クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2651: 匿名さん]

2648さんではないですが、仕様は調べていないのでわかりませんが、単純に標準のデザイン、色使いがクラッシィハウスのほうが好みです。高級感があるというか、デザイナーがいいのでしょうか？

[2652: 匿名さん]

>>2651 匿名さん
それを専有部仕様とはいいません、個人の好みと言います。真面目に相手にした私が馬鹿でした。確信犯ならタチが悪いですけどね。

[2653: 匿名さん]

>>2652 匿名さん

お金をかけても変えられない、サッシ、柱の位置、天井高、スラブ厚、スパン、間取りなどが専有部仕様は、GFTとクラッシーのどちらが優れているのでしょうか?

[2654: 匿名さん]

>>2653 匿名さん
天井高、スラブ厚、サッシ高、スパン、間取りはGFTのが優れてますね。

[2655: 匿名さん]

仕様とは言っていませんよ。個人の好みですよ。だからなんですか？
デザイン性も占有部を選ぶ価値としては十分だと思いますが。価格面においてもですよ。

[2656: 匿名さん]

>>2654 匿名さん
優れてるってあなたの好みでしょ？価値観はみんな違うんですよ！

[2657: 匿名さん]

>>2656 匿名さん

客観的な評価です。

[2658: 匿名さん]

まあねえ。どっかのCMじゃないけど、天井が低いほうが好きって人もいるかもしれないね。

[2659: 匿名さん]

>>2646 匿名さん
売り出し時期が違うからGFTの売行きと単純には比べられないでしょうね。

[2660: 匿名さん]

>>2658 匿名さん
あれは天井が高い住宅っていうのを強調するための演出だから（笑）同じ値段、他は同じ仕様で、天井が低いほうを選ぶ人間はいません。天井高が違うと部屋の空間の広がりが全く違うので。まぁグレードの低いマンションしか知らない人はここの天井高でも満足するんでしょうね。ある意味羨ましい。

[2661: 匿名さん]

>>2656 匿名さん
なるほど！ここの検討者には、同じ値段で、柱インフレーム、ナロースパンで専有部の利用可能空間が少なくて、天井が低く圧迫感があり、スラブ厚が薄く上下の騒音がうるさく、サッシが低くて外の景色も見えず光も入らない部屋のほうが好きな人もいるってことですか。勉強になりました！

[2662: 匿名さん]

>>2660 匿名さん

逆梁で天井高2450mmはブランドマンションと比較しても至って標準的だよ。全然悪くない。ただ、その他お金かけても変えられないスペック＝内廊下であること免震構造であること共用設備が豊富であることはリセールに大きく影響するかもしれない。この点は、新駅の成功具合でオフセットされる可能性もあるけど、結局GFT の方が割安なのは一々ここで改めて言う必要もないしそろそろパトロールを終えて良い週末をお過ごしください。因みに間取りはどっちもどっちよ。GFTの方もほめられたものばかりではないでしょ。

[2663: 匿名さん]

>>2661 匿名さん
そういうことなので2度とここに来ないようにね。笑

[2664: 匿名さん]

>>2661 匿名さん

この物件のどの部屋がインフレームしてんだよ、意味を知らない横文字は恥ずかしいから使わない方がいいよwww

[2665: 匿名さん]

>>2655 匿名さん
ここの専有部のどこのデザインが気に入ってるのか教えてもらえませんか？ありきたりのデザインで、特筆すべきところは特にないのですが…もしかして、モデルルームを見て勘違いしちゃってます？モデルルームはフルオプション、間取りも改造して家具も小さい特注サイズで部屋を広く見せるなどの演出がふんだんに盛り込まれているので、あなたが購入した部屋とデザイン性も全く異なりますよ？
内覧でモデルルームと違うってガッカリする情弱さんなのかな？

[2666: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
？このマンションがインフレームしてるなんて一言も言ってないですけど… 2656さんが天井の高さや柱の位置なんかも個人の好みの問題！とかいってるから、部屋に柱が食い込んでるのが好きな人なのかなと思っただけです。

[2667: 匿名さん]

