クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2815: 匿名さん]

>>2810 匿名さん

全くですね。
中古になったらGFTより安くなるのは確実ですし、値下がりが気になるなら買わない方がよいです。
新築がどうしてもよい人向けの物件ですよ。

[2816: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
上がる場合は、いくらくらい上がるとお考えですか？また、上がる確率はどれくらいと考えていますか？

[2817: 匿名さん]

>>2803 匿名さん

なりませんよ。10F以上は余裕で抜けてます。

[2818: 匿名さん]

私は分譲価格よりも上がることはないと思います。これはＧＦＴとの比較とかの問題でなく、不動産業界一般の話です。

それでも、芝浦に当分住む予定があり、賃料がもったいない、新築がいいなどと考えるのであれば買ってもいいんじゃないですかね。

[2819: 匿名さん]

>>2816 匿名さん

過去レスにTGMM完成後に芝浦全体が坪50は上がるという予想がありましたね。
今後の市況次第ですが芝浦が下がる頃には他はもっと悲惨なことになってるよ。

[2820: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
周辺のタワマンは全て分譲時よりあがっていますが、芝浦では分譲より高くなって当然なのでは？逆に分譲より下がってる芝浦の物件はなにがあるでしょうか？

[2821: 匿名さん]

尋常でない販売の落ち込みにどのような手を打つ気なのか、この物件に限らず楽しみですね。明らかに市況は反転しました。この物件よりも目立つタワー系のマンションやブランドマンションすら売れ残る中、本気でこのまま安穏といままでの営業を続けるとしたら…ご近所なのでしっかり売り切れて周囲を一緒に盛り上げていただきたいですが！

[2822: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
結局芝浦全体に左右されるということですか。例えばグローブやケープ、GFTは下がってもここは下がらない、といった、物件固有の値上がり要素はないのでしょうか？

[2823: 匿名さん]

>>2822 匿名さん
ありません。ブランドがあるわけではないし、特別な立地でもないので。むしろその３つよりデベの格もブランドも劣るので、芝浦全体が落ちるときはその落ち込みが顕著に出る物件かと思います。

[2824: 匿名さん]

芝浦のマンションが欲しいならタワマンの中古、新築に拘るならここ、という認識で良さそうですね。

[2825: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

ここは最後に分譲された芝浦新築なので築10年近い他の中古物件に比べて下落曲線は緩やかなのは間違いないでしょう。

[2826: 匿名さん]

＞＞2820　匿名さん

市況の問題です。現時点では分譲価格より上がっていますが、これからはどこも下がっていくはずです。
芝浦は他地域より下幅が少ないとは思いますが。

[2827: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
マンションの値段は、一般的に新築から築10年までの下落率が一番大きいのは常識だと思うのですが、この物件はなぜその逆になるのでしょうか？

[2828: 匿名さん]

＞＞2813
http://storie.club/special/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%...

上記記事の抜粋
storie：中古の場合で算出方法は変わりますか？
堂坂氏：売出価格と新築時の価格を紐づけて、騰落している価格を棟単位でまとめます。さらに階数や向き、面積、時点補正に築年補正をかけて算出しています。1993年以降に竣工した首都圏の物件は、ほぼ9割を網羅しています。

住まいのサーフィンの記述、
「沖式中古マンション時価は、現時点で売り出して３ケ月以内に成約する中古マンションのｍ2あたり価格です。」
これは、3か月以内に制約することを想定し、売り出し価格等からマンション中古時価を算出したということでしょう。

私は色々な物件に関して、住まいのサーフィンとレインズを照らし合わせてみてみましたが、結論はあまり信用しない方が良さそうというところに落ち着きました。
大きく外すことはありませんが。

[2829: 匿名さん]

>>2809 匿名さん

収納はまぁまぁある方じゃないですかね。確かにトランクルームがあればいいですけど。

[2830: 匿名さん]

