クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[4101: 匿名さん]

超都心とも言えるエリアで坪単価＠３６０、結構強烈な値付けだと思うんだけどなぁ（安いという意味で）。あの駅前商店街のスクラップ＆ビルドとＴＧＭＭ完成時（東京五輪前）にこのマンションの価格がどうなってるのか、とても楽しみですね。今より安くなってるのは想像がつきませんが、これもまたどれだけ魅力的な街になっているか次第ですね。このマンションの南３０ｍの位置に単身向け賃貸、旧海岸通り向かいの焼肉屋の隣に（恐らく）ファミリー向け賃貸と、人口も増えていけば勿論それにくっついて商業施設も栄えていく。芝浦、超楽しみです。

http://toyokeizai.net/articles/-/79833
（今日読んで面白かった記事）

[4102: ご近所さん]

エアコンとか食器棚とか、お金出せば好き勝手替えられるものが標準装備かどうかってのはあんま重要じゃないと思うんだよね。（資産価値的に）大事なのは基本的な設計のところ（立地が一番大事だけどこの物件は立地◎だから言及する必要ないね）。具体的には、専有部（＝開口部・方角・遮音性・天井高・柱位置・収納等）と共有部（廊下設計・バルコニー・アルコーブ・エントランス・共用施設の管理等）がいずれも快適な生活をもたらすよう設計されているかどうか確認しなければならない。

で、この物件、スラブ厚が225mm-250mmなので遮音性（天井）に若干不安があるがこれは住んでみなければわからない（左右は湿式壁なので問題ない）。天井高2400-2500は普通。凄いと話題になるものではないがサッシは高く（2200mm）採光も問題ない。何度か話題になってるが、耐震構造であることと外廊下であることは（資産価値的な意味では）減点を食らうようなものではない。長所と短所は裏返しの関係にあり、ここは外廊下だからこそ特異なアルコーブがあり、そして管理費も格段に安い。

整理すればするほど、基本設計で深刻な減点要素はないことがわかるはず。より素晴らしい物件もあるが、「コレがないアレがない」と騒いでもキリがない、というかそんなことしてたら世帯年収一千ちょっとの家庭はいつまで経っても家を買えない。色々なポジネガ意見が飛び交い頭が混乱してしまう方もいらっしゃるでしょうが、この物件、根本的なところでネガされるような要素は見受けられないので、あとはご自身の価値観および懐事情と相談してどうするかご検討ください。買い煽りや無理ネガに惑わされないように。

[4103: 匿名さん]

近隣の築浅物件と比較すると仕様の違いや割高感(数年前に購入すればもっと安く購入出来たという意味で)が気になったりしますが、現時点で芝浦&新築物件はここしかないので、どうしても芝浦に住みたいという人は、ある程度妥協も必要という事ですね。

[4104: 匿名さん]

防音性能については、洋室間の間仕切り壁が12.5+9.5のボード二枚両面張り、床先行ではなく壁先行、湿式壁採用など、かなり配慮された設計だと考えています。間仕切り壁は一流ディべでも12.5一枚とか、9.5二枚が多かったりします。
確かにスラブ厚は標準的な仕様で、この金額帯だと少し物足りなくも感じましたが、上記のようにあまり着目されない部分までにも深い配慮が行き届いている物件ですから、きっと大丈夫だろうと判断しました。
（明確な根拠はないですけどね。実際には内覧会のときにしっかり確認したいなと考えています）

下記記事の通り、防音性能はスラブ厚だけで決まるわけではないです。私は都心のパークマンションなどを買える財力は残念ながらありませんので、妥協できる部分は妥協するしかなく、個人の価値観としては、予算の範囲内では非常に良いバランスの物件だなと感じています。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

ちなみに、軽量床衝撃音はLL−４５相当（ΔLL（Ⅱ）-3）だったと記憶しています。ちょっとうろ覚えなので、違ってたらすみません。

[4105: 匿名さん]

>>4102 ご近所さん

最近の物件見てるとコンクリートスラブで180-200mm、ボイドスラブで200-250mmの物件もざらですしね。HPに公開してない物件のスラブ厚はそれ以下の可能性もありますし。

[4106: 匿名さん]

>>4105 匿名さん

ここと同じ価格帯の物件でしょうか?

[4107: 匿名さん]

>>4106 匿名さん

ボイドスラブで200-250って、例えばどこの物件でしょうか？
中小デベとの比較ではないですよね？

[4108: 匿名さん]

>>4106 匿名さん

同じくらいかそれ以上の物件でもありますね。
ちなみに上で名前の上がってたブリリアタワー上野池之端でもスラブ厚は200mmです。

[4109: 匿名さん]

>>4108 匿名さん

誤解を避けるためですが、ボイドスラブは同じ厚さでも通常スラブの70-80%の防音効果と言われていることを踏まえて考えないといけないですね。ところでボイドスラブで200-250ってどこの物件でしょうか？

[4110: ご近所さん]

>>4109

仰るとおりボイドは通常スラブの八掛けで考えるのが定説ですね。ブリリアタワー上野池之端のスラブが200mmというのが本当なら、この物件と同じようなものですね。ただ、上でどなたかが仰ってるとおり遮音性能の変数は厚さだけではありませんので、内見で見てみないことには何とも言えませんよね…。気になります。

[4111: 匿名さん]

同じ話の繰り返しですね・・・

[4112: ご近所さん]

>>4104

貼り付けてくださった記事、分かり易いですね。ありがとうございます！

[4113: ご近所さん]

>>4111 匿名さん

物件仕様に関しても周辺環境に関しても議論が尽くされた感がありますよね（笑）。そろそろ建築状況・周辺環境・在庫等に関する新鮮な情報が欲しいものです。

[4114: ご近所さん]

たられば論であり今更こんなこと言っても仕方ないんですが、モモレジさんの「言いたい放題」ブログにもあるとおり、何故に南東角に駐車場を敷き詰めたんですかね苦笑。

ＡもＧもどうせ隣接ビルとお見合いなんだからＧ下層に駐車場でもよかっただろうに…あとの祭りですが、今の売れ行き見るとＧは少なめでも良かったような気がしますね。。

ココの駐車場ってまだ余ってるんでしょうか？ご存知の方います？

[4115: 匿名]

>>4114 ご近所さん
駐車場は抽選で倍率があるように聞きましたが。

[4116: 匿名さん]

>>4114

Ｇのところは曲がり角になっているため、駐車場にすると車を出し入れしづらいからという理由らしいですよ。

[4117: 匿名さん]

>>4114 ご近所さん

Gの下を駐車場にしてしまうと毎日駐車場前を通ることになってしまうので、エントランスデザイン的には理に適っているとは思います。

[4118: 匿名さん]

>>4114 ご近所さん

ももレジさんは、この物件のことをかなり辛辣に書かれていますね。。

「田町駅周辺ではここ1～2年相次いでマンション分譲が行われており現在もグローバルフロントタワーやインプレストタワー芝浦が販売中でここも当然同じような価格水準でくるかと思っていたのですが、グローバルフロントタワーを大きく上回る値付けをしてきている点に驚かされます。」

[4119: 匿名さん]

>>4118 匿名さん

住商が暴利を貪ってるからですね。

[4120: 匿名さん]

>>4118 匿名さん
どう考えてもGFTより資産価値は劣ってますからね。時期の問題で仕方ないと思います