検討スレなのに検討してない奴うざいですね。何者かな。自分の行動悲しくならないかね。

[2668: 匿名さん]

ここは間違いなく１年後に値下げしてるでしょ。せめてGFTより安い坪310くらいが適正価格。だってGFTより仕様低いし、GFTと売り出しも1年も変わらない。現に4割近く売れ残ってるのが何よりの証拠。値下げするまで買わないほうがいいと思う。私は待つつもりですよ。

[2669: 匿名さん]

>>2654 匿名さん

中住戸のリビングで比較すると、
GFTは最大天井高は2.6mだが窓際は2.16mの下り天井のため通常サッシュとなっており、縦長リビングのため窓は3枚。
クラッシィは最大天井高2.4-2.5mでフラットなため2.2mのハイサッシュを採用しており、横長リビングのため窓は4-5枚を確保できている。

リビングの開放感はクラッシィの方が上かと。

個人的見解ですが参考まで。

[2670: 匿名さん]

湾岸スレを見たのですが、クラッシィスレにGFT住民の方が出入りしているみたいですよ
どうりでGFTの話になると書き込みが増える訳ですよね
どちらもいい物件なんですから、皆さん冷静になりましょうよ

[2671: 匿名さん]

>>2669 匿名さん
中住戸に限定するのは悪意があるなぁ。角部屋だと比較にならないからあえて触れないんだろうけどね。しかもクラッシィも縦長リビングが半数でサッシも三枚だけど…クラッシィの横長リビングは行灯部屋と外廊下側の部屋が2部屋で最悪じゃん。
ちなみに逆梁だからサッシが3枚あっても開放感、眺望、採光ともにイマイチで開放感もくそもないと思うけど。本当にモデルルームみてんのかね？

[2672: 匿名さん]

>>2671 匿名さん
あなたはどこ検討中ですか？それとも購入済み？

[2673: 匿名さん]

クラッシーから新駅まで徒歩何分ですか?

[2674: 匿名さん]

>>2672 匿名さん
ここも検討してますよ。ただし、割高すぎるので1年待ちますけどね。ここの検討スレは過剰なポジというか、嘘に近い情報でミスリードさせる書き込みが多いので、訂正させていただいてるだけです。ちなみに、ここの専有部の仕様が悪いとはいってません、比較的悪くないですよ、耐震逆梁と浴室リビングインは最低だと思いますが、いつの物件だよと。GFTより全然良いという意見に反論したまでです。

[2675: 匿名さん]

>>2673 匿名さん
徒歩14分ほどでしょう。TBTから11,2分くらいとTBTスレで以前検証されていましたからね。ここはもっと遠いですから。

[2676: 匿名さん]

>>2674 匿名さん
GFTは買わないんですか？

[2677: 匿名さん]

>>2676 匿名さん
今は坪400超えてますから、ちょっと手が出せませんね。坪300〜360希望ですね。ここは最終的に坪310程度になると思うので待ってますけど。ちなみにスミフもスカイフォレストなどで値下げし始めました。秘密裏の値下げはかなり横行してますよ。ここでも竣工後値下げ交渉は確実に可能です。もちろんすでに買った人にばれないように、ですけどね。

[2678: 匿名さん]

>>2672 匿名さん
この人、だいぶ前にオーナーズクラブの会員で、複数マンション持っててどうのこうの言って騒いでた人でしょ。文章から滲み出る人間としての小ささが、全く同じに感じますね。GFTのオーナーの賃貸部屋のオーナーとか言ってましたっけ？
これは、個人の見解ですが、GFTとここを比べた場合、立地的にGFTは対象外ですね。自分が住むのであればと言うことです。ここについては、高級感や他の背中を後をしする何かが感じられないので、実物の出来上がりまで待ちますね。

[2679: 匿名さん]

>>2671 匿名さん

戸数が多い中住戸比較しただけて悪意なんて無いですよ。

ちなみにクラッシィの縦長リビングの部屋もスライディングウォールを開放すれば横長リビングとして使うこともできますよ。

[2680: 匿名さん]

