クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[1261: 匿名さん]

芝浦新築はここだけなのね。

[1262: 匿名さん]

坪400以上のTBTを見ると、それよりも手頃なここが売れ残るのか不思議だ。決して、こことTBTでは遜色ないと思うが。

[1263: 匿名さん]

最終2戸売るのに数ヶ月かかったので、TBTとの比較で負けてるってことではないですよ。私が当時TBTの存在を知らずにこの物件を検討してたころ、ここの営業さんに、TBT観に行くのを勧められたぐらいですから、負けない自信があるのでしょうね。
買った方は来年まで待てないとか、実物見て買いたい人とかじゃないですかね。もちろん、スミフの販売力もあるかと。

[1264: 匿名さん]

TBTは新駅に近い
新駅が出来てそのまわりもきれいになったらそれなりに資産価値はありそう

[1265: 匿名さん]

新駅できても芝浦側は特に綺麗になる計画はないからそこは微妙だと思うよ。TBTの周りはちょっと雰囲気寂しいから。新駅できても駅歩は10分未満にはならないし、交通利便性は田町の方が上だから新駅が最寄りになるメリットは少なくてもこの物件にはない。

ここみたいに芝浦の街の雰囲気がしっかりあって、田町も10分未満で新駅も徒歩圏というくらいがちょうどいいと思う。

TBT早期完売はやはりデベの販売力。ここも販売協力に大手デベが入っていたら既に完売していたでしょう。

[1266: 匿名さん]

TBTはもともとは坪200万円台後半ですし、設備や内装もそれ相応なものですよ。坪400の物件だと思うと、寂しい限りです。
GFTもオープンルームで先日見てきましたが、専有部の内装設備はTBTよりは良いですが、建具や水回りなどなど、クラッシィの方が上質でした。
個人的には玄関周りだけはグレードを上げたいですが、それ以外はあまりリフォーム入れなくても満足できそうです。

[1267: 匿名さん]

その３物件の中では専有部仕様はクラッシイでしょうね。それは間違いない。周辺中古と比較すれば値段もかなり割安だし、専有部仕様、立地考えても売れない理由がない。

MR行った時ここの営業さんはかなりのんびりしていて、必死感全くなかったな。そんなんでも竣工前完売ペースだから気にしてないのかもしれないが。

[1268: 匿名さん]

>>1266 匿名さん

え？GFTよりスラブ厚も天井も階高も低いクラッシィが上質？ キッチンの天板以外は同等か、グレードが低く感じましたけど、具体的にどの辺の仕様が上なのかもう少し教えていただけませんか？

[1269: 匿名さん]

TBT完売❗ハーバーテラス品川完売❗おめでとう❗SUUMOなど掲載中止するべきね‼ドゥトゥールも値引き開始したし、スミフは在庫処分開始したね。値引きしてる物件増えてきたねー。クラッシィも値引きして欲しいなー。

[1270: 匿名さん]

ここは既に竣工前完売ペースなので値引きとかまず期待しないほうがいい。

DTは竣工して数か月で５００戸近く売れ残ってるんだから事情が違いますよ。

[1271: 匿名さん]

ドトールは値引きじゃなくて値上げし過ぎて調整したんでしょ。
スミフは完成時までに半分売って、建物見せて売る会社なんだから、それこそ事情が違うよ。
2ヶ月で3戸しか売れてないらしいけど、完成までに完売するの？

[1272: 匿名さん]

>>1271
それを世間では値下げというんだけどね。竣工後数か月で500前後の売れ残りはさすがのスミフでもマズイということなんでしょう。

[1273: 匿名さん]

別にスミフの擁護するつもりは無いけどね？あんな無茶苦茶な売り方する会社。
ドトールは70㎡が最初は6980万円で
9980万円→8980万円と市況に合わせて変えているだけ。最初からすれば値上げでしょう。

で、完成までに完売すると思いますか？ここ。
売れてないマンションの代表みたいに言われてましたよ。某江東区のモデルルームで。

[1274: 匿名さん]

DTはそれだけじゃなくて即決料とかで内緒の値引きしてるようですよ。

ここは竣工前完売ペースです。嘘ばかりいうと出禁になるよ。竣工後数か月で500戸前後売れ残って今更慌てて値下げしまくってる晴海のマンションと一緒にするな。

[1275: 匿名さん]

別に一緒にするつもりは無いけどね。残り500なら既に1000戸近くを予定通りに売った人気のタワーマンションと、月3〜4件を細々と売ってる不人気マンションを。

[1276: 匿名さん]

