クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2601: 匿名さん]

>>2598 匿名さん

実際何が入るのかわからないと何とも言えないですが、期待するしかないですね！

[2602: 匿名さん]

下記のコメントが付けられてる箇所は全てネガだったのでしょうか？ネガも参考になるので消さなくてもいいのでは、と思いますが相当悪質だったのでしょうか？

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2603: 匿名さん]

>>2595 匿名さん

誰かも書いてましたが、ここの値段を出すんなら他を買うよって人が多いんでしょうね。GFTと販売時期が重なっていましたが、当時はかなり割高な印象を受けました。

[2604: 匿名さん]

>>2602 匿名さん

ネガではなく物件検討に関係のない荒らし投稿でしたね。
単なるネガなら管理人さんが消したりはしないでしょう。

[2605: 匿名さん]

>>2604 匿名さん

可哀想な虫が掃除されただけですね。建設的な会話を楽しみましょう。

[2606: 匿名さん]

>>2600 匿名さん

この商業モールのイメージからするとアパレルや雑貨屋など色んな業態のお店が入りそうな気がするけどどうでしょうね。

シーズンテラスも新駅できるまでは完成系にならないので今後に期待ですね。

[2607: 匿名さん]

>>2606 匿名さん

心配するだけ杞憂ですよ。デベを見ればわかります。確実にネガ虫の思惑とは逆方向の素晴らしい環境が整うでしょう。我々にできることは楽しみに待つことくらいです。

[2608: 匿名さん]

>>2603 匿名さん

そのGFTの今出ている中古は分譲時の価格を知るとかなり割高な印象ですけどね。

[2609: 匿名さん]

>>2606 匿名さん

待ちましょう！

[2610: 匿名さん]

>>2608 匿名さん

資産価値があがっているってことですね。

[2611: 匿名さん]

湾岸スレで話題になってますがGFTさんも投資用の高値転売がなかなか捌けず大変なようですね。坪420-470で売り出してる新古中古の在庫がどんどん積み上がってきているようです。
しかも虹橋側の高層は中国人に買い占められているとか。
いいマンションですが投資対象になってしまうと色々大変そうですね。

[2612: 匿名さん]

>>2606 匿名さん
これは私の予測で根拠無いですけど、駅前開発で、ホテルやオフィスができ、何らか商業施設も出来れば、田町の昼夜人口も増えるので、当然、その人口増加を狙って、周りにも飲食店などの店舗等が増えていくんじゃないでしょうか？だから、田町の発展は駅前だけにとどまらない気がします。それが住みやすくなると言う事なのかは、人によって考えは変わるでしょうけどね。個人的には、将来、どうなることやら、楽しみと心配、両方ありますね。そう言えば、旧海岸通りの麻布ラーメンの並びにスミフが何か建設してますけど、あれってオフィスビルですかね？何方か知ってますか？

[2613: マンション検討中さん]

GFTの資産価値について、市況の悪化で販売価格の坪330を下回るという意見がありますが、今430で成約してるGFTが330以下まで落ちるのが本当だとして、その時にここはいくらで取引されるんでしょうか？
GFTより高値で取引されるなら資産価値も安泰ですが、同じくらい下落するならここを購入するのは間違っているんでしょうか？不安です。

[2614: 匿名]

>>2612 匿名さん
オフィスビルと聞きましたよ。

[2615: 匿名さん]

>>2611
GFT中古は３月からの４カ月で十数件成約し、平均で４２０以上を保っていますので、他の物件と比較すればひいき目なしにかなり売れている方です。高層を中国人が買占めというのは完全な嘘。所有者の外国人比率は５％にも満たないレベルです。こういう悪意に基づく嘘の書き込みは削除とアクセス禁止の対象になるので注意された方がいいと思いますよ。

不動産は今がピーク言う話もありますが、本当に下がるかは神のみぞ知りえること。世界がインフレ基調で東京に並ぶような世界都市の不動産価格を考えれば、どんな経済不況が来ようと坪１００下落という相場は現実的ではないといえます。いくら日本の平均給与が上がってなかろうが、東京都心はグローバルな投資対象でありつづけますし、他の主要都市のとのバランスを考えると極短な下落は非常に考えにくいです。世界の経済・仕組み・状況が１０年前とは全く違いますから、東京都心はリーマン時代のレベルには戻ることはなく、どれだけ下がっても坪５０程度かと思います。ただし、都心の再開発地域とそれ以外の場所の格差は今まで以上に開くので、郊外などはあとは下がるだけかもしれません。

