クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2851: 匿名さん]

>>2849 匿名さん

TGMMからペデストリアンデッキでマンション手前まで繋がることを考えると再開発の恩恵を多く受けるのはGFTの方だと思います。従って、ここの方がGFTよりも場所がいいという根拠は弱いと思います。

[2852: 匿名さん]

>>2851 匿名さん

たしかに恩恵を受けるのはあちらですね。これはもう好みの問題だけど、どちらの住環境が良いかと考えると私はこちらが良いと思います。
どちらも買う予定はありませんが。

[2853: 匿名さん]

クラッシーハウス芝浦っていうのは長いから「ここの」とか「この物件」という表現をしている人が多いですね。そろそろCHSの略称で統一しませんか?

[2854: 匿名さん]

>>2849 匿名さん
土地の仕入れ値の差と言うよりも、土地の値段を割る分数の多さ少なさで、1部屋当たりのコストが変わるので、低層の方が土地コストは割高っていう傾向があると言う普通の話じゃないですか？そう言う意味では、こちらの方が、コスト高と言う可能性あるかもしれませんね。

[2855: 匿名さん]

GFTと比べて云々の議論って大半の検討者からしてみたらどうでもいいよね
GFTはもう完売してて今から買うんじゃ坪400万超えなんでしょ？
価格帯が全然違うじゃん

GFTポジの方はGFT住民さんだよね？きっと
自分のマンションの優位性をわざわざ他物件スレでアピールするのってかなり歪んでると思うよ
そんなに素敵なマンションに住んでるのに、何が貴方をそうさせるんでしょうね
同じ芝浦住民として仲良くしましょうよ
子供の学校とか地域のコミュニティなどで一緒になる機会もあるでしょうし

[2856: 匿名さん]

都内で新築マンションが建てられる土地は限られており、デベの入札価格も比例して年々高騰しているのは周知の事実。

芝浦港南はサウスゲート計画でどんなに再開発されようとも分譲の土地はほぼ無く現状新築マンションはクラッシィで打ち止めの状態。
再開発は進むが供給は増えないので資産価値は維持され上がり続ける。

今買うなら新築ならクラッシィ、中古なら今の分譲時から上がり続けた高値で買うしかない。
待ってば待つほどサウスゲート計画はより具体化し成熟されるので今よりもっと魅力的な街となるので値上がり要素はあっても値下がり要素は少ないと思われる。

以上、個人的見解ですが参考まで。

[2857: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

購入者の方ですか?
私は、このマンションを検討する上でGFTをベンチマークにしています。
非常に参考になります。

[2858: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

GFTポジば投資家さんが高値売り抜けしたいだけでしょ。
中古市場がダブついてるから焦ってきたのかな？

[2859: 匿名さん]

>>2857 匿名さん

今のGFTの価格と比べるならわかりますが、分譲時の価格と比較してるんですよね？
GFT分譲時と今の市況は変わっているのですから、ベンチマークにするのであれば、今のGFT価格では？

貴方の言っていることって、株式投資で例えると、個別銘柄を買付しようとする際に、数年前の225をベンチマークにするくらい違和感があるのですが

[2860: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
どのレスに対してのコメントですか？
今日の流れを見ると、GFTの分譲価格と比べ、何故、ここを15%乗せてきたかという事に近いできない人がいたよいう事だと思って見てましたけど。正直、どうでも良い議論だけど、気になっている人が居るのも事実なわけで。

[2861: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

GFTポジ書き込みはGFT住民じゃないでしょ。
普通に考えて住民がマンション名を出してポジを書くわけないですよ。
ここの契約者に逆恨みされるだけで、メリット皆無です。
それにGFT住民にとったら近隣物件が安く販売されて芝浦の相場全体が下がる方がデメリットのはず。

そもそも検討者は同一エリアの他物件と比較するのは当たり前の話です。今の芝浦エリアはここ以外で新築を販売していないので、販売時期が比較的近かった物件と比較するのは自然な流れだと思います。

ここの契約者は何でもネガ扱いしますね。

[2862: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

私もそう思います。
今検討しているならGFTやアイランドの中古相場との比較の方が意味があると思います。

[2863: 匿名さん]

ここのMRオープンしたときはまだGFT売ってましたしね。
去年の春まで売ってましたし

[2864: 匿名さん]

>>2861 匿名さん

GFTオーナーだと自分で言ってたけどね。笑
匿名掲示板なんで本当のところは誰にもわかりませんが、GFTの印象が悪くなるだけなので住民の方なら諌めてあげた方がよろしいかと。

[2865: 匿名さん]

売り出し時期が近い近隣マンションの売り出し価格と比較してなぜ高いのか？というのは検討者として当たり前の議論では？
ここは契約者が検討者の健全な議論を阻害する傾向がありますね。そういうやり方が検討者を遠ざけて販売に苦戦する原因では？

