クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2052: 匿名さん]

ここの検討者ですけど、もう少し早く検討始めてればGFT買えたのに…と思うとここを買う気しなくなるのは確かですね…GFT購入者が羨ましくて悔しいです

[2053: 匿名さん]

>>2052 匿名さん

過ぎたことを後悔するより未来に目を向けていきましょう。
今の市況では都心3区の新築物件の中でここは割安なのですから。

アベノミクス前に株を仕入れておけば良かったと言ってるのと同じですよ(笑)

[2054: 匿名さん]

>>2049匿名さん

東口から見えるんですか！今度見てみなきゃ！ありがとうございます！

[2055: 匿名さん]

GFT 坪330→420で考えると、ここは坪360→380ってとこかな。TGMMもあるし、儲からないけど損もしなさそう。

[2056: 匿名さん]

>>2052匿名さん

気持ち凄いわかります。あのスペックのものを芝浦4丁目に作れないのは分かるけど、ここまでGFTと条件違うのにGFTより遥かに高いのか、せめてGFTと同等の標準装備（カップボードとか）にしろよと殴りたくなりますね（笑）。所詮住友商事で、大手デベと違ってコストのマネジメントもまだまだってことなんでしょう。建物自体は凄いオシャレそうで見た目はよさそうなのが救い（笑）。あと、2053さんが仰ってるとおり、GFTと相対化するのではなく未来に目を向けると、この物件も資産価値は十分維持されると思いますよ。てか買うって決めたらそう信じる以外ありませんから（笑）！

[2057: 匿名]

>>2052 匿名さん
私も今年になって検討始めたので、現在供給されている中から、他区も含めて数件見てきてこちらに落ち着きました。私はとても気に入っていて楽しみです。
羨ましい気持ちを変えられる物件に出会えると良いですね。

[2058: 匿名さん]

>>2055 匿名さん
三井大規模免震長期優良タワマンのGFTと無名デベの耐震棒状マンションで、坪差が40ってことはないでしょ。60位の差はあるはず。
とすると、ここは坪360→360、TGMMによって芝浦全体が底上げするくらいしか値上がり要素はありませんね。

[2059: 匿名さん]

>>2058匿名さん

ネガコメントは悲しくなりますが、「無名デベの耐震棒状マンション」という形容はちょっと秀逸で自虐的ですが笑ってしまいました（笑）。

本人達は無名デベだと思ってないので優しくしてあげてください！10年後も坪360で維持されるなら家賃は税金と管理費だけってことになるし全然万々歳です！

[2060: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
10年後はここ、坪300くらいでしょ。GFTは10年後坪360程度だろうし。アイランドのグローブタワーが築9年で340程度なのに、ここの10年後がそれより高いわけがない。

[2061: 匿名さん]

ＴＧＭＭ後は今の基準ならＧＦＴも４２０から４５０くらいまで上がる可能性が高いと思うので、ここも４００前後は維持するはずですよ。大手ではないけど、クラッシイはそれなりに名のあるブランドですから。

早くバディを見たい！

[2062: 匿名さん]

>>2061 匿名さん
TGMMは市況の悪化で相殺されてトントンだと思うけどね。今が不動産市況の天井でもう下落してきてるわけで。それに仮にここが坪400になるならアイランドグローブタワーは390、GFTは460くらいになるでしょ。周囲が坪130超上がって余計悔しくなるだけだと思うけどね。グローブタワーは260、GFTは330で買えたわけだし。

[2063: 匿名さん]

>>2060匿名さん

いくらなんでも坪300はないと思いますよ（笑）。これから再開発されるわけで、（どんなに織り込み済みと言われても）再開発後にもう一段地価があがるのは歴史が証明してますから、特にここの再開発は空前のものですし、今の単価を維持する程度が現実的な見通しかと。まぁ「無名デベの耐震棒状マンション」の購入者はキャピタルゲイン狙って買ってるわけじゃないですし（笑）気持ち良く暮らしながら価値が安定的に維持されれば十分ですよ！この無名デベがケチくさいのは認めますが（笑）

[2064: 匿名さん]

たった3年前まで芝浦は坪300超えたらボッタクリと叩かれてたんだよ。市況が元に戻れば、TGMMを考慮しても、坪300くらいが適正な街、に戻るでしょう。その時アイランドは坪280、GFTは340、ここは坪300くらいに評価されるでしょうね。

