クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[1032: 匿名さん]

>>1031
自分で調べろよ、どこまで情弱なんだよ（笑）

大きな再開発で竣工前にすべて織り込み済みで、利用可能後に上がらない例見たことないんだが。

[1033: 匿名さん]

>>1024
不動産やってますが、33%は投資は嘘、せいぜい2割くらいだよ。

[1034: 匿名さん]

>>1032
だから、おれはヒルズやミッドタウンができた後に市況の流れを無視してぐんっと上がったマンションの事例知らないんだよ。
港区のマンションはウォッチしてるんだけど知らないわけ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1035: 匿名さん]

せっかく、一瞬よい雰囲気になったのに、
見当違い、だとか、ヒルズにミッドタウン（笑）とか、情弱とか、売り言葉に買い言葉はやめましょうよ。
お互い、一理ありますよ。
建設的に話してみてはどうですか？お互いに新しい発見があるかもしれませんよ。
そして、そうであればお二人の議論はここを見ている多くの方に有意義な情報になると思います。

[1036: 匿名さん]

>>1032
たしかに再開発前に値上がり終わってるとか、本当に投資家？竣工後に利便性、快適性があがることで居住需要が高まり、投資もさらに加速するから上昇するんだよ。だから再開発前の投資が花咲くのよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1039: 匿名さん]

>>1036
100%織り込まれてるなんて言ってないが日本語読めない人？
芝浦のここ2年の値動きをみてりゃ、再開発はほぼ折り込み済み、あとは市況が下がる要素しかないから、それといってこいで現状維持がせいぜいって見てる。GFTも一軒持ってるけど、あそこも新古殆どでないだろ？バカじゃないからみんなインカムゲインを組み合わせて長期で投資してる。だから賃貸がでるんだよ。おれも出してる。
本当にキャピタルゲインが3年後に凄いでるなら賃貸出さずにストックしとくわw
tgmm竣工で市況悪化時に底値が高くなる効果はあるが、上値は重いっていうのが、芝浦港南あたりのマンションオーナーの冷静な意見だよ。

[1041: 匿名さん]

>>1039
ここ2-3年のの値上がりは芝浦に限らず東京全体の話であって、芝浦の上昇率は港区平均なんだけど（笑）それで自称投資家とか笑わせるわ。

[1044: 匿名さん]

駅前再開発出来たら更に上がる、そんなの当たり前だろ。すでに織り込まれてもう上がらないって言ってる奴大丈夫か？

[1045: 匿名さん]

>>1041
？？ほかの湾岸より芝浦が突出して上がってるの知ってるでしょ？湾岸オーナーズクラブにはいってないの？芝浦にタワマンもってりゃ会員だろ？3月のレポートでも芝浦tgmm折り込みの値上がりも頭打ちってコメントもみてるはずだろ。

[1046: 匿名さん]

>>1041
芝浦は他の港区の値動きより、他の湾岸の値動きと連動するんだよ。港区の山の手の値動きと芝浦の値動きを同じに考える時点でど素人丸出しだね

[1048: 匿名さん]

>>1045
元々芝浦が湾岸で一番高いだけで、ここ2、3年の値上がり率は豊洲勝どきあたりと大差ない。本当に投資家か？

[1050: 匿名さん]

本当に芝浦に沢山投資してるなら、今買っても織り込み済み、養分とられるとはまず言わないけどね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1051: 匿名さん]

湾岸の最近して値上がり率は芝浦も他も変わんないよ、そして内陸の都心、副都心も同じ感じだけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1058: 匿名さん]

この人は湊の契約でしょう。恐らくね。

[1059: 匿名さん]

>>1058
ちゃうよ。ほれ、湾岸オーナーしか加入できないオーナーズクラブだ。

[1060: 匿名さん]

あとは芝浦エリアの成約分譲対比の推移。この突出して伸びてるピンクの線が芝浦ね。三井が分析した各エリアの市況動勢をもっとも表したデータだよ。品川港南はサウスゲート折り込みで極端に伸びたがそのあとかなり下げてる一方、芝浦は突出して成約価格を伸ばしてる。これはtgmm折り込み分とおれは見てる。

[1062: 匿名さん]

表読めないんだね。芝浦は初期値が高いだけで、他の地域と上昇率変わらないじゃない(笑)

文系ですね、完全に。

[1063: 匿名さん]

であなたはPC中央湊はどう評価するの(笑)？

あれは割高の養分物件ということでいいんだよね？

[1067: 匿名さん]

まぁ確実に芝浦の値上がりも4月で頭打ちになってるからさw 豊洲とか港南みたいに下がってないだけマシだけどw tgmm折り込みで現状維持をキープできてるけど四年後は悲惨よ？

[1068: 匿名さん]

酷いいいようだな。湊はそんなに悪くない。

成約分譲対比イコール値上がり率は勘違いしています？その数値はいろんなバイアスがかかりやすい数値なのでそれを有り難がって見ているあたり情弱丸出しです。

[1069: 匿名さん]

