クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2353: 匿名さん]

静かに見守るしかないですしここで騒ぎ立てても何も変わりませんよ！
購入者としては引渡しを前倒しして欲しいという願望以外ありません！

[2354: 匿名さん]

>>2353匿名さん

引渡し前倒しの有無は来月あたりに判断されるそうですよ！待ちましょう！

[2355: 匿名]

>>2354 匿名さん
情報共有ありがとうございます。
来月楽しみに待ちます。

[2356: 匿名さん]

グローバルフロントタワーで、キャンセル発生‼︎

[2357: 匿名さん]

>>2356 匿名さん

GFTネタはスレ違いなので湾岸スレでどうぞ。

[2358: 芝浦民]

http://mansion-madori.com

以前どなたかが仰ってたような気がしますが、マーケット的には誰かがそろそろ値引きし始めるかもしれませんね。売れないんだから値引くのは当たり前の話ですが、ここ数年は完全に売り手市場でしたから感覚が麻痺して中々そうした動きには出れないんでしょうかね。いずれにせよ今後必ず誰かが仕掛けるでしょう。それがもしここの売主だった場合、既契約者さんは契約時営業マンさんと値引き交渉した際「今後も絶対値引きません」と言質取ったなら、しっかり値引いてもらってくださいね！私も大昔そんな経験があります。言質が取れていたなら口頭でも必ず勝てますから(出るとこまで出ても)

[2359: 匿名さん]

>>2358 芝浦民さん

スゴい先の方まで想定？いただきありがとうございます笑。でもココの売主の方針はどうなんだろう…完成在庫が幾らあっても気にしないスミフさんみたいな方針なら何があろうと…だと思いますが地所は歴史的には結構値引くことありますからねぇ。全く期待せず一応注視しときます！

[2360: 匿名さん]

ついに頭打ちですね。不動産初心者の私としてはこういうときに各デベがどう動くのか単に楽しみです。

[2361: 匿名さん]

>>2358 芝浦民さん

下がるなら中古相場からだと思いますが、芝浦は下がらないでしょうね。

マーケット全体で押し上げられてた地域は危ないでしょうが、芝浦はTGMMや新駅など今後竣工を予定している再開発が目白押しですからね。

[2362: 匿名さん]

誰かが仕掛けてもここは再開発が終わるまでは下げないのでは。

[2363: 匿名さん]

このご時世この身長の高級物件は免震、少なくとも制震が主流で、そこが売れ行きに響いたと思う。みんな高くても安全を買うからなぁ。。実際は耐震でもそんな問題なくて、阪神淡路のときも現行建築基準法にマッチした建物は多くが無事だった(多少の修繕で復活した)からこの物件も大震災来たってまず大丈夫だろうけど、買う側にとってはそーゆー問題じゃないんだよね、気持ちの問題。60m未満にしたから法律上要求される安全面へのコストを更にカットできたんだろうけど、一般論として実需層はそーゆーコストは過分にでもかけて欲しいもの。実需をターゲットとするとか言ってる割に実需がホントに求めてるもの分かってないよね笑。居室形状については、今市場に出てるその他同レベルの高級物件でも一位二位を競うこと間違いないし、立地も将来性抜群。エントランスにもかなりお金かけてると思う。近くの焼肉屋美味いし笑。共用施設も要らない人は要らなくてこの物件はそーゆーのがないがゆえランニングコストも低いので加点要素にもなる。総じて素晴らしい物件に違いないんだけど、だからこそやっぱ構造面でふんぎり付かず購入やめた層は結構いると思う、というか会社の同僚が奥さんからNG出て大手デベの他物件買ってた笑。TGMM完成して目の前の歩道が整備されて水質が改善されて新駅周辺が出来上がってきたら百パー資産価値は維持されるだろうから、この希少な土地にあるこの物件、個人的にはなぜ買わないのかわからないんだけど笑、あえて考えられるネガティヴ要素は構造なのかなぁ(あと、無論、価格面)

[2364: 匿名さん]

