クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名さん

何がまずいのでしょうか？
価格を語るのなら市況は重要なファクターだと思いますが。

再開発については計画がある時点である程度は織り込み済み、しかし具体的な計画はまだ出てないのでその分は未織り込み、竣工後の相乗効果分も未織り込みでFAでは？

[2736: 匿名さん]

皆さん（恐らく契約者の方？）が既に大きな期待をしている通り、業者もわかってますから現在の価格を見ると未織り込み部分があるとは思えない、だから現在の価格で購入して大丈夫だろうか、というのがポイントだと思うからです。

まだ公開されていない情報ならまだしも、エンドカスタマーですら簡単に検索できるような、行政からの情報やWebに公開された情報について、未織り込みということはないのではないでしょうか？

[2737: 匿名さん]

>>2736 匿名さん

どこまで織り込まれているかなんて今時点で定量的に判断できないので議論するだけ無駄に感じます。

今後、TGMMの商業施設やホテルが確定してどうなるか、TGMMが竣工後にどうなるか、新駅再開発の具体的な計画が発表されてどうなるか、芝浦全体の中古相場が答えを出してくれるでしょう。

[2738: 匿名さん]

そうですよね。織り込み済みの可能性もある中で、この価格がどうか、難しい問題だと言っているのです。

それを、「新駅再開発の具体的な計画が現時点で公表されていたら当然分譲価格にも織り込まれ今の価格より更に高くなっていたでしょうね。
本物件に対する新駅再開発の影響は現時点はプラスαの要素でしかなく、将来的には具体的な計画が公表され確実にプラス要素になると想定されます。」などと断定的に書かれていたので違和感があったのです。

結局は、価格に織り込み済みかどうかは、わからない、ということなんでしょう。

[2739: 匿名さん]

>>2738 匿名さん

ここの価格が今の市況で芝浦の中古相場や他地域の新築と比較してどうか判断すればいいんじゃない？そんなに難しい話じゃないでしょ。

周辺に再開発計画があって今後も大きく値崩れするリスクは低いんだから織り込み済みかどうかなんてどうでもいいんじゃない？

もしかして投資で検討してるの？

[2740: 匿名さん]

>>2738
1.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それを完全に織り込んでいない。
2.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それをほぼ完全に織り込んでいる。
3.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
したがって織り込まれていない。
4.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
にも関わらず効果ありの体で価格に織り込まれてしまっている。

2738さんは1か〜4のうちどれですか?

[2741: 匿名さん]

新駅周辺の開発はこの物件に多少のプラス効果はあるものの、価格にだいたい織り込まれている

というのが実際かと

[2742: 匿名さん]

2740ですが、
1と思えば買えばいいし、他なら見送ればいいのでは。
2〜4で割高と感じても気に入れば買えばいいと思います。
再開発は、それが完了するまで強力な下値支持になり得る理由は、3や4の様にすべて明らかになるまでその恩恵に気づかない、もしくは過小評価する人が多いからです。
投資は少ない情報を吟味し、いかに早く動くかです。
すべて明らかになってからでは遅すぎるのです。

[2743: 匿名さん]

>>2741
現在の価格≫再開発効果などにより予測する将来の価格
ということでいいですか?
ここの契約者の方の多くは、
現在の価格≦再開発効果などにより予測する将来の価格
イコールか限定的な下落あわよくば上昇、と考えてらっしゃるのでは。

[2744: 匿名さん]

>>2741
それで割高と感じていて、この物件にそこまでお金は出せないとお思いなら見送れば良いと思います。
もう答えは出ているではありませんか!
良かったですね。

[2745: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
不確定な情報に踊らされるのは投資じゃないってば。投資目的の人は4年前にTGMMに目をつけてGFT買ってる。ここを買うのは投資目的以外の人。投資とかいってるのはあほ。

[2746: 匿名さん]

>>2745
投資目的の人もいれば、居住目的の人もいるでしょう。
居住目的だが資産価値を維持したい人もいるでしょう。
アホと思えば買わなければ良いのです。
簡単なことじゃないですか。

みんなが正しい、儲かると思う選択があっったとして、その選択が成功につながりますか?
成功した人は彼らの選択が他とは違い少数派だったからです。
あほとおもっておけばいいですよ。
あなたはそれで下落リスクを回避できるかもしれません。
良かったですね!