[2065: 匿名さん]

>>2063 匿名さん
あなたよりはかなり長く、今も芝浦に住んでて、マンションも沢山買ってきて市況も見てきてる人間の一意見として聞き流してくれてもいいよ。
鉄鋼やコンクリの値段がかなり下落してきて、円高、政治不安で不動産市況の悪化は完全に既定路線になった。貴方も5年後にわかります。

[2066: 匿名さん]

>>2056 匿名さん

ここは芝浦で一番最後に売り出し、竣工も一番遅いのでデベの値付けが今の市況に一番近いのは仕方がないかと。
TGMMと新駅が完成すれば芝浦全体が更に底上げされるのは間違いないでしょうね。

[2067: 匿名さん]

時価は不動産市況だけでなく周辺環境にも大きく左右されます。確かに不動産市況は今天井に近いと思いますが、周辺環境が改善されれば市況の悪化はカバーできます。時価が市況に100%連動するというのは周辺環境が変わらないことを前提としています。これからこの地はTGMM、札の辻、新駅と、稀に見る再開発が目白押しです。市況の悪化を十分吸収できるだけのポテンシャルがありますから、また5年後か10年後か何年後かわかりませんが、不動産市況が再度盛り上がってくるころ再開発の成熟が重なれば、キャピタルゲインが望めないということはないです。そもそもこの物件の購入者はそんなもの狙っていない層が多いそうですが、将来性に関して客観的に考えれば、相対的に優位な場所であることに間違いないと思います。そして、GFTと並べると相対的に劣後することも間違いないと思います（笑）。

[2068: 匿名さん]

10年後の坪単価予想面白いですね。
参考になります。

[2069: 匿名さん]

>>2065

マンション沢山買ってきてる人間がこんな掲示板にいないだろｗｗｗそもそも昔から芝浦に住んでる、かつ、マンションも沢山買ってきてるとか意味不明ｗｗｗ5年後が楽しみですねｗｗｗｗ

[2070: 匿名さん]

中古値見てもらえればわかるけれど、十番よりの三田にはパーマン綱町フォレスト、レジ三田、ＰＣ十番、ＣＴ十番という異次元の物件があるのはたしかですが、それ以外の三田と芝に芝浦の中古単価はほぼ並んでいる状態です。それらの地域に、グローヴやＧＦＴ、ＣＭＴより安い、同じような築年の中古があるのは確かですし。ＧＦＴがいくら築１年であろうが、駅歩２分の芝アドレスのカテリーナより高いという今の状況は数年前では考えられませんでした。

ＴＧＭＭができたら、平均的にも芝浦のが高くなる可能性は十分あります。西口駅前は再開発の計画がまとまりませんからね。できれば西口も変わってほしいけどね。

[2071: 匿名さん]

急に賑わってきましたね。

[2072: 匿名さん]

早くバディを　み・せ・て。

[2073: 匿名さん]

>>2067匿名さん

仰るとおり価格は（物件そのもののスペックにプラス）市況と環境の乗数で考えるので、芝浦という地が数年前からは考えられないほど魅力的になった、また今後なっていく以上、単価の上昇は単に市況に連動した一過性のものではないと言えますよね。まぁ上がるも下がるも空論に過ぎず結果が全てですからここで何を言おうが空虚なものですが（笑）。GFTの広告が投函されてたころが懐かしい！あの頃芝浦になんかまったく目をつけてなかったので、まさか自分が無名デベの耐震棒状マンションを購入することになるとは思いませんでした！でも楽しみ！建物絶対オシャレだし！

[2074: 匿名さん]

この無名デベの耐震棒状マンションが建っている土地の質に関してはかなり良さそうですよ。地下二十数メートルで強固な地盤にあたってますし、第三者調査でこの敷地内に関しては液状化リスクも無しとされています。この無名デベはそもそも制震や免震の知見がないというのもありますが、60mですし耐震で問題ないでしょう。

[2075: 匿名さん]

無名デベ様がまさかの値下げ敢行したら欲しいです！

感覚としてあと500万円高いんですよね～Gタイプの下層階は8,000万じゃ売れないでしょ笑

[2076: 匿名さん]

