クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2781: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
それ知ってますよ。芝浦住民なので。でも他の区よりましだと思います。ウチも同じ問題で困っていますよ。確か待機児童60位でしたよね。内陸の港区側に移る方も居るのですが、新築分譲となると選択肢が無くて困っている所です。

[2782: 匿名さん]

>>2671 匿名さん

クラッシィの横長リビングのD、Eタイプは間取りに工夫があり良くできていると思うけどな。

中住戸なのに両面バルコニーとすることで外廊下側に面する部屋を無くす工夫をしており、角住戸と同じようなプライバシーの確保ができています。玄関前も自分の家族しか通りません。

ちなみにこのタイプは洗面所もリビングインではありません。

横長リビングのハイサッシ4枚の採光、開放感は逆梁でも素晴らしいと想像しています。

残念ながらこのタイプはMRに無いので体験することはできませんが。

以上、個人的見解ですがご参考まで。

[2783: 匿名さん]

>>2782 匿名さん

確かにわたしもこの物件のD,Eは他にない珍しく希少だと思いました。角部屋感があってアルコーブも十分過ぎる面積ありダブルバルコニーということで素敵だなぁと感じかなり悩みました。結局(耐震は揺れそうだからいう妻に押され)同じくらいの価格帯の武蔵小杉の物件にしてしまいました。もうちょい安ければ買えたのに…苦笑、というのも良い思い出として、完成したら是非見に行きたいと思ってます！

[2784: 匿名さん]

みなさん結構洗面所がリビングインなことを気にするものですか？
Dタイプ検討してるんですが、リビング隣接の部屋を取り払って、リビングの入り口も廊下側に移したら広々として良いかなーと思ってたんですが、洗面所がリビングインになっちゃうんですよね。個人的にはあまり気にならないのですが...

[2785: 匿名さん]

掲示板の更新頻度が多いので、ついつい覗いてしまいました。
余り耳にしないマンションブランドですが、注目度が高い人気物件なんですね。

[2786: 匿名さん]

>>2784 匿名さん

私個人的には気になりませんが、家族構成によってメリット、デメリットあると思います。

リビングインの場合、キッチンと近いので水回りの家事動線が短く効率的です。料理しながらでも洗濯やお風呂の状況がすぐわかるので小さいお子様がいる家庭に特に向いているでしょう。

デメリットはリビングを通らないと洗面所へ行けないので、来客時やお年頃のお子様がいると気を使うかもしれません。

ご自身のライフスタイルに合わせて選べばいいだけのことなので、どちらじゃなきゃダメということは無いと思いますよ。

[2787: 匿名さん]

>>2785 匿名さん
人気はないですよ、4割売れ残ってるから
おかしな書き込みが多いので荒れやすいという意味では悪い意味で注目されてはいますが。

[2788: 匿名さん]

>>2787 匿名さん

人気と書き込みの量はイコールじゃないってことですね。

[2789: 匿名さん]

>>2787 匿名さん

ここっていつから売り出したんですか？

[2790: 匿名さん]

>>2789 匿名さん
一年以上前です。初期はGFT最終期と被っていて、MRでGFTのほうがいい物件だから抽選落ちて買えなくなったらまた来てくれと営業に言われたという信じられない書き込みもありましたね、懐かしい。

[2791: 匿名さん]

Ａタイプの間取りがなかなか良いと思うのですが、検討されてらっしゃる方はおられますか？

[2792: 匿名さん]

>>2790 匿名さん

ホントですか？それがホントなら酷いですね苦笑。でもここも値段の問題さえクリアすれば買う人がもう少し増えていいと思うんですが…。最近の売れ行きを見る限り全く焦る必要もなさそうなので、引き続きじっくり検討したいと思います。Dがいいな〜

[2793: 匿名さん]

>>2790 匿名さん

こんな具合にGFTオーナーさんにネガキャンされながらも盛り上がってます。笑

[2794: 匿名さん]

>>2790 匿名さん

近所の競合物件を悪く言わない営業はいい営業だと思うよ。

[2795: 匿名さん]

PC中央湊のことはボロクソに言うけどね

[2796: 匿名さん]

