クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[1706: 匿名さん]

>>1702 匿名さん

これ無茶苦茶かっこいいですね！これにするかもしれない笑！

[1707: 匿名さん]

>>1692 匿名さん

私もこの物件のプライバシー設計はよく考えられていると思います。

3～4戸につき1エレベーターとすることで中住戸も両面バルコニーとできている点や、運河側のメインバルコニーは全住戸ペラボーではなくコンクリート壁としている点など。

ただ、バルコニーの手摺がコンクリートなのはせっかくの運河ビューなのに勿体無いなと初めは思いましたが、現地を見てアイランドとの橋やモノレールからバルコニーの洗濯物や部屋の中が見えないのでプライバシーに重点を置いた設計だったんだと後で納得しました。
ほんとよく考えられています。

[1708: 匿名さん]

私も良く考えられていると思います。
コスト削減方法と住みやすくする為の工夫を感じます。タワマン検討以外の方へのこの場所に住みやすくする為の出来る限りの配慮が色々感じるので、派手さは少ないと思いますが、好感がもてます。

[1709: 匿名さん]

また始まったよ…

じゃあ、そんなによく出来たマンションが、なんでこんなに売れないのか検証してみましょうか

[1710: 匿名さん]

今はね、高くても良い商品は売れてる時代ですよ。マンションも車も宝石も。
なぜ売れてないのか。
大して良くないという判断した人が多かったということですよね。

[1711: 匿名さん]

>>1680 匿名さん

BとFも窓無しは一部屋だけで、リビングは全戸東向きで前立てなくハイサッシで明るいから問題ないでしょ。

西側を気にされてますが西日対策になって逆にいいんじゃない？笑

[1712: 匿名さん]

ネガするにしても、各論についてそれぞれ反論されたほうがまだ知性を感じますよ。
また始まったよ...は、そっくりそのまま、あなたの発言ですね。何度も言われてきた誰でも知ってる情報だけで、なんの役にも立ちません。間違ってるとは言いませんけどね、無益ということです。
視点も凝り固まってて、他の方の意見に少しも耳を傾けられないみたいですね。
まぁ、投資目当てや、分かりやすいスペックやおまけ、売れ行きのみで判断する貴方みたいな人が買わないことは、ここの検討者にとっては悪い話ではないかも知れませんね。

[1713: 匿名さん]

>>1701 匿名さん

運河沿いの遊歩道とマンションの土地は高低差があるから手前の船は視界に入らないと思いますよ。

[1714: 匿名さん]

日射しの入り方はMRのパソコンで時間毎の入り方を見せてくれるので、想像しやすかったです。たしか、季節毎もあったような気がします。

1712さん支持します。悪い話ではないかもですね。

[1715: 匿名さん]

駅から近いわけでもない
新駅が最寄りになるわけでもない
共用施設がほとんど無い
運河ビューと言っても汚い屋形船
タワーマンションに見下ろされる
外廊下の団地感をなんとかしようと努力してるのは分かるが、暗くなった
20階建てなのに耐震
メジャーではない売主と施工会社

の、割には高いから売れてないんだよね。
港区としては安いはずなんだけど。
ペースアップと言っても月1件だったのが2件売れるって喜んでる程度だし。

[1716: 匿名さん]

>>1715 匿名さん
いつもありがとうございます。購入を検討されているわけでなくても、売れゆきを気にしてくれているんですね。たしかに港区としては安いですよね。
このあと売れていくといいですね。

[1717: 匿名さん]

ここは実際新駅からどのくらいの分数になるのでしょうかね。

https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf

これを見る限り、東側からのアプローチが整備されれば１５分圏内にはまず収まりそうですね。

東口が水と街が調和した自然溢れる再開発となればいいですね～

[1718: 匿名さん]

12分くらいって噂聞きましたよ！
地図見た感じ実際14分くらいかなと思いますけどｗ

[1719: 匿名さん]

