クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2253: 1190]

▽「ハナマサ芝浦店オープン7/5」
最近では<<772・801・1189UP済み
<<801で書いた自宅飲み会用の女子好み目玉三品は陳列がなかったが、
あまり拡散しない方が良いので都心方面店舗で限定調達でOK。
調理女子が買うものはあまり詳しくないので、お酒に添える物等を見てみた。
数品、極安販売がありまとめ買いした。安めの店舗比較でも格段にロープライスなので、
明日の夜もまとめ買いに行く予定。

店舗は以前書いたとうり、１・２階構成。旧店舗(１フロアのみだった）に比較して、
売り場面積は３倍ほどになった印象。商品陳列は一般スーパーを意識した面と
ハナマサ独自の商品群を折衷にした感じだ。
こだわり品は品川駅の京急・KINOKUNIYA・カルディ・D$D・サラベスやアイランド他の
ピーコックと当店でダブリが無い商品もあるだけに、定型品のCTマルエツともども
引き続き全店舗を利用して行きたい。
連結親会社上場も離隔振るい落とし後の戻りに入っており、都心区中心の展開強化も
期待できるだけに、ハナマサならではのカラーも生かして業績伸長を目ざして欲しい。

[2254: 匿名さん]

>>2253

これに更に駅前商店街の集約とTGMM再開発に伴うスーパー等の出店で調達先のバリエーションが増しますね！

旧海岸通りの向かいにある駐車場に将来何ができるのかも楽しみです。新駅再開発と田町駅再開発の中間に位置する田町駅徒歩8分の立地ですから確実に何かできるでしょうが、それがマンションなのか商業施設なのか見ものですね～

[2255: 匿名さん]

suumoから更新情報が来ましたが、室内360° パノラマってのが追加されましたね。
モデルルームにまた行く程じゃないけど、ちょっとあそこどんな感じだっけ？みたいなの確認するのに検討者も・契約者も便利ですね。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&bs=010&nc=...

[2256: 匿名さん]

>>2255

確かにこれは便利ですね、展開ありがとうございます。というかsuumoだいぶ変わりましたね。先着順住戸数は変わらないけど（苦笑）

[2257: 匿名さん]

>>2256匿名さん

営業さんを全力で応援してはいますが、構造含め仕様比でやはり価格設定ミスと言わざるを得ず、あと40戸を半年強で捌くのは明らかに不可能そうですね…苦。不動産の売れ行きは統計的に株価と（株価の遅行指数的に）連動するので、この調子じゃあ更なる長丁場必至ですかね。ちなみにヒトの心配してる場合じゃないですが、現在建設中または竣工間もない他の高級物件も（デベの大注目タワー以外）売れ残りまくってます。スミフだけでなく、特に郊外は在庫積み上がりの悲惨さが顕著になってきました。

都心部も常に実需があるものの、一般家庭の経済環境に照らし明らかに値段が釣り上がり過ぎ。特に当物件は公共設備ゼロで専有部にも他の昨今の高級物件を凌ぐほど特筆すべき何かがあるわけではないので（標準的な高級感）、港区アドレスとか新駅とか外部環境しかアピールにならず、取り込まなければならない実需家にとり決め手に欠ける状態に見えます。これだけ長い間売ってまだ1/3残っているとなると何か新たな訴求ポイントを生み出さなければならない、つまり価格を多少改定しなければならないのではと思います。

供給側も売れなきゃキャッシュが回らなくなるので、このままだと体力のない中小デベから値下げせざるを得なくなっていくでしょう（利潤が得られなくともゼネコン等への支払に充てるキャッシュを確保しないと黒字倒産してしまう）。そうなると限られた実需がそちらに流れていくので更に厳しい戦いを強いられることになります。当物件売主は体力満点、竣工時に大量に売れ残ってても危なくなることはないですが、余裕綽々で価格をキープしたまま放置すると全然売れないまま残り続けるのではと心配しています。

相場が崩れる中でも団扇を煽いでいられるのは本当に優れた物件のみです。大した宣伝もせず一流デベのブランド力もないただの高級物件が実は一番焦らなければならないと思うのですが、当物件の売主はどう考えてるんでしょうかね。これらが全て杞憂に終わり、入居時には数戸の売れ残り程度で済むなら万々歳なのですが。。。値下げしないならもっとガンガン宣伝広告打つとかメジャー雑誌に特集してもらうとかしてもらった方がいいと思うんだけどな…

