クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[1012: 匿名さん]

>>1010
天井高、階高、標準仕様、ワイドスパン、サッシ高、廊下、すべてGFTのほうがいいか、同様ですね。特に1.9mの下り天井はありえないと思いました。
ただ、GFTが良い仕様かというとそんなことなく、当時は普通か少し悪いくらいと言われてました。つまり、それより悪いということは、湾岸マンション全体からいうと、どちらかというと仕様が悪いほうだということです。今はどこも仕様が悪いから相対的に良く見えますが、中古市場に出た途端、仕様の良くないマンションのカテゴリに入ることはお忘れなく。

[1013: 販売関係者さん]

梅雨になって運河が臭う前に売らないと…

[1014: 匿名さん]

GFTの中古は成約420、グローブは350、ここは非常に割安。TGMMできたらさらに上がるしね。

[1015: 匿名さん]

>>1012
あと、いまどき耐震で逆梁工法だからベランダからの眺望もほぼ遮られて台無し。まぁそこから見える景色もボロい屋形船に、夏はとんでもなく臭う運河だからお察し。地元の人はこの辺の運河沿い低層はまず選ばない。夏場に見学にいってごらん？
なにより虹橋や東京タワーが大迫力で見える順梁透明バルコニーのGFTとは眺望が違いすぎる。

[1016: 匿名さん]

悪意の満ち溢れるネガですね。GFT住民ですけど、専有部はこちらの方が素敵だと思いますよ。ここの運河ビューも素敵だと思いますし、TGMMはGFTだけが恩恵を受けるわけではありません。芝浦住民全員です。

[1017: 匿名さん]

ここが売れたら困るのだろうか。品のないネガですね。

[1018: 匿名さん]

なるほど。で、上階は揺れがひどい。
逃げ場が無いマンションですね。

[1019: 匿名さん]

>>1016
GFT住人を装わなくてもいいですよ？
住人ならレンタサイクルの利用時間の上限をいってごらん？

[1020: 匿名さん]

>>1014
tgmmはもう殆ど折り込み済みだから大して上がらないよ。芝浦のタワマンオーナーは湾岸オーナーズクラブなんかで芝浦のマンション市場をウォッチしてるからね。芝浦でtgmmを折り込んで値上がりしてたのは3月まで。もう打ち止め。良くて現状維持だよ。

[1021: 匿名さん]

再開発を織り込み済と言ってるのはよく聞く話ですが、再開発での値上がりはそれがオープンしてからですよ。例外なくね。それはどの再開発事例みてもそう。

[1022: 匿名さん]

>>1021
あなた芝浦のこの2年間の値動きちゃんとウォッチしていってるの？オーナーズクラブの会員？私は芝浦に2件タワマンを所有してるオーナーだから貴方より芝浦詳しいと思うよ？
じゃぁここ2年の芝浦の値動きが港南含む他の湾岸より急カーブで上昇してるのは何が原因だと？
tgmmを折り込んで上昇したと私は見てますけどね。貴方の見解を聞かせてくれる？芝浦に詳しいみたいだから。

[1023: 匿名さん]

>>1022
1021さんは明らかに再開発の一般的な事例をあげているのに、「芝浦に詳しいみたいだから」だなんて、頭に血が上ってるんじゃないですか。
2件も物件持ってる経済的余裕のある方なら、心にもゆとり持った方が素敵ですよ。

[1024: 匿名さん]

>>1021
あのねぇ。いま港南芝浦買ってるのは実需だけでなく1/3くらいは投資なのね？私も含めてだけど。投資筋は再開発後に値上がりするなんて甘い買い方はしないの。貴方の言ってる再開発での値動きって実需しかない江東区とか武蔵小杉みたいな田舎の話でしょ？

[1025: 匿名さん]

>>1023
だから一般論で語る程度のレベルなら反論するの恥ずかしいからやめなと言ってるんですが、理解できなかったみたいですね。

[1026: 匿名さん]

>>1025
それならそう言えばいいのに笑
一般論ではなく、芝浦の値上がりについて説明してと。
はたから見ると文脈読めてないおバカさんだけど、本当は相手を怒らせたい意地悪さんだったんですね。
品格よくいきましょう！