まるでオオム返しのように同じことばかり仰って、皆さんの評価しているポイントに対する個別の反論は一つもないなんて、そろそろ言うことなくなってきた感出てきてますね。

まぁ、どのマンションでも欠点あげようとすればこれぐらいは誰でも列挙できますよ。
駅から近いわけでもないというところは私も少し残念に思いましたが、その分、静かで前建もなく、仰るとおり港区にしては安いので、まぁ我慢しようかと。

住商×安藤ハザマ×日建ハウジングの組み合わせは、リセールでも十分評価されるレベルなので、安心して大丈夫ですね。
その他の点は、好き嫌いレベルかと。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん

田町駅東口9分て十分希少ですよ！芝浦にそんな5分圏内の競合はないですしね！

[1721: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

新駅への距離より、新駅周辺の街づくりが気になります。
東側も人通りが増えることでお店ができたり道路が整備されたり街が活性化すると良いですね。

[1722: 匿名さん]

>>1721 匿名さん

シーズンテラスと当物件の中間地点あたりは周辺の低層な古いビルが集約されて複合型の高層マンションがガンガン立つ計画ですよ、多分徒歩7分くらいのとこかな。

[1723: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

この方、前にKTTなどを引き合いに出してここを荒らしていた方となんとなく似てる…
気のせいですかね？

[1724: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

全く違います笑！私はむしろ、複合型のマンションが建つ＝周辺が整備されてより快適になることを言いたかっただけです！もはや購入検討者どころか購入者です！

[1725: 匿名さん]

>>1724 匿名さん

マンションじゃなくて商業ビルって言いたかったんでしょう

[1726: 匿名さん]

そんな候補地ありましたっけ？

[1727: 匿名さん]

>>1719 匿名さん

商社系マンションの優位性として、知名度とフレキシブルなパートナーシップについて以下のサイトに紹介されています。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/397956/

◆総合商社のマンションはどこが違うのか？
最大の武器は、その圧倒的な知名度である。業種を飛び越え、国を問わず、彼らの社名は広く一般に知れ渡っている。これは、住宅購入に欠かすことのできない「信頼」の礎となりえる。販売上も有利に働くことは言うまでもない。この点において、商社は財閥大手デベロッパーと同等かそれ以上の優位性を持ち合わせているとみてよい。

もうひとつの特徴は、自由な発想で事業を推進できること。例えば、専業デベの販売は、自社や系列販社に販売代理を指名せざるを得ないが、商社の多くは立地や価格帯を見ながら、その都度最適と思えるパートナーを柔軟にチョイスしていく。施工、設計、設備メーカーの選択などすべてにおいて同じことがあてはまる。大量発注をするデベはたしかに仕入れ単価などが安くなるかもしれないが、物件ごとに顧客の嗜好に対応しきれないもどかしさは残る。

[1728: 匿名さん]

何はともあれ、現在住んでいる方もこれから住まれる方も色々楽しみがありながら住めると言うことですね。

[1729: 匿名さん]

>>1727 匿名さん
否定しませんが、間に受けちゃいます？こういう記事は、ビジネスですからね。大手デベの記事も一緒ですがね。結局、ブランドを重んじる人は、大手デベからしか買わない。そうで無い人も多数いると言う事ですかね。私は、大手デベじゃなければ、商社系から買うかな。万が一の時は、安心ですからね。

[1730: 匿名さん]

遅ればせながら、最近になってこの物件を検討しています。
皆さんがおっしゃるように、居住するにはとてもいいマンションだと思います。
間取りはＡ、Ｂ以外を考えているんですが、各間取りについて皆さんどのようにお考えでしょうか。
それぞれいいところがあるので悩みます。

[1731: 匿名さん]

>>1730 匿名さん

価格面を気にされないのならDかGが良いと思います。両面バルコニーのD、角部屋ながらバルコニーが狭いGは価値観次第です。結局当物件には手を出せませんでしたが、個人的にはDが好きです。まずは間取りと価格をご覧いただきながらご自身の価値観に照らすのが宜しいかと。