[2258: 匿名さん]

>>2257 匿名さん

叱咤激励と捉えて良いのでしょうか笑？

内部的なのか外部的なのか双方の要因なのかはさて置き結果として売れ行きが順調でないことは明らかなので何らかのテコ入れが必要だとは思います。2257匿名さんはその手段の一つとして価格改訂を挙げていますが、値下げをすると既契約者に対しても同様の手当が必要となるでしょうから(値上げすることはあっても値下げすることはないと営業の方が断定したことで値下げを諦めたので、もしこの後値下げして私には値下げしないというならとりあえず訴訟起こします笑)、まずやらないでしょう。

発生し続ける販売管理費が値下げによるインパクトを上回るとは思えず、金持ちな売主は結局早く売り切ることではなく利益を極大化しようとする余裕がありますので、まぁ何の工夫となくダラダラ売り続けるんでしょうね笑(資力があると言えど三菱は原則として完成在庫を抱えない方針があるので何らかのテコを入れてくることが多いようですよ、また聞きですが)。

居住者たる我々はいつまで経っても垂れてる「モデルルーム公開中！」の幕は勘弁して欲しいものです。頑張れ営業さん！

[2259: 匿名さん]

>>2257 匿名さん

悲観的ですね笑。実需層は文字通り実需に基づき行動するので相対的に廉価な当物件は今のところ買われやすい筈なんですけどね。確かに、いわゆる超有名ブランドではないので特別に注目はされにくいでしょう。だからこそ、今後カバーが取れ、私たち契約者と時を同じくして実際に内見ができるようになってからが勝負どころでしょうね。超有名ブランドなら名前とモデルルームだけで売れますがそうはいかなかった。ただ、皆さんご理解の通りこの物件は明らかに高級な造りで見てくれもよいでしょうから、ボディと中身が目で見えるようになれば形勢は変わってくると思いますよ。生で見てイメージを持てることはとても重要です。秋口から年末が営業マンの腕力の見せ所でしょう。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん

賛成です。出し惜しんでいる裸体を晒せば悦んで食いつく輩が出てくるでしょうw。今のところあの橋から見てもあまりナイスバディに見えないですしw

[2261: 匿名さん]

表現は色々ですが、皆さん営業さんへの熱いエールですね。私もこちらの立地、再開発、物件と自信もって販売できると思いますので頑張って下さい。期待しています。

[2262: 匿名さん]

竣工まで半年以上あるのに皆さん心配性ですね。笑
値上げしたTBTもなんだかんだ竣工後1年で完売してますし現状でも竣工前完売の可能性も十分あると思いますよ。
宣伝広告するならメジャー雑誌に特集載せるのは効果的だと思います。個人的に是非見てみたい。笑
営業さん宜しくお願いします。

[2263: 匿名さん]

>>2257 匿名さん

竣工前に完売しなかったら契約者が不利益を被ることでも有るの?

[2264: 匿名さん]

>>2263 匿名さん

ないよ。せっかくだから竣工前に売り切れた人気マンションの方が気持ちよいねって話でしょ。

[2265: 匿名さん]

>>2255 匿名さん

この室内パノラマ便利ですね！他の物件のも見れて色々比較できるのですごい面白いです！

[2266: 匿名さん]

値下げするようなら残念ですね・・・

[2267: 匿名さん]

>>2266 匿名さん

直近にTGMM、数年後に新駅の再開発が確定しているここの立地で値下げすることは流石に無いでしょうね。

[2268: 匿名さん]

ハナマサどうですか？

[2269: 匿名さん]

昨日田町駅いきましたが、東口エスカレーター降りる前のとこからこの物件のFタイプGタイプ18階以上あたりがよく見えました！以前ここでどなたかが仰っていた通り、嬉しい誤算でした笑。

[2270: 匿名]

>>2269 匿名さん
ありがとうございます。最近近くに行けていないのですが、カバーはまだついていましたか？

[2271: 匿名さん]