芝浦は再開発により、今後数年から十数年で都心で一番資産価値が上がる場所の一つなので、GFTやアイランドが下落するなら他の地区は確実により下落します。クラッシイは芝浦の中でも立地がいいし、永久眺望や質感のある仕様などから中期的な資産価値も高いと思います。買う場所は間違っていないし、１００％保証された物件などありません。あとは自分次第ではないでしょうか。

[2616: 匿名さん]

>>2614 匿名さん
ありがとうございます。

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん
1つご意見を下さい。芝浦が下落するときは、山手線内の都心部は芝浦よりももっと下落するという読みでしょうか？
ご意見頂ければ幸いです。

[2618: 匿名さん]

物件概要の先着順がずっと１１戸のままなんですが、これはしばらく一戸も売れていないってことなんですか？
それとも先着順として売り出してる部分以外は売れている可能性があるってことですか？

[2619: 匿名さん]

>>2618 匿名さん

法律上、先着順として売り出している部分以外を売る際はHPに広告しなければなりません。先着順が減らない、かつ広告がないということは、1戸も売れていないことの証左です。私がパトロールしている限り笑、月に1戸、多くて2戸のペースで販売が進んでいるように感じるのですが、カバーが取れればもう少し加速するのではと期待しています。

[2620: 匿名さん]

20日予定の更新がされていないので更新した時に11戸あるかどうかでわかると思います。あと先着順の下にプラスで先行販売あれば契約の数予定でしょう。更新待ちですね。

[2621: 匿名さん]

凄い小言なんだけど、更新予定日を表示しておきながら当日に当然のように更新しないって、まともな会社だったら有り得ない仕事のやり方だよね。住商もこんな更新どっかに丸投げしてるんだろうけど、やるといったことがやられてるかくらい責任もってモニターしないと、こういう杜撰さって感じ悪いと思う。

[2622: 匿名さん]

>>2615 匿名さん

その質感のある仕様とやらを外観含め早く露わにしないと！

[2623: 匿名さん]

>>2612 匿名さん

そーいった高層オフィスビルを幾つか作って周辺の雑多なビルを集約化して更に緑化や住宅を増やしていって欲しいですよね。港区頑張れー

[2624: 匿名さん]

>>2621

これを読んだ担当者が心を入れ替えるといいね。そういう当たり前のことひとつひとつが営業成績にも繋がると思うんだけど。

[2625: 匿名さん]

>>2623
日本はおっしゃるような雑多な狭小ビルや住宅が隙間なく密集している地区が多く、景観悪化要因になっています。
ですのでおっしゃるように、再開発により建物を高層化することで、建物の間には空間ができ視界が抜け、デザインも統一され景観が改善されることが多いです。
予め地区計画を定め開発された田園調布などは、狭小住宅もなく良い景観が保たれています。
芝浦港南などの新しく開発された住宅地は良いのですが、三田や高輪、白金の住宅街は電柱電線、不揃いの狭小住宅でひどい有様です。
しかしなぜか日本ではそれが良いとされ、特に住宅街などで少しでも高い建物を建てようとすると、周りの住民が必ず反対してきます。
泉岳寺隣のマンションもそうでした。
行けばわかりますが、あそこには守るべき景観など以前から存在しません。
彼らには電柱電線が張り巡らされ、不揃いの狭小住宅が密集している古き良き日本が良い環境のようです。
高輪3丁目のソニー会議場跡地も、三菱地所による開発が周辺住民の反対で頓挫しています。
白金台のプラウドも反対されました。
とにかく彼らは高さを嫌います。
高さを低くすれば建築面積を広くとらざるを得ません。
密集してでも低くさせようとします。
価値観が昭和でどうしようもありません。
老害が少ないこれからの街、芝浦。
愛育病院もこれからの若い世代をターゲットにすべく移転したのでしょう。
再開発にごちゃごちゃいう人も少ないでしょう。
デベロッパー、行政、住民の皆さん、力を合わせて頑張ってください。

[2626: 匿名さん]

>>2625 匿名さん

歴史の紹介ありがとうございます。べき論で凝り固まった価値観を突破するのは難しいので、やはり若い街の方がよりモダンな発展を遂げやすいですよね。今後10年のスパンで考えればやるべきこと、やれることがたくさんあると思うので、そういったコミュニティの中で何か役立っていきたいと思います！

[2627: 匿名さん]

>>2617
山手線内の都心部とは、都心３区と渋谷区の線内という認識でよろしいでしょうか？

大型開発が控える虎ノ門など除いてはより下落する可能性の方が大きいと思います。元の坪単価が高い分、下落率が同じでも下落坪単価が大きくなりますが、下落率自体も芝浦有利だと考えます。芝浦はアイランド完成以来、都内が.3.11を含め下落基調になろうと一貫して上昇してきました。2年後に控えるTGMMや駅前再開発を始め、札の辻、新駅と続く再開発は芝浦史上最大のインパクトであり、都内居住エリアに、この規模の再開発とそれに伴う環境改善が期待される場所は他にありません。