湾岸って、超大規模物件ばかりで脚光浴びてるけど、それに比べると芝浦は規模も小さいし地味なのかな。山手線沿線だし強いと思うけどな。
月数件といったって、全体の個数からして次元が違うわけで。

[1277: 匿名さん]

プランCとDって完売したんですか？
HPの間取りのとこで、メニュープランの表示がなくなってますね。

[1278: 匿名さん]

この物件が地味なんですよ。
先日、札の辻のほうから車で見えたから、おっ？カバーが取れたかな？と思ったら後ろのURだった。URより目立たない。
規模が小さいと売れ行きが悪いというなら
http://www.lefond.jp/hamamatsucho/
ここが完売している理由は？

[1279: 匿名さん]

>>1278 匿名さん

規模が小さいから売れ行きが悪いってどこかに書いてありましたっけ？

[1280: 匿名さん]

グローヴやケープの中古にするかこちらを購入するか悩んでます。
こちらの購入者さんの中でアイランドの中古と悩んだ方はいらっしゃいますか？

[1281: 匿名さん]

ここで諸費用の見積を出してもらったのですが、登録免許税（保存登記・移転登記・抵当権設定登記）、保有税（固定資産税・都市計画税）、不動産取得税の見積が軒並み、他の複数の同等物件と比べ50%ほど高い（数十万高い）です。誰か同じような違和感を覚えた方いらっしゃいませんか？税額自体は法律に基づくので、司法書士の手数料が相場より遥かに高い額で握られているのか何なのか、物件価格からすれば大した額ではないですが金額的には大きいので気になっています。

物件自体は周辺環境含めとても気に入っています。タイプ毎に結構人気が偏っていますね。

[1282: 匿名さん]

>>1281 匿名さん

担当者に聞いて、司法書士の手数料含め確認したら？
または他物件の計算表と並べて1つ1つチェックしなよ。

[1283: 匿名さん]

>>1279
大規模と販売戸数を比べるなって話でしょ？
ルフォンは52戸を10ヶ月で完売。
月5.2件のペース。
クラッシィは123戸中70戸を18ヶ月で販売中。
月3.8件のペース。
どう見ても売れ行き悪い。
なぜ更に小さいマンションより販売戸数が少ない？
ルフォンは安かったから、という理由ならクラッシィは割高という話ですね。

[1284: 匿名さん]

だからさ販売期間は販売開始は昨年春だから１年くらいしか売ってないし、70戸以上売れてるから。情報がすべて嘘なんだよ。ネガしてる人は。

[1285: 匿名さん]

>>1281 匿名さん
記憶が曖昧ですが、確か、見積もりは高め（現時点で、固定資産税軽減措置とかの適用を受けない前提）で出しているので、実際はもっと安いはず、とか言われた気がします。
私も、素直に問い合わせられてはいかがかと思いますが。

[1286: 匿名さん]

>>1283 匿名さん

あなたは一体何がしたいんですか？

[1287: 匿名さん]

>>1280
アイランドの中古、内覧まで行かず、価格みて諦めました。
友人がアイランドの高層階に住んでて、遊びに行ったことがあるんですけど、眺望がすばらしかった。共有部や内廊下もいいと思います。
けど、それでもそれなりの築年数で、設備が一昔前なのかな。間取りがやや微妙なこともあって、あの価格を出す気にはなれなかった感じです。
アイランドを新築で購入した人は、売却益出て、他の物件に引っ越したりもできるから羨ましい。
それでも、眺望重視ならあちらですかね。

[1288: 匿名さん]

アイランドはほとんど外廊下で内廊下になってるのは一部だけどね。あとやっぱり築10年で専有部共有部とも傷みと古さは結構感じる。

[1289: 匿名さん]

この掲示板の2014年11月にモデルルーム見たって人がいるよ。
11月から来場者はいるんだから、そこから18ヶ月でしょ。
ルフォンのモデルルーム最初に見たって書き込みは2015年2月で2015年12月完売。
別にウソなんて書いてないけど。
完成時に完売なんて言うほうがウソでしょ。
いつから販売始めたかなんて関係なくて、モデルルーム開けてる期間で契約数を割ったほうが比較しやすいっしょ。
何がしたいとかじゃなくて、売れてないのは割高だからって言ってんの。

[1290: 匿名さん]

ちなみにクラッシィの第1期は昨年の4月だからね。ルフォンと比べたら割高かもしれないね。専有面積帯が若干違いますが。
それにしてもこのクラッシィの掲示板はいきなり更新スピード上がったね。

[1291: 匿名さん]

ここにきて注目度が上がってきているんでしょうね。芝浦新築をこの価格で買えるというのはあらためて貴重。TGMMの認知度も少しずつ上がってきていて、竣工時期も近く現実的な未来なので訴求力は高いと思います。