>>2679 匿名さん
スライディングウォールで横長として使えるのは縦長リビングの常識でしょ。GFTだろうが他のマンションだろうが同じだと思いますよ？

[2681: 匿名さん]

>>2680 匿名さん

クラッシィのスライディングウォールは標準仕様ですが、GFTも標準仕様なんですか？

[2682: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
GFTはよくわからないけど。スライド式のドアで、隣の部屋とつないで１つの部屋に出来るとか比較的ありきたりな仕様だと思うけど違うの？ ここのは特殊なスライディングウォールなんですか？

[2683: 匿名さん]

念願の引渡し前倒し確定！

[2684: 匿名さん]

>>2682 匿名さん

クラッシィのスライディングウォールは下り天井の無いフラットな仕様なのでリビングとの一体感、開放感がありますよ。

[2685: 匿名さん]

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

[2686: 匿名さん]

>>2665 匿名さん

ここのMR見たけどオプション少なかったですよ。

[2687: 匿名さん]

>>2683 匿名さん
本当ですか？連絡がきたのでしょうか？

[2688: 匿名さん]

前倒しの連絡きました！
いよいよ楽しみですね！

[2689: 匿名]

>>2688 匿名さん
こちらも連絡きました！

[2690: 匿名さん]

やったあ！！！

[2691: 匿名さん]

やべえ、自宅そろそろ売り出そっと。

[2692: 匿名さん]

>>2675 匿名さん
徒歩14分も掛かるんだったら新駅の恩恵なんて無いんじゃない?

[2693: 匿名さん]

>>2683 匿名さん

契約者は住民版で盛り上がってください

[2694: 匿名さん]

現地に行って思った事は、運河の漁船が景観を悪化させています。

[2695: 匿名さん]

気の向いた時に新駅で降りて、商業施設で買い物やウインドウショッピングし徒歩で帰れるし、土日もぶらぶら行けるよね。十分な恩恵だと思うけど。交通利便性は田町の方が便利だし、それ以上何期待してるの？

[2696: 匿名さん]

>>2694 匿名さん

日々劣等感に苛まれて可哀想に。少しでも掲示板で好き放題やりなさい。楽になるんでしょ？

[2697: 匿名さん]

>>2692 匿名さん
新駅ができる一番の恩恵は今まで何も無く行くことのなかった芝浦水再生センター方面に巨大な街が誕生することにあります。

新駅の再開発でオフィス、商業施設ができ、人が増えることで、徒歩圏である芝浦4丁目を含めた周辺地域も活性化されることが一番の恩恵になるでしょう。

[2698: 匿名さん]

結局、クラッシーのセールスポイントって何ですか?
分からなくなってきました。

[2699: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

ここは検討版です。住民版で盛り上がってください。ウザいです。

[2700: 匿名さん]

GFTの人が徒歩11分の浜松町再開発や竹芝再開発を喜んでるのも微妙だけど、ここの住人が徒歩14分の新駅再開発をやたら口に出すのはそれ以上に滑稽。あと住人は住人スレに行って欲しい、無理ポジがしつこい。

[2701: 匿名さん]

>>2698 匿名さん

立地でしょうね。周辺に再開発が目白押し、特に山手線50年ぶりの新駅徒歩圏が最大のセールスポイントじゃないかな。

[2702: 匿名さん]

>>2697 匿名さん
新駅で発展するのは駅の反対側で、水再生センター側はマンションとオフィスがいくつか出来る計画だけじゃん。しかも期間も具体的な建設計画もでてないし。ショッピングモールとか楽しい施設は反対側だから、ここからは徒歩20分の場所。とても歩いていく距離じゃない。

[2703: 匿名さん]

>>2701 匿名さん
新駅徒歩圏のなにがセールスポイントなの？遊びに行くべきの施設は駅の反対側だから、田町まで歩いて一駅いくほうが早いよ、反対側までの導線がイマイチだし。
交通利便性も改善されない。新駅は山手線か京浜東北だから田町から電車乗るほうがどこに行くにも早いよね。ここに住んで新駅に遊びに行くイメージができないんだよね。

[2704: 匿名さん]

>>2703 匿名さん

おつかれ笑

[2705: 匿名さん]

