クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4841: 匿名さん]

さすがに言い過ぎでは・・・。
他の都心物件と比べて、そんなに優秀とまでいえないのではと。
都心物件の中ではコストセーブして買いやすくしている、とは言えるかもしれません。好みの問題という意味では、もちろん人の価値観はさまざまですので何とも言えないですが。

[4842: 匿名さん]

まさに、コスパがいいっていう意味で優秀って上の方は使ってるんだと思います。
ディベ毎の方針や、超高級物件で幾らでも使える物件だったり、土地の仕入れが安くて余裕があるなど、状況によって求められる設計は変わりますから。
制約の中で、悪く言えば、うまくケチケチしたなってことですよ。本当はすべて椀飯振舞いしてくれて、安く売ってくれるのが一番嬉しいですけどね。だから、買い手にとって良いかどうかはその人次第ですが、"設計者"としては優秀だなっとみなさんおっしゃってるのかと。

[4843: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

その中途半端な知識を持った大多数の方々からの人気が価格に対して一番影響力高いですからね。不動産に限らず何でもそうですが。分かりやすい欠点があると掲示板でも実際の売却時にも叩かれやすいものです。

[4844: 匿名さん]

コストをかけて良い物を作る、それは当たり前です。当然、販売価格も高くなります。

限られたコストの中で良い物を作る＝コスパが良いです。

[4845: 匿名さん]

コスパとか、制約とか、割高なマンションなのに面白い
GFTとか、TBTの初期とかより値段全然高いと思うけど、その差を埋めるほどのものなんてあるの？
単にデベの儲けになってるだけかと。
斜め向かいのリストレジデンスなんて、子供いる人なら、同じ学校なり保育園なりに行かせて
友達とかになったりするんだろうけど、一体いくらの差でほぼ同じような場所に立ってるマンション買ってるんだって悲しくなるレベルじゃない？

[4846: 匿名さん]

>>4845 匿名さん
え？同じ場所でって…そんな小さな事気にしないでしょ。笑

[4847: 匿名]

>>4845 匿名さん

リストレジデンスにお住まいの方ですか？
仲良くできたら良いですね。

[4848: 匿名さん]

コスパという意味では、パークホームズ豊洲も良いように感じました。（このスレの方は豊洲というだけで否定にかかるのですが・・・。）

[4849: 匿名さん]

>>4847
どこも買っていない、今のところPC浜離宮が気になってる者ですが
高いのでもう数年様子みるかも

>>4848
最初売れ行き悪そうでしたが、意外と、あと３７戸というメールが来てました
６９０戸あったのに。
ここ追い越されちゃいましたね

[4850: 匿名さん]

>>4849 匿名さん

PH豊洲も良い物件だと思いますよ。
うちは場所で検討対象から外してしまいましたが。

価値観は人それぞれですが、そんな小さなこと気にしていたらいつまでたっても買えませんよ。
ていうか今出てる都心の新築、中古全部が対象外になっちゃうでしょ。笑

[4851: 匿名さん]

価格の決め方は、コスト積み上げ型と競争志向型と需要志向型の３つがあるのはご存知でしょうか。
どれかだけで決めるというよりは、大抵は組み合わせで決められるものです。

この物件の値付けを私なりに推察すると、まず比較的土地仕入れコストが高くかかっていると予想します。
ここの土地は５社の入札になっており、住商が名だたるメジャーディベを退いて落札したので、かなり高めに仕入れたと想定されます。
三井やスミフが売った方が高く売れるにも関わらず、そこよりも高く落札したわけなので。この時点で、住商は市況が今後上昇すると予測して（需給志向型プライシング）、勝負に出たと考えるべきでしょう。

そのため、コスト積み上げ的にも普通にやるとGFTと同等かそれ以上の坪単価になりそうなものです。しかし、それで売れるかはかなり不安が残るので、住商は設計者に限られた予算の中、GFTよりも一部の人でいいからより魅力的に感じるような、少なくとも見劣りしないような設計ができないかを打診して、設計者はそれに懸命に取り組んだのではないでしょうか。（戸数的にも９割の人がGFTが良いと思っても、１割の人が選んでくれれば良いわけですから）

なので、設計者は平均的な物件を作るのではなく、あえてコンセプトを明確にして（共有部は最低限にするが、エントランスはこの規模では最大級に取ってなど...）、コスト制限の中で（絞ったコアターゲットにとっては）最大限に良い設計に励んだのではないでしょうか。（コンセプトまでは住商の社員かもしれません。）
その結果、住商としては競争志向的にも十分にGFTとも同等に戦えると判断した。加えてGFTは非常に好調だったわけですし、プラス、需要志向的にもマーケットは上り調子だったので、販売時期の違いも加味すれば１割プラス程度は問題ないと判断したのでしょう。大きなリスクをとって儲かるかどうか不安だったけど、この時点でなんとかそれなりの利益は取れそうと一安心といったところかと。