都心6区の線内という範囲に定義を広げるなら文京区、新宿区も入りますが、これらの地域の大抵より既に芝浦の方が資産価値が上です。また、目立った再開発もなくあえて言及する必要もないかと思います。

いつが一番良いタイミングかは価値感次第です。資産価値的な側面がすべてではないし、MRをみて、その街を歩いてみて、将来を想像してみて本当に住みたいし、無理なく買える範囲内なら買えばいいし、そこまででもないなら控えたらいかがでしょうか。

[2628: 匿名さん]

物件概要、更新されましたね。
引き続き見守りましょう。

[2629: 匿名さん]

>>2628 匿名さん

デベのゼネに対する支払のタイミングは竣工・引渡し後何週間かしてからが一般的だから、これほど売れないとデベがゼネからの引渡しをあえてギリギリまで受けない＝物理的には契約者に対して前倒して引き渡せるのにそれをしないってことは有り得る。まじ頼むよー

[2630: 匿名]

>>2629 匿名さん
前倒しの引き渡しは来月に決めるような話を聞いたので、それまでのペースで決めていくでしょうね。

[2631: 匿名さん]

>>2627 匿名さん
ご回答ありがとうございます。伸びしろをポイントしていると言うことですね。一理あると思います。私は、島民賃貸組ですが、今年売っている物件で、お気に入りの間取り、広さ、学区小学校との距離等の兼ね合いで、芝浦を出ることにしました。ここは、広さの関係で選択肢になかったのですが、今はご近所ですしスレを覗いてみると、色んなことを良く考えている方が多いなと思いましたので、覗きながら、色々、勉強させてもらっていました。結果、私個人の場合には、都心6区の低層を購入しましたが、下落リスクは背負い込まないとなと思っています。自分の収入を倍増させて行けば良いかと言うだけの考えです。ここを購入された方が、芝浦で楽しい生活を過ごされる事をお祈り申し上げます。因みに、妻は芝浦から離れる事に、大変、寂しい思いをしている様ですが、住みやすい良い場所だと思います。

[2632: 匿名さん]

沖有人さん曰く、不動産が売れ残る理由は3つに集約されるらしい。

価格設定
エリア内の需給
商品そのもの

確かにここで議論されているようなものは全てこの三点に集約されますかね。エリア内の需給は問題ないだろうから、その他2点に問題がある、と。知名度の問題ではないのでしょう。

[2633: 匿名]

>>2632 匿名さん
価格設定に関しては再開発も考え値下げは考えにくいでしょう。商品そのものに関してはタワマン需要が多い中の売りが必要ですね。

[2634: 匿名さん]

この値段払うなら他の物件買うよって人が多いんでしょうね。どの辺りが比較対象でしょうか？芝浦港南？

[2635: 匿名さん]

ここって、そんなに飛び抜けて高いですか？過去の値段と比べても意味ないので、今売り出し中の新築と中古と比べてと言う事です。個人的には、投資ではなく自分が住むと仮定して考えると、高いと思わないですけど。私は、今年の2月からマンションを探していましたが、その間に完売した都心部のマンションって、大手デベ物件で絞るとパークハウスの2件位しか知りません。都内全体で販売が止まっている様に見えます。他にももっと残念な売れ行きになっている物件沢山ありますよね。ですので、この市況が今の一番の問題なんじゃないですか？私、ここの契約者じゃないですよ。

[2636: 匿名さん]

飛び抜けて高いとは思わないですが、1/3程度売れ残るくらいには高かったのではないかと。

[2637: 匿名さん]

同意です。まさに市況のせいかと。見渡せばどこも同じように苦しんでいます。ただ、いつまでも苦しんでいるだけでは死あるのみ、事実として在庫が恐ろしいほど積み上がってきていますので、体力のないところから「価格改定」を余儀なくされるはずです。これは何度も繰り返されてきた歴史。ここの売主は財務体力満点なので改訂を余儀なくされることはないですが、業界内で改訂が進み始めると当物件に割高感が出てしまうので、このときどう出るかはポリシーの問題ですよね。何年売れなくたって絶対価格は変えないのか、売り切るために業界の流れに乗るのか。しばらく市況が良かったので感覚がマヒしているように感じますが、理由が何であれ売れないなら価格を下げるのは当たり前で、十年二十年のスパンで見れば当たり前の行動です。

[2638: 匿名さん]