[1027: 匿名さん]

1026ですが、ちなみに私は1025さんと同じ、ある程度織り込まれていると考えています。
でも、仕上がりによっては上がることも十分あり得るかと。そこまで先のことを正確に折り込める人ばかりでもないですからね。
開発後に上がりそうな根拠がもしあるなら、私もぜひ伺いたいです。購入意欲がより高まりますので！

[1028: 匿名さん]

>>1027
1025だけど私も100%織り込まれてるとは言ってないよ。ニュアンスとしては、確実に下がりにくいって感じかな。芝浦に買うのは悪い選択肢じゃないし、ここが悪いとはいわないけど、キャピタルゲインが出るとは考えちゃダメだと思うよ。

[1029: 匿名さん]

そこで、TBTですよ

[1030: 匿名さん]

再開発に伴うその地域の地価や物件の値上がりは、もちろん竣工前から始まりますが本格的に上昇するのはいつでも利用可能になってからです。豊洲やムサコを田舎扱いして上昇タイミングが違うといってるが、ヒルズ、ミッドタウンなどもすべてそうでしたけど。言ってることが検討違い。

[1031: 匿名さん]

>>1030
ヒルズ、ミッドタウン（笑）
じゃあ聞くが、ヒルズができて周辺のどのマンションの相場が上がったんだ？再開発内のヒルトップとかは別にしてさ。ちゃんとデータで示してくれ

[1032: 匿名さん]

>>1031
自分で調べろよ、どこまで情弱なんだよ（笑）

大きな再開発で竣工前にすべて織り込み済みで、利用可能後に上がらない例見たことないんだが。

[1033: 匿名さん]

>>1024
不動産やってますが、33%は投資は嘘、せいぜい2割くらいだよ。

[1034: 匿名さん]

>>1032
だから、おれはヒルズやミッドタウンができた後に市況の流れを無視してぐんっと上がったマンションの事例知らないんだよ。
港区のマンションはウォッチしてるんだけど知らないわけ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1035: 匿名さん]

せっかく、一瞬よい雰囲気になったのに、
見当違い、だとか、ヒルズにミッドタウン（笑）とか、情弱とか、売り言葉に買い言葉はやめましょうよ。
お互い、一理ありますよ。
建設的に話してみてはどうですか？お互いに新しい発見があるかもしれませんよ。
そして、そうであればお二人の議論はここを見ている多くの方に有意義な情報になると思います。

[1036: 匿名さん]

>>1032
たしかに再開発前に値上がり終わってるとか、本当に投資家？竣工後に利便性、快適性があがることで居住需要が高まり、投資もさらに加速するから上昇するんだよ。だから再開発前の投資が花咲くのよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1039: 匿名さん]

>>1036
100%織り込まれてるなんて言ってないが日本語読めない人？
芝浦のここ2年の値動きをみてりゃ、再開発はほぼ折り込み済み、あとは市況が下がる要素しかないから、それといってこいで現状維持がせいぜいって見てる。GFTも一軒持ってるけど、あそこも新古殆どでないだろ？バカじゃないからみんなインカムゲインを組み合わせて長期で投資してる。だから賃貸がでるんだよ。おれも出してる。
本当にキャピタルゲインが3年後に凄いでるなら賃貸出さずにストックしとくわw
tgmm竣工で市況悪化時に底値が高くなる効果はあるが、上値は重いっていうのが、芝浦港南あたりのマンションオーナーの冷静な意見だよ。

[1041: 匿名さん]

>>1039
ここ2-3年のの値上がりは芝浦に限らず東京全体の話であって、芝浦の上昇率は港区平均なんだけど（笑）それで自称投資家とか笑わせるわ。

[1044: 匿名さん]

駅前再開発出来たら更に上がる、そんなの当たり前だろ。すでに織り込まれてもう上がらないって言ってる奴大丈夫か？

[1045: 匿名さん]

>>1041
？？ほかの湾岸より芝浦が突出して上がってるの知ってるでしょ？湾岸オーナーズクラブにはいってないの？芝浦にタワマンもってりゃ会員だろ？3月のレポートでも芝浦tgmm折り込みの値上がりも頭打ちってコメントもみてるはずだろ。