>>2828 匿名さん

大量の募集データを成約換算したものをベースにしている（全112万件、2005年以降の売出データ）
※募集と成約のかい離率は価格水準と成約時期によって多少異なる○沖式時価作成方法
新築マンション価格の推計値を出すまでに次の3つの工程を実施しています。
（1）周辺の中古時価情報を時点補正・築年補正を実施することで新築価格に換算したもので比準査定
（2）物件の属性（総戸数・タワー・売主など）とミクロ立地から再度補正処理し、この時点で公開
（3）プラン・仕様・共用部などの詳細が判明した場合に、想定と異なるようであれば価格を適宜修正


なのでやはり成約単価に変換してますね。ちなみに、レインズの成約価格は以下サイトから見えますが、沖式とそこまでの乖離はないですね。レインズでGFTはおよそ坪420、沖式では430程度でしたので。

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[2831: 匿名さん]

＞＞2830
＞大量の募集データを成約換算したものをベースにしている
大量の募集データというのは売り出し価格のことでしょう。
成約換算というのは、成約価格を推定するための計算式に、その売り出し価格に加え、複数の変数(階数、向きなど)を代入して成約価格を求めるということだと思います。

住まいのサーフィンの中古時価が売り出し価格に基づいているというのは、ある程度周知されています。

しかしおっしゃるように、GFTに関してはレインズとあまり乖離してなさそうです。
レインズで検索すると、どれがGFTかの確実な決定はできませんでしたが（グローリオ田町とリストレジデンス芝浦を情報からだけでは区別できない）だいたい合ってそうです。

これ以上はスレチなので投稿控えます。

[2832: 匿名さん]

>>2829 匿名さん
専有面積のほかにトランクルームがついてる他のタワマンと比べるとさらに割高ですからね。GFTにもアイランドにもトランクルームが全戸ついてきて、それは専有面積に含まれません。最近のタワマンだと専有面積にトランクルームを含んでたりするそうです。ケチくさいですよね。

[2833: 匿名さん]

>>2827 匿名さん

そもそもその一般論は芝浦の物件には当てはまらないよ。

[2834: 匿名さん]

下落リスクって、皆さん、何年後を想定しているのでしょうかね？10年後位であれば、予測できる人なんていませんよ。開発されるので、このエリアが魅力的になると言うのは分かります。ただ、個人的には、この開発だけでマンションの価値も維持されると言うのには、本当にそうかなって思います。理由は、再開発と言っても、渋谷や新宿の様なデパート系の商業施設ができる話もなさそうだからです。品川港南も開発されましたが、あれ以上は望めない気がしています。。結局、個人的には、内陸、山の手線内が下落リスク少ないと判断しました。ただ、ここを買って、値上がりに期待する方の考えが間違っているという事ではありません。お互い10年後が楽しみですね。この物件は、工夫されていて良い物件ですね。販売長期化の理由は、この値段出せる人の中では、湾岸エリアに買うのであれば、もっと規模のあるゴージャスなマンションが良いと思っている人が多かったという事だと思いますね。地形的にも薄っぺらい感の建物になっちゃいますしね。個人的には、それもマイナスポイントでした。ただ、これらの理由は、個人的な好みの話であり、マンション自体に大きな問題がある訳ではないでしょうから。検討されている方は、売行きを気にし過ぎて、判断しない方が良いと思います。

[2835: 匿名さん]

専有面積で考えるとＡＤＧ以外は厳しい。Ａは値段が厳しい。
となるとＤかＧ。
Ｄの方が売れてるんでしたっけ？

[2836: 匿名さん]

>>2834 匿名さん

わたしもこの物件を真剣に真剣に検討しました。既に沢山の方が沢山の魅力を挙げてくださったとおり魅力あふれてました。ただ、我が家の場合、同じ値段出すのならタワマンがいいなぁというミーハーな理由で他にしてしまいました。今となっては建設現場を見に行ったのが懐かしいですが、営業さんは絶対値下げしないと言ったからにはしないで欲しいですね（笑）。何百万円か値下げされて購入物件よりこっちのが安いってなってたら妻説得できてたんだからお願いしますよ（笑）！

[2837: 匿名さん]