[2747: 匿名さん]

>>2745
GFTの上昇は予測が難しかった全体相場の上昇が原因では。
TGMMなどの個別の要因とはそれほど関係ないと思います。
上昇率から推測して。
誰もがわかる確定情報から投資の判断をして儲けられますか？
もしそれが可能なら苦労はないので、ぜひその線でこれからやっていきたいです!

[2748: 匿名さん]

>>2747 匿名さん
TGMMも金融緩和も、確定した時点で投資しても充分儲かったけど…
金融緩和で不動産が上がり、再開発で不動産あがるのは充分予想できたでしょ？現時点で投資とかいってる時点で2年遅いんだよ、意思決定が 苦笑

[2749: 匿名さん]

投資目的とかいってる人はなんでGFT買ってないの？ここのがキャピタルゲインでると本気で思ってるの？

[2750: 匿名さん]

ここを投資目的で買われている方は少ないと思いますよ。
でも値下がりリスクの少ないいい物件かと。
実需が多いのは資産価値を維持する上でも重要な要素だと思います。
賃貸契約者と違ってみんな共用施設を大事に使用されますからね。

[2751: 匿名さん]

>>2750 匿名さん
投資目的でも実需でも、値上がりする物件＝値下がりしにくい物件 だけどね。
GFTが坪330を下回るリスクと、ここが坪360を下回るリスク、どっちが上だとおもいますか？

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

やっぱ、CHSだよね。

[2753: 匿名さん]

>>2752 匿名さん
CHS？？

[2754: 匿名さん]

＞＞2748
＞＞2749

TGMMも金融緩和も、確定した時点で投資しても充分儲かったとのことですが、ではこれからも再開発が確定したり、金融緩和が確定などを確認してから投資ししても儲かるということですね。
なるほど。
私は、情報が十分でない、確定していない段階でその少ない情報を吟味して投資します。
情報が確定してから投資はしません。

GFTはTGMMや金融緩和で上昇したと思っているのですね。
わかりました。なるほど。

なんとなくあなたが投資向きか不向きかわかりました。
どっちかはあえて言及しませんが。

ところでもう今はここを検討されていないようにお見受けされるのですが、なんでいるんですか？
私も検討者ではありませんが、気になって見てます。
あなたはここの検討者のことを思って、あえて辛辣な投稿を継続されているのでしょう。
優しい方です。
でも、もう卒業されてもいいと思いますよ！
人のためとはいえ、他人の住まいをこき下ろすのはさぞお辛いことでしょう...
これからは私などの後身に道を譲ってください！
第三者として、客観的な情報を提供したいと思います！
ご卒業おめでとうございます！

因みに私の住まいはGFTではありませんが、港区はだいたいＧＦＴと同じかそれ以上上がってますよね！

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
貴方はなんの権利があって他人の書き込みに卒業とかいってるの？頭悪いの？

[2756: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
ふーん、で、どこに住んでるの？おれはGFTだけど、同じ港区のタワマンなら大体知ってるよ。そこまでいうなら港区の値上がりしたタワマンいくつか持ってるんだよね？

[2757: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
確定した情報をもとにした不動産投資で、そこそこ利益だしてきたんだけど、そんなにバカにするなら貴方の投資手法と哲学を教えて？あともってる不動産とキャピタルゲインの額も。おれはたかだか1000万くらいしか儲かってないけど、えらそうな貴方はその10倍は利益だしてるんでしょ？

[2758: 匿名さん]

おれは投資目的ではここは絶対買わない。実需なら場所と仕様が気に入ればいい物件だと思う。ここを見てるのは、子供の都合で一時的に分譲賃貸で一部屋借りようかなと思ってて、ここの売れ行きは気になってるってだけ。なんで賃貸なのに気になるか…そんなのは不動産嚙ってれば理解できるだろうから説明しないけどさ。
で、貴方はなんでここ見てるわけ？検討者でもないのにただ気になってるだけの貴方よりよほどこのスレに書き込む理由があると思うんだけど。しかも卒業とか、何様？ さぞかし大層な不動産投資家であらせられるんでしょうね。ぜひ素晴らしい不動産コレクションを披露していただきたいですね。