[1732: 匿名さん]

>>1731 匿名さん

普通のサラリーマン世帯じゃココキツイですよね〜平米単価割高とか割安とか置いといてグロスがキツい。

[1733: 匿名さん]

>>1730 匿名さん

ダブルバルコニーなのにEが残ってるのってなんででしょう？

[1734: 匿名さん]

間取りが大きい物件等は日当たりなので分かれると思いますが、こちらはAとB以外は少し似たような感じなので、あとは階数と価格とにらめっこした感じです。

[1735: 匿名さん]

>>1733 匿名さん

両面バルコニーのDとEを比較してDを選んだ人が多かっただけだと思います。

Eも生活導線が優れていますし、ウォークスルークローゼットなど収納も豊富なので良い間取りだと思いますよ。

Dは残り少ないので今後はEも普通に売れていくでしょう。

[1736: 匿名さん]

この辺にお住まいの方の車の所有者の方は多いでしょうか？
3LDKが中心なので多いかもと思いまして。車を購入しようと思いましたが車庫に入れなかった際に近隣の駐車場になると高いので悩みます。

[1737: 匿名さん]

>>1736 匿名さん

車を持てるだけの所得はあるだろうけどこのエリアで必要ということはないだろうから40台は多いと思います

[1738: 匿名さん]

確かに、そんなイメージですね。取り合いと言うよりは、余りそうw
余ったら、外部に貸して管理費の足しにできたらいいんですけどね、もったいないから。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん

確か7割の稼働を前提に修繕管理費組んでると言ってたので思いの外余ったら赤字になります、購入者の方、争いにならない程度に使ってください笑！

[1740: 匿名さん]

聞いたら台数以上の応募だそうです。
抽選ですね。余るよりはよいですね。

[1741: 匿名さん]

>>1740 匿名さん

7割を収支トントンラインにしててフル稼働なら12台×約30,000円×12ヶ月で毎年4,000,000円以上黒字となり管理も捗りそうです

[1742: 匿名さん]

>>1740 匿名さん

この人嘘つきなんで気をつけて。最近聞いた限りハイルーフまだ半分空いてるから。完全な営業妨害だわ。気をつけな

[1743: 匿名さん]

>>1741 匿名さん

駐車代が月3万とお手頃で設置率も住戸の30%と無理の無い管理計画が組まれているということですね。

[1744: 匿名さん]

>>1735 匿名さん

AとCは売り切れ、Dも残り2-3戸、Fもかなり埋まってたよ。

[1745: 匿名さん]

>>1744 匿名さん

7割型売れたみたいですね。うまくいけば竣工前完売あるかもしれないですね。

[1746: 匿名さん]

>>1745 匿名さん

Gの下層階が苦戦してるように見えますね。横に何かビルあるから。

[1747: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
これからどんどん残り戸数が貴重になりますね。
見守りましょう。

[1748: 匿名さん]

Ｇはお見合いが気にならなければね。間取りは悪くないと思いますが。

[1749: 匿名さん]

売れ行きの話になると、またあの人が登場してきますよ。

[1750: 匿名さん]

>>1749 匿名さん

ワクワクしますね。

[1751: 匿名さん]

現場行ってきましたが、ココ、ホント静かなんですね。旧海岸通り歩いてるときは結構騒がしいなと思いましたが、現地着いて驚きました。今度ＭＲ行ってみます。都心3区で新築物件中心に見てるんですが、グロスではもはやココが一番安いくらいですねｗ

http://diamond.jp/articles/-/92731

ところでバブルバブルと言うけどゼネコンは再開発や五輪に向けた整備で超強気だし今後の新築物件が少なくなることはあっても安い新築物件がガンガン出てくることはデベが営利企業である以上結構無理ですよね。恐ろしい時代です。

[1752: 匿名さん]