[1046: 匿名さん]

>>1041
芝浦は他の港区の値動きより、他の湾岸の値動きと連動するんだよ。港区の山の手の値動きと芝浦の値動きを同じに考える時点でど素人丸出しだね

[1048: 匿名さん]

>>1045
元々芝浦が湾岸で一番高いだけで、ここ2、3年の値上がり率は豊洲勝どきあたりと大差ない。本当に投資家か？

[1050: 匿名さん]

本当に芝浦に沢山投資してるなら、今買っても織り込み済み、養分とられるとはまず言わないけどね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1051: 匿名さん]

湾岸の最近して値上がり率は芝浦も他も変わんないよ、そして内陸の都心、副都心も同じ感じだけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1058: 匿名さん]

この人は湊の契約でしょう。恐らくね。

[1059: 匿名さん]

>>1058
ちゃうよ。ほれ、湾岸オーナーしか加入できないオーナーズクラブだ。

[1060: 匿名さん]

あとは芝浦エリアの成約分譲対比の推移。この突出して伸びてるピンクの線が芝浦ね。三井が分析した各エリアの市況動勢をもっとも表したデータだよ。品川港南はサウスゲート折り込みで極端に伸びたがそのあとかなり下げてる一方、芝浦は突出して成約価格を伸ばしてる。これはtgmm折り込み分とおれは見てる。

[1062: 匿名さん]

表読めないんだね。芝浦は初期値が高いだけで、他の地域と上昇率変わらないじゃない(笑)

文系ですね、完全に。

[1063: 匿名さん]

であなたはPC中央湊はどう評価するの(笑)？

あれは割高の養分物件ということでいいんだよね？

[1067: 匿名さん]

まぁ確実に芝浦の値上がりも4月で頭打ちになってるからさw 豊洲とか港南みたいに下がってないだけマシだけどw tgmm折り込みで現状維持をキープできてるけど四年後は悲惨よ？

[1068: 匿名さん]

酷いいいようだな。湊はそんなに悪くない。

成約分譲対比イコール値上がり率は勘違いしています？その数値はいろんなバイアスがかかりやすい数値なのでそれを有り難がって見ているあたり情弱丸出しです。

[1069: 匿名さん]

じゃああなたいうおススメの場所はどこ？(笑)

[1071: ご近所さん]

皆さん、このスレに張り付いている滑稽な人は、無視した方が良いですよ。会った事もないのに、文脈だけで人としてのレベルが見えてくる感じがします。そもそもここに住もうという人は、心の中では、リセール時にそんなに損失でなければ良いと考えている人が大半じゃないですか？不動産の相場なんて読みきれませんから。特に湾岸エリアは将来ライバル増えますからね。

[1072: 匿名さん]

>>1068
じゃぁ貴方が信頼してるデータってなんなの？
バイアスかかるわけねーじゃん、ちゃんとしたソースと計算式で出した客観的なデータよ？
成約分譲対比は値上がり率とは少し違う。
簡単に言うと、新築分譲価格と地域の成約価格の比率、誤解を恐れずに言うと、新築物件の割高度を表す指標。新築物件は周辺再開発の期待値を織り込むから、これが乖離すればするほど新築物件が割高で、その根拠を再開発に求めてることになる。はっきりいって、分譲対比140%は異常。この異常値は過去10年で見たことない水準。品川港南エリアとの比較でも突出してるから、この乖離率の原因はtgmm折り込み分って考えるのが自然。つまり、いまの芝浦新築分譲マンションは超割高ってこと。ここのマンション然りね。

[1073: 匿名さん]

まぁわかったよ…
なんかお呼びでないから去るよ。
でもおれ芝浦大好きなのよ。ここの近くにデロイトがあったころは仕事でもよくいったし、近くのカレーのボンディも好き（笑）マンションも２つ持ってるし。だから過剰な煽りや嘘が書いてあると我慢できなくてね。芝浦でここが一番仕様がいいみたいにいわれて我慢できなかったわけ。ごめんね、ばいばい！

[1074: 匿名さん]