[2866: 匿名さん]

>>2853 匿名さん

CHSだとクラッシィハウス白金も同じになっちゃうよ。笑

[2867: 匿名さん]

>>2864 匿名さん

全てのスレを読んでいる訳ではないので、該当する書き込みが分かりませんでした。
匿名掲示板なので他物件の住民に成り済まして荒す人もいるので、荒しと思われる書き込みには反応せず削除依頼してください。
多くのGFT住民はここの販売が順調に行く事を願っていると思います。

[2868: 匿名さん]

>>2865 匿名さん
ここの契約者の方は、悪い人じゃないと思うけど、このスレの使い方、少し違うんじゃと思う事多々ありますよね。今日は、GFTオーナーとか言っている、変な文脈の投資家は居ない様に見えるのに、すぐ過剰反応しますよね。それも迷惑な時ありますね。

[2869: 匿名さん]

>>2868 匿名さん

今日とか昨日とかっていう問題じゃ無いと思うけどな。この物件を真剣に検討している身からするとGFTの過剰なポジコメントとクラッシィへの過剰なネガコメントは気分が悪くなることも多々ありますよ。もう少し検討者に配慮した建設的な情報交換の場として欲しいです。

[2870: 匿名さん]

この板に限らずGFT住民の自分のとこのの絶賛コメントにはいつも苦笑い。正直別にいいマンションとは思わないし、住みたくもない。
自分のとこだけ資産価値上がってると勘違いしてる人が多すぎて、、

[2871: 匿名さん]

>>2845 匿名さん
>>2847 匿名さん

ありがとうございました。やはり、用地や建造に関する市況はGFTのそれと然程変わらなくても、両者の売出時期の多少のズレがちょうどマンション騰げ市況への過渡期だったため、ここの売主が利乗せしてきて両者に(売出時期が被るほど竣工が近いのに)価格差が発生したということですね。逆の過渡期にあるイマ値付けるなら全く異なる結果になっていたかもしれませんが、当時を思うとまぁそれは仕方ないですね…。
迷うなぁ…予算はギリオーケーでも納得感がないと後悔しそうでウダウダしています。価格の割に高く見えてしまっているので、早く生で見れたらなぁと思ってます。

[2872: 匿名さん]

>>2871 匿名さん

価格の割にではなくスペックの割に

[2873: 匿名さん]

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2238

ネガでもなんでもなく、このような記事を目の当たりにしたとき、普通の耐震物件を買うことについて自分を納得させる考えはありますか？私は実需で、そしてこの物件が気になっているのですが、住むなら結構長く住むと思うので、この部分はしっかり納得したいと思っていまして…

[2874: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/93/

こんな時代もありましたね（笑）

[2875: 匿名さん]

>>2870 匿名さん
そう？同じ値段ならここよりGFTほしいけどなぁ

[2876: 匿名さん]

>>2875 匿名さん

そお？あそこは場所がちょっと、ファミリーでは住みづらい。マンション内はいいのかもね。

[2877: 匿名さん]

>>2871 匿名さん

新築物件の値付けは周辺の中古相場と市況から類推するらしいのでGFT新古がこれだけ値上がりすると売り出しがもっと遅かったら更に高くなっていたか可能性もありますね。

[2878: 匿名さん]

このマンションは山手線からでもチラっと見えるんですね。

[2879: 匿名さん]

GFTはレインズ見ても相当売り住戸出てるから、転売用に不動産や投資家が買って上乗せしてすぐ売りに出したって感じだね。

[2880: 匿名さん]

GFTの話題は気を付けないとすぐパトロールの住人が来てまた荒らされるよ。

[2881: 匿名さん]

>>2873匿名さん

タワーであれば耐震ですとかなり揺れると思われるので免震が望ましいと思いますが、60mにも満たない当物件なら耐震でも然程問題になるとは思えません。法定の新耐震基準（1981年6月以降の設計基準）は、関東大震災クラス（震度7）の地震が起きても重大な被害・崩壊がないこと、若干の修理で建物が再利用可能であることを前提に設定されています。要はゼネコンさんがしっかりやってくれていれば資産価値が暴落したり路頭に迷うことはほぼ考えられません。ただ、耐震構造は建物を揺らすことでエネルギーを吸収しているので、家具の揺れ対策は必要でしょうね。そもそもですが、災害時に恐ろしいのは地震それ自体ではなく、古い建物等の倒壊、火災、津波です。このあたりは以下ご参照ください。当物件のエリアは総合的な危険度が極めて低いとされるエリアです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

[2882: 匿名さん]

マンションみたいな一物一価のモノ、比較して安いも高いもないと思う。

新築の値付けは需要と供給のバランスで、倍率が1倍になるのが適正値で有り、
GFTは細かく知らないが、抽選になったみたいなので、結果として値付けミスで安かった。
クラッシィはまだ竣工まで結論を出すには少し早いと思うが、売れ残ったならば結果として高かったということになる。