>>2270 匿名さん

残念ながら完全に付いてました笑。いつ頃外れるんだろうか…

[2272: 匿名さん]

このブログを見ると今週の状況が分りますよ。
20階65m級「クラッシィハウス芝浦」とその周辺の様子 2016年7月3日撮影

http://view.tokyo/?p=26571

[2273: 匿名さん]

電車からも見えるけど（札ノ辻通過するあたり）、アイランドのデカさが際立って見える感じ

[2274: 匿名さん]

皆さんの懸念が全て杞憂に終わりカバーが外れたらガンガン売れると良いですね！

まぁすぐに売れなくてもTGMMのA棟とか商店街集約棟とか完成する2018年3月には駅前が一段と綺麗になっていずれ売れていくでしょう！

そんなことより早くカバー外して入居させて欲しいってのが実需な私の願望ですｗ

[2275: 匿名]

>>2274 匿名さん
同意見です。早く入居したい派です。
あと7ヶ月が長い。

[2276: 通りがかりさん]

>>2268 匿名さん
まだ中に入っていませんが、毎日夜に通ってます。とても綺麗で、お客の入りも夜にも関わらず良さそうですよ。ハッキリ言って、ハナマサでは無いみたいな気がしますにで、個人的には、違うブランド名でやれば良いのにって思いますけどね。

[2277: 匿名さん]

>>2275 匿名さん

7ヶ月何で待てないぃぃぇ

[2278: 匿名さん]

>>2277 匿名さん

何で
↓
なんて、

の間違いです

[2279: 匿名]

>>2278 匿名さん
面白い方？でも真面目な方？
長い目で待ちますね。

[2280: 匿名さん]

今日田町を通ったので、駅から写真撮ってみました。確かにケープタワーの前に上層階が見えました。
山手線からも品川に向かう間結構見えましたよ。

[2281: 匿名さん]

>>2280 匿名さん

グローブでかww

しかし田町駅東口がこんな風になる日がくるとは…腐っても鯛、港区だからなぁ、今後のさらなる発展に大期待！

[2282: 匿名さん]

週末で何か新情報お持ちの方いたら是非シェアお願いします！

[2283: 名無しさん]

>>2282 匿名さん

ないよ！！


人はたくさんいたね。

[2284: 匿名さん]

人はたくさんいたんですか。

なぜ売れないんですかね・・

[2285: 匿名さん]

>>2284 匿名さん

買う気もない服屋に入るのと同じじゃないですかね！

[2286: 匿名さん]

>>2285 匿名さん

そう思います。
どのマンションも買わないけど、見たい人はいる！

[2287: 匿名さん]

近くの東京ベイシティタワー、キャンセル出た。

[2288: 匿名さん]

>>2283 名無しさん

最近スレが盛り上がってるように注目されだしたのかもしれませんね。

MRへの来客が増えれば自然と売れ行きも上がって行きそうですね。

[2289: 通りがかりさん]

本日、ハナマサ行きましたが、品揃えが寂しくて残念な気がしましたね。行った時間も夜中なので悪かったですが、残念ながらピーコックの方が良いですね。2階の肉鮮魚は行ってないので、どんな感じか分かりません。後、狭いのにOne way方式が嫌でしたね。今後の改善が望まれます。

[2290: 匿名さん]

>>2289 通りがかりさん

ハナマサ24時間営業なんですね。
帰宅が遅くなった夜中でも買い物ができるのは嬉しいですね。

[2291: 匿名さん]

>>2284 匿名さん

ね、なぜこれほど売れないのか笑。特に販売広告出てないから未だ1/3残ってることです。今週の更新に期待しましょう。

[2292: 匿名さん]

>>2291 匿名さん

当物件に限らずマーケット全体がシケてます。一流ブランドですら売るのに苦労してます。この物件も用地を取得したときは好況だったから思い切った値付けをしたんでしょうが…値付けを失敗した売主は置いといて前線に立たされてる営業さんがかわいそう。このスレで営業さん応援されてますが営業さんも内心この価格で売れるわけないだろとキレてそう笑。

[2293: 匿名さん]