荒らしはスルーしましょう。
荒らしに反応するのも荒らしを増長させる原因になりますよ。
たとえ反論したくなったとしても、我慢して反応しない、でお願いします。
前みたいに、メリットもデメリットも真剣に語り合える、有意義な情報交換のスレッドに戻しましょう。

[1075: 匿名さん]

最後に言っとく。成約分譲対比140%なんてのは都心でもないレベル。こんなの長くは持たん。来年には調整するから、このタイミングで芝浦買うやつは損を覚悟でな。あと夏場の臭いもww
でもいいとこだよ芝浦、おれは大好きだね。

[1076: 匿名さん]

はい、そうしたいです。
前の品格がある情報交換が良いです。
皆さま宜しくお願いします。

[1077: 匿名さん]

成約分譲対比だけみても仕方ないんだけど。その数字を成している成分がどうなっているのかが重要であって。その比だけみて異常だと騒いでるのは滑稽でしかない。芝浦は築１０年のタワマン群とその他シングル対象の小さな資産価値が低い小さいマンションしかないわけ。最近GFTが中古にまわり始めたけどさ。そういう状態だから比が上がりやすくなっているんだよ。あなた完全に文系でしょ。統計の基本さえわかってないと思うよ。

[1078: 匿名さん]

結局、他にどこが買いなのには答えられず(笑)

いままで居住地域における生活利便を向上させる再開発における値上がりは、竣工後がメイン。例外はない。

自称投資家の主張は根底から常識しらず。

最近では大崎、豊洲、小杉などすべて実際に変わってから大幅に上昇している。いくらできると言われても実際にモノが目の前にあって、見て体験して良いと思わないと居住需要は取り込めません。

[1079: 匿名さん]

>>1077
ぜーんぜん間違ってる（笑）
GFTの中古が高値で成約すると、成約分譲対比は逆に下がるんだよ。しかもGFT中古の最初の成約はここには反映されてないしww
もう少し指標の読み方を勉強してから反論してくれ…ここまでいってもトンチンカンな返答で疲れたからもういいよ…

[1081: 匿名さん]

成約分譲対比は築年数のばらつきの要素が完全に無視されてしまうので、芝浦や港南の場合はそれが大きく出ているだけですよ。

港南芝浦は１０年前に大きなタワマン開発があり、その後は小さな物件がぽつりぽつりとしか販売されていない。わかり易く芝浦に話を限定すれば、この表にある２０１５年においてはGFTの販売が終了し、新築はクラッシイとTBTのみとなった、一方で中古はアイランド，PT、CMTの寡占状態のため、築年数の割には高いが、当然築浅ほどにはならない。芝浦には今年GFTの中古が出てくるまで築浅中古が事実上ゼロに等しかったため、新築値に比較して中古平均値が低く見えた。今年はGFTの中古が４２０平均、TBTも４００弱で取引されており、芝浦の成約分譲対比は大きく下がる。

自称投資間さん、わかったかな？少しは自分で考えるくせをつけないと激動の２０２０後はあなたには厳しいと思いますよ。

[1082: 匿名さん]

２０１５年に芝浦で成約分譲対比がピークを迎えたのは当たり前なんですけど。

築浅中古なし、中古は築１０年が大半、一方新築はクラッシイとTBTで２０１５年の急上昇時期と重なっただけだから。

湾岸の他の地域の中古供給には芝浦ほど極端なブランクはないからね。アポーン投資家さんにはちょっと難しかったかな。

[1083: 匿名さん]

>>1081
お、まともな人がきた。確かにそうだけど、芝浦の乖離率はtgmm折り込みで無茶な価格で新築分譲を売ってるせいだと思ってるよ。中古の成約単価はもう下がってきてるしね。ここがtgmm後にさらに上がるって意見には賛同できないかな。
2020以降の忠告もありがとう。一応キャピタルとインカムで充分儲かってるからご心配なく。個人投資家だからもう2021年までは分譲買わない。君子危うきに近寄らず。今買ったら大損確定だしね。プロとバカはどんな時も買わなきゃいけないから大変だろうけどアマチュアなんでねw

[1084: 匿名さん]

中古の成約単価は芝浦は下がって来ていませんよ。堅調な上昇傾向だぞ。情報間違ってます。

[1085: 匿名さん]