それだけの話で、コンセプトも立地も販売時期も違う２つのマンションを、比較して高い低いは意味が無い議論。
GFTの方が良いと思う人もいれば、クラッシィの方が良いと思う人もいる。

GFTが良いと思った人で、抽選に当たった人は安く買えてラッキーだった。それでいいじゃない。
くだらないマウンティングしていないで、自分が信じて買ったマンションの価値を高めることにでも労力使えば良いのに。

[2883: 匿名さん]

最近この物件の存在に気がつき検討し始めたばかりの新入りですが、この物件のレスを眺めていると、何か凄いしっかりされてそうな人（実際しっかりされてるんだろうと思います）としょうもない人に二分化されてて面白いですね。しっかりされてる方、見識のある方のレスはとても参考になりますのでありがたいです。じっくり読んでギャラリーに行ってみます。

[2884: 匿名さん]

結論出してもいいと思うけど。
竣工まであと半年で約４割も売れ残ってて、
しかも供給済となっている部屋も、以前のように後から先着順として出てくるかもしれないので、下手すると４割以上残ってる可能性もあるかもしれない状況なわけで。
値段が高すぎるというのは普通の反応かと。

[2885: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
それは同意です。

[2886: 匿名さん]

ここは免震ですか？

[2887: 匿名さん]

免震、買うなら来年4月以降に建築確認をした物件かな。長周期の耐震基準が強化される。国土交通省のパブリックコメントでも免震は長周期に対して弱点があるって露骨に指摘されている。

[2888: 匿名さん]

>>2884 匿名さん

結論付けるにはまだ早いと思いますよ。
即完するような値付けではないことは確かですが、大手デベの大規模物件のような派手な広告を打っているわけではないにも関わらず、着実に実需層に売れているわけですから。
私もそうですが実際の建物を見て判断したいと思っている方も多くいらっしゃると思いますよ。

[2889: 匿名]

>>2888 匿名さん
建物を見てから決めたいのはありますね。
どの部分を見られますか？中には入れなくてもまず外観を見たいと思っています。

[2890: 匿名さん]

>>2881 匿名さん
熊本地震でも報告されてるが、免震の効果がもっとも顕著に出るのが低層の建物なんだけどね。震度7の発言については論外。そもそも地震には震度7しかないから、この世の終わりレベルの地震でも震度7だよ。その震度7で軽微な被害とかありえないでしょ。地震に対してあまりにも無知なようだから、一から勉強してから書き込んだほうがいいよ。

[2891: 匿名さん]

免震が低層で効果があるって結果あったっけ。免震で低層ってほとんどないはずだけど。最近ナイスがやり始めたくらい。

[2892: 匿名さん]

今の耐震基準だと、震度５強で損傷せず、震度６~７で倒壊せず。震度６~７の地震に襲われたら、倒壊せずに人命を確保するって考えなので、補修が必要となる損傷を受けることはあり得る。

というかこの基準って構造部分が対象。３・１１の時タワマンの乾式壁は結構壊れている。制震でも免震でも。乾式壁は構造部分じゃないからね。

[2893: 匿名さん]

>>2891 匿名さん
ちょっ笑 免震建物は低層の役所や病院、研究機関が導入して、タワマンに導入されたのは最近。都心の高級物件、たとえばパークマンションでは免震を採用したものがたくさんありますよ。熊本地震でサンプルになった免震もほとんど低層の建物でした。

[2894: 匿名さん]

役所や病院って災害拠点として耐震等級高く設定してるよね。マンションの免震って実は耐震等級１がほとんど。比較の対象が違うような気が。

[2895: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
おいおい、免震＝耐震等級3相当だよ？これは国の基準でも、地震保険なんかの民間でも耐震等級3扱いされてる。もちろんここは最低の耐震等級1だけどね。

[2896: 匿名さん]

タワマンなどの超高層建築は必ずしも、免震>制振というわけではないようですね。

[2897: 匿名さん]

あっ、それよくある間違い。たんに保険の割引の話。以前免震も耐震等級の判定対象だったけど、ほとんどの物件が耐震等級１。免震が耐震等級の判定対象外になって以降に、耐震等級２を取得して宣伝していた物件があったくらい。

[2898: 匿名さん]

免震物件検討してる人は、耐震等級がいくつに相当するか確認したほうがいいよ。

[2899: 匿名さん]

来年4月の耐震基準変更って、高層だけでなく、４階以上の免震も対象。免震は長周期に弱いってのを裏付けている。

[2900: 匿名さん]

>2896

揺れないから家具の倒壊のリスクが低いって意味では免震の方が優位だけど、免震って揺れないことを前提に建物の強度を下げている。耐震等級が同じなら壊れやすさとしては免震も制震も一緒。