結局のところ値段だと思うよ
斜向かいのリストレジデンスなんてすぐ完売だったし
と思ったらリストレジデンスは免震だった

[2365: 匿名さん]

>>2363 匿名さん

売れない理由は売主さんサイドでも分析してるでしょうが、何はともあれさすがに竣工時に1/3残ってるのはクラッシィブランドに酷いキズでしょうから…まぁ一斉値引きとまでは行かずとも多少のオマケとかはつき始めるかもしれませんね。アメリカがリセッションに入って完全に相場が崩れれば、幸か不幸か値引きの大義名分も得られますから。TGMMは竣工後1年経たないとできないし、いくらなんでもそれまで価格据え置き在庫放置はないでしょう笑

[2366: 匿名さん]

あの竣工まで半年以上あってあと１/３以下の状態なのに、なぜ竣工時に１/３残っていてブランドに傷が付くなどと言う嘘を言うのでしょうか？

明らかな営業妨害が明らかな書き込みですね。あまりにしつこいし、悪質なので、デベさんに連絡してアクセス禁止とＩＰアドレス取得を依頼してみてはどうかと提案してみます。覚悟してください。

[2367: 匿名さん]

>>2363 匿名さん

免震は建物の高さではなく立地形状や建物形状で効果の有る無しが変わってきますので一概に良いと考えるのは短絡的です。
長周期や直下型など地震の種類によっては効果があるか？という意見もあります。

コスト面でも免震にすれば建築費が上がるので今の価格より更に高くなりますし、積層ゴムの交換など維持メンテナンスで修繕積立金も更に高くなるので明らかにデメリットとなります。

耐震、免震、制震は一長一短ですので何を重視するかは人それぞれでしょう。

[2368: 匿名さん]

>>2364 匿名さん

リストは眺望無し、ディスポーザー無し、60平米の狭小3LDKでしたが、当時でも割安と言われていたようですね。
あの規模で免震である必要は無いって書かれていましたけどね笑

[2369: 匿名さん]

みなとぱーくに小学校が新設されるそうですね。小学校までの距離がネックでGFTは検討外だったのですが、小学校までGFTの近くにできるとなると、GFTのキャンセル住居のほうが良いような気がして迷い始めました…どうしよう

[2370: 匿名さん]

小学校新設は知りませんが、GFTは近い芝小に行くこともできるし、そもそも越境入学が盛んな港区で学区や学校への距離をそこまで重視する人は少ないはずですが。。また、あの手この手でこの物件をネガろうとする人かな。

[2371: 匿名さん]

>>2369 匿名さん

みなとパーク芝浦の芝生広場の場所に新設校を設置する計画のようですね。ただ、そんなに広い敷地ではないですし、校庭は屋上校庭となってしまうようです。

こちらの最寄の芝浦小学校の校庭は港区の小学校では一番広く、しかも人工芝ですので、子供の発育を考えたら断然芝浦小学校の方が良いでしょうね。

[2372: 匿名さん]

>>2371 匿名さん

ちなみに完成は平成35年なので7年後だそうです。

[2373: 匿名さん]

>>2371 匿名さん

人気の芝小学校も屋上校庭ですよ

[2374: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2375: 匿名さん]

>>2374 匿名さん

あなたのようなネガのおかげで派手に広告も打ってない中規模物件なのにスレが盛り上がっているわけで。笑

なんだかんだ注目されているんでしょう。

[2376: 匿名さん]

>>2373 匿名さん

屋上校庭云々では無く、校庭の面積が狭いことが懸念点なのでしょう。

[2377: 匿名さん]

>>2375 匿名さん

確かにネガさんの活躍は目を見張るものがありますが、一度大規模な宣伝、というか雑誌とかウェブで特集組んでもらえばいいのにと思います。売れ行きなんかどうでも良いと言ったら嘘になりますが、個人的に単に見てみたいです笑。

[2378: 匿名さん]

