クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2715: 匿名さん]

>>2712 匿名さん
浄水場上はシーズンテラスでしょ？もうできてるよね。シーズンテラスの建設計画がデベの選定も含めて具体化したのが平成21年、そこからシーズンテラス竣工まで6年かな？
それ以外の緑地帯の商業施設ビル誘致は行政の計画に記述があるだけでデベの選定も具体的な計画、スケジュールも一切出てないから、TGMMや新駅高輪側の再開発と同列に語るのはおかしくないか？せめてデベが具体的な計画を提示しないと再開発確定とは言えない。

[2716: 匿名さん]

運河ルネッサンスと同列に語るのは笑った。あんな駅前の絶好の土地を提供するといってるんだから手が上がらないはずがない。

運河ルネサンスなんて本気で期待して注目してるのは周辺に再開発が一切ない天王洲アイル住民くらいしか程度でしょ。

[2717: 匿名さん]

>>2713 匿名さん
まぁ中央区の調査資料だけで湾岸地下鉄が実現確実とか妄想しちゃう人がたむろしてるここでは、行政のガイドラインなんて信じちゃうんだろうね。当然なにもできないわけはないと思うけど、それが10年後なのか、20年後なのかわからないから、ここへの影響はまだなんともいえないな。街づくり計画がでてから40年かかった再開発なんてザラだし、某西新宿のタワマンとかね。高輪側ですら完成のパースがいまだに見えなくて予定通りの完成が怪しいのにね。札の辻だって行政の計画からスミフが動くまで何年かかってるのよ。

[2718: 匿名さん]

>>2716 匿名さん
土地提供するって話で具体的に進んでるの？入札の話、まったく聞こえてこないけど。区の土地の入札は公開されるから具体的な話があるなら業界紙に情報がでるはずなんだけど。
高輪側の再開発で手一杯で、新駅高輪開発後にやっと入札開始なんて未来が透けて見えるけどね。
駅前の一等地ほっとかれるわけないって…隣駅の港南口の駅前がどれだけの期間ほったらかされてたか知らないわけでもないだろ。

[2719: 匿名さん]

>>2718 匿名さん


品川港南口がほっとかれてたって品川に新幹線の駅ができる前の話でしょ。品川なんて人が住むところじゃないって言われてた時代からどんだけ変わってると思ってるの？無理ネガにも程があるんじゃない？
今やリニアの始発も確定して新駅も確定して東京サウスゲート計画は着実に進められていますよ。日本最大規模の行政のまちづくり計画なのですから。

[2720: マンション検討中さん]

言い合いとか見たくないです。
運河もきれいになってほしいですね

[2721: 匿名さん]

>>2719 匿名さん
まぁまだなにも具体的な計画がでてこないし、１つ確実に言えるのは、新駅開業のタイミングで竣工してる可能性は限りなく低いってこと。
おそらく竣工は10年後とかの話になるし、実際どんな形になるかわからない話に乗っかれるほど楽観的な検討者は少ない、だから売れてないってことなんじゃないかな。TGMMや高輪側の開発は楽しみだけどね。

[2722: 匿名さん]

>>2720 マンション検討中さん

そうですね。運河が泳げるほど綺麗になるとか楽しみ過ぎますね！

[2723: 匿名さん]

>>2721 匿名さん

そもそも2020年の新駅開業はオリンピックに合わせた暫定開業ですよ。完成しているわけが無いでしょ。笑
そこから街びらきが始まるので、2027年のリニア開業の頃にはガラッと変わっているでしょうね。その後も新国際都市として街は成長し続けます。
10年、20年といったスパンで再開発される地域が身近にあるってだけで楽しみでしょ。
もちろん直近のTGMMも高輪側の再開発も楽しみですけどね。

[2724: 匿名さん]

新駅再開発の具体的な計画が現時点で公表されていたら当然分譲価格にも織り込まれ今の価格より更に高くなっていたでしょうね。
本物件に対する新駅再開発の影響は現時点はプラスαの要素でしかなく、将来的には具体的な計画が公表され確実にプラス要素になると想定されます。
芝浦が坪300になるまで待つとおっしゃられていた方がいらっしゃいましたが、10年、20年待ってもそんな時代は来ませんよ。笑

[2725: 匿名さん]