[1292: 匿名さん]

確かに販売開始直後は割高だったかもしれませんが、今の市況を考えれば割高には感じませんがね。
この掲示板のペースが上がってきたのも、市況全体が上がってきて、相対的に割高感がなくなり、この物件が注目を浴び始めたからだと思っています。

[1293: 匿名さん]

>>1280
私も1287の方と一緒でアイランドとこちらを比較しました。
アイランドの共有部は素敵だと思います。
ただ色々見て最終は新築か中古か、専有部と間取りで比較をして新築を選びました。

[1294: 匿名さん]

3月から5月の2ヶ月で3件だか5件なんだから販売ペースは落ちてますよね。
最近、歯の浮くようなポジ投稿が多いのは焦ってるからでは？売れ行きは伸びないけど掲示板だけが伸びていく。
ルフォンと比べて面積帯が違う？普通、面積が広くなれば単価は安くなるものですよ。広いのに高いから、やっぱり割高なんです。

[1295: マンション検討中さん]

>>1294 匿名さん

で、あなたは一体何がしたいんですか？
検討者なら割高だと思うならスルーして他探せばいいだけ。
ここが売れると困るどこかの営業さんですか？

[1296: 匿名さん]

>>1268 匿名さん

同意です。
その程度であればオプションで変更可能です。
マンションは、後でどうにでもなる内装ではなく、後で変えられないところ(立地や耐震構造等)に拘って選んだ方が良いですよ。

[1297: 匿名さん]

割高と言う表現を使うのは、物件は魅力的だと思うけど、自分の予算では残念ながら買えない。悔しい。
という感じではないでしょうか。それで粘着しちゃってるのでは？

おそらく過去の芝浦の物件の新築時価格と比べてもう少し安いのでは？という期待があったのかと思いますが、周辺の中古価格見ても、今後の周辺の発展考えても、この方が割安と感じる水準に下がるのはしばらく難しいでしょうね。

今は決断が遅くなればなるだけ高くなる状況なので、きっぱりあきらめて10年程待ってみるか、急いで”割安”と感じられる場所で決められた方が良いでしょうね。

ここの検討者が検討できる地域で、今買える割安な物件あれば検討したいので是非紹介してもらいたいですが。

[1299: 匿名さん]

最近ここのMR行ってないけど、CとDは完売なの？

[1300: 匿名さん]

先週ＭＲ行きましたけどＣは1戸、Ｄも2戸くらいしか残ってなかったです。もしかしたら週末に売れたのかも。Ａも残り２戸？だけど、それ以外の特にＢ，Ｆ、Ｇあたりが結構残ってます。

どれも基本フレームアウトされてて専有面積以上に広く使えそうですよ（ＭＲで模型を見ればわかるはず）。あとはどれだけ需要があるか次第ですね（芝浦新築物件はその他残ってないわけですから）。

[1301: 匿名さん]

Ｇタイプはなんで売れないんだろう。
角部屋でもそんなに割高感ないし、間取りも悪くないのに。
やっぱり低層のお見合いかな。

[1302: 匿名さん]

パークシティ湊さん、あんまりいじめないでね。共闘しましょう！お互い良いところ一杯ある物件であり地域なんですから。

[1303: 匿名さん]

Ｇの低層はビルお見合いを割り切って買うしかないですからもうちょっと割安感が欲しい…というところですかね…。専有面積広い角部屋なんで値が張るんですよね…。

[1304: 匿名さん]

芝浦の新築はここしかないので、後は新築ではないですが、比較的近くのグランドパームス高輪を検討しています。

[1305: 匿名さん]

あー…
靴下屋さんのリフォームマンションですね？

[1306: 匿名さん]

グランドパームスね。泉岳寺の駅近で、新駅からも５－６分と予想される黄金立地だけど、築３０－４０年のリノベってのがな。ただでさ天井が低いのにさらに下がり天井があるのは構造上リフォームできなかったみたいね。資産価値も評価しづらいし難しい物件だよね。安いのは確かに魅力的だが。

[1307: 匿名さん]

本当は建て替えしたかったんだけどできなかったんだっけ、グランドパームス。再開発できてれば坪500はいってたのにね。

[1308: 匿名さん]

なんかワンフロアーがどこかの企業だが集団だか知らないけどの持ち物で無理だったんでしょ。

[1309: 匿名さん]

当物件の前の芝浦西運河沿緑地がいつ頃整備されるかご存知の方はいらっしゃいませんか？

[1310: 匿名さん]

平成３０年って聞いたような。もっと早くできる予定だったのが延期されたみたいです。