山手線の中ずりポスターまでとは言いませんが、ステッカーぐらいはやってほしいですね。

[2379: 匿名さん]

>>2377 匿名さん

都心に住むに特集掲載して欲しい！
営業さんお願いします。笑

[2380: 匿名さん]

なぜTBTの最上階が坪500で売れたのか。
いくらなんでも高すぎる。
ここと立地はどっこいどっこい。
本当に市場で取引されたのかな？

[2381: 匿名さん]

>>2380 匿名さん

蓼食う虫も好き好きということでしょう。しかもTBTに比べてホントにここの間取りは良いからね。こんなに居室形状がしっかりした＝表示専有面積どおりに実際に使える間取りばっかのマンション珍しいよ。住んでから実感できるであろうこの物件最大の売りだと思う。

[2382: 匿名さん]

>>2379 匿名さん

そんな特集されたらホント売れると思う。注目度上げてかないと！といいつつ契約者として記念に欲しいw

[2383: 匿名さん]

TBTは新駅から近い

ダイナミックパノラマウインドウで眺めと開放感はこっちのほうがいいよ

[2384: 匿名さん]

こっちというのはTBTね

[2385: 匿名さん]

TBT駅から近いって新駅10分でしょ。ここは田町9分。さらに新駅の芝浦側からはホームまでかなり遠いので実質所要時間はもっと差がつく。

駅としての格や利便性は、ＴＧＭＭや港パーク、愛育病院など駅前の総合開発がるだけでなく、地下鉄も2本、京浜東北線快速停車駅、一流企業本社や慶応大学などもある田町の方が全然上ですよ。新駅はターミナル性も低いし、所詮、開発地帯にビルがいくつか立ち並ぶだけですから。

立地はどうみてもこちらの方が上。

[2386: 匿名さん]

TBTのキャンセル部屋は3階の1LDK45㎡で5780万円。
問い合わせてみたら、キャンセル直後に申し込みが入っていて紹介できないとのこと。
片や更新されても先着が1つも減らない不人気物件。
そういう市場の評価ということですよ。

[2387: 匿名さん]

交通手段としての駅の利便性は田町の方が上。
しかし周辺の街の魅力は恐らく最終的に新駅が上回るのでは。
新駅→有楽町、田町→新橋、品川→東京みたいなイメージ
芝浦は汐留みたいにならない様にしないといけませんね。
ここは田町にも新駅周辺にも歩いていけるので、いいと思います。

[2388: 匿名さん]

市場の評価って、ＴＢＴは竣工後2年くらいかかってようやく完売の超ロングランでしょ。ここは竣工半年前ですでに7割完売ですけど。謎のTBTポジ、勘弁してもらえませんか。ここはどれだけ営業がサボろうが、売る気なかろうが竣工後半年以内には完売すると思いますが。

[2389: 匿名さん]

まーまー、御近所さん同士仲良くしていきましょう。笑
同じ芝浦4丁目で今後のTGMM、新駅の再開発を楽しめる希少な立地なんですから。

[2390: 匿名さん]

それが本当ならなぜそんなにTBTの方が需要があるのかよくわからないですね。
タワーだからでしょうか。
立地？
TBTもいいと思いますが、エントランス周りがスミフと思えないレベルなのと、旧海岸通り沿いというのはマイナスポイントと思います。
3階って眺望もほとんど望めないですよね。
それで竣工一年以上の住戸が坪424。
わからない...
やはり新駅効果を期待しての需要なんでしょうか。

[2391: 匿名さん]

2390ですが、2386さんに対するレスです。

[2392: 匿名さん]

>>2387 匿名さん

あくまで例え話なんだろうけど、田町が有楽町や新橋みたいにはなって欲しくないな。

[2393: 匿名さん]