>>2723 匿名さん
暫定開業どころか、リニア開業あたりからやっと着手、完成は15〜20年後って意味ですよ。そこまでこのマンションに住む覚悟があるなら買っても良いんじゃない？

[2726: 匿名さん]

マンションは5～10年で住み替えて行くものですからね～

[2727: 匿名さん]

どうせ住むなら10年、20年ずっと住み続けたいと思える場所がいいですね。
仮に将来何らかの事情で売却や賃貸に回すことになったとしてもこちらの立地の将来性は申し分なさそうですね。

[2728: 匿名さん]

迷うのは、GFTより割高な価格が、既に将来性を全部織り込んでしまっていると思われることにあります。

[2729: 匿名さん]

>>2728 匿名さん

GFT中古は今や坪400超えだから新築のこちらの方が割安じゃない？
TGMMも新駅もある程度は折り込みされているとは思うけどTGMMの商業施設のお店や新駅周辺の再開発も具体的な情報はまだ公表されていないから全ては織り込めないよね。

[2730: 匿名さん]

個人の好みはさておき、一般には共用施設充実のタワーマンションの方が人気で評価（単価）も高くなるので、こちらの方が割安とはいえません。

その点から、この物件の価格には再開発の将来期待を既に十分に織り込んで業者が付けたものといえると思います。もちろんおっしゃる通り具体的な情報はまだ、かついつ完成するかも流動的な部分があります。過大な期待は禁物で、この点の評価が分かれることが、迷う点であり、販売状況にも表れていると思います。判断が難しいところです。

[2731: 匿名さん]

モモレジさんのブログ

田町駅周辺ではここ1～2年相次いでマンション分譲が行われており現在もグローバルフロントタワーやインプレストタワー芝浦が販売中でここも当然同じような価格水準でくるかと思っていたのですが、グローバルフロントタワーを大きく上回る値付けをしてきている点に驚かされます

http://mansion-madori.com/blog-entry-3265.html

[2732: 匿名さん]

>>2731 匿名さん

結構、批判的な内容だね(^_^;)

[2733: 匿名さん]

2015年の記事ですからね。ここの値付けはマンション市況全体の影響も大きいと思います。
東京都全体でも
2014年 坪300万
2015年 坪315万
と年々上昇傾向で2016年も引き続き上昇しているようです。
芝浦の新築はもうクラッシィしかないので比較できませんが、最近分譲された他地域の物件と比較しても割安なのはご理解頂けると思います。

[2734: 匿名さん]

いきなり東京都全体や他地域と比較してはまずいです。今議論しているのは、本物件の価格が将来的な再開発効果まで織り込み済みか、という話なので。

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名さん

何がまずいのでしょうか？
価格を語るのなら市況は重要なファクターだと思いますが。

再開発については計画がある時点である程度は織り込み済み、しかし具体的な計画はまだ出てないのでその分は未織り込み、竣工後の相乗効果分も未織り込みでFAでは？

[2736: 匿名さん]

皆さん（恐らく契約者の方？）が既に大きな期待をしている通り、業者もわかってますから現在の価格を見ると未織り込み部分があるとは思えない、だから現在の価格で購入して大丈夫だろうか、というのがポイントだと思うからです。

まだ公開されていない情報ならまだしも、エンドカスタマーですら簡単に検索できるような、行政からの情報やWebに公開された情報について、未織り込みということはないのではないでしょうか？

[2737: 匿名さん]

>>2736 匿名さん

どこまで織り込まれているかなんて今時点で定量的に判断できないので議論するだけ無駄に感じます。

今後、TGMMの商業施設やホテルが確定してどうなるか、TGMMが竣工後にどうなるか、新駅再開発の具体的な計画が発表されてどうなるか、芝浦全体の中古相場が答えを出してくれるでしょう。

[2738: 匿名さん]

そうですよね。織り込み済みの可能性もある中で、この価格がどうか、難しい問題だと言っているのです。

それを、「新駅再開発の具体的な計画が現時点で公表されていたら当然分譲価格にも織り込まれ今の価格より更に高くなっていたでしょうね。
本物件に対する新駅再開発の影響は現時点はプラスαの要素でしかなく、将来的には具体的な計画が公表され確実にプラス要素になると想定されます。」などと断定的に書かれていたので違和感があったのです。

結局は、価格に織り込み済みかどうかは、わからない、ということなんでしょう。

[2739: 匿名さん]