>>2835 匿名さん

Dは表示上は残り3戸？くらいだった気がします。Gは10戸は残ってたと思います。

[2838: hasse]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2839: 匿名さん]

Ｇは売れないですね～
グロスの高さ＋低層お見合いが原因なんでしょうけど、もう少し売れてもよさそうだと思います。

[2840: 匿名さん]

>>2835 匿名さん

なぜこの価格設定になったんだと思います？というか、なぜGFTより15パーセント高いんだと思いますか？

土地の仕入れが高くなり過ぎた、建築費が高騰した、またはデベの利益率が高い、いずれかしかないわけですが、建築費(戸あたり)はGFTだって時期的に同じような条件ですよね？そう考えるとどうしてもここのデベが丸儲けしてるだけではと勘繰らざるを得ず、そんかくだらない意地で買えずにいますw

[2841: 匿名さん]

>>2840 匿名さん
たしかに。建設時期は大体同じだよね。しかも向こうは三井、清水建設の超一流タッグの免震。ここのほうが建設費ははるかに安いはずなんだけどなんでこんなに高いんだろう…

[2842: 匿名さん]

2835さんではないですが、値段に関しては、GFTが最初に価格を公にした以降、市場が高騰してたからという事じゃないですか？2014から2015の末にかけて、中古市場も都内はほぼ上り基調であったし、新築坪単価も上がってますよね。上がり方が、凄かったので、1年弱とはいえ、そう言う価格設定にしたという事じゃないですか？

[2843: 匿名さん]

>>2842 匿名さん
建物の施工コストは販売開始の1年前には確定しています。つまり、ここは建設費高騰の影響はGFTと同じくらいしか受けていないかと。売値を市場に合わせてあげたということは、利益の水増しということですからね。

[2844: 匿名さん]

＞＞2840
供給量が巨大(800超）な場合、需要との兼ね合いでより住戸数が少ないマンションより価格は抑えめになる傾向がある
両者で売り出し開始時の全体相場が異なる（上昇した）
というところでは。

マンションA,Bが、住戸数以外の要素（仕様、立地、その他）に優劣がないと仮定した場合。
マンションAがマンションBの10倍の住戸数の場合、マンションBよりも10倍需要があるわけではないです。
なので売るときは競合住戸が多いマンションA売りにくくなる傾向があります。
しかしもちろんマンションAの方が優れた要素を多く持っていればその限りではありません。
一般に大規模なタワマンはより小規模なマンションより優れた要素を持っていることが多いですね。

価格が同じ、規模だけ違って、他の要素で優劣つけがたい場合（仕様、立地、その他）、資産価値（いくらで売れるか）という点で大規模は不利になります。

[2845: 匿名さん]

>>2843 匿名さん
建築費が決まっている段階で、最低、得ようとする利益の額が決まるだけじゃないですか？その後、市況を見て、基本的には、値段を上げるんじゃないですか？だって、とちの仕入れはそれより前だし。これって、水増しと言うより、ビジネスとして当然だと思っていましたけど。

[2846: 匿名さん]

肉のハナマサいいよ。

[2847: 匿名さん]

>>2845 匿名さん
まさに需要と供給からすれば当然のことですよね。この物件は結果としてそれが適正だったかどうか疑義が生じていますが。

>>2846 匿名さん
ハナマサいいですよね。

[2848: 匿名さん]

最近ちょくちょく地震あるからやっぱ免震のほうがいいかな

[2849: 匿名さん]

>>2840 匿名さん

土地代が違うんじゃないでしょうか。ここもすごくいい場所ではないけど、GFTよりはいいですよね。

[2850: 匿名さん]

鉄板王国

[2851: 匿名さん]

>>2849 匿名さん

TGMMからペデストリアンデッキでマンション手前まで繋がることを考えると再開発の恩恵を多く受けるのはGFTの方だと思います。従って、ここの方がGFTよりも場所がいいという根拠は弱いと思います。

[2852: 匿名さん]

>>2851 匿名さん

たしかに恩恵を受けるのはあちらですね。これはもう好みの問題だけど、どちらの住環境が良いかと考えると私はこちらが良いと思います。
どちらも買う予定はありませんが。

[2853: 匿名さん]

クラッシーハウス芝浦っていうのは長いから「ここの」とか「この物件」という表現をしている人が多いですね。そろそろCHSの略称で統一しませんか?