>>1084
下がってるよん。ほれ証拠。
2015年3月までですでに頭打ちになって下げてきてて、まだ一般にデータでてないけど次の1Qはもっと下がるよ。GFT新古でちと持ち直すけど焼け石に水。まぁ全体的に落ちてきてるんだけどね。

[1086: 匿名さん]

そもそも成約分譲対比ってのはある程度サンプルサイズがないと本来の意義に提案できるほどの統計的整合性は期待できないのよ。芝浦や港南ごとに分けたら、それこそ中古も新築も先の人が言ったように大きなバイアスがかかってしまう。そんなデータを見較べたって何の意味もないですよ。港南の曲線カーブが極端に上下しているのもサンプルサイズが小さすぎて、個別の物件の都合に大きく影響を受けすぎている証拠。

自称資産家さんはちょっとデータの扱いに関して読みが浅いし、レベルが低すぎる。

[1087: 匿名さん]

なんか芝浦に対する期待がみんな凄いのね…
もし俺が間違ってて、ここがキャピタルゲインを出すようになるなら、俺はその数倍も儲かるから笑いが止まらないよ。俺が間違ってることを祈ります！じゃーね。

[1088: 匿名さん]

>>1086
資産家じゃないよ、ただの一般人w
確かにデータの読みは甘いかもしれんけど、逆にそこまで読める人がなんで今の市況でこの物件検討してるんだ？w ここがキャピタルゲインでると思ってるのか？それが聞きたい
甘っちょろい俺でもグローブとGFT初期で抑えてるんだが…

[1089: 匿名さん]

投資家さんあえなく論破されてしまいましたね。

[1091: 匿名さん]

ここもキャピタルゲインが出る可能性はもちろんあるよ。TGMM竣工後に芝浦物件が他地域と比較して相対的に上昇することは確定事項に近い話ですから。ただその時に、東京不動産市況が一期に下落局面にあれば絶対値的には損する可能性はある。けれど今買うなら他の地域よりもその下落幅は少なくなるのでより損も少ない。

こんな読み当たり前すぎてわざわざ書きたくなかったけどね。あんまりしつこいもんで。

[1092: 匿名さん]

>>1091
えー、ここがキャピタルゲインでるならグローブとGFTはどれくらい儲かっちゃうの？
なんでここなの？GFTのほうが良くない？

[1094: 匿名さん]

アイランドもGFTもここも買ってないよ。セカンドでスカイズと米国に２軒（どっちもコンドだけどね）に買ってある。自宅は芝浦からも近いとある３Aだよ。

アポーン投資家さんはデータや市況さえまともに読めないけど悪運だけは強いようで(笑)グローヴとGFTを所有しているようなら結果オーライでラッキーでしたね。

もう少し年とともに文章も知性が見えるようになるといいですね。それはさすがの悪運まかせでも難しいかもしれませんが。

[1095: 匿名さん]

損得だけでいえば、結局GFT買った方がクラッシイ買うより得ではあったけど、販売時期もほぼ重なってないし今更いっても仕方ない。今の新築で買うなら地味で目立たないけど、ここは良質でいい物件だということは間違いない。

[1096: 匿名さん]

>>1095
販売時期は少し被ってたけどね。
少なくともここのMRが開いたときはGFTまだ売ってたし。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1099: 匿名さん]

Wが多すぎてヤンキーのブログみたいになってるよ。本音を言えば、資産は十分あるし、社会的経済的地位もあるので、マンション買って儲けようとかどうでもいいし。そんなせこい財テクで得意がられてもな。東京の小さな部屋２戸もってても小銭だよ。

Hamptonあたりに別荘でも買ったら認めてやるよ。その悪運とやらを。

[1101: 匿名さん]

ここにきて盛り上がり半端ないね

[1108: 匿名さん]

ふーーんじゃあ今売って、アポーン星にでも帰ったらいいんじゃない？wで満ち溢れるんだろ、きっと。ご自慢の湾岸オーナーズクラブの大好な成約分譲対比グラフを持参して。まあ、データ読み違えてたけどな。

[1109: 匿名さん]

豊洲ですら坪３２０、湊で４００、晴海で３７０で新築が売ってる時代に芝浦で３００切とかアホ丸出しですね。さすがだね。