>>2738 匿名さん

ここの価格が今の市況で芝浦の中古相場や他地域の新築と比較してどうか判断すればいいんじゃない？そんなに難しい話じゃないでしょ。

周辺に再開発計画があって今後も大きく値崩れするリスクは低いんだから織り込み済みかどうかなんてどうでもいいんじゃない？

もしかして投資で検討してるの？

[2740: 匿名さん]

>>2738
1.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それを完全に織り込んでいない。
2.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それをほぼ完全に織り込んでいる。
3.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
したがって織り込まれていない。
4.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
にも関わらず効果ありの体で価格に織り込まれてしまっている。

2738さんは1か〜4のうちどれですか?

[2741: 匿名さん]

新駅周辺の開発はこの物件に多少のプラス効果はあるものの、価格にだいたい織り込まれている

というのが実際かと

[2742: 匿名さん]

2740ですが、
1と思えば買えばいいし、他なら見送ればいいのでは。
2〜4で割高と感じても気に入れば買えばいいと思います。
再開発は、それが完了するまで強力な下値支持になり得る理由は、3や4の様にすべて明らかになるまでその恩恵に気づかない、もしくは過小評価する人が多いからです。
投資は少ない情報を吟味し、いかに早く動くかです。
すべて明らかになってからでは遅すぎるのです。

[2743: 匿名さん]

>>2741
現在の価格≫再開発効果などにより予測する将来の価格
ということでいいですか?
ここの契約者の方の多くは、
現在の価格≦再開発効果などにより予測する将来の価格
イコールか限定的な下落あわよくば上昇、と考えてらっしゃるのでは。

[2744: 匿名さん]

>>2741
それで割高と感じていて、この物件にそこまでお金は出せないとお思いなら見送れば良いと思います。
もう答えは出ているではありませんか!
良かったですね。

[2745: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
不確定な情報に踊らされるのは投資じゃないってば。投資目的の人は4年前にTGMMに目をつけてGFT買ってる。ここを買うのは投資目的以外の人。投資とかいってるのはあほ。

[2746: 匿名さん]

>>2745
投資目的の人もいれば、居住目的の人もいるでしょう。
居住目的だが資産価値を維持したい人もいるでしょう。
アホと思えば買わなければ良いのです。
簡単なことじゃないですか。

みんなが正しい、儲かると思う選択があっったとして、その選択が成功につながりますか?
成功した人は彼らの選択が他とは違い少数派だったからです。
あほとおもっておけばいいですよ。
あなたはそれで下落リスクを回避できるかもしれません。
良かったですね!

[2747: 匿名さん]

>>2745
GFTの上昇は予測が難しかった全体相場の上昇が原因では。
TGMMなどの個別の要因とはそれほど関係ないと思います。
上昇率から推測して。
誰もがわかる確定情報から投資の判断をして儲けられますか？
もしそれが可能なら苦労はないので、ぜひその線でこれからやっていきたいです!

[2748: 匿名さん]

>>2747 匿名さん
TGMMも金融緩和も、確定した時点で投資しても充分儲かったけど…
金融緩和で不動産が上がり、再開発で不動産あがるのは充分予想できたでしょ？現時点で投資とかいってる時点で2年遅いんだよ、意思決定が 苦笑

[2749: 匿名さん]

投資目的とかいってる人はなんでGFT買ってないの？ここのがキャピタルゲインでると本気で思ってるの？

[2750: 匿名さん]

ここを投資目的で買われている方は少ないと思いますよ。
でも値下がりリスクの少ないいい物件かと。
実需が多いのは資産価値を維持する上でも重要な要素だと思います。
賃貸契約者と違ってみんな共用施設を大事に使用されますからね。

[2751: 匿名さん]

>>2750 匿名さん
投資目的でも実需でも、値上がりする物件＝値下がりしにくい物件 だけどね。
GFTが坪330を下回るリスクと、ここが坪360を下回るリスク、どっちが上だとおもいますか？

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

やっぱ、CHSだよね。

[2753: 匿名さん]

>>2752 匿名さん
CHS？？

[2754: 匿名さん]

＞＞2748
＞＞2749

TGMMも金融緩和も、確定した時点で投資しても充分儲かったとのことですが、ではこれからも再開発が確定したり、金融緩和が確定などを確認してから投資ししても儲かるということですね。
なるほど。
私は、情報が十分でない、確定していない段階でその少ない情報を吟味して投資します。
情報が確定してから投資はしません。