[2759: 匿名さん]

>>2755
>>2756
>>2757
まさかのGFT!
自分を上げて他を下げるってわかり安すぎるじゃないですか!
それも本当はあえて厳しくなさっておられるのですよね。

所有タワマン100住戸ほど、今まで利益は200億程です!
でも証明できません!

[2760: 匿名さん]

>>2759 匿名さん
は？なんで証明できないの？200億ってキャピタルゲインで？所有タワマン100で200ってことは1戸あたり2億のキャピタルゲイン？そんな物件ここ10年で１つもないんだけど、参考までに持ってる物件１つでも教えて？
あと別にGFTしかもってないわけじゃないよ。ここら辺ではGFTを持ってるだけでね。

[2761: 匿名さん]

>>2758
色んな物件の掲示版を見てます。
規模の割に異様に盛り上がっていたもので。
でもどこの掲示版でも住んでる人のことを一切顧みない、胸くそ悪くなる書込する人いるじゃないですか。
あなたのことじゃないですよ!
そういう人は一体どういう人かな？と絡んでみたくなるのです!
あなたのことじゃないですよ!

[2762: 匿名さん]

>>2759 匿名さん
ここを投資目的で買うとか言ってるから、なんでGFT買わなかったの？って単純な疑問を持ってるだけなんだが…
芝浦に興味あって不動産投資やってるならGFTくらい当たり前に持ってるだろ
周りでも芝浦の友達3人持ってる奴知ってる、別にプロじゃないけどさ。

[2763: 匿名さん]

>>2760
世界を股にかけてるんです!
今までの累積が200億。
あー、証明したいなー
すいません!
全部嘘です!
あなたにはかないません!
許してください!

[2764: 匿名さん]

>>2761 匿名さん
住んでる人なんて検討スレなんだから基本いないでしょ。住人スレにこんなこと書き込まないよ。貴方掲示板の趣旨理解できてないんじゃないの？

[2765: 匿名さん]

>>2763 匿名さん
なんだこいつ、ばかなのか？

[2766: 名無しさん]

>>2759 匿名さん

こうやって他のマンションの価値も下げてしまうような書き込むのやめなよ。そこの住民にも失礼でしょ

[2767: 匿名さん]

>>2762 匿名さん

意味不明。どのエリアでもどんな物件でも「普通この物件持ってるだろ」なんてあり得ないだろ。グローブ持ってんのか？ケープ持ってんのか？

[2768: 匿名さん]

凄い更新されてるから驚いたら…世の中暇人が多いんですね（笑）

[2769: 匿名さん]

>>2767 匿名さん

>>2767 匿名さん
グローブは持ってたけど売ったよ。GFTは港区の大規模タワマン10年ぶりの新築だったから港区のタワマン好きは結構買ってるけどな。GFT持っててグローブ、ケープどっちか持ってる奴とか結構たくさんいるよ。アイランド売ってGFTって人もたくさんいる。芝浦住人ならそんなやつ何人も周りにいるでしょ。

[2770: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

GFTって分譲時坪330万だったんですね。
それが今や新中古で坪420万ですか。

今検討している者からするとGFTの新中古坪420万とクラッシィ新築坪360万ならクラッシィの方が割安だし値下がりリスクも低く感じます。

[2771: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
今買うならこちらのほうが値下がりリスクは少ないでしょうね。もちろん実需だと思いますが。投資なら、どちらも買わない、が正解です。GFTは坪380、ここは坪320程度までこれから落ちるでしょうから。ここを投資の目線で買うのは愚かだと思いますね。

[2772: 匿名さん]

GFTもここも埋立の似た物どうし

[2773: 匿名さん]