一般論として質問なのですが、仮に一斉値下げされたら既契約者も文句言えるんですか？更に、例えばＧタイプだけが公開値下げされたら他のタイプの既契約者も文句言えるんですか？このあたり、全く知りません…博識な方、教えてくださると助かります。

[2077: 匿名さん]

まあ、売れるから見ててみ。値下げするくらいなら、ＴＧＭＭできるまで値上げしながら売ったっていいと思う。

まず竣工したら、外観みて興味する人が増える。入居開始になれば、建物内モデルルームになるから経費もかなり減る。中見れるようになれば、専有部がいい感じなのは間違いないと思うし、外廊下も想像より高級感があると予想するので売りやすくなる。最終的なバズーカーはＴＧＭＭ。できれば、どうみても良い街になるので、確実に売れる。

[2078: 匿名]

>>2076 匿名さん
値下げはその方のみに内緒で伝えるでしょう。
但し既契約者が知ったら怒るでしょうが、一緒に値下げなら大歓迎です。
値下げしなくても売れますよ。

[2079: 口コミ知りたいさん]

>>2077 匿名さん
わかってないね。TGMMができないと今の値段で完売しないとすれば、TGMM完成後の芝浦の評価でやっと坪360程度ということ。
ポジさんの言う通り坪400まであがるなら、TGMM完成を見越して坪380くらいまで値上げしながら売るでしょう。
竣工まで完売しなければいまの価格が割高だと市場が判断したということなので、TGMM完成後もたいして値上がりしないでしょう。
私はここの適切価格はいまの市場でも坪320程度と考えています。

[2080: 匿名さん]

>>2077匿名さん

同意です。この建物の売りは外観、特にエントランスは建物の規模感を考えるとかなり大胆に作られているので、バディが見えるようになると客足もよくなるでしょうね。購入者としてはそんなこと心配するよりも、この乾いた梅雨に便乗してさっさと竣工させて欲しいと願うばかりですｗ

[2081: 匿名さん]

>>2079

たくさんマンション持ってて羨ましいです。この調子でたくさんマンション買い増してってくださいね！

[2082: 匿名さん]

>>2081 匿名さん
少し前にアイランドを売ったので芝浦にはGFTしか持ってませんけどね。
賃貸で回してるのも一件豊洲に持ってますけど。芝浦のマンションはGFTで３つ目ですね。ここも目をつけてたのですが価格が割高すぎて触手が伸びませんでした。

[2083: 匿名さん]

>>2080
わかってないのは君だよ。

ＣＭＴやＰＴの中古が320なのに、今の市況でここが３２０ってどういう目をしてるのかね。豊洲の新築が３２０の時代で、芝浦の中古が３２０のわけないでしょう。

ＴＧＭＭできた時に完売するからといってＴＧＭＭ後の相場が３６０と考えるのも考えが浅いというか、ネガしたいだけというか。。。ＴＧＭＭができることで、あわてて市況より安いということがわかり速効売れる。ＴＧＭＭ後の相場がしっかり安定して反映されるのは竣工後1年後くらいになる。できた直後にはどこの商業再開発も上がりきりはしない。ちょっとディレイがある。

内容的にネガありきの人だから正論いってる俺もアホかもしれないけれど、一応返答しといた。

[2084: 匿名さん]

マンションって階数＋3ヵ月くらいで竣工するのが一般的と聞いてますが、それなら2014年6月に着工した当物件はどんなに慎重に進めても2016年中に竣工しちゃいそうですよね、前倒しになりそうみたいな話聞いた方いませんか！？

[2085: 匿名さん]

投資家の割には目利きが少し偏ってる印象。まあ、ここが投資より実需で買われてるのは確かなので、今更言われても。しかも、ずっとネチネチ粘着してるのも意味不明。見切ったのなら、出入りするなといいたい。そのくせ、ずっとここチェックしてるとかかっこわるいですよ。

[2086: 匿名さん]

>>2083 匿名さん
少なくとも芝浦のマンションで含み益も含めて貴方よりは稼いでると思いますので、何を言われても響かないですけどね。
私の見識が正しいかはこれから判断されるとして、優れた市況感覚を持っていればGFTの東側高層を第1期に買ってますから。ここを買った時点で市況感がないと言わざるをえないかと。
TGMMもGFTがグローバルベースプロジェクトと呼ばれていた時期から注目してましたからね。