Ｆは残り４戸って聞いたよ。Ａはモデルルーム開いてる限り一戸残しとかなきゃいけないから一部屋はまだ売ってないはず（最終期まで売りたくてもれない）。Ｃは完全にはけて、Ｄがあと３戸ってなってたかな（「供給済」なだけだけど）。Ｂ（61m2の2LDK/巨大アルコープ)，Ｅ(71m3の3LDK/ダブルバルコニー），Ｇ（77m3の3LDK/角部屋）がまだ結構残ってる。どなたかが仰ってたとおりＧは低層階がやっぱ売れてなかったね。まぁでも角だし間取りもいいから（バルコニー狭いけど）いつか売れるだろうね。

[1753: 匿名さん]

全然関係ないんですけどこの物件の購入者の職業って何が多いんですかね？

最低価格1億円！みたいな超高級ブランドマンションだったら、資産家とか大企業の役員とか弁護士会計士のパートナーとかなんだろうなと思いますが、7,000万から8,000万がボリュームゾーンのこういうマンションって変な意味ではなく中途半端に高いから普通のサラリーマンじゃ無理だろうし資産家とかはもっといいの買うだろうしとか考えちゃって。どうでも良い話なんですけどｗ、まぁ親から結構援助してもらった大企業のサラリーマンとかですかねぇ。

[1754: 匿名さん]

供給済みっていう表記なら、以前１６戸供給済だった分が後に先着順で出てきたわけだから
同じことが起こりうるってことだよね
バレるのになんでそういうことするのかね

>>1753
そうそう、中途半端なんですよね
士業等だったらもう少し良いところにいくと思うし、普通のサラリーマンだと厳しい

また株安、円高だし、消費は冷えていくだろうね

[1755: 匿名さん]

>>1754 匿名さん

お久しぶりです！ネガさん
最近いらしてなかったみたいですが、お忙しかったんですか？

[1756: 匿名さん]

>>1754 匿名さん

ご無沙汰しております！暫く休暇を取られてキレが落ちてませんか？

[1757: 検討板ユーザーさん]

>>1751 匿名さん
現地通ったんですね。1本大通りから入っているのもあって、静かですよね。

>>1753 匿名さん
普通のサラリーマンですよ。ちなみに援助はまったくないです。

[1758: 匿名さん]

>>1753 匿名さん

サラリーマンでもDINKSなら普通に買えるんじゃない？
あと投資やっててアベノミクスで儲けた人とか。

[1759: 匿名さん]

少し前の投稿読むと、購入者の方をネガ呼ばわりしたり、思い込みが強いポジさんがいらっしゃるのですね
実際ご近所さんになると、何かあったら、お宅がやったんだろう？とかいちいち疑われたりするんですかね

ここで多少ネガがいたとしても、売れるものは売れるし、
ポジがいても、売れないものは売れないのでは

少なくとも、ここの供給済の表記は信頼できないというのは既に証明されてしまったので、
入居具合みるまではわからないですね

[1760: 匿名さん]

若いサラリーマンだと援助なしでは無理かもしれませんが、この物件に居住する方は年齢層が高そうなので、ある程度の役職についてるサラリーマンの方とかはいるんじゃないですかね。

[1761: 匿名さん]

>>1757 検討板ユーザーさん

そうなんです！凄い静かで気に入りました！できれば買う前に部屋から眺望がみたいですが、とりあえず眺望見学会に参加し満足してます！

[1762: 匿名さん]

>>1759 匿名さん

ただのリンクミスではないでしょうか？
そこまで目くじら立てることではないかと^^;

[1763: 匿名さん]

購入されている方を見ると落ち着いた方が多いと思いますが。1760さんが言われているように、年齢層も高そうですね。

[1764: 匿名さん]

>>1758 匿名さん

確かに共働き世帯なら(子持ちでも）買えそうですね。失礼にならないよう営業の方にどんな購入者が多いのか聞いてみましたが、年齢層は比較的高め、仕業や医者の方もチラホラいらっしゃるようですが、三十代夫婦も多いようです。落ち着いたファミリー世帯が多いなら良好なコミュニティーが築かれそうですね。