>>2292 匿名さん

良い物件ではあると思いますよ。価格はこのご時世仕方ないでしょう。専有部の仕様も高級マンションです。ただ、この価格帯なら内廊下であるべきでしたし、何より階高が低過ぎるんですよね。高さ60mを超えない範囲で戸数の最大化を図ったもんだから。。ケチらないでもう少し建物の高さ取りつつ1フロア削って各階高に充当して順梁にすれば運河の開放感も得られただろうに…。20フロアで60m未満はちょっと残念だったなぁ。容積率的にはもっと高さ取れたんだからそこのコストはケチって欲しくなかった…

[2294: 匿名さん]

>>2293 匿名さん

朝から盛り上がってますね！

私も59.99mには驚きました笑。逆梁ハイサッシをやたら推してますが、建物の高さが低いのにフロア数最大にしたから各階の天井までの高さが取れてなくて順梁にすると天井の梁が目立っちゃうから逆梁にするしかなかったんだろ！とMRでツッコミを入れる…ことはできませんでしたが笑、ハイサッシ2.2mってこの価格帯なら別に全く凄いことじゃないのでは？ましてや逆梁じゃん…とだけボソッと言っときました笑。そしてボソッと言っときながらやがて契約しました笑。だって今必要なんだからしょうがない！

ただ客観的に考えると、今どうしても必要！という私みたいな家庭以外は取り込めない物件ということで、たしかに営業さんはこの市況じゃあ特に大変でしょうねぇ。きっと営業さんもこのスレ見てますから何か営業さんが営業しやすくなるようなこの物件の売りをココで挙げてきましょうよ笑

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん

相対的な話をしてしまうと、特にハードの面ではかなり分が悪いですが苦笑、眺望が永久的に確保されていること、運河の整備が進むとより快適な水辺ライフを過ごせること、新駅周辺の再開発の恩恵を受けられること、田町駅の喧騒から少し離れた静かな環境を享受できること、それでいて都心のど真ん中にあること、あたりは結構唯一無二感あると思います。あと、確かに運河沿いなのに逆梁は確かに無念過ぎますが笑、アウトフレームされていて居室形状が素晴らしい。CMTは目を覆いたくなるほど相当酷い間取りが多々ありましたがこの物件はどの居室も数値以上に広く感じられる素晴らしいアウトフレームだと思います。

[2296: 匿名さん]

>>2294
ずっと階高にこだわってるいつものネガさん、契約者成り済ましバレバレなんだけど。

[2297: 匿名さん]

>>2293 匿名さん

戸数の最大化を図ることで1戸あたりの価格と管理費を抑えられているわけだから購入者側にもメリットはあるよね。

[2298: 匿名さん]

>>2295 匿名さん

天井高2.4〜2.5m、二重床・二重天井と、快適な生活を享受するスペックは充分備えていると思います。
タワマンなどと比べると天井高は低く見えますが、梁などが少ないので圧迫感などは一切なく、むしろ開放感がありました。
バルコニーの逆梁もプライバシー面ではプラスに作用すると思います。

[2299: 匿名さん]

今日安倍首相がリニア中央新幹線最大8年前倒しすると明言しましたね。2027年開業予定から、8年前倒しだと2020年？を目指すと言う事で新駅開業に間に合わせるのでしょうか。更に楽しみが増えますね。

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

そのとおり、全て備えた物件なんか中々ありませんからまぁこれはこれでプライバシーに配慮された良いマンションですよね。土地の形状的に内廊下はかなり無理がある計画となるので仕方ないでしょう。内廊下じゃない分、これだけのアルコープがある訳で、これも一つの特色かと。天井高は確かに高くないけど低くもないですよ。普通です。普通、かつ天井の高さの割にハイサッシなので、圧迫感はない。MR行けば分かりますよね。

[2301: 匿名さん]

>>2297 匿名さん

連投しますがこれもおっしゃるとおりでここは管理費が安い。長期のランニングコストを想像しても管理費が嵩む要因がないですからここも派手なタワマンとは対極的なコンセプトになりますよね。このマンションにがっちりハマる実需は絶対まだまだいると思います。営業さんはマーケティングの方法から考え直してガンガン見込み客を捕まえて欲しいですね！

[2302: 匿名さん]

売主さんよ！早く引き渡してくれぇぇ！