>>2704 匿名さん
結局このレスがこの物件を表してるんだと思う。購入者が検討スレに入り浸って無理ポジを書きなぐり、まともな反論があると非検討者扱いして煽るような発言。かといって図星だからまともに反論ができないんだよね。
値下げや売れ残りの恐怖から異常なポジと買い煽りをした上で、それが見透かされて検討者が離れていってるのがわかってない。
立地や物件は悪くないのに4割近く売れ残ってるのが良い証拠だよ。

[2706: 匿名さん]

2702さんと2703さんは同じ方ですか？
田町駅から新駅に電車で行くのは早いですよね。電車でも車でも自転車でも見る景色が違うので色々なルートで行けるのが良いですよね。

[2707: 匿名さん]

>>2698 匿名さん

ざっと挙げるとこんな感じでしょうか。

立地:港区アドレス、山手線徒歩9分、TGMM、新駅再開発の恩恵、運河沿いの前立ての心配無い永久眺望、大通りに面して無い静かな立地、最新設備の小学校まで徒歩6分、至近にスーパー、銀行、郵便局、ドラッグストア、カフェ、コンビニあり

仕様:オシャレな外観、水盤や2層吹き抜けエントランス、梁や柱の少ない優れた3D空間設計、スライディングウォールによるフレキシブルな間取り、シーザーストーン天板やタイル張り廊下のオシャレな専有部、アルコーブやバルコニーコンクリート壁、3-4戸に1個のエレベーターなどプライバシーに配慮した設計、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、ハイサッシュが標準仕様

コスト:中規模ながら共用施設が必要最小限のため優れたランニングコスト、イニシャルも今の市況では相応

[2708: 匿名さん]

>>2703 匿名さん

芝浦方面から新駅までは歩行者用デッキで行けるようになります。
芝浦側にもオフィスビルと商業施設が計画されていますよ。

[2709: 匿名さん]

>>2703 匿名さん

無知過ぎるからまともな返事が返ってこないんだよ。開発に関しもう少しググって、あと、会社の上司に建設的な議論・批判の仕方を教われば、もう少し掲示板でもリアルでもまともな人として扱ってもらえるよ。

[2710: 匿名さん]

カバーはいつとれるんでしょうね！フォルムが見えれば検討者さんの決意の材料になるかもしれないですね！もちろん、購入しない決意にならないことを祈ってます笑

[2711: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

>>2708 匿名さん
だからこれって行政が出した田町街づくり計画っていうただの計画で、具体的なデベ、建設計画や着工時期についてなにも触れられてないし建築認可の申請も現状ない、張り子の虎だよね？
それとも申請あって竣工時期も決まってるの？もしそうなら俺が無知だったから謝るけど。
街づくり計画がでるだけで着工確実って発想のほうがよほどど素人だけどね？運河ルネッサンスとか何年前から計画だけでて、一向に改善されないのはここら辺の事情に詳しいならわかるよね。

[2712: 匿名さん]

再開発ビルが高輪側だけだと思っていたのかな。芝浦側の浄水場上にもできるんだよ。無知すぎるし、物件ネガしたいだけだよね。

[2713: 匿名さん]

>>2711 匿名さん

運河ルネッサンスと新駅再開発を同列で扱っちゃう？

新駅再開発は決定事項で、常識的に考えて駅前の広大な土地をほっとくわけ無いでしょ。

具体的な計画が無いと信じれない人がいるから再開発地域が竣工後に必ず値上がりするでしょうね。

[2714: 匿名さん]

何か新駅の開発とここが関係ないみたいな意見を言っている人居るけど、そりゃ魅力的な商業施設が家の近くにできれば便利になるでしょ。しかも、毎日行く必要にあるスーパーとかを想定している訳じゃないでしょ。散歩がてら歩いて行けるし、タクシーに乗れば良いし。問題なのは中身でしょうけど、それは皆さん期待しているという事じゃないですか？

[2715: 匿名さん]