じゃああなたいうおススメの場所はどこ？(笑)

[1071: ご近所さん]

皆さん、このスレに張り付いている滑稽な人は、無視した方が良いですよ。会った事もないのに、文脈だけで人としてのレベルが見えてくる感じがします。そもそもここに住もうという人は、心の中では、リセール時にそんなに損失でなければ良いと考えている人が大半じゃないですか？不動産の相場なんて読みきれませんから。特に湾岸エリアは将来ライバル増えますからね。

[1072: 匿名さん]

>>1068
じゃぁ貴方が信頼してるデータってなんなの？
バイアスかかるわけねーじゃん、ちゃんとしたソースと計算式で出した客観的なデータよ？
成約分譲対比は値上がり率とは少し違う。
簡単に言うと、新築分譲価格と地域の成約価格の比率、誤解を恐れずに言うと、新築物件の割高度を表す指標。新築物件は周辺再開発の期待値を織り込むから、これが乖離すればするほど新築物件が割高で、その根拠を再開発に求めてることになる。はっきりいって、分譲対比140%は異常。この異常値は過去10年で見たことない水準。品川港南エリアとの比較でも突出してるから、この乖離率の原因はtgmm折り込み分って考えるのが自然。つまり、いまの芝浦新築分譲マンションは超割高ってこと。ここのマンション然りね。

[1073: 匿名さん]

まぁわかったよ…
なんかお呼びでないから去るよ。
でもおれ芝浦大好きなのよ。ここの近くにデロイトがあったころは仕事でもよくいったし、近くのカレーのボンディも好き（笑）マンションも２つ持ってるし。だから過剰な煽りや嘘が書いてあると我慢できなくてね。芝浦でここが一番仕様がいいみたいにいわれて我慢できなかったわけ。ごめんね、ばいばい！

[1074: 匿名さん]

荒らしはスルーしましょう。
荒らしに反応するのも荒らしを増長させる原因になりますよ。
たとえ反論したくなったとしても、我慢して反応しない、でお願いします。
前みたいに、メリットもデメリットも真剣に語り合える、有意義な情報交換のスレッドに戻しましょう。

[1075: 匿名さん]

最後に言っとく。成約分譲対比140%なんてのは都心でもないレベル。こんなの長くは持たん。来年には調整するから、このタイミングで芝浦買うやつは損を覚悟でな。あと夏場の臭いもww
でもいいとこだよ芝浦、おれは大好きだね。

[1076: 匿名さん]

はい、そうしたいです。
前の品格がある情報交換が良いです。
皆さま宜しくお願いします。

[1077: 匿名さん]

成約分譲対比だけみても仕方ないんだけど。その数字を成している成分がどうなっているのかが重要であって。その比だけみて異常だと騒いでるのは滑稽でしかない。芝浦は築１０年のタワマン群とその他シングル対象の小さな資産価値が低い小さいマンションしかないわけ。最近GFTが中古にまわり始めたけどさ。そういう状態だから比が上がりやすくなっているんだよ。あなた完全に文系でしょ。統計の基本さえわかってないと思うよ。

[1078: 匿名さん]

結局、他にどこが買いなのには答えられず(笑)

いままで居住地域における生活利便を向上させる再開発における値上がりは、竣工後がメイン。例外はない。

自称投資家の主張は根底から常識しらず。

最近では大崎、豊洲、小杉などすべて実際に変わってから大幅に上昇している。いくらできると言われても実際にモノが目の前にあって、見て体験して良いと思わないと居住需要は取り込めません。

[1079: 匿名さん]

>>1077
ぜーんぜん間違ってる（笑）
GFTの中古が高値で成約すると、成約分譲対比は逆に下がるんだよ。しかもGFT中古の最初の成約はここには反映されてないしww
もう少し指標の読み方を勉強してから反論してくれ…ここまでいってもトンチンカンな返答で疲れたからもういいよ…

[1081: 匿名さん]

成約分譲対比は築年数のばらつきの要素が完全に無視されてしまうので、芝浦や港南の場合はそれが大きく出ているだけですよ。

港南芝浦は１０年前に大きなタワマン開発があり、その後は小さな物件がぽつりぽつりとしか販売されていない。わかり易く芝浦に話を限定すれば、この表にある２０１５年においてはGFTの販売が終了し、新築はクラッシイとTBTのみとなった、一方で中古はアイランド，PT、CMTの寡占状態のため、築年数の割には高いが、当然築浅ほどにはならない。芝浦には今年GFTの中古が出てくるまで築浅中古が事実上ゼロに等しかったため、新築値に比較して中古平均値が低く見えた。今年はGFTの中古が４２０平均、TBTも４００弱で取引されており、芝浦の成約分譲対比は大きく下がる。

自称投資間さん、わかったかな？少しは自分で考えるくせをつけないと激動の２０２０後はあなたには厳しいと思いますよ。