街の魅力が新駅が田町を上回るとかありえんでしょ。

新駅の開発区域は今線路に挟まれたあの場所と浄水場のとこだけだよ。道路挟んだ高輪は歴史的な低層住宅地域で開発余地はない。

田町は芝浦、三田、芝アドレスからなり、売上高が兆超えの超大企業本社が数社あり、慶応や東工大、芝浦工大など1流教育機関もありつつ、三田商店街、芝浦商店街、芝商店街など歴史と活気ある古い商店街もありつつ、数年でＴＧＭＭ、駅前商店街、札の辻、芝浦1丁目など大規模な再開発が控え、ビル型の商店舗も劇的に増える。合計の開発規模は新駅再開発と同等か少し大きいくらいの規模。住居は芝浦や芝にある有名タワマンだけでなく、三田高台の超高級住宅地帯も抱えるという多彩性。アイランド周辺の水辺は優雅で、台場までの水上バスも備える。

一方、新駅は所詮、ビル型の商店舗ができるだけでどちら側にも歴史ある商店街もないし、湾岸側は大規模タワマンなし、高輪の住居としての格も三田よりかは格下。教育機関なんて一つもなく、これからもできる予定はないし、街としてはビルができるというだけですよ。超1流企業は基本自社ビルを好むので、ＪＲ所有ビルのテナントに本社が入ることはまずない。

田町超えとか勘違いしすぎですよ。新駅コア部分の芝浦側と高輪見てみな。何もないし、何か変えれる状態でもない。所詮再開発部分のビル街にしか成りえない。

[2394: 匿名さん]

TBTが新駅10分って、どこから出てきた話？
明らかにクラッシィの田町9分よりは近くなるでしょう

[2395: 匿名さん]

随分にＭＲ行った時10分くらいになりそうと言われたよ。いずれにしろ実質所要時間はクラッシイの方がどうみても近いよ。マンションから山手線線路までの距離見てみなさい。

100歩譲って駅歩が8-9分になろうと、駅としての利便性、街の魅力は断然田町優位です。

[2396: 匿名さん]

かと言ってクラッシィの最寄り駅になるわけでは無い。

[2397: 匿名さん]

TBTから芝浦側の出口の歩道橋が設定されている場所までは距離測でおよそ760メートル。物件表記基準の分速80メートルで割ると9.5分、小数点以下は切り上げがルールなので、物件表記は10分になります。高浜公園のところで高輪側に渡ってという経路も考えられますが、それだと改札までの距離は確実に遠くなるので早くなりえることはないよ。

[2398: 匿名さん]

>>2396
クラッシイにとってはより交通利便性が高い田町駅が9分と近いので最寄りになる必要は全くないし、田町より劣る駅が最寄りになってもメリットはない。あくまで新駅再開発エリアのビル商店舗も行きたいときに歩いて行けていいでしょという程度の付加価値に過ぎない。

[2399: 匿名さん]

TBTの45m2希望の方とこの物件の広さを希望する人とはニーズが違うでしょう。私も田町押しです。

[2400: 匿名さん]

スミフは出口がどこに出来るか確定してないから遠めに言ってるだけですよ。
地図を見たらTBT⇄新駅予定地はかなり近い。
で、別に私はTBT関係者でもなんでもないですけど、3階のクソ高い1LDKがキャンセル直後に売れてるのに、クラッシィがさっぱり売れないのは新駅効果の濃さの違いだと思いますよ。

[2401: 匿名さん]

>>2393
私個人の基準ですが、
有名大学があるとか有名企業があるとかを魅力と言ったのではないです。
要はその駅、街の近くに住みたいと思うかどうかを基準としました。
住んで楽しい、便利と感じるか。
それが資産価値にも直結すると思いますし。
田町周辺は現状ではそれほど住みたくなる街ではないと思います。
これから再開発されてそういう意味での魅力も上がると思いますが。
でもやはり、新駅周辺の方が人気になると思いますよ。
まちづくりガイドラインを見てわくわくしませんか？
今までに無いような駅や街なので、こんなふうになったらすごいなと思います。
いずれにしろ田町駅周辺にも新駅周辺も徒歩で行けるここは盤石だと思います。

[2402: 匿名さん]

ちなみにクラッシィは新駅何分になると予想しますか？