思えない。　金融緩和という借金も限界で崩れるか。

[3111: 匿名さん]

金融緩和の連続は、とんでもない不景気、危機だと認識しよう。普通は引締めだよ。好景気なら。反対なんだから。

[3112: 匿名さん]

六大学出の介護なんて当たり前、そろそろ東大出て介護とか、それを世間は素晴らしいとか、、厳しいかと。

[3113: 匿名さん]

ここを検討していますが、芝浦エリアとしては道路に直接面しておらず、２方向が運河沿いの立地で
環境は良い方とみています。専有部仕様も比較的良いと感じています。ほかにGFTの新築未入居も
チラッと検討しましたが、完全にバブってる値段ですよね。さすがに、あの値段は高すぎと感じます。
少なくともGFTの中古よりはクラッシイのほうがはるかにお買い得と思います。港区内で一般の購入者
でも買える最後に近いマンションかなと前向きに考えています。

[3114: 匿名さん]

>>3113匿名さん

仰るとおりだと思います。港区アドレスに拘りがあるならほぼ唯一無二の「フツーの人」が買える新築マンションだと思います。専有部も今時の高級マンションにあるものを網羅していると思います。

一方、港区に拘らず、都心へのアクセスがある程度良ければ良いという視点に立つと、ライバル在庫が死ぬほどあります。中央区、武蔵小杉あたりには同価格帯でブランドタワーが沢山あります。

ブランドタワーは共有部が充実、また、駅により近くスーパー等がすぐ隣にある傾向にあり、そちらの方にかなり顧客を奪われているんだろうと想像しています。

私含め当物件契約者さんや前向き検討者さんは「そもそも共有部そんないらなくね？」という方ばかりですが、一般論として、初めてマンションを買う方が「同じお金出すならタワーかな」と感じるのはごく自然なことだと思います。

でも今回3戸売れましたし、ご尊顔が露わになりそれが期待値以上のものに仕上がっていれば、この物件の良さに魅了される人が増えていくと思います。だからこそ、外観は他をよせつけない圧倒的オシャレ感を出していく必要あり、売主さんも勝負所と心得ているでしょうから、万全を期していただきたいものです！

[3115: 匿名さん]

>>3114
そうですね。タワーマンションはカッコいいですが、GFTを見てもやはり建物の構造上、全室
リビングインなど部屋の間取りが悪くなりがちかなと考えています。資産性を考えると港区
にはこだわりたい。間取りで言えばやはり板状の低層に分があるかなと。８５㎡のＡタイプ
などはワイドスパン良い間取りですね。タワーも含めて考えると板状タワーとしては近隣では
カテリーナ三田、ワールドシティタワーズなども部屋によってはここよりも坪単価が安くて
良い間取りがあるとは思いますが、新築ではないので出物があるかは運しだいですね。

[3116: 匿名さん]

>>3114

ですよね。この物件は超有名ブランドでもないですから話題性のあるタワーとは対照的に竣工前の訴求力が低いんですよ。だから現時点では売れ行きを真剣に憂う必要はないと思っています。周辺の植栽含め全体像が生で見られるようになり、実際に中に入って専有部を確認できるようになる年末にかけてが本当の勝負どころになるでしょう。だから宣伝打つならそのあたりで結構大きめのを打つと効果的なのではないかと。現時点で「都心に住む」に載せてもあんま意味ないと思いますｗ。

生で見られるようになって宣伝打っても売れ行きが芳しくないとちょっと苦しくなり、しばらくは外部環境（TGMM等）頼みになってしまいますかねえ苦笑。でも実際はそうはならず、物件を見に来た人が「これ欲しい！」って思わされてしまうようなシャレ乙なフォルムに仕上がることを願っています。近所にそんなマンションが建ってくれたら嬉しいものですよね。

[3117: 匿名さん]

巧く言えないですが、今日みたいに良いところも悪いところも建設的に議論ができると素晴らしいですよね…当たり前のことなのかもしれませんが、色々示唆に富んでいてとても助かるというか嬉しいですｗ

[3118: 匿名さん]

3つ売れそう！と喜んでいる不人気マンションの関係者同士が傷の舐め合いをしているようで哀しげですね

[3119: 匿名さん]

>>3116 匿名さん

確かにその時期にタイムリーな宣伝打って欲しいですね。売れ行きはさて置き、フォルムがデカデカと映った雑誌は保存しておきたいものです笑！

[3120: 匿名さん]

営業さーん、いつご尊顔開帳ですかー

[3121: 匿名さん]

結局今は何戸くらい残ってるんでしょうか？

[3122: 匿名さん]

46戸？　３７％位？
あくまでも以前の表で「供給済」が全部契約済である場合。

[3123: 匿名]

>>3122 匿名さん
どのように出されましたか？知る限りだと供給済みを契約と考え123戸の内約90戸販売残り約33戸。Cタイプ完売とみてますが間違いですか？

[3124: 匿名さん]

あなたはどのように出したのですか？

[3125: 匿名さん]

時期が違う販売価格表を数枚持っているので、照らし合わせて数えました。今回の3戸も入れてですが。46戸ですか？

[3126: 匿名さん]

似たようなもんです。４５戸かもしれません。それでも３６．５％ですね。

[3127: 匿名さん]