GFTはTGMMや金融緩和で上昇したと思っているのですね。
わかりました。なるほど。

なんとなくあなたが投資向きか不向きかわかりました。
どっちかはあえて言及しませんが。

ところでもう今はここを検討されていないようにお見受けされるのですが、なんでいるんですか？
私も検討者ではありませんが、気になって見てます。
あなたはここの検討者のことを思って、あえて辛辣な投稿を継続されているのでしょう。
優しい方です。
でも、もう卒業されてもいいと思いますよ！
人のためとはいえ、他人の住まいをこき下ろすのはさぞお辛いことでしょう...
これからは私などの後身に道を譲ってください！
第三者として、客観的な情報を提供したいと思います！
ご卒業おめでとうございます！

因みに私の住まいはGFTではありませんが、港区はだいたいＧＦＴと同じかそれ以上上がってますよね！

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
貴方はなんの権利があって他人の書き込みに卒業とかいってるの？頭悪いの？

[2756: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
ふーん、で、どこに住んでるの？おれはGFTだけど、同じ港区のタワマンなら大体知ってるよ。そこまでいうなら港区の値上がりしたタワマンいくつか持ってるんだよね？

[2757: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
確定した情報をもとにした不動産投資で、そこそこ利益だしてきたんだけど、そんなにバカにするなら貴方の投資手法と哲学を教えて？あともってる不動産とキャピタルゲインの額も。おれはたかだか1000万くらいしか儲かってないけど、えらそうな貴方はその10倍は利益だしてるんでしょ？

[2758: 匿名さん]

おれは投資目的ではここは絶対買わない。実需なら場所と仕様が気に入ればいい物件だと思う。ここを見てるのは、子供の都合で一時的に分譲賃貸で一部屋借りようかなと思ってて、ここの売れ行きは気になってるってだけ。なんで賃貸なのに気になるか…そんなのは不動産嚙ってれば理解できるだろうから説明しないけどさ。
で、貴方はなんでここ見てるわけ？検討者でもないのにただ気になってるだけの貴方よりよほどこのスレに書き込む理由があると思うんだけど。しかも卒業とか、何様？ さぞかし大層な不動産投資家であらせられるんでしょうね。ぜひ素晴らしい不動産コレクションを披露していただきたいですね。

[2759: 匿名さん]

>>2755
>>2756
>>2757
まさかのGFT!
自分を上げて他を下げるってわかり安すぎるじゃないですか!
それも本当はあえて厳しくなさっておられるのですよね。

所有タワマン100住戸ほど、今まで利益は200億程です!
でも証明できません!

[2760: 匿名さん]

>>2759 匿名さん
は？なんで証明できないの？200億ってキャピタルゲインで？所有タワマン100で200ってことは1戸あたり2億のキャピタルゲイン？そんな物件ここ10年で１つもないんだけど、参考までに持ってる物件１つでも教えて？
あと別にGFTしかもってないわけじゃないよ。ここら辺ではGFTを持ってるだけでね。

[2761: 匿名さん]

>>2758
色んな物件の掲示版を見てます。
規模の割に異様に盛り上がっていたもので。
でもどこの掲示版でも住んでる人のことを一切顧みない、胸くそ悪くなる書込する人いるじゃないですか。
あなたのことじゃないですよ!
そういう人は一体どういう人かな？と絡んでみたくなるのです!
あなたのことじゃないですよ!

[2762: 匿名さん]

>>2759 匿名さん
ここを投資目的で買うとか言ってるから、なんでGFT買わなかったの？って単純な疑問を持ってるだけなんだが…
芝浦に興味あって不動産投資やってるならGFTくらい当たり前に持ってるだろ
周りでも芝浦の友達3人持ってる奴知ってる、別にプロじゃないけどさ。

[2763: 匿名さん]

>>2760
世界を股にかけてるんです!
今までの累積が200億。
あー、証明したいなー
すいません!
全部嘘です!
あなたにはかないません!
許してください!

[2764: 匿名さん]

>>2761 匿名さん
住んでる人なんて検討スレなんだから基本いないでしょ。住人スレにこんなこと書き込まないよ。貴方掲示板の趣旨理解できてないんじゃないの？