[2854: 匿名さん]

>>2849 匿名さん
土地の仕入れ値の差と言うよりも、土地の値段を割る分数の多さ少なさで、1部屋当たりのコストが変わるので、低層の方が土地コストは割高っていう傾向があると言う普通の話じゃないですか？そう言う意味では、こちらの方が、コスト高と言う可能性あるかもしれませんね。

[2855: 匿名さん]

GFTと比べて云々の議論って大半の検討者からしてみたらどうでもいいよね
GFTはもう完売してて今から買うんじゃ坪400万超えなんでしょ？
価格帯が全然違うじゃん

GFTポジの方はGFT住民さんだよね？きっと
自分のマンションの優位性をわざわざ他物件スレでアピールするのってかなり歪んでると思うよ
そんなに素敵なマンションに住んでるのに、何が貴方をそうさせるんでしょうね
同じ芝浦住民として仲良くしましょうよ
子供の学校とか地域のコミュニティなどで一緒になる機会もあるでしょうし

[2856: 匿名さん]

都内で新築マンションが建てられる土地は限られており、デベの入札価格も比例して年々高騰しているのは周知の事実。

芝浦港南はサウスゲート計画でどんなに再開発されようとも分譲の土地はほぼ無く現状新築マンションはクラッシィで打ち止めの状態。
再開発は進むが供給は増えないので資産価値は維持され上がり続ける。

今買うなら新築ならクラッシィ、中古なら今の分譲時から上がり続けた高値で買うしかない。
待ってば待つほどサウスゲート計画はより具体化し成熟されるので今よりもっと魅力的な街となるので値上がり要素はあっても値下がり要素は少ないと思われる。

以上、個人的見解ですが参考まで。

[2857: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

購入者の方ですか?
私は、このマンションを検討する上でGFTをベンチマークにしています。
非常に参考になります。

[2858: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

GFTポジば投資家さんが高値売り抜けしたいだけでしょ。
中古市場がダブついてるから焦ってきたのかな？

[2859: 匿名さん]

>>2857 匿名さん

今のGFTの価格と比べるならわかりますが、分譲時の価格と比較してるんですよね？
GFT分譲時と今の市況は変わっているのですから、ベンチマークにするのであれば、今のGFT価格では？

貴方の言っていることって、株式投資で例えると、個別銘柄を買付しようとする際に、数年前の225をベンチマークにするくらい違和感があるのですが

[2860: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
どのレスに対してのコメントですか？
今日の流れを見ると、GFTの分譲価格と比べ、何故、ここを15%乗せてきたかという事に近いできない人がいたよいう事だと思って見てましたけど。正直、どうでも良い議論だけど、気になっている人が居るのも事実なわけで。

[2861: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

GFTポジ書き込みはGFT住民じゃないでしょ。
普通に考えて住民がマンション名を出してポジを書くわけないですよ。
ここの契約者に逆恨みされるだけで、メリット皆無です。
それにGFT住民にとったら近隣物件が安く販売されて芝浦の相場全体が下がる方がデメリットのはず。

そもそも検討者は同一エリアの他物件と比較するのは当たり前の話です。今の芝浦エリアはここ以外で新築を販売していないので、販売時期が比較的近かった物件と比較するのは自然な流れだと思います。

ここの契約者は何でもネガ扱いしますね。

[2862: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

私もそう思います。
今検討しているならGFTやアイランドの中古相場との比較の方が意味があると思います。

[2863: 匿名さん]

ここのMRオープンしたときはまだGFT売ってましたしね。
去年の春まで売ってましたし

[2864: 匿名さん]

>>2861 匿名さん

GFTオーナーだと自分で言ってたけどね。笑
匿名掲示板なんで本当のところは誰にもわかりませんが、GFTの印象が悪くなるだけなので住民の方なら諌めてあげた方がよろしいかと。