>>2636

私のニーズにはＧＦＴより当物件が合致するので全力で応援していますが、ＧＦＴが８８３戸竣工前完売したのを見て「これはイケる」と思いＧＦＴ＋１０～１５％の値付けしたのが良くなかったんでしょう。。欲張らずＧＦＴより少し高いくらいにしとけばもっと売れてただろうに。

[2639: 匿名さん]

GFTより専有部仕様は高いし、新駅はより近いし、少なくても価格だけの価値はあると思います。竣工半年前で２/３売れてるのに、売れてないと煽る人は荒らしか、どうしてもほしいけ度予算が足りず、ネガして値引いてやろうと考えているようにしかみえない。

[2640: 匿名さん]

>>2639 匿名さん

まぁ契約者としても一緒に価格改定してくれるなら大歓迎じゃないですか笑。意地でも改定なんかしてこないと思いますが

[2641: 匿名さん]

売主と買主で睨めっこ状態と言う事ですかね。でもオリンピック効果で経済が上向きになる事を期待しているデベが値下げに入るとは思えないですね。今はデベの調達金利も安いと思われるので、ドンと構えてる感じじゃないですか？正直、今年、マンション買った私としては、値下げは迷惑な話ですね。このまま売れて欲しいですね。気になるのは、ここのデベのご兄弟様の半端ない供給数と在庫数ですね。デベが市況を読み違えた感が否めません。

[2642: 匿名さん]

竣工後半年経ってもまで２/３なら値引き可能性あるけど。竣工半年前に２/３売れてて割引なんて普通しないから。商事もじっくり売るタイプだから値引きチャンスがあるとしたら竣工後１年とかでしょう。

[2643: 匿名さん]

あと残り１／３ってどこ情報？というかどういう計算なのですか？

１５７６さんの表の時、先着順で１７部屋残ってて、今１１部屋として、
先着順以外に１部屋売れてたような気もするので、１５７６さんの表のときから７部屋減ったとしても
約４０％が残ってない？
しかもそのときの議論が、以前の表で供給済と表示されてたのが、ほぼ全部先着順として出てきた、ということだったから、
その時の表の他の供給済とされている部屋だって、ほんとに契約済なのねぇ？、という議論だったかと。
下手するともっと？
公式ＨＰの更新をチェックしている方も多いみたいですが、意味あるのかな・・・
あういうことする時点でもう信頼は失ってるよね

[2644: 匿名さん]

>>2642 匿名さん

普通の物件ならそうでしょうが、本物件に限っては竣工後1年経つ頃にはTGMMや新駅周辺も具体的な詳細計画も見えてくるでしょうし値下げ要素は無いんですよね。

[2645: 匿名さん]

>>2643匿名さん

最新の本当の在庫は売主しか分かりませんが、6月時点の1576さんのデータとその後のHP上の販売進捗から逆算すると、仮に1576さんの紙にある「供給済」が全て契約済と仮定しても、少なくとも四十中盤の在庫があることになります。とすると、残り40%弱ですね。営業さん頑張ってください！

[2646: 匿名さん]

GFTは9ヶ月で883戸完売させたのに、たかだか100戸売るのにどれだけ時間かかるんだか。GFTより専有部仕様がいいらしいのになんでだろうね。

[2647: 匿名さん]

>>2639 匿名さん
GFTより専有部仕様が高いって？天井高もスラブ厚もサッシ高も負けてるのに？あとエアコン食器棚もGFTは標準搭載だし、スパンもここは田の字だけどGFTはワイドスパン、ここはさらにリビングインの浴室がひどい。さらにはトランクルームまでGFTは無料でついてくるけどここはなし。ここでGFTに勝ってるのはシーザーストーンの天板と床タイルくらい？
トータルで見たら専有部だけみてもGFTのほうがやや上、贔屓目で見てもトントンだと思うけど。どこをどうみたら専有部仕様がいいのか、教えてもらえると嬉しい。

[2648: 匿名さん]

>>2646 匿名さん

GFTよりも遥かに高い値付をしてる手前、流石に専有部分の仕様を若干良くておかないと売れませんよね。
専有部分の仕様はオプションで変更可能ですし、仮にGFTをクラッシーと同じ仕様にオプションで変更したとしてもGFTの方が安く購入出来ると思います。

[2649: 匿名さん]

わざわざ他スレへの見回りご苦労さん。だけどそうムキにならないでね。

[2650: 匿名さん]

>>2648 匿名さん
専有部の仕様がお金かければ変更可能なのはどのマンションでも同じなのでは？
お金をかけても変えられない、サッシ、柱の位置、天井高、スラブ厚、スパン、間取りなどが専有部仕様を判断する指標だと思うのですが、ここのマンションの専有部の具体的にどこが優れてるのか、参考までに教えてもらえませんか？