>>2771 匿名さん

もちろん実需です。
子供がいるので小学校が近いのもいいなと思ってます。
それにしても芝浦小学校って綺麗でびっくりしました。
子供が羨ましいです。笑

[2774: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
芝浦小学校はとても評判いいですよ。ただ、平成30年から定員割れするので、それ以降の入学については仮設校舎での授業を余儀なくされます。7年後に芝浦小学校の分校がGFT近くにできますが、それまでかなりの不便を強いられることになるので、それはよく考えたほうがいいと思います。

[2775: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
定員割れ→定員オーバーですね、失礼しました。芝浦の待機児童、小学校のキャパシティは深刻です。友人の何人かはそのせいで引っ越しましたし。

[2776: 匿名さん]

GFTは管理費・修繕積立金・駐車場代金で7万円以上かかるけど、クラッシィなら5万円ほどで済む。
35年ローンに換算すると、800万円ほど物件価格に上乗せしてトントンになる計算。
GFTの中古を選ぶのはさすがに割高だよ。

[2777: 匿名さん]

>>2774 匿名さん

そうなんですね。
貴重な情報ありがとうございます。
うちの場合は若干影響ありそうです。
ちなみにこちらの学区は芝浦小学校のまま変わらないみたいですね。

しかし少子化で都内の小中学校は統廃合が進んでますが、芝浦は増加の一途なんですね。
港区は財政も豊かですし今後の教育環境への対応にも期待しています。

[2778: 匿名さん]

待機児童は、他の区に行けば解決できる問題じゃないような気がしますが。港区って、待機児童数少ないほうだし。無論、都心部でと言う意味ですが。何れにしても、行政には、先手を打って行動して欲しいですね。

[2779: 匿名さん]

>>2778 匿名さん
芝浦地区は港区でも特別に深刻です。さらに今年になって急に待機児童が増えており、かなり深刻な状況です。港区の待機児童が少ないというのは2年前の話ですね。
待機児童と小学校の問題で港区の内陸にうつる芝浦住民は多いですよ。

[2780: 匿名さん]

港区の女性区議会議員の方が芝浦港南地区の待機児童解消に向けて保育園の誘致など真剣に取り組んでくれていたり、行政も今年から認可外保育園の助成金を拡充するなど柔軟に対応してくれているようです。
行政も力を入れているようですし今後も解決に向けて前向きに継続して対応してもらいたいですね。

[2781: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
それ知ってますよ。芝浦住民なので。でも他の区よりましだと思います。ウチも同じ問題で困っていますよ。確か待機児童60位でしたよね。内陸の港区側に移る方も居るのですが、新築分譲となると選択肢が無くて困っている所です。

[2782: 匿名さん]

>>2671 匿名さん

クラッシィの横長リビングのD、Eタイプは間取りに工夫があり良くできていると思うけどな。

中住戸なのに両面バルコニーとすることで外廊下側に面する部屋を無くす工夫をしており、角住戸と同じようなプライバシーの確保ができています。玄関前も自分の家族しか通りません。

ちなみにこのタイプは洗面所もリビングインではありません。

横長リビングのハイサッシ4枚の採光、開放感は逆梁でも素晴らしいと想像しています。

残念ながらこのタイプはMRに無いので体験することはできませんが。

以上、個人的見解ですがご参考まで。

[2783: 匿名さん]

>>2782 匿名さん

確かにわたしもこの物件のD,Eは他にない珍しく希少だと思いました。角部屋感があってアルコーブも十分過ぎる面積ありダブルバルコニーということで素敵だなぁと感じかなり悩みました。結局(耐震は揺れそうだからいう妻に押され)同じくらいの価格帯の武蔵小杉の物件にしてしまいました。もうちょい安ければ買えたのに…苦笑、というのも良い思い出として、完成したら是非見に行きたいと思ってます！

[2784: 匿名さん]

みなさん結構洗面所がリビングインなことを気にするものですか？
Dタイプ検討してるんですが、リビング隣接の部屋を取り払って、リビングの入り口も廊下側に移したら広々として良いかなーと思ってたんですが、洗面所がリビングインになっちゃうんですよね。個人的にはあまり気にならないのですが...