>>2712 匿名さん
浄水場上はシーズンテラスでしょ？もうできてるよね。シーズンテラスの建設計画がデベの選定も含めて具体化したのが平成21年、そこからシーズンテラス竣工まで6年かな？
それ以外の緑地帯の商業施設ビル誘致は行政の計画に記述があるだけでデベの選定も具体的な計画、スケジュールも一切出てないから、TGMMや新駅高輪側の再開発と同列に語るのはおかしくないか？せめてデベが具体的な計画を提示しないと再開発確定とは言えない。

[2716: 匿名さん]

運河ルネッサンスと同列に語るのは笑った。あんな駅前の絶好の土地を提供するといってるんだから手が上がらないはずがない。

運河ルネサンスなんて本気で期待して注目してるのは周辺に再開発が一切ない天王洲アイル住民くらいしか程度でしょ。

[2717: 匿名さん]

>>2713 匿名さん
まぁ中央区の調査資料だけで湾岸地下鉄が実現確実とか妄想しちゃう人がたむろしてるここでは、行政のガイドラインなんて信じちゃうんだろうね。当然なにもできないわけはないと思うけど、それが10年後なのか、20年後なのかわからないから、ここへの影響はまだなんともいえないな。街づくり計画がでてから40年かかった再開発なんてザラだし、某西新宿のタワマンとかね。高輪側ですら完成のパースがいまだに見えなくて予定通りの完成が怪しいのにね。札の辻だって行政の計画からスミフが動くまで何年かかってるのよ。

[2718: 匿名さん]

>>2716 匿名さん
土地提供するって話で具体的に進んでるの？入札の話、まったく聞こえてこないけど。区の土地の入札は公開されるから具体的な話があるなら業界紙に情報がでるはずなんだけど。
高輪側の再開発で手一杯で、新駅高輪開発後にやっと入札開始なんて未来が透けて見えるけどね。
駅前の一等地ほっとかれるわけないって…隣駅の港南口の駅前がどれだけの期間ほったらかされてたか知らないわけでもないだろ。

[2719: 匿名さん]

>>2718 匿名さん


品川港南口がほっとかれてたって品川に新幹線の駅ができる前の話でしょ。品川なんて人が住むところじゃないって言われてた時代からどんだけ変わってると思ってるの？無理ネガにも程があるんじゃない？
今やリニアの始発も確定して新駅も確定して東京サウスゲート計画は着実に進められていますよ。日本最大規模の行政のまちづくり計画なのですから。

[2720: マンション検討中さん]

言い合いとか見たくないです。
運河もきれいになってほしいですね

[2721: 匿名さん]

>>2719 匿名さん
まぁまだなにも具体的な計画がでてこないし、１つ確実に言えるのは、新駅開業のタイミングで竣工してる可能性は限りなく低いってこと。
おそらく竣工は10年後とかの話になるし、実際どんな形になるかわからない話に乗っかれるほど楽観的な検討者は少ない、だから売れてないってことなんじゃないかな。TGMMや高輪側の開発は楽しみだけどね。

[2722: 匿名さん]

>>2720 マンション検討中さん

そうですね。運河が泳げるほど綺麗になるとか楽しみ過ぎますね！

[2723: 匿名さん]

>>2721 匿名さん

そもそも2020年の新駅開業はオリンピックに合わせた暫定開業ですよ。完成しているわけが無いでしょ。笑
そこから街びらきが始まるので、2027年のリニア開業の頃にはガラッと変わっているでしょうね。その後も新国際都市として街は成長し続けます。
10年、20年といったスパンで再開発される地域が身近にあるってだけで楽しみでしょ。
もちろん直近のTGMMも高輪側の再開発も楽しみですけどね。

[2724: 匿名さん]

新駅再開発の具体的な計画が現時点で公表されていたら当然分譲価格にも織り込まれ今の価格より更に高くなっていたでしょうね。
本物件に対する新駅再開発の影響は現時点はプラスαの要素でしかなく、将来的には具体的な計画が公表され確実にプラス要素になると想定されます。
芝浦が坪300になるまで待つとおっしゃられていた方がいらっしゃいましたが、10年、20年待ってもそんな時代は来ませんよ。笑

[2725: 匿名さん]