>>3120 匿名さん

開帳は9月頃だったかな。
不動産市況全体が低迷してきている中、宣伝もそこそこのままなのに着実に売れてきましたね。

[3128: 匿名さん]

このペースだと入居開始時にはまだ30戸くらい残ってそうですね。もう少し売れるといいですが。

[3129: 匿名]

>>3127 匿名さん
同じく。他物件も苦戦しているようですが、8月の夏休みにMRに行く人も増えそうですね。

[3130: 匿名さん]

>>3129

上でどなたかが言ってたけど、ここはフォルムが見えてからどれだけ人を惹きつけられるかが勝負なんだからお盆あたりに出したらいいのに。スケジュール的に厳しいのかなぁ。物件から徒歩５分位の賃貸に住んでるのでいつも見るんだけど、カバーかかってるとなかなか魅力伝わってこない。ド迫力あるわけでも公開空地凄いわけでもないから仕方ないんだけど、やっぱ実物見れないとこのご時世この手の物件は見込み客をとらえにくいのかなぁ。

[3131: 匿名さん]

金融緩和やるほど円高で株安になりますね。
これでは金融緩和やるほど不景気が加速します。

実態をごまかす不動産は、一番買ってはならない
時期だと思います。

株安と為替は、リアルタイムで取引されますので、
注視する時期です。

[3132: 匿名さん]

不動産は、実際は3割ぐらい安くなければ取引成立しないはずです。個人の方々、気をつけて。

[3133: 匿名さん]

>>3132 匿名さん

何言ってんの？3割引になるまで一生待ってれば？

[3134: 匿名さん]

>>3132

都内髄一の再開発の中心部にある港区芝浦4丁目に三割引＝坪単価245万円の高級マンションが建つ日までごゆるりとおくつろぎください。

[3135: 匿名さん]

ついこないだまで、芝浦坪250ぐらいだったよな（笑）次は200割れか。。

[3136: 匿名さん]

どんどん安くなる、というか、都心のマンションが増えてくる。価格は変わらず、都心に向かってマンション化されて売りに出される。最近の傾向だよね。

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
相場なんだからアップダウンはあるでしょ。その時点の価格から3割引なんて事故物件以外あり得ない。

[3138: 匿名さん]

よく分からんけど、年収300万の日本が金融緩和するこどに一億円ぐらいローンを組んでるわけだから。いつか破たんするよ。

[3139: 匿名さん]

>>3131 匿名さん

日銀の金融緩和は景気回復、円安株高へ向けた施策ですよ。

また、不動産価格は上昇を続けていますが住宅ローン金利は史上最安を更新し続けているので決して買い時で無いわけではありません。

[3140: 匿名さん]

ついこないだまで芝浦、港南は坪単価230-240万だったんだからなあ。羨ましいけど、当時は当時でかなり割高感はあったんだろうから、買った人はつくづく先見の明があったんだな。

[3141: 匿名さん]

>>3136 匿名さん

都心はマンション用地がそもそも無いので新築物件は減少傾向ですよ。

[3142: 匿名さん]

>>3139

エクセル（PMT関数）でザックリ計算するだけでも明らかですよね。もちろんキャッシュで買える方には金利は問題になりませんが、一般実需家庭にとってはこの金利はとんでもない恩恵です。

返済年数や適用金利に依りますが、この物件の価格帯をサンプルにしてもちょっと前（今より金利が1%弱高くて物件価格は１割安かった）に買うより総支払額は低くなり得ます。

まぁいつまで金利がこの水準かは神のみぞ知るところであり、政策金利はもはや上がるしかない水準まで来てるので怖いですがｗ

[3143: 匿名さん]

とにかく外廊下がちゃちくないことを祈りますね。価格帯・需要層的にタワーがひとつ大きなライバルになる以上、「これはこれでいいじゃない？！」と思われるクオリティが用意されることが超重要かと。（中が見られるようになったらＭＲ行く予定なので願望込めてｗ）

[3144: 匿名]

>>3142 匿名さん
日銀の会合では金利維持に賛成7票ですが、0.1%上げる施策に2票ある時点で、今後利息が上がる可能性が遠くないのも見受けられます。

[3145: 匿名]

>>3143 匿名さん

中が見れるようになるのは契約者の内覧会が終わった後になるのでは。
外観だと9月頃かもしれませんが、内覧は11月か12月頃ですかね。

[3146: 匿名さん]

いやいや、ゼロ金利政策なんて10年以上やってるわけで、金融緩和で円高、株安に振れたのは、これ以上やったらヤバイってことかな。。こうなると、株式と不動産を上げる手がないんだよね。

[3147: 匿名さん]

>>3145匿名さん

私はココの立地は満点で、あとは全体的な仕様を生で見て判断しようと思ってます。予算的にはC,E,F、またはちょっと背伸びしてDで考えていて、絶対このタイプじゃなきゃダメって考えもないので、中が見れるようになってから真剣に検討し始めようと思ってます。Cは売り切れなんですかね。でもさすがに年内にかけていきなり全部売り切れることはないと思いますので…じっくり前向きに考えさせていただきます！

[3149: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3150: 匿名さん]

じゃあ、ここは坪いくら？　去年より上がったの？　まさか、下がってるのでは？