結果としては、流石にGFT１割プラスでどちらも選べる期間では想定ほど売れず、売れ残りレッテルが貼られてしまったのはマーケティングミスな気もしますが（というより、倍率など見るとGFTの値付けが安すぎたミスプライシングだったわけですが、何れにせよ競争志向的には若干失敗ですね）、市況は概ね想定通り高くなり、多少の遅れはありつつも、広告費用を抑えたまま値下げもせずに問題ない水準で売れているので、それなりに良いプライシングだったと言えるのではないでしょうか。

その後の市況なども踏まえた結果論としては、もう少し安く出すか、あるいは同じ価格なら売り出しをGFTと被らないぐらい遅くしていれば、（競争相手がいなく、さらに市況も上がっていたタイミング）、あっという間に完売していた気もしますので、少し後悔しているのではないでしょうかw　（むしろ、今となっちゃ明らかに割安なので、もっと高い単価でも即完売だったかもしれません）

みなさん、ディベの儲けとかを気にされているようなので、あえて購入者ではなく、供給者目線で書いてみました。ディベなんて上り調子の時は需要志向型プライシングで大幅に儲けて、その代わり市況が悪くなるとコスト積み上げ型でも首が回らなくなって倒産したりするものなんで、需要志向型で儲けられる時に儲けられるだけ儲けるのが当たり前かと。

上記はあくまで売主の都合なので、買い手としてはぶっちゃけそんなもん関係なく、安く良いものが買えれば良い話ですが、
何れにせよ、住商が暴利を食っているという批判も、リストレジデンスの売り出し値と比べて云々という批判も、売主／買主どの立場から見てもちょっと的外れな気がします。
コンセプトに共感できる買主的には、GFTの安すぎるミスプライシングと住商の若干の戦略ミスによって、現時点では非常に割安な物件を購入できてとてもラッキーといったところではないかと。

ちなみに、住商は不動産専業でもなく、企業体力も充分にあるので、そこまで利益至上主義ではなく、ユーザー目線で良い物件を提供しようとしている気概のあるディベロッパーだと思いますよ。中の人に聞いた話ですが、就職難位度が非常に高い住商の中でも、不動産部門は人気の配属先らしく、極めて優秀な社員が世のため人のために働いてくれています。もっと供給量増えれば良いと思うのですが、良くも悪くも、そのような野心もあまり持ってないところが玉に瑕ですw

[4852: 通りがかりさん]

>>4851 匿名さん

住商の人気部署が不動産ってのはさすがに嘘だろ。普通に繊維、食物、資源、エネルギーとかだろ。

[4853: 匿名さん]

一番人気では確かにないでしょうが、”比較的”という意味で書きました。
住商の社員に半分冗談で飲みの席で中途で入れないか聞いてみたら、不動産部門は比較的新卒の中でも人気だし、中途で入るのは厳しいだろうって言われました。
サンプル１なので、その人の勘違いだったら間違えかもしれません。（単に私を穏便に諦めさせただけかもしれませんねw）
不確かな情報、失礼しました！

[4854: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

とても的を得ていて面白い書物でした。
正直この物件を見つけた時はラッキーと思いましたよ。笑
是非、最後まで気概をもって良い物件に仕上げてもらいたいですね。

[4855: 匿名さん]

>>4851 匿名さん

こことGFTだと9割の人がGFTを選ぶっていうことね。

[4856: 匿名]

>>4851 匿名さん
とても参考になりました。また、背中を押された感じです。まだ色々悩んでいますがこちらの物件の契約者の方々は良いコミュニティが作れそうといつもレスを読んでいます。
ありがとうございました。

[4857: 匿名さん]

住商事の視点からの分析、なかなか面白いですね。実際そういう思考過程があったように思えて臨場感ありました。
ただ、今となっては明らかに割安というのはどうでしょう？ GFTならともかく、ここが明らかに割安というのは違和感ありますね。

[4858: 匿名]

>>4857 匿名さん

割安とは今現在新築の中でという意味ではないでしょうか？

[4859: 匿名さん]

GFTが安すぎ？
GFTがでた当時は高すぎるって掲示板でも叩かれてたよ。アイランドは坪240だったし、芝浦で坪300越えはありえないってね。
再開発の恩恵を加味しても、市況が元に戻れば芝浦は坪320がいいとこ。

[4860: 匿名さん]

読解力に乏しい人が多いようですが、そこはほっておきましょう。

割安というのは、正に今の新築市場の中ではってことです。もっと言うと、最近は市況的に陰りが見えてきているので、その前ぐらいの市況感を指していると思っていただけるとより良いかと。

10年前、5年前がどうとか関係ないですし、中長期的な坪単価がどうなるか、リセールがどうかなんて、一切触れてないですよ。むしろ、私自身も投資という観点で見るとトントンか、若干割高な可能性が高いと思っております。アンチの方々、無駄に燃え上らないでください（笑）