>>2723 匿名さん
暫定開業どころか、リニア開業あたりからやっと着手、完成は15〜20年後って意味ですよ。そこまでこのマンションに住む覚悟があるなら買っても良いんじゃない？

[2726: 匿名さん]

マンションは5～10年で住み替えて行くものですからね～

[2727: 匿名さん]

どうせ住むなら10年、20年ずっと住み続けたいと思える場所がいいですね。
仮に将来何らかの事情で売却や賃貸に回すことになったとしてもこちらの立地の将来性は申し分なさそうですね。

[2728: 匿名さん]

迷うのは、GFTより割高な価格が、既に将来性を全部織り込んでしまっていると思われることにあります。

[2729: 匿名さん]

>>2728 匿名さん

GFT中古は今や坪400超えだから新築のこちらの方が割安じゃない？
TGMMも新駅もある程度は折り込みされているとは思うけどTGMMの商業施設のお店や新駅周辺の再開発も具体的な情報はまだ公表されていないから全ては織り込めないよね。

[2730: 匿名さん]

個人の好みはさておき、一般には共用施設充実のタワーマンションの方が人気で評価（単価）も高くなるので、こちらの方が割安とはいえません。

その点から、この物件の価格には再開発の将来期待を既に十分に織り込んで業者が付けたものといえると思います。もちろんおっしゃる通り具体的な情報はまだ、かついつ完成するかも流動的な部分があります。過大な期待は禁物で、この点の評価が分かれることが、迷う点であり、販売状況にも表れていると思います。判断が難しいところです。

[2731: 匿名さん]

モモレジさんのブログ

田町駅周辺ではここ1～2年相次いでマンション分譲が行われており現在もグローバルフロントタワーやインプレストタワー芝浦が販売中でここも当然同じような価格水準でくるかと思っていたのですが、グローバルフロントタワーを大きく上回る値付けをしてきている点に驚かされます

http://mansion-madori.com/blog-entry-3265.html

[2732: 匿名さん]

>>2731 匿名さん

結構、批判的な内容だね(^_^;)

[2733: 匿名さん]

2015年の記事ですからね。ここの値付けはマンション市況全体の影響も大きいと思います。
東京都全体でも
2014年 坪300万
2015年 坪315万
と年々上昇傾向で2016年も引き続き上昇しているようです。
芝浦の新築はもうクラッシィしかないので比較できませんが、最近分譲された他地域の物件と比較しても割安なのはご理解頂けると思います。

[2734: 匿名さん]

いきなり東京都全体や他地域と比較してはまずいです。今議論しているのは、本物件の価格が将来的な再開発効果まで織り込み済みか、という話なので。

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名さん

何がまずいのでしょうか？
価格を語るのなら市況は重要なファクターだと思いますが。

再開発については計画がある時点である程度は織り込み済み、しかし具体的な計画はまだ出てないのでその分は未織り込み、竣工後の相乗効果分も未織り込みでFAでは？

[2736: 匿名さん]

皆さん（恐らく契約者の方？）が既に大きな期待をしている通り、業者もわかってますから現在の価格を見ると未織り込み部分があるとは思えない、だから現在の価格で購入して大丈夫だろうか、というのがポイントだと思うからです。

まだ公開されていない情報ならまだしも、エンドカスタマーですら簡単に検索できるような、行政からの情報やWebに公開された情報について、未織り込みということはないのではないでしょうか？

[2737: 匿名さん]

>>2736 匿名さん

どこまで織り込まれているかなんて今時点で定量的に判断できないので議論するだけ無駄に感じます。

今後、TGMMの商業施設やホテルが確定してどうなるか、TGMMが竣工後にどうなるか、新駅再開発の具体的な計画が発表されてどうなるか、芝浦全体の中古相場が答えを出してくれるでしょう。

[2738: 匿名さん]

そうですよね。織り込み済みの可能性もある中で、この価格がどうか、難しい問題だと言っているのです。

それを、「新駅再開発の具体的な計画が現時点で公表されていたら当然分譲価格にも織り込まれ今の価格より更に高くなっていたでしょうね。
本物件に対する新駅再開発の影響は現時点はプラスαの要素でしかなく、将来的には具体的な計画が公表され確実にプラス要素になると想定されます。」などと断定的に書かれていたので違和感があったのです。