[1765: 匿名さん]

>>1759 匿名さん

はりついてないで仕事してココより良い家を買おうね！

[1766: 匿名さん]

営業さんいわく、弁護士とか会計士とか資格を持ってる方が多いとのことでした。

[1767: 匿名さん]

サラリーマン士業は、丸の内界隈の高給な大手企業とそこまで収入は大差ないですから、その辺の方が多いのかと。(どの業種もピンキリですけどね)
あと、場所柄、慶應OBも多いと伺いました。私もそうなので、モデルルーム行く度に大学時代の思い出に浸ってしまいます（笑）

[1768: 匿名さん]

>>1767 匿名さん

やはり慶應ＯＢいますよね！絶対いると思ってました！私はココに買ったら魂を売ることになる大学出身ですがＭＲ通ってたら凄く気に入って契約しちゃいました（笑）。

[1769: 匿名さん]

大手デベじゃないとかスーゼネじゃないとか共用設備がないとかタダの耐震だとか価格の割に外廊下だとか色々ネガることはできるだろうけどココ立地最高だね。周辺の将来性東京随一のエリアだし港区ゆえに区の金持ち恩恵受けられるし一応有名ドコが建てて売ってるし今の市況だったらお買い得になるのかな、ココも。

[1770: 匿名さん]

残り2戸だそうです。最後は早かったですね。

[1771: 匿名さん]

え。うそ！
いつの間に

[1772: 匿名さん]

え、本当ですか⁉︎
何処からの情報ですか？

もしかして購入少なくするようにしていますか？
正しいのなら良いことで喜ぶ事ですが。

[1773: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

これ、正式に営業妨害で捕まえて良いやつだよね？ちょっと通報してみるよ。

[1774: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

ウソでしょ？半分しか売れてないって話だよ？

[1775: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

根拠を出さないなら法的措置を取られてもおかしくありません。本当に撤回しなくて大丈夫ですか？洒落にならないですよ笑

[1776: 匿名さん]

>>1774 匿名さん

週末見た限りちょうど7割でした。

[1777: 匿名さん]

>>1774 匿名さん

残り2戸はありえないけど、半分はないでしょー
去年の年末の時点で半分売れてたって営業さん以外の内部の人から聞いたし
多分7割くらいじゃない？

[1778: マンション掲示板さん]

>>1776 匿名さん
そうですよね。
だいたいそのくらいだと思いますよ。

1770さん
違いますよね？

[1779: 匿名さん]

7割は供給済みで数えるとね。
実態としては半分

[1780: 匿名さん]

>>1779 匿名さん

そう言い切る根拠があるから言ってるんですよね？
じゃないとこれまた営業妨害に問われてもおかしくないですが

[1781: 匿名さん]

HP更新されましたね！

[1782: 匿名さん]

物件概要の先着順13戸は変わらず

[1783: 匿名さん]

>>1779 匿名さん

やはり根拠はなしですか…

[1784: 匿名さん]

物件概要12戸ですよね？

[1785: 匿名さん]

>>1784 匿名さん

12戸ですね。

[1786: 匿名さん]

>>1765
はい、当然です。
やはり内廊下、ゴミステーションが欲しいです。

ここを買うことがあるとすれば、値引きしたときぐらいかと。割高だと思います。

[1787: 匿名さん]

1624さんの表をみると、５５戸残っていて、６月の時の表とのことで
先着順１戸売れたなら、残り５４戸となり、
５６％売れたことになっているということになりますね。
あとは、その他の供給済からいくつ出てくるか。

[1788: 匿名さん]

値引きしたとしても買わないで。一生のお願い。

[1789: 匿名さん]

>>1788
貴方の一生のお願いなんて、誰か相手にしてくれてるの？

[1790: 匿名さん]

