クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[3961: 匿名さん]

閑静で落ち着いた雰囲気なのがここの良い所ですね。JRの線路とガードに近い上に旧海岸通りと国道に挟まれているGFTは、騒がしさと排気ガスへの慣れが必要でしょうね。

[3962: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=372

どなたかが貼り付けてくださったこちらの記事、今更読みました。端的に言えば、59.99mにして20階建という通常考えられない設計(この価格帯のマンションではこの物件以外まず見当たらないでしょう)、それがゆえ最上階にして天井高2400mmというこれもまた驚く仕様、また、不思議なほど共用施設がなく、小さなラウンジの真上にも吹き抜けではなく部屋を作り、とにかく戸数の最大化を目指したことが如実に顕れていますね。スラブ厚が薄いのも逆梁一択となったことも全て根本は同じと考えられます。

限られた容積に対し戸数を最大化することはビジネスとして至極当たり前のことですが、それにしても、上記の設計に加えて、完全な外廊下であること(ルーバーを付けたりガラス手摺の高さを上げるなど内廊下風になるよう工夫することもできたはず)、耐震構造であること、カップボードやエアコンが付属されていないこと、バルコニーに段差有り工夫がないこと、逆梁なら当然確保される程度のサッシュの高さに留まること、Low Eガラスが採用されていないこと、各階ゴミステーションがないこと等の事実も斟酌して価格を見ると、ますます本プロジェクトのコスト構造、利益率に興味が湧きます。

売主が単に暴利を貪っているのならそれはそれで良いとして、そうではなく2014年頃契約と思われる土地や建築費のインフレが半端ではなかったからならば、今後出てくる物件は更に不安と言わざるを得ません。事実、今売り出し中のブランド物件の多くは当物件より専有部の仕様が劣ります(フロアあたりの階高の絞り方は及びませんが)。専有面積自体も絞られていますからね。ある意味で、(資源安で会社全体が厳しい)住商さんがここぞとばかり暴利を貪ったことに期待したいですが、業界全体を見渡すとそうでもないのかもしれないとも考えられますかね。

[3963: 匿名さん]

私のマンション
港区内側で階高3400以上あってスーゼネ施工で内廊下で共用施設あって天カセエアコンで制振で駅近でここより安かったです

[3964: 匿名]

>>3952 匿名さん
TGMMだけだとそうですが、田町東口再開発全体で見ればそれらに匹敵する規模かと。公園、区役所、ブランド病院、小学校、保育園、ホテル、オフィスと商業施設2棟、さらに駅前に7階建ての商業ビルがはいり、これらが全てコンコースで連携するような大規模な開発はなかなかないと思いますけどね。しかもそれらが3年後には全て完成してるわけですし。いまほぼ完成してる公共部分をみても、素晴らしいものになるのは間違いないと確信しています。

[3965: 匿名さん]

>>3962 匿名さん

まーまー、戸数の最大化は悪い話じゃないよ。
1戸あたりの管理費や修繕費の負担も減るんだから、売主、買主両方にメリットがありますよ。

[3966: 匿名]

>>3963 匿名さん
凄いですね。いつ頃購入されましたか？

[3967: 匿名]

>>3962 匿名さん

売り出し中の専用部の仕様が劣ってきているのはよくわかりますね。
ただ何故わかりやすくギリギリの20階を設計するのか意図がわかりません。営業さん可哀想ですね。

新築、立地でいくしかないでしょうね。

[3968: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
同意見です！

[3969: 匿名さん]

戸数の最大化が売主買主双方にメリットがあることなんて当たり前の話で、上の長文の人が言いいたいのは、売主の無理な戸数の最大化により専有部の居住性に負の影響があっては本末転倒ってことじゃないの？それに加えて仕様が（この物件に限らず）劣化してきてることを憂いてるのかな？どういうポジションの人か知らないけどｗ、確かに59.99mはウケ狙いかと冗談の一つや二つ飛ばしたい気持ちにもなるよね。僕もＭＲ一度言ったけど、専有部に関してはシーザーストーンと2.2mのサッシ以外何も言ってなかったよ。（あとは立地の素晴らしさを熱弁！）

[3970: 匿名さん]

単純にネガしたい粘着ネガだからあんまり真面目に反論しても無駄だよ。この物件においては良い物件であることは間違いないよ。

[3971: 匿名さん]

>>3967

仰る通り営業さんは被害者ですね。売主は聞かれたくない質問に対する想定問答集を取りまとめて営業さんに渡してあげるべきですね。

[3972: 匿名さん]

>>3970 匿名さん

3962や3969が言ってることって本当に単なるネガだと？言ってる事に一定の合理性くらいあるのでは？

[3973: 匿名さん]

>>3962 匿名さん

ここは全戸東向きで日照時間も限られるし、バルコニーが日差しになるので断熱複層ガラスで十分でしょ。
西向きやタワマンのダイレクトウィンドウの角部屋とかならLowＥガラス必須だと思うけど。

[3974: 匿名さん]

確かにLow Eはどうでもいいよね。それ以外はアレだけど。

[3975: 匿名さん]

ネガは理想の物件無いんですか？文句ばかり言ってても今の住まいは変わりませんし、価格がいきなり落ちたりしませんよ。
文句言うなら稼いで違う文句無い物件または低価格の価格が合ってる物件を探しましょう！

[3976: 匿名さん]

>>3975 匿名さん

まぁまぁ。ここは検討版なんですから、筋の通ったネガはネガで存在して良いでしょう。煽り気味口調の方はさておき、今朝の長文投稿はまぁ売主としては痛いとこ突かれてると思いますよ。こういうネガティブな事情も理解した上で買う人は買う、というのが買い手としても後で後悔しませんし、それがこの掲示板の主目的の一つでもある訳ですから。

[3977: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=11&b=50&o=37...

ここにも似たような事が書かれてますね。

[3978: 匿名さん]

このマンションは、イオン品川シーサイド店の無料バスのバス停が近くにありますよね。GFTよりも良いのは、この点かな。

[3979: 匿名さん]

>>3973 匿名さん

この価格帯のマンションなら今時どこでもLow-Eガラスですよ。

[3980: 匿名さん]

>>3957 匿名さん

確かに事実しか書かれていませんが、三田線&浅草線徒歩8分が漏れているのが気になりました。