結局は、価格に織り込み済みかどうかは、わからない、ということなんでしょう。

[2739: 匿名さん]

>>2738 匿名さん

ここの価格が今の市況で芝浦の中古相場や他地域の新築と比較してどうか判断すればいいんじゃない？そんなに難しい話じゃないでしょ。

周辺に再開発計画があって今後も大きく値崩れするリスクは低いんだから織り込み済みかどうかなんてどうでもいいんじゃない？

もしかして投資で検討してるの？

[2740: 匿名さん]

>>2738
1.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それを完全に織り込んでいない。
2.新駅周辺の開発はこの物件にかなりのプラスの効果を与えると予想するが、
それをほぼ完全に織り込んでいる。
3.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
したがって織り込まれていない。
4.新駅周辺の開発はこの物件にほとんどプラスの効果は与えないと予想し、
にも関わらず効果ありの体で価格に織り込まれてしまっている。

2738さんは1か〜4のうちどれですか?

[2741: 匿名さん]

新駅周辺の開発はこの物件に多少のプラス効果はあるものの、価格にだいたい織り込まれている

というのが実際かと

[2742: 匿名さん]

2740ですが、
1と思えば買えばいいし、他なら見送ればいいのでは。
2〜4で割高と感じても気に入れば買えばいいと思います。
再開発は、それが完了するまで強力な下値支持になり得る理由は、3や4の様にすべて明らかになるまでその恩恵に気づかない、もしくは過小評価する人が多いからです。
投資は少ない情報を吟味し、いかに早く動くかです。
すべて明らかになってからでは遅すぎるのです。

[2743: 匿名さん]

>>2741
現在の価格≫再開発効果などにより予測する将来の価格
ということでいいですか?
ここの契約者の方の多くは、
現在の価格≦再開発効果などにより予測する将来の価格
イコールか限定的な下落あわよくば上昇、と考えてらっしゃるのでは。

[2744: 匿名さん]

>>2741
それで割高と感じていて、この物件にそこまでお金は出せないとお思いなら見送れば良いと思います。
もう答えは出ているではありませんか!
良かったですね。

[2745: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
不確定な情報に踊らされるのは投資じゃないってば。投資目的の人は4年前にTGMMに目をつけてGFT買ってる。ここを買うのは投資目的以外の人。投資とかいってるのはあほ。

[2746: 匿名さん]

>>2745
投資目的の人もいれば、居住目的の人もいるでしょう。
居住目的だが資産価値を維持したい人もいるでしょう。
アホと思えば買わなければ良いのです。
簡単なことじゃないですか。

みんなが正しい、儲かると思う選択があっったとして、その選択が成功につながりますか?
成功した人は彼らの選択が他とは違い少数派だったからです。
あほとおもっておけばいいですよ。
あなたはそれで下落リスクを回避できるかもしれません。
良かったですね!

[2747: 匿名さん]

>>2745
GFTの上昇は予測が難しかった全体相場の上昇が原因では。
TGMMなどの個別の要因とはそれほど関係ないと思います。
上昇率から推測して。
誰もがわかる確定情報から投資の判断をして儲けられますか？
もしそれが可能なら苦労はないので、ぜひその線でこれからやっていきたいです!

[2748: 匿名さん]

>>2747 匿名さん
TGMMも金融緩和も、確定した時点で投資しても充分儲かったけど…
金融緩和で不動産が上がり、再開発で不動産あがるのは充分予想できたでしょ？現時点で投資とかいってる時点で2年遅いんだよ、意思決定が 苦笑

[2749: 匿名さん]

投資目的とかいってる人はなんでGFT買ってないの？ここのがキャピタルゲインでると本気で思ってるの？

[2750: 匿名さん]

ここを投資目的で買われている方は少ないと思いますよ。
でも値下がりリスクの少ないいい物件かと。
実需が多いのは資産価値を維持する上でも重要な要素だと思います。
賃貸契約者と違ってみんな共用施設を大事に使用されますからね。