こちらに居住する方達と良好なコミュニティーを築きたいですし、組合の運営もあるので住まれる方は気になりますね。
価格的に購入する方の職業や年齢が高そうなので、どうでしょうか。私は良いと思いますが。

[1791: 匿名さん]

>>1789

出てきましたね！もっと面白いこと言って盛り上げてくださいよ！

[1792: 匿名さん]

>>1786 匿名さん

都心3区の新築物件でここより仕様が良くて割安だと思われる物件あります？

少なくとも再開発目白押しの芝浦には新築物件がもうここ以外無いので選択肢自体が無い。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん

無いです。プレミスト白金台やブランズ明石町のような異様な金額を見ると本当にココを見つけられて良かったと思います。竣工楽しみだな〜。

[1794: 匿名さん]

>>1793 匿名さん

http://mansion-madori.com/blog-entry-4210.html

確かに(笑

[1795: 匿名さん]

>>1792 匿名さん

一応東京都内で最も再開発が進むとされるエリアですから素直に楽しみですよね。買わない人もこのエリアに一度は遊びに行くことになるでしょう。

[1796: 匿名さん]

はい、買わない方も田町駅や新駅に寄る方が増えて活気がでますね！
施工楽しみです！

[1797: 匿名さん]

>>1794 匿名さん

有名ブランドでもいくらなんでもこれはちょっと…笑。同じお金出すならどう考えてもココの2001号室の方が何倍も良いですね。

[1798: 匿名さん]

>>1792 匿名さん

仕様は比較してないけど、佃のプレミストとか？　規模も近いし「都心三区」カテゴリなら比較対象かな。

[1799: 匿名さん]

新富町駅徒歩6分、築地駅徒歩7分、八丁堀駅徒歩10分って交通利便性かなり微妙ですね。聖路加かかりつけの年齢層高めがターゲットなんじゃない。

[1800: 匿名さん]

>>1799 匿名さん

それは湊のプレミスト。確かにそこもありますね。規模小さくて良いなら入船のパークハウスとあるかも。

[1801: 匿名さん]

入船ってあまりに生活環境が悪すぎて考えられないなあ。銀座が近い雑居ビル街であって住宅として機能する場所ではない。

銀座といっても中央通り、昭和通り方面は今や中国人街みたいになっていて行く価値が随分下がったよね。日本人は有楽町周辺で済ますみたいな流れ加速してるかと。

[1802: 匿名さん]

佃プレミストの佃と月島の治安は良いと思いますよ。
入船は生活環境を比べると芝浦の方が良いかなあと思います。あとは2件とも周りにビルがある為、カーテンを開けた時の視界の抜け感がこちらの方があるかと。あとは管理費がやはり安くてお得と言う事でしょうか。

[1803: 匿名さん]

佃プレミストはないですね。月島自体が不便すぎる。芝浦と佃では利便性に差がありすぎるし、生活環境もだいぶ芝浦のが上だと思います。駅直結のCGPが同じ築１年のGFTより中古坪単価評価が負けているという市場の評価もそれを後押ししています。再開発でさらに差は開くと思いますよ。プレミストと規模は同等ですけど、将来的資産性はこちらが上でしょう。

[1804: 匿名]

>>1803 匿名さん
JRと地下鉄の差もありますね。
資産性はこちらの方が断然上ですね。

[1805: 匿名さん]

プレミスト白金台は借地権物件ですからねえ。それであの価格は強気です。

今、あの並びの分譲に住んでいましたが、あの辺の立地は微妙なんですよ。東急ストアといなげやが駅でて反対側なのでちょっと不便。目黒通りは想像以上に排気ガスが多いので、道路側の部屋は空気孔の周りがすぐに真っ黒になる。自然教育園から信じられない数のカラスがやってきてベランダで鳴いたりされたり。また南北線・三田線は白金高輪止まりが多いので一応乗りかえ（ホーム同じだけど待たされたりある）が必要になったりする。白金高輪だと始発もあったりすごく便利なんだけど白金台駅はちょっと微妙だよ。