[2087: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
あまりにも思考がお花畑なのでつい口を出してしまいました。失礼しました。
不動産投資は偏ってる人多いですけどね。なんだかんだ芝浦大好きですから、芝浦のマンションは殆どウォッチしてます。

[2088: 匿名さん]

入居が前倒しになる例は大型物件では結構ありますよ。ＧＦＴは1カ月前倒し、ＫＴＴも1か月前倒しになったようです。もともと施行期間が長い大型物件は、余裕を持って工期をとっていることが多いので、前倒しが結構あるとは聞きますが、ここのような中型物件では前倒しの例がどのくらいあるかはあまり表面に出てませんね。でも入居が早まるということは、決済も早まるので、利率も影響受けるますのでご注意を。

[2089: 匿名さん]

>>2087
では、ネガではなく、この物件にも暖かい目で竣工を楽しみにしていただければ幸いです。

[2090: 匿名さん]

>>2089 匿名さん
もちろん、物件仕様は評価してますし、外廊下の作りなんかは気になるので見に行きますよ。竣工後半年完売しなかったら、市況によりますが坪310程度で買い叩きにいこうとも考えているので、もしかしたら同じ住人になるかもしれませんね。

[2091: 匿名さん]

>>2083
私はここの契約ではありませんよ。今はGFTとスカイズを保有しています。スカイズは最初住んでいましたが、共有部は一通り遊んだので、今は賃貸にしてGFTに住んでます。それ以前は内陸で3件売却履歴があり、売却利益は現保有物件の見込みは入れずに6300万くらい。まあ別に投資家ではないし、新し物好きというのと、買うなら損したくないというレベルで買っていたら件数が少し多くなりました。

あなたの方が、経験豊富かもしれませんが、ここの価値が320というのはちょっと悪意を感じますね。本当に320の価値で360の値付けなら、営業が下手なここの営業さんでは、10件くらいしか売れてないと思います。

[2092: 匿名]

>>2084 匿名さん
早まるかもと聞きましたよ。
嬉しいですが、利率はやはり気になります。

[2093: 匿名さん]

>>2090匿名さん

こういうところで見栄はるのやめるだけであなたの人生もう少し良くなるよ。こんなこと言われると腹立つかもしれないけど、現実では誰も貴方にこんな事言う人いないでしょうからよく考えてみて。お幾つか知らないけどまだ遅くないよ。

[2094: 匿名さん]

>>2092匿名さん

私も早まる可能性はあると聞きましたよ。営業さんとしても正式に決定するまで早まると言い切れないでしょうが、可能性はあると言っちゃうくらいですからかなり濃厚なんだと思います。元から工期には余裕を持ってるとも言ってましたから。

[2095: 匿名さん]

>>2091 匿名さん
あ、GFTに住んでるんですか？
GFTの二階の水槽、どう思います？もう少し魚の種類が豊富だといいんですけど。水槽の大半を占めている熱帯魚がなんて魚なのか、住んでるならもちろんご存知ですよね？

[2096: 匿名さん]

>>2093 匿名さん
見栄とは？なんなら証拠を見せたらいいんですか？貴方はどこにおすまいです？確かにまだ若いですけど嘘はついてないのですが…

[2097: 匿名さん]

金利は心配ないよ。むしろこっから先の世界経済の不透明さを考えると、特にアメリカ経済がこのままリセッション入れば、今年末から明けににかけての金利はホントに究極底値になりそう。無名デベのおかげさまで物件価格は高いけど、借入金利のおかげで少しは緩和されるかな（笑）

[2098: 匿名さん]

なんで今朝から急にこんな盛り上がってるんだｗ凄い更新量！

例に漏れず自分凄いアピールをなぜかこの掲示板でする変人の書き込みも多いけどその他の興味深いコメントありがとうございます！明日から7月！内見は12月でしたっけ？早まれー！ｗ

[2099: 匿名さん]

>>2095
そんなことをせずともパス付に今かきましたからご確認ください。

[2100: 匿名さん]

これ以上はGFTスレでやって下さい。

[2101: 匿名さん]

>>2100匿名さん

ありがとうございます。