＞＞2793
GFTのオーナーさんもほとんどが善良な方々なのでしょうが、800住戸以上ともなるとやはり歪んだパーソナリティーの方もいるのでしょうね。
クラスに一人ぐらいの割合で、サイコパスがいると言われてますし。
2chなどと同様、匿名掲示板ではサイコパスの方々が暴れまわる傾向にあるようですが、それを防ぐのは難しいので、あまり構わずスルーするのが最も効果的だと思います。

[2797: 匿名さん]

>>2791 匿名さん

Aタイプは一番広くて唯一南向きにもバルコニーがある間取りなので人気のようです。
もう残り1戸で最後に売りに出すようなので抽選になるかもしれませんね。

[2798: 匿名さん]

＞＞2797
ありがとうございます。
何階が残っているかご存知ですか？

[2799: 匿名さん]

>>2798 匿名さん

11階ですよ！12階が9,800万円だったからそんくらいのはずです！たけー（笑）

[2800: 匿名さん]

Aタイプいいですよね。
部屋も広くて収納も多くてMR行くたびにいいなと思います。
検討できる方が羨ましい。笑

[2801: 匿名さん]

＞＞2799
ありがとうございます。
最上階が、10160万円のようなので、あまり差がないですね。
キャナルビューだから階であまり差を付けない値付けなんでしょうか。
完成後実際に見てみたいんですが、売れてますよね..

[2802: 匿名さん]

>>2790 匿名さん

販売開始当初は、ここよりもGFTの方が仕様も良く値段も安かったので、GFT完売後に本格的に売ろうと考えていたのでは。まともな営業さんだと思いますけどね。

[2803: 匿名さん]

11階Aタイプは南側が向かいのビルとお見合いになりますか？
何度もすいません。

[2804: 匿名さん]

>>2802 匿名さん
ということは、ここはGFTの中古価格、坪420を上回ることはないのでしょうか？
ここは中古になるといくらで取引されるとお考えですか？中古の値下がりが怖いです

[2805: マンション掲示板さん]

>>2786 匿名さん

ありがとうございます。
生活の仕方によって考えれば良いのですね。何より、多少なりとも廊下の無駄が減って、有効面積が増えるメリットは大きく感じます。
どなたかが、洗面所リビングインなんていつの時代...みたいなこと行ってたので気になってたのですが、都心の新築幾つか見直してみましたが、結構そんな間取りも多かったので、気にしないことにします。勉強になりました！

[2806: 匿名さん]

>>2804 匿名さん

いい物件だとは思いますが、GFTを上回る事はまずないでしょうね。

[2807: 匿名さん]

皆さんがおっしゃっておられるGFTの中古価格４２０というのはレインズからの推測ですか？

[2808: 匿名さん]

>>2807 匿名さん
レインズの成約事例の平均です。住まいサーフィンというサイトで成約価格平均が見れますよ。

[2809: 匿名さん]

収納広いですか？？？まぁ価値観はいろいろですが・・・。
トランクルームあったら良かったんですけどね。
やっぱ高すぎ。

[2810: 匿名さん]

中古の値下がりが気になる人は今買うべきじゃないですよ。

[2811: 匿名さん]

>>2803 匿名さん

Aタイプは10階以上なのでお見合いになりませんよ。

[2812: 匿名さん]

＞＞2808
住まいのサーフィンは、売り出し価格を変数にした計算式で算出しているようです。

[2813: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
いや、成約価格から出してますよ？
3ヶ月以内に成約した成約単価をレインズから抽出して、その金額から中古価格を算定しています。どこに売り出し価格をもとに算定してると書いてあります？

[2814: 匿名さん]

>>2804 匿名さん

ここは分譲価格より下がる可能性は低いと思いすよ。
TGMM竣工後に芝浦全体が上がればこちらも上がるでしょうし、仮にマーケット全体が下がっだとしてもTGMM効果でトントンでしょう。

[2815: 匿名さん]

>>2810 匿名さん

全くですね。
中古になったらGFTより安くなるのは確実ですし、値下がりが気になるなら買わない方がよいです。
新築がどうしてもよい人向けの物件ですよ。

[2816: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
上がる場合は、いくらくらい上がるとお考えですか？また、上がる確率はどれくらいと考えていますか？

[2817: 匿名さん]

>>2803 匿名さん

なりませんよ。10F以上は余裕で抜けてます。

[2818: 匿名さん]

私は分譲価格よりも上がることはないと思います。これはＧＦＴとの比較とかの問題でなく、不動産業界一般の話です。

それでも、芝浦に当分住む予定があり、賃料がもったいない、新築がいいなどと考えるのであれば買ってもいいんじゃないですかね。

[2819: 匿名さん]

>>2816 匿名さん

過去レスにTGMM完成後に芝浦全体が坪50は上がるという予想がありましたね。
今後の市況次第ですが芝浦が下がる頃には他はもっと悲惨なことになってるよ。

[2820: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
周辺のタワマンは全て分譲時よりあがっていますが、芝浦では分譲より高くなって当然なのでは？逆に分譲より下がってる芝浦の物件はなにがあるでしょうか？

[2821: 匿名さん]

尋常でない販売の落ち込みにどのような手を打つ気なのか、この物件に限らず楽しみですね。明らかに市況は反転しました。この物件よりも目立つタワー系のマンションやブランドマンションすら売れ残る中、本気でこのまま安穏といままでの営業を続けるとしたら…ご近所なのでしっかり売り切れて周囲を一緒に盛り上げていただきたいですが！

[2822: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
結局芝浦全体に左右されるということですか。例えばグローブやケープ、GFTは下がってもここは下がらない、といった、物件固有の値上がり要素はないのでしょうか？

[2823: 匿名さん]

>>2822 匿名さん
ありません。ブランドがあるわけではないし、特別な立地でもないので。むしろその３つよりデベの格もブランドも劣るので、芝浦全体が落ちるときはその落ち込みが顕著に出る物件かと思います。

[2824: 匿名さん]

芝浦のマンションが欲しいならタワマンの中古、新築に拘るならここ、という認識で良さそうですね。

[2825: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

ここは最後に分譲された芝浦新築なので築10年近い他の中古物件に比べて下落曲線は緩やかなのは間違いないでしょう。

[2826: 匿名さん]

＞＞2820　匿名さん

市況の問題です。現時点では分譲価格より上がっていますが、これからはどこも下がっていくはずです。
芝浦は他地域より下幅が少ないとは思いますが。

[2827: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
マンションの値段は、一般的に新築から築10年までの下落率が一番大きいのは常識だと思うのですが、この物件はなぜその逆になるのでしょうか？

[2828: 匿名さん]

＞＞2813
http://storie.club/special/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%...

上記記事の抜粋
storie：中古の場合で算出方法は変わりますか？
堂坂氏：売出価格と新築時の価格を紐づけて、騰落している価格を棟単位でまとめます。さらに階数や向き、面積、時点補正に築年補正をかけて算出しています。1993年以降に竣工した首都圏の物件は、ほぼ9割を網羅しています。

住まいのサーフィンの記述、
「沖式中古マンション時価は、現時点で売り出して３ケ月以内に成約する中古マンションのｍ2あたり価格です。」
これは、3か月以内に制約することを想定し、売り出し価格等からマンション中古時価を算出したということでしょう。

私は色々な物件に関して、住まいのサーフィンとレインズを照らし合わせてみてみましたが、結論はあまり信用しない方が良さそうというところに落ち着きました。
大きく外すことはありませんが。

[2829: 匿名さん]

>>2809 匿名さん

収納はまぁまぁある方じゃないですかね。確かにトランクルームがあればいいですけど。

[2830: 匿名さん]

>>2828 匿名さん

大量の募集データを成約換算したものをベースにしている（全112万件、2005年以降の売出データ）
※募集と成約のかい離率は価格水準と成約時期によって多少異なる○沖式時価作成方法
新築マンション価格の推計値を出すまでに次の3つの工程を実施しています。
（1）周辺の中古時価情報を時点補正・築年補正を実施することで新築価格に換算したもので比準査定
（2）物件の属性（総戸数・タワー・売主など）とミクロ立地から再度補正処理し、この時点で公開
（3）プラン・仕様・共用部などの詳細が判明した場合に、想定と異なるようであれば価格を適宜修正


なのでやはり成約単価に変換してますね。ちなみに、レインズの成約価格は以下サイトから見えますが、沖式とそこまでの乖離はないですね。レインズでGFTはおよそ坪420、沖式では430程度でしたので。

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do